Статья 47. Сделки с земельными участками и правами на них
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных настоящим Кодексом, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.
Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки.
Комментарий
1. Посредством сделок с землей осуществляется гражданский оборот земель. Как следует из ст. 262 ГК, возможность совершать сделки с земельными участками вытекает из правомочия распоряжения, которым обладают собственники земельных участков, а также иные лица, если это установлено законодательством или договором с собственником.
Правовое регулирование сделок с землей осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством1. Согласно комментируемой статье сделки с земельными участками заключаются в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных Кодексом о земле, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными акта-
1 Шпигель Н.А. Проблемы становления земельного законодательства Республики Беларусь // Проблемы развития юридической науки и совершен, ствования практики правоприменения: сб. науч. тр. / редкол.: С.А. Ба-лашенко (гл. ред.) и др. Минск, 2005. С. 225-232.
369
ми.
При этом ГК содержит общие нормы, касающиеся особенностей заключения тех или иных сделок, а земельное законода тельство - специальные, содержание которых, в первую очередь, обусловлено необходимостью учета публичных интересов. По сравнению с ранее действовавшим, Кодекс о земле более четко формулирует принцип соотношения земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений, отвечающих признакам отношений, регулируемых гражданским законодательством. Однако содержание указанного принципа в целом сохранено: земельное законодательство является специальным и имеет приоритет по отношению к гражданскому законодательству (см. комментарий к ст. 2).2. Определение сделок дано в ст. 154 ГК, согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Приведенное определение дает возможность выделить отличительные признаки сделок. Сделки - это, во-первых, правомерные действия; во-вторых, волевые действия граждан и юридических лиц; в-третьих, действия, направленные на достижение правовых последствий 1 .
Исходя из общего понятия сделок, земельно-правовые сделки можно определить как юридически значимые действия землепользователей, определяющие юридическую судьбу земельного участка.
Предусмотренные комментируемой статьей сделки с земельными участками и правами на них правомерно классифицировать на три основные группы.
1) Сделки, связанные с отчуждением земельных участков (купля-продажа, мена, дарение). Переход земельного участка по наследству также упоминается в комментируемой статье. При этом следует учитывать, что согласно ст. 155, 1040 ГК односторонней сделкой является завещание, а под наследованием в
1 Подгруша В. Сделки: условия действительности и последствия недействительности // КонсультантПлюс-Беларусь [Электрон, ресурс] / ООО «Юр-Спектр». Минск, 2009; Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): в 3 кн.
Кн. 1. Разд. I. Общие положения. Разд. II. Право собственности и другие вещные права / отв. ред. и руководитель авторского коллектива: д.ю.н., проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. Минск, 2005. С. 532.370
ст. 1031 ГК понимается переход имущества умершего (наследство, наследственное имущество) к другим лицам в неизмененном виде как единое целое и в один и тот же момент (универсальное правопреемство), если из ГК и иных законов не вытека-от иное (ст. 1031 ГК).
2) Сделки с земельными участками, не связанные с их отчуждением (аренда, концессия, ипотека, земельные сервитуты).
3) Сделки с правами на земельные участки (сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ).
3. Кодекс о земле содержит ряд общих условий, которые должны соблюдаться при совершении сделок с земельными участками и правами на них:
1) Предметом сделки является земельный участок, находящийся в частной собственности, либо право аренды земельного участка, зарегистрированные в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При совершении сделки с частью земельного участка такой участок должен быть делимым, и в результате раздела каждая из частей должна образовывать новый земельный участок (см. комментарий к ст. 3, 10, 17).
2) Совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, т.е. свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, выданного организацией по государственной регистрации либо иных документов, удостоверяющих права на земельные участки, выданных по ранее действовавшему законодательству (см.
также комментарий к ст. 21).3) Запрет на изменение целевого назначения. Стороны при заключении договора не вправе по собственной инициативе из-
1 Шахрай И. Правовое регулирование сделок с земельными участками и правами на них в новом Кодексе Республики Беларусь о земле // Юрист. 2008. № 11. С. 26-29.
371
менить цель, для которой был предоставлен земельный участок. Согласно ст. 1 комментируемого Кодекса целевое назначение представляет собой порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей, определяемые при его предоставлении. Таким образом, землепользователь может заключать сделки с земельными участками и правами на них только с теми субъектами, которые обеспечат его использование по целевому назначению1.
4) Единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) (см. комментарий к ст. 51).
5) Собственники и арендаторы земельных участков при совершении сделок обязаны предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сервитутах. Данное положение направлено на защиту прав сторон сделок с земельными участками и правами на них (см. комментарий к ст. 70).
6) Сделки с земельными участками и правами на них должны быть заключены в письменной форме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (см. также комментарий к ст. 49).
4. Одной из задач, стоящих перед разработчиками Кодекса о земле, являлось расширение сферы применения аренды земель с тем, чтобы вовлечь в гражданский оборот земли, которые согласно ч. 6 ст. 13 Конституции Республики Беларусь и нормам земельного законодательства не подлежат передаче в частную собственность. На сегодняшний день в частную собственность могут предоставляться лишь 14 процентов земель, поэтому введение в гражданский оборот права аренды земельных участков является наиболее перспективным способом активизации земельного рынка2.
1 Шахрай И. Права на землю негосударственных юридических лиц в но вом Кодексе Республики Беларусь о земле // Юрист. 2008. № 9. С. 29-30.
2 Там же.
372
По сравнению с ранее действовавшим земельным законодательством оборотоспособность права аренды земельного участка существенно расширена. В частности, согласно комментируемой статье арендаторы смогут произвести отчуждение своих прав следующим образом:
- передать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков другим лицам;
- предоставить право аренды в залог;
- внести в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ.
При этом, помимо рассмотренных выше общих условий совершения сделок, должно быть получено согласие арендодателя на совершение сделки, а также соблюдаться требование о внесении платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности (см. комментарий к ст. 31, 48).
Еще по теме Статья 47. Сделки с земельными участками и правами на них:
- 1.3 Проблемы права ограниченного пользования чужим земельным участком в современной системе вещного права.
- § 1. Понятие резервирования и изъятия земельных участков
- Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам
- Статья 263. Застройка земельного участка
- Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
- §1. Право собственности и другие виды вещных прав
- 1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНОВ КОЛХОЗА
- Статья 14. Пожизненное наследуемое владение земельными участками
- Статья 20. Создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение права, ограничений (обременении) права на земельный участок
- Статья 47. Сделки с земельными участками и правами на них
- Статья 48. Недействительность сделок с земельными участками и правами на них
- Статья 49. Форма и государственная регистрация сделок с земельными участками и правами на них
- Статья 51. Особенности отчуждения (купли-продажи, дарения, мены) земельных участков, находящихся в частной собственности
- Статья 52. Особенности наследования земельных участков, находящихся в частной собственности граждан
- Статья 69. Права землепользователей
- Статья 86. Сведения государственного земельного кадастра
- § 3. Правовой режим земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота