Статья 48. Недействительность сделок с земельными участками и правами на них

Договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки зе­мельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое вла­дение, постоянное или временное пользование либо аренду, недей­ствительны.

Сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по пре­доставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, если за право заклю­чения договора аренды земельного участка в соответствии с частью одиннадцатой статьи 31 настоящего Кодекса плата не взималась или указанные сделки совершены без согласия арендодателя, не­действительны.

Недействительными являются сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют докумен­ты, удостоверяющие права на эти земельные участки.

Сделки, указанные в частях первой—третьей настоящей статьи, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействи­тельности, предусмотренные гражданским законодательством.

373

Комментарий

1. С учетом общих положений ГК сделка признается дей­ствительной при соблюдении следующих условий:

• соблюдены требования, предъявляемые законодательством к правоспособности и дееспособности участников сделки (ст. 172 -178 ГК);

• воля участников сделки совпадает с ее внешним выраже­нием - волеизъявлением (ст. 171, 179, 180 ГК);

• содержание сделки соответствует законодательству (ст. 169, 170 ГК);

• сделка облечена в надлежащую форму (ст. 166 ГК).

Если сделка не удовлетворяет хотя бы одному из этих усло­вий, она ничтожна или может быть признана недействительной судом 1 .

В соответствии со ст. 167 ГК сделка является недействи­тельной по основаниям, установленным ГК либо иными зако­нодательными актами, в силу признания ее таковой судом (ос­поримая сделка) либо независимо от такого признания (нич­тожная сделка).

Совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при соблюдении требований, предусмотрен­ных земельным законодательством (см. комментарий к ст. 47). В комментируемой статье перечислены случаи, когда несоблю­дение требований законодательства при заключении сделок с земельными участками и правами на них, влечет за собой по­следствия в виде ничтожности сделок. Так, предусматривается, что ничтожными являются сделки, когда:

1) нарушено требование о предмете сделки, т.е. сделка куп­ли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки заключается в от­ношении земельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо аренду;

1 Костюкевич В.Е. Теоретические аспекты и судебная практика признания сделок недействительными // КонсультантПлюс-Беларусь [Электрон, ре­сурс] / ООО «ЮрСпектр». Минск, 2009; Чигир В.Ф. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. Подраздел IV. Глава IX. Сдел­ки // КонсультантПлюс-Беларусь [Электрон, ресурс] / ООО «ЮрСпектр». Минск, 2009.

374

2) отсутствуют документы, удостоверяющие права на земель­ные участки, в отношении которых совершаются сделки (с зе­мельными участками и правами на земельные участки);

3) не внесена плата за право заключения договора аренды земельного участка либо не получено согласие арендодателя на заключение сделок по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обя­занностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных уча­стков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ.

Кроме того, согласно ст. 166 ГК и ст. 49 комментируемого Кодекса ничтожными являются сделки с земельными участка­ми, находящимися в частной собственности, а также сделки с правами на земельные участки, если при их совершении не со­блюдено требование о форме или государственной регистрации сделки (см.

Следует отметить, что ст. 169 ГК предусматривает общее правило недействительности сделки, не соответствующей зако­нодательству: такая сделка ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что она оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Наряду с перечисленными в ком­ментируемой статье, земельное законодательство предусматри­вает также иные требования, которые должны соблюдаться при заключении сделок с земельными участками, например, необхо­димость сохранения целевого назначения, единство судьбы зе­мельного участка и расположенного на нем недвижимого иму­щества (см. комментарий к ст. 47). При этом отсутствуют какие-либо специальные оговорки относительно последствий нарушения этих требований, что позволяет сделать вывод о рас­пространении на такие случаи предусмотренного ст. 169 ГК пра­вила о ничтожности сделок. Сказанное позволяет сделать вы-иод, что все сделки с земельными участками и правами на них, заключенные с нарушением требований земельного законода­тельства, являются ничтожными, если законодательным актом не предусмотрено иное.

2. Оспоримая сделка признается недействительной только по решению суда. Ничтожная сделка является таковой незави­симо от судебного признания: она недействительна в силу пред-

375

писаний закона. Поэтому предметом судебного рассмотрения и последнем случае выступают не требования о признании ним тожной сделки недействительной, а требования об установлю нии факта ничтожности сделки и о применении последствий о< недействительности1.

В соответствии со ст. 167 ГК требование о признании оспо­римой сделки недействительной может быть предъявлено толь ко лицами, указанными в ГК либо в ином законодательном акте, устанавливающем оспоримость сделки. В отличие от ос­поримой сделки, требование об установлении факта ничтожное ти сделки и (или) о применении последствий недействительное ти ничтожной сделки может быть заявлено неограниченным кругом лиц, интересы которых нарушены ничтожной сделкой.

Статья 182 ГК предусматривает, что иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее не действительности может быть предъявлен в течение десяти ле i со дня, когда началось ее исполнение, а о признании оспоримои сделки недействительной или о применении последствий ее не­действительности - в течение года со дня прекращения наси­лия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка,

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложе нием актов законодательства и судебной практики (постатейный): в 3 кн Кн. 1. Разд. I. Общие положения. Разд. II. Право собственности и лругш вещные права / отв. ред. и руководитель авторского коллектива: д.ю.н , проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. Минск, 2005. С. 551.

2 НРПА. 2005. № 193. 6/464.

376

либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сдел­ки недействительной.

3. Согласно ст. 168 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связа­ны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание сделок недействительными связано с устранени­ем тех имущественных последствий, которые возникли в ре­зультате их исполнения.

1) восстановление обеих сторон в первоначальное положение;

2) восстановление одной стороны в первоначальном поло­жении и взыскание всего исполненного или подлежащего ис­полнению второй стороной в доход государства;

3) взыскание переданного или подлежащего передаче по сдел­ке имущества в доход государства1.

Недействительность сделки по общему правилу влечет дву­стороннюю реституцию. Вместе с тем ГК предусматривает слу­чаи применения односторонней реституции, когда потерпевше­му в сделке другой стороной возвращается все полученное ею по сделке, а все полученное по сделке потерпевшей стороной обращается в доход государства. Третий вид имущественных последствий недействительности сделки, именуемый недопуще­нием реституции, применяется в отношении сторон сделки, со­вершение которой запрещено законодательством в виде обра­щения в доход государства всего, что было передано или должно было быть передано по сделке 2.

Иные последствия недействительности сделок, предусмотрен­ные ГК, в виде возмещения реального ущерба (п. 2 ст. 179 ГК, п. 2 ст. 180 ГК), взыскания неосновательного обогащения по

1 Костюкевич В.Е. Теоретические аспекты и судебная практика признания сделок недействительными // КонсультантПлюс-Беларусь [Электрон, ре­ сурс] / ООО «ЮрСпектр». Минск, 2009.

2 Там же.

377

договорам (ст. 976 ГК) являются дополнительными и применя­ются сверх основных имущественных последствий. Например, по сделкам, в которых в отношении виновной стороны предус­мотрена санкция в виде взыскания полученного в доход госу­дарства, дополнительным последствием является возмещение потерпевшему реального ущерба 1.