Статья 49. Форма и государственная регистрация сделок с земельными участками и правами на них

Сделки с земельными участками, находящимися в частной соб­ственности, а также сделки по предоставлению арендованных земель­ных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обя­занностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в за­лог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершают­ся в письменной форме в порядке, установленном гражданским зако­нодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Комментарий

1. Сделки с земельными участками и с правами на земель­ные участки совершаются в письменной форме и подлежат го­сударственной регистрации. Требования, относящиеся к пись­менной форме сделки, закреплены в ст. 161-164 ГК.

По общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной свя­зи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит

1 Гражданское право: учебник. Ч. 1 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толсто­го. М., 1999. С. 261; Костюкевич В.Е. Теоретические аспекты и судебная практика признания сделок недействительными // КонсультантПлюс-Бе-ларусь [Электрон, ресурс] / ООО «ЮрСпектр». Минск, 2009.

378

от стороны по договору (ст. 404 ГК). Однако для отдельных сделок под страхом недействительности ГК оговаривает необхо­димость составления отдельного документа1.

2. Государственная регистрация сделки с земельным участ­ком является юридическим актом признания и подтвержде­ния государством факта совершения сделки.

Государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними осуществляется специальной системой государственных организаций в области государственной реги­страции, которая включает:

- специально уполномоченный орган государственного уп­равления Республики Беларусь в области государственной реги­страции недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним — Государственный комитет по имуществу2;

- республиканскую организацию по государственной регис­трации - научно-производственное государственное республикан­ское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агент­ство»3;

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложе­ нием актов законодательства и судебной практики (постатейный): в 3 кн. Кн. 1. Разд. I. Общие положения. Разд. И. Право собственности и лругие вещные права / отв. ред. и руководитель авторского коллектива: д.ю.н., проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. Минск, 2005. С. 534.

2 Положение о Государственном комитете по имуществу Республики Бела­ русь: утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 июля 2006 г. № 958 // НРПА. 2006. № 125. 5/22673; № 207. 5/24361;

2007. № 122. 5/25207; № 136. 5/25327; N° 225. 5/25783; № 253. 5/25990^

2008. № 66. 5/27291, № 209. 5/28212; 2009. № 14. 5/29081, № 15. 5/29105.

3 О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Указ Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. № 603 // НРПА. 2002. № 139. 1/4209; 2007. № 16. 1/8265; Перечень государственных орга­ низаций, подчиненных Государственному комитету по имуществу Респуб­ лики Беларусь: утв. постановлением Совета Министров Республики Бела­ русь от 29 июля 2006 г.

379

- территориальные организации по государственной регис­ трации1 .

Согласно комментируемой статье и ст. 9 Закона о государ­ственной регистрации недвижимого имущества государственной регистрации подлежат сделки:

- по отчуждению земельных участков, находящихся в част­ной собственности (купли-продажи, дарения, мены);

- аренды и субаренды земельного участка;

- по ипотеке земельных участков и предоставлению права аренды земельных участков в залог;

- по передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам,

- по внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ.

Следует отметить, что исходя из положений ст. 10 Закона государственная регистрация возникновения, перехода, прекра­щения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, основанием которых является сделка, подлежащая го­сударственной регистрации, не может осуществляться ранее го­сударственной регистрации соответствующей сделки.

Статья 31 названного Закона предусматривает следующий порядок осуществления регистрационных действий:

1) прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

2) принятие решения о совершении регистрационных дей­ствий;

3) совершение регистрационных действий;

4) удостоверение произведенной государственной регист­рации.

1 Об утверждении реестра организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, их филиалов и бюро: постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картог­рафии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 мая 2005 г. N» 14 // НРПА. 2005. № 89. 8/12651; 2007. № 66. 8/15847; № 154. 8/13140; 2006. № 36. 8/13923; № 203. 8/15411; 2008. № 109. 8/18721.

380

t

Статья 32 Закона о государственной регистрации недвижим мого имущества содержит перечень документов, представляемых для осуществления государственной регистрации:

— заявление о государственной регистрации;

— документы, содержащие идентификационные сведения, под­лежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждаю­щие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших до­кумент, выражающий содержание сделки, на его подписание. В случаях, установленных Правительством Республики Бела­русь, юридическими лицами и индивидуальными предпринима­телями эти документы могут не представляться;

— документы, являющиеся основанием для государственной регистрации;

— документы, подтверждающие внесение платы за осуще­ствление государственной регистрации;

— документы, подтверждающие уплату государственной по­шлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Согласно ст. 66 Закона основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом являются до­кументы, выражающие содержание сделки. Если в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь для заключе­ния сделки требуется согласие (согласование) других субъектов, кроме сторон сделки, то в соответствующую организацию по государственной регистрации дополнительно представляются документы, подтверждающие такое согласие (согласование), офор­мленные в установленном законодательством Республики Бе­ларусь порядке. Данное положение будет распространяться на сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, которые могут заключаться лишь при условии получения согласия арен­додателя (см.

381

время в законодательстве отсутствует указание на форму выра­жения такого согласия.

Текст представленных документов должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию сделки числа и сроки обо­значены хотя бы один раз словами, а наименования юридичес­ких лиц приведены без сокращений с указанием адреса их мес­тонахождения. В документах фамилия, имя и отчество гражда­нина, индивидуального предпринимателя, адрес их места жи­тельства должны быть написаны полностью.

Статьей 68 Закона о государственной регистрации недви­жимого имущества установлено, что проекты договора, заявле­ний и других документов, являющихся основанием для госу­дарственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, могут быть представлены сторонами сделки или составлены ре­гистратором. Если проект договора представлен сторонами сдел­ки, регистратор должен проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь, указаны ли в договоре все существенные условия. Составление проектов дого­вора, заявлений и других документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым иму­ществом, регистратор осуществляет по просьбе любой из сторон сделки.

Регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяс­нить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон, предупредить о последствиях, дать разъяс­нения и по другим вопросам совершения регистрационного дей­ствия. Если кто-либо из участников сделки не владеет государ­ственным языком, тексты оформляемых документов должны быть переведены ему переводчиком.

Регистратор должен принять возможные меры для выясне­ния, способны ли все лица, участвующие в сделке, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждаются ли они в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон сделки или стечения тяже­лых обстоятельств.

Регистратор проверяет личность каждого участника сделки и подлинность его подписи, дееспособность граждан и правоспо-

382

собность юридических лиц и индивидуальных предпринимате­лей, участвующих в сделке. В случае подписания договора, за­явления, иного документа их представителем проверяются его полномочия. Полномочия представителей граждан и индивиду­альных предпринимателей должны быть подтверждены нотари­ально удостоверенной доверенностью, если ршое не установлено законодательными актами Республики Беларусь.

Если гражданин вследствие физических недостатков, болез­ни или по каким-либо иным уважительным причинам не мо­жет собственноручно расписаться, по его поручению в его при­сутствии и в присутствии регистратора сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин (за исклю­чением гражданина, в пользу которого совершается сделка) с указанием причин, по которым документ не может быть подпи­сан гражданином собственноручно.

Регистратор может не требовать явки известных ему долж­ностных лиц (представителей) юридических лиц, если у него имеются образцы подписей этих лиц, полуденные при личном обращении, и подлинность их подписей не вызывает сомнения.

Согласно ст. 131 ГК организации по государственной регис­трации удостоверяют произведенную регистрацию путем выда­чи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистри­рованной сделки. Статьи 38, 68 вышеназванного Закона пре­дусматривают, что удостоверение произведенной государствен­ной регистрации сделки с недвижимым имуществом произво­дится путем совершения регистрационной надписи на оригина­ле документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

Согласно ст. 9 Закона о государственной регистрации не­движимого имущества сделка с земельным участком и иным недвижимым имуществом, подлежащая государственной регис­трации, считается заключенной с момента государственной ре­гистрации, если иное не предусмотрено законодательными акта­ми Республики Беларусь. При этом в случае совершения регис­трационного действия моментом государственной регистрации являются время и дата приема документов, представленных для

383

осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений (ст. 39 указанного Закона).

3. Комментируемая статья закрепляет последствия несоблю­дения формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками: такие сделки являются нич­тожными и влекут за собой последствия их недействительнос­ти, предусмотренные гражданским законодательством.

Согласно ст. 166 ГК, если сделка, требующая государствен­ной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В этом случае сторона, необоснованно уклоняющаяся от нота­риального удостоверения или государственной регистрации сдел­ки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные за­держкой в совершении или регистрации сделки (см. коммента­рий к ст. 48).