Статья 50. Особенности ипотеки земельных участков и залога права аренды земельных участков

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков — предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности и пре­доставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервирован­ными капитальными строениями, если иное не установлено Прези­дентом Республики Беларусь.

Стоимость земельного участка, находящегося в частной собствен­ности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

Предметом ипотеки не может быть земельный участок с располо­женным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным зако­нодательством не может быть обращено взыскание по исполнитель­ным документам.

384

Право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных уча­стков взималась плата.

Залогодателями земельных участков могут быть лица, которым земельные участки предоставлены в частную собственность, а зало­годателями права аренды земельных участков — арендаторы земель­ных участков, за право заключения договоров аренды которых взи­малась плата.

Залогодержателями земельных участков и права аренды земель­ных участков могут быть только банки, перечень которых определя­ется Президентом Республики Беларусь.

Земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя, а арендатор (залогодатель), право арен­ды на земельный участок которого является предметом залога, про­должает осуществлять использование земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодатель­ством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к зало­годателю.

Ко мментарий

1. Применительно к земельным отношениям ст. 50 уста­навливает два вида залога из предусмотреных Законом Респуб­лики Беларусь от 24 ноября 1993 г. № 2586-ХИ «О залоге»1 (далее — Закон «О залоге») (ст. 6): залог земельного участка как недвижимости (ипотека) и залог права аренды земельных участков. В соответствии со ст. 310 ГК залог рассматривается как один из способов обеспечения обязательств. Включение зе­мельных участков в гражданский оборот и предоставление субъек­там земельных участков правомочий по распоряжению этими участками позволяет применять этот способ обеспечения обяза­тельств к земельным отношениям.

Правовое регулирование залога осуществляется совместно нормами гражданского (ГК; Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. № 345-3 «Об ипотеке» 2, в соответствии с которым ипотека - залог недвижимого имущества (земельных

1 Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1993. № 35. Ст. 449; НРПА. 2006. № 6. 2/1173.

2 НРПА. 2008. № 157. 2/1442.

13 Зак 1626

385

участков, капитальных строений и др.) и иного имущества, при­равненного законодательными актами к недвижимым вещам; Закон «О залоге») и земельного законодательства, которые на­ходятся между собой в сложном соотношении в зависимости от вида залога.

Так, к ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила (ст. 315 ГК). Ипотека земельных участков возможна лишь постольку, поскольку их оборот допускается законодательными актами (п. 5 ст. 6 Зако­на «Об ипотеке»), под которыми в данном случае следует пони­мать акты земельного законодательства (см.

Залог права аренды осуществляется на основании общих правил ГК, Закона «О залоге» и Кодекса о земле.

Сущность залоговых отношений и общие требования к до­говору о залоге установлены гражданским законодательством (гл. 23 § 3 ГК). В соответствии со ст. 315 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодер­жатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложен­ного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательны­ми актами.

Общее понятие залога распространяется на все виды залога, в том числе те, которые в соответствии со ст. 315 ГК регулиру­ются специальным законодательством, в частности, законода­тельными актами об ипотеке.

Преимущественно договорный характер залоговых отноше­ний ограничивает сферу применения залога в земельных отно­шениях, поскольку виды сделок, которые могут совершать пра­вообладатели земельных участков прямо указаны в законода­тельстве (см. комментарий к ст. 47 Кодекса о земле). Залогода­телями могут быть только частные собственники земельных уча­стков (см. комментарий к ст. 12 Кодекса о земле); арендаторы

386

земельных участков, за право заключения договора аренды ко­торых взималась плата (см. комментарий к ст. 48, 69 Кодекса о земле), т.е. лица, которые получили земельные участки на возмездной основе.

Залог сохраняет свою силу при переходе земельного участка или права на земельный участок к другому лицу, а также при уступке требования, обеспеченного залогом (ст. 20 Закона «О залоге»).

2. Часть 2 данной статьи согласуется с требованиями ст. 321 ГК, согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же до­ говору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обес­ печивающих закладываемый объект, либо принадлежащего за­ логодателю права аренды этого участка или его соответствую­ щей части.

Из этих норм видно, что судьба земельного участка по граж­данскому законодательству при ипотеке строений следует судь­бе этого недвижимого имущества. Установленная ст. 50 Кодек­са о земле и ст. 43 Закона «Об ипотеке» обязательность ипоте­ки одновременно земельного участка и строения привела в соот­ветствие нормы гражданского и земельного законодательства в данных отношениях. Обязательность ипотеки земельного учас­тка и строения в этом случае распространяется на все участки, на которых находятся строения, а не только на те, которые предоставляются для строительства капитальных строений.

3. Статья 50 Кодекса о земле и ст. 43 Закона «Об ипотеке» ограничивают обязательства, которые могут обеспечиваться за­ логом в земельных отношениях, только обязательствами по

387

кредитному договору, заключенному с банком, который являет­ся разновидностью договора займа. л«*

В соответствии со ст. 771 ГК, ст. 137 БК, кредитным дого­вором признается договор, по которому банк или небанковская кредитная организация обязуется предоставить денежные сред­ства (кредит) другому лицу (кредитополучателю) в размере и на условиях, определенных договором, а кредитополучатель обязу­ется возвратить (погасить) кредит и уплатить проценты за пользо­вание им. Под кредитом понимаются привлеченные и (или) соб­ственные денежные средства, предоставленные банком или не­банковской кредитной организацией другому лицу (кредитопо­лучателю) в размере и на условиях, предусмотренных кредит­ным договором.

Земельное законодательство не увязывает ипотеку с какими-то конкретными целями, для которых предоставляется кредит, поэтому можно сделать вывод, что ипотекой может быть обес­печен любой кредитный договор.

Следует иметь в виду, что сфера применения ипотеки в отно­шении другого недвижимого имущества шире, чем ипотека зе­мельных участков. Согласно ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипоте­кой могут быть обеспечены обязательства по кредитным дого­ворам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также обязательствам из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами. Это создает кол­лизию законодательства, при которой передача в залог недви­жимости может не сопровождаться залогом земельного участ­ка. Норма ст. 321 ГК об одновременной ипотеке зданий и участ­ков применима только в случаях обеспечения банковского кре­дита, но не в других случаях, когда ипотека капитальных стро­ений допускается, а земельных участков нет.

4. Форма, порядок заключения и содержание договора об ипотеке земельного участка определяются исходя из общих пра­вил, которые установлены Законом «Об ипотеке».

388

В соответствии со ст. 11 данного Закона договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипоте­ке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удос­товерению. Как следует из ст. 139 БК, для кредитного договора установлена письменная форма, несоблюдение которой влечет за собой недействительность договора. Нотариального удосто­верения данного договора не предусмотрено.

Однако ч. 1 ст. 11 Закона «Об ипотеке» установила, что если залогодателем земельного участка является гражданин Рес­публики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостове­рен нотариально либо регистратором территориальной органи­зации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. В данном случае имеет место коллизия законодатель­ства, которая действует не в пользу гражданина-залогодателя.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требова­ний о его государственной регистрации влечет за собой недей­ствительность договора об ипотеке.

Согласно ст. 12 Закона «Об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипо­теки (в данном случае это земельный участок либо земельный участок и капитальное строение), его наименование, место на­хождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполне­ния обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Необходимые для идентификации земельного участка дан­ные содержатся в копии земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, которые должны быть приложены к догово­ру об ипотеке земельного участка (п. 3 ст. 43 Закона).

389

Правило определения стоимости предмета ипотеки установ­лено в ст. 10 Закона «Об ипотеке», которая является общей нормой, и повторено в ч. 3 ст. 50 применительно к земельному участку. Следует обратить внимание на различный подход при оценке строений и земельных участков. Если минимальная сто­имость земельного участка ограничена кадастровой стоимостью, то стоимость расположенных на участке капитальных строе­ний или незавершенных законсервированных капитальных стро­ений, не может быть ниже их стоимости, определенной рыноч­ным методом.

Статья 12 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что в дого­воре об ипотеке должны быть указаны право, на основании ко­торого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадле­жит залогодателю, и наименование организации по государствен­ной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сде­лок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодате­ля. При ипотеке земельных участков таким правом является только право частной собственности на земельный участок. При этом ч. 1 ст. 44 Закона «Об ипотеке» специально оговаривает недопустимость ипотеки земельных участков, находящихся в государственной собственности. Это ограничение распространя­ется на любые участки, независимо от того, находятся они не­посредственно в ведении государственных органов или предос­тавлены различным субъектам в постоянное и временное пользо­вание, пожизненное наследуемое владение, в том числе при ипо­теке расположенных на них капитальных строений (ч. 2 ст. 47 Закона «Об ипотеке»).

Несколько сложнее регулируется ипотека недвижимости, если земельный участок, находящийся в государственной собствен­ности, принадлежит залогодателю на праве аренды. В этом слу­чае действует общее правило об ипотеке капитальных строений только вместе с одновременным залогом права аренды соответ­ствующего земельного участка (ст. 47 Закона), с учетом огра­ничений, установленных ст. 50 Кодекса о земле. Эти ограниче­ния касаются целей залога права аренды: он допускается толь­ко в качестве обеспечения обязательства по кредитному догово­ру, заключенному с банком; и субъекта (залогодателя). Залого­дателями права аренды земельных участков могут быть только

390

арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата (см. комментарий к ст. 17, 31, 69 Кодекса о земле), что не предусмотрено в Законе «Об ипотеке».

Таким образом, существующие разночтения между Законом «Об ипотеке» и Кодексом о земле следует трактовать в пользу Кодекса, учитывая приоритет специального законодательства в регулировании земельных отношений (см. комментарий к ст. 2).

Кроме того, в договоре об ипотеке должно быть указано су­щество обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения (ч. 3 ст. 12 Законе «Об ипотеке»).

5. Часть 4 устанавливает ограничение по передаче земельно­го участка в ипотеку, если не может быть обращено взыскание по исполнительным документам на расположенное на нем ка­питальное строение. Это ограничение соответствует ст. 44 Зако­на «Об ипотеке» и является точным воспроизведением этой нормы. Ссылка на гражданское процессуальное законодатель­ство в данном случае говорит о том, что это ограничение касает­ся только граждан, в собственности которых находятся земель­ные участки.

Из содержащегося в ГПК Перечня имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнитель­ным документам, к рассматриваемым отношениям может быть применимо лишь следующее: взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий дол­жнику на праве собственности, в том числе являющийся общей собственностью жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартира, если должник и его семья постоянно в нем (в ней) проживают, кроме случаев, когда взыс­кивается кредит, выданный банком на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры).

Таким образом, не могут выступать средством обеспечения обязательств по договору об ипотеке земельные участки, нахо-

391

дящиеся в частной собственности граждан Республики Бела­русь и других, предоставленные для:

строительства и (или) обслуживания жилого дома;

обслуживания зарегистрированной организацией по госу­дарственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, но только, если кредит получен на цели, не связанные с их строи­тельством, приобретением и реконструкцией.

В соответствии со ст. 376 ХПК при исполнении исполни­тельных документов в отношении должника - индивидуально­го предпринимателя или гражданина взыскание не может быть обращено на имущество согласно перечню, данному в приложе­нии 1 к ГПК, т.е. в хозяйственном процессе действуют те же ограничения.

В других случаях нахождения земельных участков в соб­ственности граждан, наличие строений на земельном участке (садовый домик, дача, капитальные строоения для ведения лич­ного подсобного хозяйства) не препятствует заключению дого­вора об ипотеке этого земельного участка. На обращение взыс­кания на земельный участок ограничений нет.

6. Часть 7 ст. 50 и ст. 8 Закона «Об ипотеке», которые ограничивают круг залогодержателей при ипотеке земельных уча­стков, не в полной мере соответствуют Указу Президента Рес­публики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 ', по которому зало­годержателями земельных участков, находящихся в частной соб­ственности, права аренды земельных участков, являющихся пред­метом соответственно ипотеки, залога, могут быть банки, имею­щие специальное разрешение (лицензию) на осуществление бан­ковской деятельности в части осуществления банковской опе­рации по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности.

7. Часть 9 данной статьи определяет последствия в отноше­нии земельного участка при неисполнении залогодателем обес­печенного ипотекой или залогом обязательства, устанавливая

1 Об отдельных вопросах банковской деятельности и признании утратив­шими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь: Указ Пре­зидента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 // НРПА. 2009. №

392

право банка-залогодержателя произвести отчуждение земельно­го участка или права аренды земельного участка. Учитывая це­левой характер использования земельного участка, данная нор­ма сформулирована недостаточно корректно, поскольку без из­менения целевого назначения заложенного участка банк не по-жет стать его правообладателем. Закон «Об ипотеке» (ст. 21) под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, понимает заключение сделок с недвижимым имуществом, пре­дусматривающих переход права собственности на это имуще­ство к другому лицу или передачу этого имущества в хозяй­ственное ведение другому юридическому лицу, то есть правомер­ное распоряжение земельным участком залогодателем.

Часть 9 ст. 50 связывает отчуждение с невыполнением обя­зательств, поэтому под отчуждением в данном случае необходи­мо понимать обращение взыскания на земельный участок, яв­ляющийся предметом ипотеки, как это предусмотрено ст. 37 Закона «Об ипотеке».

Общий порядок обращения взыскания на земельный учас­ток, являющийся предметом ипотеки, установлен ГК (ст. 330, 331) и Законом «Об ипотеке» (ст. 38) и предусматривает при­менение судебных или внесудебных процедур (ст. 39, 40 Зако­на). Порядок принудительного обращения взыскания на право аренды земельного участка не установлен.

Статьей 46 данного Закона предусмотрены особенности об­ращения взыскания на земельный участок, являющийся пред­метом ипотеки, и его реализации, которые должны применять­ся независимо от того, в каком порядке обращается взыскание на земельный участок. К ним относятся:

продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) зе­мельного участка с соблюдением установленных законодатель­ными актами в области охраны и использования земель ограни­чений в отношении круга лиц, которые могут приобретать та­кие земельные участки, и целей его использования;

обращение взыскания на земельный участок и находящие­ся на нем капитальные строения или незавершенные законсер­вированные капитальные строения, являющиеся предметом ипо­теки, одновременно путем продажи на публичных торгах (тор­гах) одному покупателю;

при обращении взыскания на земельный участок, являю­щийся предметом ипотеки, на котором находятся капитальные

393

строения (здания, сооружения), принадлежащие не залогодате­лю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов (торгов) к приобретателю участка переходят права и обязанности, кото­рые в отношении другого лица имел залогодатель.

Судебный порядок обращения взыскания на имущество, яв­ляющееся предметом ипотеки (ст. 39 Закона «Об ипотеке»), установлен гражданским процессуальным и хозяйственным процессуальным законодательством, которое определяет спосо­бы реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, в том числе проведение торгов. При этом общий порядок, установленный для проведения таких торгов в ГПК и ХПК, будет применяться и при реализации земельных участков, поскольку иной порядок в этих актах не предусмотрен. Так, ГПК содержит лишь отсылочную норму о реализации земель­ных участков, согласно ст. 510 ГПК земля, принадлежащая должнику на праве частной собственности, реализуется в соот­ветствии с законодательством о частной собственности на зем­лю. ХПК вообще не содержит специальных норм о реализации земельных участков на торгах (ст. 384-388 ХПК).

Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок (ст. 330 ГК, 40 Закона «Об ипотеке») предусматривает удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд на осно­вании нотариально удостоверенного соглашения между залого­держателем и залогодателем, заключенного после возникнове­ния оснований для обращения взыскания на имущество, явля­ющееся предметом ипотеки, за исключением случаев, предус­мотренных настоящим Законом и иными законодательными актами.

Банковский кодекс содержит аналогичное положение, кото­рое свидетельствует, что внесудебный порядок обращения взыс­кания на заложенный земельный участок ограничен четко оп­ределенными условиями. Так, в соответствии со ст. 150 БК удовлетворение требования кредитора о возврате (погашении) кредита за счет заложенного имущества производится без обра­щения в суд и проведения публичных торгов на основании но­тариально удостоверенного договора кредитодателя с залогода­телем, заключенного после возникновения установленных зако-

394

нодательством Республики Беларусь оснований для обращения взыскания на предмет залога. В таком договоре не может пре­дусматриваться переход к кредитодателю права собственности на заложенное имущество.

Таким образом, для внесудебного порядка характерна упро­щенная процедура (без проведения торгов) и наличие правового основания (соглашения между залогодержателем и залогодате­лем, удостоверенного надлежащим образом) уполномачивающе-го залогодержателя реализовать этот участок.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 октября 2008 г. № 1599 «Об особенностях проведения пуб­личных торгов (торгов) по реализации земельных участков, яв­ляющихся предметом ипотеки»1 расширило сферу применения внесудебного порядка отчуждения земельных участков, являю­щихся предметом ипотеки, установив следующие случаи прове-» дения публичных торгов (торгов) по реализации земельных уча­стков, являющихся предметом ипотеки:

судебными исполнителями в отношении земельных участ­ков, на которые обращено взыскание по решению суда;

банками-залогодержателями, залогодателями либо специа­лизированными организациями, уполномоченными нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и зало­годателем об удовлетворении требований залогодержателя пу­тем обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки (далее - организатор торгов), в отношении, земельных участков, на которые обращено взыскание на основа­нии такого соглашения;

банками-залогодержателями от имени залогодателей в слу­чае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой земельного участка.

Необходимо обратить внимание, что последний из назван­ных случаев проведения публичных торгов - банками-залого­держателями от имени залогодателей - не имеет подкрепленно­го соответствующими правовыми нормами механизма реализа-» ции и не предусмотрен гражданским и процессуальным законо* дательством как способ реализации имущества, на которое обч ращено взыскание. По нашему мнению, он является частным 1 НРПА. 2008. № 262. 5/28613.

395

случаем внесудебного порядка обращения взыскания на земель­ный участок, который недостаточно подробно регламентирован. В частности, не определен статус банков-залогодержателей в этом случае, а также правовые основания отчуждения земельного уча­стка.

Кроме того, указанное выше постановление Совета Мини­стров Республики Беларусь установило общие требования к про­ведению торгов по реализации земельных участков, являющих­ся предметом ипотеки, применив этот порядок ко всем назван­ным случаям. Эти требования заключаются в следующем:

организатор торгов либо судебный исполнитель обязан пись­менно уведомить залогодержателей, сведения о которых в отно­шении реализуемого земельного участка содержатся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, и опубликовать извещения о проводимых пуб­личных торгах (торгах) в республиканских и (или) местных средствах массовой информации;

начальная цена земельного участка, являющегося предме­том ипотеки и реализуемого на публичных торгах (торгах), ус­танавливается в размере стоимости земельного участка, опреде­ленной решением суда или нотариально удостоверенным со­глашением между залогодержателем и залогодателем об удов­летворении требований залогодержателя путем обращения взыс­кания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, и не может быть ниже кадастровой стоимости земельного учас­тка на дату заключения договора об ипотеке;

публичные торги (торги) по реализации земельных участ­ков, являющихся предметом ипотеки, проводятся в форме от­крытых аукционов, средства от проведения которых поступают на депозитный счет суда - при проведении этих торгов судеб­ным исполнителем либо организатору торгов, а затем распре­деляются в установленном порядке между организатором тор­гов, залогодержателем и залогодателем.

Согласно п. 1.1 этого постановления торги проводятся в со­ответствии с гражданским процессуальным, хозяйственным процессуальным и гражданским законодательством, что может быть применимо только, если реализация земельного участка производится судебным исполнителем на основании решения суда.

396