Статья 50. Особенности ипотеки земельных участков и залога права аренды земельных участков
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков — предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности и предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.
Предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
384
Право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных участков взималась плата.
Залогодателями земельных участков могут быть лица, которым земельные участки предоставлены в частную собственность, а залогодателями права аренды земельных участков — арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата.
Залогодержателями земельных участков и права аренды земельных участков могут быть только банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.
Земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя, а арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.
В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.
Ко мментарий
1. Применительно к земельным отношениям ст. 50 устанавливает два вида залога из предусмотреных Законом Республики Беларусь от 24 ноября 1993 г. № 2586-ХИ «О залоге»1 (далее — Закон «О залоге») (ст. 6): залог земельного участка как недвижимости (ипотека) и залог права аренды земельных участков. В соответствии со ст. 310 ГК залог рассматривается как один из способов обеспечения обязательств. Включение земельных участков в гражданский оборот и предоставление субъектам земельных участков правомочий по распоряжению этими участками позволяет применять этот способ обеспечения обязательств к земельным отношениям.
Правовое регулирование залога осуществляется совместно нормами гражданского (ГК; Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. № 345-3 «Об ипотеке» 2, в соответствии с которым ипотека - залог недвижимого имущества (земельных
1 Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1993. № 35. Ст. 449; НРПА. 2006. № 6. 2/1173.
2 НРПА. 2008. № 157. 2/1442.
13 Зак 1626
385
участков, капитальных строений и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам; Закон «О залоге») и земельного законодательства, которые находятся между собой в сложном соотношении в зависимости от вида залога.
Так, к ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила (ст. 315 ГК). Ипотека земельных участков возможна лишь постольку, поскольку их оборот допускается законодательными актами (п. 5 ст. 6 Закона «Об ипотеке»), под которыми в данном случае следует понимать акты земельного законодательства (см.
комментарий к ст. 47 Кодекса о земле). Закон «Об ипотеке» предусматривает особенности ипотеки земельных участков, которые в значительной степени повторяются в ст. 50 Кодекса о земле.Залог права аренды осуществляется на основании общих правил ГК, Закона «О залоге» и Кодекса о земле.
Сущность залоговых отношений и общие требования к договору о залоге установлены гражданским законодательством (гл. 23 § 3 ГК). В соответствии со ст. 315 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Общее понятие залога распространяется на все виды залога, в том числе те, которые в соответствии со ст. 315 ГК регулируются специальным законодательством, в частности, законодательными актами об ипотеке.
Преимущественно договорный характер залоговых отношений ограничивает сферу применения залога в земельных отношениях, поскольку виды сделок, которые могут совершать правообладатели земельных участков прямо указаны в законодательстве (см. комментарий к ст. 47 Кодекса о земле). Залогодателями могут быть только частные собственники земельных участков (см. комментарий к ст. 12 Кодекса о земле); арендаторы
386
земельных участков, за право заключения договора аренды которых взималась плата (см. комментарий к ст. 48, 69 Кодекса о земле), т.е. лица, которые получили земельные участки на возмездной основе.
Залог сохраняет свою силу при переходе земельного участка или права на земельный участок к другому лицу, а также при уступке требования, обеспеченного залогом (ст. 20 Закона «О залоге»).
2. Часть 2 данной статьи согласуется с требованиями ст. 321 ГК, согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же до говору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обес печивающих закладываемый объект, либо принадлежащего за логодателю права аренды этого участка или его соответствую щей части.
Аналогичная, но более уточненная, норма содержит ся в ст. 47 Закона «Об ипотеке», в соответствии с которой ипотека капитальных строений (зданий, сооружений), незавер шенных законсервированных капитальных строений допуска ется только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, находящегося в частной собственности, на котором находятся эти строения, либо с одновременным зало гом права аренды соответствующего земельного участка, при надлежащего залогодателю на праве аренды.Из этих норм видно, что судьба земельного участка по гражданскому законодательству при ипотеке строений следует судьбе этого недвижимого имущества. Установленная ст. 50 Кодекса о земле и ст. 43 Закона «Об ипотеке» обязательность ипотеки одновременно земельного участка и строения привела в соответствие нормы гражданского и земельного законодательства в данных отношениях. Обязательность ипотеки земельного участка и строения в этом случае распространяется на все участки, на которых находятся строения, а не только на те, которые предоставляются для строительства капитальных строений.
3. Статья 50 Кодекса о земле и ст. 43 Закона «Об ипотеке» ограничивают обязательства, которые могут обеспечиваться за логом в земельных отношениях, только обязательствами по
387
кредитному договору, заключенному с банком, который является разновидностью договора займа. л«*
В соответствии со ст. 771 ГК, ст. 137 БК, кредитным договором признается договор, по которому банк или небанковская кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) другому лицу (кредитополучателю) в размере и на условиях, определенных договором, а кредитополучатель обязуется возвратить (погасить) кредит и уплатить проценты за пользование им. Под кредитом понимаются привлеченные и (или) собственные денежные средства, предоставленные банком или небанковской кредитной организацией другому лицу (кредитополучателю) в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором.
Земельное законодательство не увязывает ипотеку с какими-то конкретными целями, для которых предоставляется кредит, поэтому можно сделать вывод, что ипотекой может быть обеспечен любой кредитный договор.
Обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору залогом недвижимого имущества независимо от целей кредитования предусмотрено ст. 147 БК.Следует иметь в виду, что сфера применения ипотеки в отношении другого недвижимого имущества шире, чем ипотека земельных участков. Согласно ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также обязательствам из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами. Это создает коллизию законодательства, при которой передача в залог недвижимости может не сопровождаться залогом земельного участка. Норма ст. 321 ГК об одновременной ипотеке зданий и участков применима только в случаях обеспечения банковского кредита, но не в других случаях, когда ипотека капитальных строений допускается, а земельных участков нет.
4. Форма, порядок заключения и содержание договора об ипотеке земельного участка определяются исходя из общих правил, которые установлены Законом «Об ипотеке».
388
В соответствии со ст. 11 данного Закона договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Как следует из ст. 139 БК, для кредитного договора установлена письменная форма, несоблюдение которой влечет за собой недействительность договора. Нотариального удостоверения данного договора не предусмотрено.
Однако ч. 1 ст. 11 Закона «Об ипотеке» установила, что если залогодателем земельного участка является гражданин Республики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. В данном случае имеет место коллизия законодательства, которая действует не в пользу гражданина-залогодателя.
С учетом обязательной государственной регистрации договора об ипотеке (а он считается заключенным с момента его государственной регистрации) представляется, что оптимальным вариантом будет удостоверение данного договора именно регистратором.Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.
Согласно ст. 12 Закона «Об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки (в данном случае это земельный участок либо земельный участок и капитальное строение), его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Необходимые для идентификации земельного участка данные содержатся в копии земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, которые должны быть приложены к договору об ипотеке земельного участка (п. 3 ст. 43 Закона).
389
Правило определения стоимости предмета ипотеки установлено в ст. 10 Закона «Об ипотеке», которая является общей нормой, и повторено в ч. 3 ст. 50 применительно к земельному участку. Следует обратить внимание на различный подход при оценке строений и земельных участков. Если минимальная стоимость земельного участка ограничена кадастровой стоимостью, то стоимость расположенных на участке капитальных строений или незавершенных законсервированных капитальных строений, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом.
Статья 12 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что в договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя. При ипотеке земельных участков таким правом является только право частной собственности на земельный участок. При этом ч. 1 ст. 44 Закона «Об ипотеке» специально оговаривает недопустимость ипотеки земельных участков, находящихся в государственной собственности. Это ограничение распространяется на любые участки, независимо от того, находятся они непосредственно в ведении государственных органов или предоставлены различным субъектам в постоянное и временное пользование, пожизненное наследуемое владение, в том числе при ипотеке расположенных на них капитальных строений (ч. 2 ст. 47 Закона «Об ипотеке»).
Несколько сложнее регулируется ипотека недвижимости, если земельный участок, находящийся в государственной собственности, принадлежит залогодателю на праве аренды. В этом случае действует общее правило об ипотеке капитальных строений только вместе с одновременным залогом права аренды соответствующего земельного участка (ст. 47 Закона), с учетом ограничений, установленных ст. 50 Кодекса о земле. Эти ограничения касаются целей залога права аренды: он допускается только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком; и субъекта (залогодателя). Залогодателями права аренды земельных участков могут быть только
390
арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата (см. комментарий к ст. 17, 31, 69 Кодекса о земле), что не предусмотрено в Законе «Об ипотеке».
Таким образом, существующие разночтения между Законом «Об ипотеке» и Кодексом о земле следует трактовать в пользу Кодекса, учитывая приоритет специального законодательства в регулировании земельных отношений (см. комментарий к ст. 2).
Кроме того, в договоре об ипотеке должно быть указано существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения (ч. 3 ст. 12 Законе «Об ипотеке»).
5. Часть 4 устанавливает ограничение по передаче земельного участка в ипотеку, если не может быть обращено взыскание по исполнительным документам на расположенное на нем капитальное строение. Это ограничение соответствует ст. 44 Закона «Об ипотеке» и является точным воспроизведением этой нормы. Ссылка на гражданское процессуальное законодательство в данном случае говорит о том, что это ограничение касается только граждан, в собственности которых находятся земельные участки.
Из содержащегося в ГПК Перечня имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, к рассматриваемым отношениям может быть применимо лишь следующее: взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий должнику на праве собственности, в том числе являющийся общей собственностью жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартира, если должник и его семья постоянно в нем (в ней) проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры).
Таким образом, не могут выступать средством обеспечения обязательств по договору об ипотеке земельные участки, нахо-
391
дящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь и других, предоставленные для:
строительства и (или) обслуживания жилого дома;
обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, но только, если кредит получен на цели, не связанные с их строительством, приобретением и реконструкцией.
В соответствии со ст. 376 ХПК при исполнении исполнительных документов в отношении должника - индивидуального предпринимателя или гражданина взыскание не может быть обращено на имущество согласно перечню, данному в приложении 1 к ГПК, т.е. в хозяйственном процессе действуют те же ограничения.
В других случаях нахождения земельных участков в собственности граждан, наличие строений на земельном участке (садовый домик, дача, капитальные строоения для ведения личного подсобного хозяйства) не препятствует заключению договора об ипотеке этого земельного участка. На обращение взыскания на земельный участок ограничений нет.
6. Часть 7 ст. 50 и ст. 8 Закона «Об ипотеке», которые ограничивают круг залогодержателей при ипотеке земельных участков, не в полной мере соответствуют Указу Президента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 ', по которому залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, права аренды земельных участков, являющихся предметом соответственно ипотеки, залога, могут быть банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности.
7. Часть 9 данной статьи определяет последствия в отношении земельного участка при неисполнении залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства, устанавливая
1 Об отдельных вопросах банковской деятельности и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь: Указ Президента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 // НРПА. 2009. №
392
право банка-залогодержателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка. Учитывая целевой характер использования земельного участка, данная норма сформулирована недостаточно корректно, поскольку без изменения целевого назначения заложенного участка банк не по-жет стать его правообладателем. Закон «Об ипотеке» (ст. 21) под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, понимает заключение сделок с недвижимым имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение другому юридическому лицу, то есть правомерное распоряжение земельным участком залогодателем.
Часть 9 ст. 50 связывает отчуждение с невыполнением обязательств, поэтому под отчуждением в данном случае необходимо понимать обращение взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, как это предусмотрено ст. 37 Закона «Об ипотеке».
Общий порядок обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, установлен ГК (ст. 330, 331) и Законом «Об ипотеке» (ст. 38) и предусматривает применение судебных или внесудебных процедур (ст. 39, 40 Закона). Порядок принудительного обращения взыскания на право аренды земельного участка не установлен.
Статьей 46 данного Закона предусмотрены особенности обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, и его реализации, которые должны применяться независимо от того, в каком порядке обращается взыскание на земельный участок. К ним относятся:
продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) земельного участка с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования;
обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, одновременно путем продажи на публичных торгах (торгах) одному покупателю;
при обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, на котором находятся капитальные
393
строения (здания, сооружения), принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов (торгов) к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении другого лица имел залогодатель.
Судебный порядок обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки (ст. 39 Закона «Об ипотеке»), установлен гражданским процессуальным и хозяйственным процессуальным законодательством, которое определяет способы реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, в том числе проведение торгов. При этом общий порядок, установленный для проведения таких торгов в ГПК и ХПК, будет применяться и при реализации земельных участков, поскольку иной порядок в этих актах не предусмотрен. Так, ГПК содержит лишь отсылочную норму о реализации земельных участков, согласно ст. 510 ГПК земля, принадлежащая должнику на праве частной собственности, реализуется в соответствии с законодательством о частной собственности на землю. ХПК вообще не содержит специальных норм о реализации земельных участков на торгах (ст. 384-388 ХПК).
Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок (ст. 330 ГК, 40 Закона «Об ипотеке») предусматривает удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и иными законодательными актами.
Банковский кодекс содержит аналогичное положение, которое свидетельствует, что внесудебный порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок ограничен четко определенными условиями. Так, в соответствии со ст. 150 БК удовлетворение требования кредитора о возврате (погашении) кредита за счет заложенного имущества производится без обращения в суд и проведения публичных торгов на основании нотариально удостоверенного договора кредитодателя с залогодателем, заключенного после возникновения установленных зако-
394
нодательством Республики Беларусь оснований для обращения взыскания на предмет залога. В таком договоре не может предусматриваться переход к кредитодателю права собственности на заложенное имущество.
Таким образом, для внесудебного порядка характерна упрощенная процедура (без проведения торгов) и наличие правового основания (соглашения между залогодержателем и залогодателем, удостоверенного надлежащим образом) уполномачивающе-го залогодержателя реализовать этот участок.
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 октября 2008 г. № 1599 «Об особенностях проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки»1 расширило сферу применения внесудебного порядка отчуждения земельных участков, являющихся предметом ипотеки, установив следующие случаи прове-» дения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки:
судебными исполнителями в отношении земельных участков, на которые обращено взыскание по решению суда;
банками-залогодержателями, залогодателями либо специализированными организациями, уполномоченными нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки (далее - организатор торгов), в отношении, земельных участков, на которые обращено взыскание на основании такого соглашения;
банками-залогодержателями от имени залогодателей в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой земельного участка.
Необходимо обратить внимание, что последний из названных случаев проведения публичных торгов - банками-залогодержателями от имени залогодателей - не имеет подкрепленного соответствующими правовыми нормами механизма реализа-» ции и не предусмотрен гражданским и процессуальным законо* дательством как способ реализации имущества, на которое обч ращено взыскание. По нашему мнению, он является частным 1 НРПА. 2008. № 262. 5/28613.
395
случаем внесудебного порядка обращения взыскания на земельный участок, который недостаточно подробно регламентирован. В частности, не определен статус банков-залогодержателей в этом случае, а также правовые основания отчуждения земельного участка.
Кроме того, указанное выше постановление Совета Министров Республики Беларусь установило общие требования к проведению торгов по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, применив этот порядок ко всем названным случаям. Эти требования заключаются в следующем:
организатор торгов либо судебный исполнитель обязан письменно уведомить залогодержателей, сведения о которых в отношении реализуемого земельного участка содержатся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, и опубликовать извещения о проводимых публичных торгах (торгах) в республиканских и (или) местных средствах массовой информации;
начальная цена земельного участка, являющегося предметом ипотеки и реализуемого на публичных торгах (торгах), устанавливается в размере стоимости земельного участка, определенной решением суда или нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, и не может быть ниже кадастровой стоимости земельного участка на дату заключения договора об ипотеке;
публичные торги (торги) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, проводятся в форме открытых аукционов, средства от проведения которых поступают на депозитный счет суда - при проведении этих торгов судебным исполнителем либо организатору торгов, а затем распределяются в установленном порядке между организатором торгов, залогодержателем и залогодателем.
Согласно п. 1.1 этого постановления торги проводятся в соответствии с гражданским процессуальным, хозяйственным процессуальным и гражданским законодательством, что может быть применимо только, если реализация земельного участка производится судебным исполнителем на основании решения суда.
396
Еще по теме Статья 50. Особенности ипотеки земельных участков и залога права аренды земельных участков:
- § 3. Федеральное земельное законодательство
- § 4. Иные земельно-правовые сделки
- § 2. Источники правового регулирования резервирования и изъятия земельных участков
- СУХАНОВ Е.А. КОДИФИКАЦИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ВЕЩНОМ ПРАВЕ
- Денис Геннадьевич Храмов Юридическая природа права пользования недрами
- Федор Олегович Богатырев Залог прав
- 8.2. Общие тенденции развития права
- Общая характеристика законодательства об ипотеке.
- 6.3. Виды вещных прав
- 8.2. Закон Эстонской Республики о вещном праве
- Договор об ипотеке (залоге недвижимости)