5.5. Порядок работы органов регистрации земельных прав

Правовая проверка титулов является одним из основных элементов оценки рыночной стоимости имущества, поскольку ограничения прав могут оказать значительное влияние на конечную величину рыночной стоимости имущества.

Провинция поделена на шесть регистрационных округов. В каждом окру-ге есть своё бюро регистрации земельных титулов, возглавляемое регистратором. Все регистраторы подчиняются директору по вопросам регистрации земельных титулов.

В 1983 году работники системы регистрации земельных титулов начали осуществлять переход к автоматизированной системе обработки информации. К 1992 году этот процесс был практически завершен. Но для изучения истории правового титула необходимо знать, как работают обе системы. Ниже отдельно рассмотрены правила и порядок работы неавтоматизированной и автоматизированной системы регистрации прав.

5.5.1. Персонал бюро регистрации земельных титулов

а) Директор бюро регистрации земельных титулов

Директор является главным должностным лицом и отвечает за то, чтобы система регистрации титулов четко функционировала в согласии с законодательными правилами и служила интересам своих клиентов во всей провинции. Хотя директор не обладает юридическим правом указывать главному уполномоченному по регистрации титулов, его должность даёт ему возможность влиять на решение всех дел, связанных с процессом регистрации и правовыми вопросами.

б) Главный уполномоченный по вопросам регистрации титулов

Главный уполномоченный отвечает за ежедневное управление всей системой регистрации в бюро регистрации титулов. Эти обязанности включают в себя надзор за тем, чтобы каждое заявление на регистрацию земельного титула или какой-либо доли во владении землёй обеспечивало правомочный, надёжный и годный для перепродажи титул, защищённый от иска третьей стороны. Эта функция включает в себя обязанности, сходные с обязанностями судьи, так как Закон «О земельных титулах» не определяет все регламентные нормы в процессе регистрации земельного титула.

в) Заместитель главного уполномоченного

В зависимости от размера бюро регистрации титулов может быть один или несколько заместителей главного уполномоченного. В его задачу входит еже-дневный надзор за всем регистрационным процессом, он также обязан выполнять функции главного уполномоченного, если последний отсутствует. Заместитель является первым лицом после главного уполномоченного, обеспечивающим наблюдение за работниками и отвечающим за обучение и повышение квалификации персонала, а также за качественный контроль.

г) Ревизор титулов

Ревизор титулов выполняет следующие функции:

* проверяет соответствие каждого документа юридическим формальностям исполнения, свидетельствования и подлинности;

* читает каждый документ для того, чтобы увериться в том, что он юридически действителен и соответствует правилам передачи правомочного, надёжного и годного к перепродаже титула, предъявляемым лицом, подавшим заявление на регистрацию;

* исследует титул «владельца, передающего права» для того, чтобы обеспечить правомочный, надёжный и годный для перепродажи титул;

* исследует документы, упомянутые в титуле владельца, выступающего продавцом (например, чтобы определить, находится ли процесс передачи прав под влиянием ограничительного соглашения); и

* создаёт (регистрирует) новый титул и упраздняет предыдущий.

Ревизор титулов имеет право вызвать лицо, подавшее заявление на регистрацию, для того чтобы исправить дефекты в документации. Ревизор также может отказаться регистрировать титул в случае, если невозможно исправить дефекты в документации. Всё это делается с разрешения главного уполномоченного. Решения главного уполномоченного не могут быть отменены директором. Единственной возможностью лица, подавшего заявление, является апелляция этого решения в Верховном суде.

С разрешения главного уполномоченного ревизор титулов принимает окончательное решение о том, соответствует ли заявление всем условиям системы регистрации титулов, т.е.

д) Канцелярские работники отдела обслуживания населения

Эти работники обслуживают население и других клиентов, посещающих бюро регистрации земельных титулов. Они обеспечивают данные, начиная с информации о титуле и кончая принятием заявлений на регистрацию титула. Их работа состоит в том, чтобы помогать гражданам в решении проблем, связанных с подготовкой к регистрации.

е) Канцелярские работники административного отдела

Эти работники выполняют следующие административные функции:

печать и организация документации, корректирование, ответы на телефонные звонки, копирование документов и содержание оборудования в надлежащем по-рядке.

ж) Кассиры

Кассир — это первый сотрудник бюро, с которым встречается заявитель. Кассир принимает деньги в уплату за обслуживание, нумерует каждый полученный документ и выдаёт соответствующие расписки. Присвоенный при приеме порядковый номер отождествляет документ во всех случаях и для всех целей и даёт возможность для его быстрого нахождения в реестре, когда возникнет необходимость. Дата и время поступления заявления являются решающими факторами в установлении первоочерёдности в правах на владение недвижимой собственностью.

5.5.2. Неавтоматизированный поиск

Регистраторы имеют несколько различных регистрационных книг для внесения записей. Основная книга — это сводный указатель индексов, в котором земельный участок регистрируется в соответствии с его юридическими характери-стиками. В этой книге указываются номер свидетельства правового титула, обременения, наложенные на участок, и заявленные обременения.

Регистратор присваивает каждому поступающему в отдел документу свой номер. До тех пор, пока документ не будет изучен экспертом, он рассматривается как заявленное обременение. Такое обременение не вписывается в свидетельство о правовом титуле, а только отмечается в указателе сводных индексов.

В Приложении 8.4.2. приводится одна страница книги сводных индексов отдела регистрации земельных прав Ванкувера. В качестве иллюстрации мы предлагаем провести поиск данных, который будет основываться на следующей информации:

Город Ванкувер

Участки 2 и 3

Блок 14

Районный участок 318

План 1749

Первая задача — определить, в какой книге сводных индексов указан данный план. Следующий шаг — найти нужную индексную страницу. Номер плана указан в верхнем правом углу страницы. Номер районного участка указан в левом верхнем углу, а номер блока — слева от номера плана. Номера участков указываются по левой стороне страницы. В нашем случае мы занимаемся поиском данных по участкам 2 и 3. Номера обременений указаны в строчку слева направо.

Если человек приходит в регистрационный отдел для того, чтобы лично провести поиск нужной информации, то тогда он прежде всего должен записать указанные в правовом титуле номера плана, участка, блока и района, в отношении которых будет вестись поиск. Затем нужно отметить номера всех указанных в книге сводных индексов обременений по участкам 2 и 3. Если поиском данных занимается сотрудник регистрационного отдела, то он отметит эти номера на счете-фактуре. Первым должен быть указан номер свидетельства правового титула. Потом указываются все действующие обременения, внесенные в свидетельство.

Как только документ сдан в регистрационный отдел, ему присваивается индекс, который сразу же вносится в указатель сводных индексов — средняя стро-ка в соответствующей ячейке на соответствующей странице. Когда регистрация документа завершена, в той же ячейке строкой выше указывается или буква R — для зарегистрированных прав, или СТ — для свидетельств о правовом титуле.

Указатель сводных индексов содержит перечень обременений, но обычно не объясняет, что это за обременения. Поэтому на следующем этапе необходимо, исходя из номера свидетельства о правовом титуле, произвести поиск нужной кни-ги регистрации титулов для того, чтобы сделать копию свидетельства о правовом титуле.

В Приложении 5.4 показано, как выглядит свидетельство о правовом титуле на интересующие нас участки 2 и 3. По сравнению с указателем сводных индексов свидетельство содержит гораздо больше информации об этих участках. Всего свидетельство о правовом титуле имеет девять пунктов.

• Номер действующего в настоящий момент свидетельства о правовом титуле. Этот номер присваивается, как только подаются документы о переходе прав. При выдаче нового свидетельства о правовом титуле ему присваивается именно этот номер.

• Номер предыдущего свидетельства о правовом титуле. Это номер ранее действовавшего свидетельства о правовом титуле. Он необходим в тех слу-чаях, когда изучается история перехода прав на участок.

• Дата подачи заявления. Этот пункт показывает, в какой день были сданы документы для регистрации.

• Зарегистрированные владельцы. Этот пункт показывает, в чьей собственности находится участок. Всегда приводятся также данные о тех, кто в настоящее время занимает участок. Обновленные правовые титулы имеют более полный адрес. Адресные данные могут не отражать фактическое местонахождение владельцев. Любые уведомления, касающиеся данного участка, будут отсылаться по адресу, указанному в свидетельстве о правовом титуле.

• Юридическое описание. Это юридическое описание всегда используется при составлении документов, имеющих отношение к данным участ-кам.

• Обременения. Это пункт, в котором отражаются все обременения, залоговые и иные права на участок.

• Дата выдачи свидетельства. Свидетельство о правовом титуле было выдано 15 марта 1983 года, т. е. через четыре дня после подачи соответствующих документов.

• Дубликат свидетельства. На лицевой стороне свидетельств о правовых титулах, выданных после 1979 года, всегда указывалось место хранения дубликата свидетельства. В начале этого раздела мы уже говорили о назначении и условиях выдачи дубликата свидетельства о правовом титуле.

• Переход прав. Отметки о передаче прав делаются либо на лицевой, либо на оборотной стороне свидетельства о правовом титуле в зависимости от того, когда свидетельство было выдано. В нашем примере права на участок не пе-редавались ни разу.

5.5.3. Автоматизированный поиск

Компьютеризация регистрационного процесса является существенным шагом вперед по сравнению с прежней, использовавшей бумажные носители системой. Благодаря ей экономятся площадь помещения и бумага, а сам процесс поиска информации становится значительно проще. Используя только компьютер, можно получить всю указанную выше информацию, причем в простом, удобном для чтения формате.

Если правовой титул хранится в компьютерном виде, то участку присваивается идентификационный код PID. Код PID является неотъемлемой частью юридического описания участка и должен указываться во всех документах, касающихся правового титула.

Проверка неавтоматизированного индекса — это один из способов, при помощи которого можно выяснить, существует ли компьютерная версия правового титула. Если правовые титулы хранятся в автоматическом режиме, то все данные перечеркиваются так, как будто они являются уже недействительными, а в конце указывается девятизначный код PID (см. участки 4 и 5 в Приложении 8.4.2.).

Зная код PID, можно в любой момент получить полную информацию об участке. Компьютерная версия свидетельства о правовом титуле содержит все данные, которые имеются в обычном свидетельстве, а также указывает место хра-нения дубликата свидетельства и все поданные на данный момент заявления о регистрации и требования о внесении изменений и поправок.

В Приложении 8.4.4. показано, как выглядит компьютерная версия свидетельства о правовом титуле. В таком варианте свидетельство имеет 12 пунктов. Рассмотрим участок, находящийся в общей собственности.

1) Дата. Это день и время, когда свидетельство о правовом титуле было напечатано. В пункте указано также название компании, ответственной за проверку правового титула.

2) Настоящие и прежние правовые титулы. Этот пункт полностью совпадает с бумажным аналогом.

3) День подачи заявления и день регистрации. (Указывается дата подачи документов о переходе прав и дата выдачи свидетельства о правовом титуле.)

4) Зарегистрированный владелец. В адресе владельца должен обязательно указываться почтовый индекс.

5) Юридическое описание. В этом пункте обязательно указывается код PID. Поскольку у рассматриваемого участка несколько владельцев, то сведения приводятся как данные по имуществу, находящемуся в общей собственности.

6) Поданные заявления. Благодаря этому пункту больше нет необходимости сверять данные с информацией, содержащейся в указателях сводных индексов. Теперь эта информация включена в свидетельство о правовом титуле.

7) Юридические пометки. В этом пункте следует указывать сервитуты и другие правовые условия, которые могут как расширять, так и ограничивать права на конкретный участок. Например, в этом пункте может быть записано, что в отношении конкретного участка существует план его застройки.

8) Обременения. В этом пункте отражаются все имеющиеся на данный момент обременения, залоговые и иные права требования по отношению к конкретному участку. Можно также получить информацию о всех ранее действовавших обременениях, которые когда-либо налагались на участок.

9) Дубликат свидетельства. Здесь указывается местонахождение дубликата свидетельства. В нашем примере такие дубликаты вообще не выдава-лись.

10) Переход прав, исправления, поправки. В этом пункте указываются все случаи перехода прав собственности, которые когда-либо происходили, а также исправления и поправки, которые когда-либо вносились.

11) Примечания. Несмотря на то, что автоматизированная система предоставляет больше информации, чем традиционная, лицу, занимающемуся проверкой правового титула, необходимо ознакомиться не только со свидетельством о правовом титуле. По крайней мере, оно должно проверить данные, изложенные в разделе программы «примечания». В сводном указателе индексов обременения, наложенные на другие участки, но способные затрагивать интересы проверяемого участка, указываются слева от его номера. Эти данные включены в виде примечаний в компьютерную версию свидетельства и отражаются на экране компьютера. Наиболее часто такими видами обременений являются сервитуты и права прохода. Если проверкой титула занимается сотрудник регистрационного отдела, то пометки, содержащиеся в пункте примечания, должны быть указаны в свидетельстве о правовом титуле и/или в выписываемом им счете-фактуре.

12) Индекс общей собственности. Если проверке подвергается участок, находящийся в собственности нескольких владельцев, то необходимо также ознакомиться с информацией, проходящей по индексам общей собственности. Не-смотря на то, что в отношении таких участков общий правовой титул не оформляется, участкам данного типа присваивается особый код PID и обременения, накладываемые на подобные участки, регистрируются по этому коду. Поэтому очень важно ознакомиться с примечаниями и обременениями, зарегистрированными или заявленными на коды PID, которые принадлежат участкам, находящимся в общей собственности. Следует также обратить внимание на тот факт, что любые изменения в документы, детально регулирующие правила и порядок использования и распоряжения общей собственностью, могут вноситься только после получения копии договора, отражающего структуру собственности на объект недвижимости (например, поэтажные планы здания и порядок управления ими сособственниками).

5.5.4. Автоматизированный доступ

До появления компаний, специализирующихся на проверке правовых титулов, этим занимались нотариусы и адвокаты. В тех случаях, когда в поисках необходимой информации надо было выезжать в другую местность, нанимался агент из числа местных адвокатов или нотариусов, которому и поручалась эта работа. В 60-х годах компании, специализирующиеся на проверке правовых титулов, дошли до того, что всю подобную работу поручали агентам независимо от удаленности отдела по регистрации от той местности, на территории которой работали юристы-агенты, отвечавшие за оформление перехода прав на недвижимость. Обычно компании имеют специально подготовленных сотрудников, которые занимаются проверкой правовых титулов, подготавливают копии обременений и планов, регистрируют документы и обсуждают с сотрудниками регистрационного отдела проблемы и вопросы, которые возникают у их клиентов (нотариусов и адвокатов).

С 1989 года в результате появления автоматизированного доступа к базе данных регистрационного отдела нотариусы и адвокаты могут, не выходя из своего кабинета, связаться с регистрационным отделом и получить необходимые данные через компьютер и модемную связь. Благодаря существованию системы автоматизированного доступа, в Британской Колумбии можно с легкостью получить компьютерную распечатку любого свидетельства о правовом титуле. Услугами агентов по-прежнему приходится пользоваться только в тех случаях, когда необходимо получить копии существующих обременений или сдать документы на регистрацию, хотя в будущем изменения могут затронуть и эту сферу деятельности.

5.5.5. Документация

Подготовка документов

По завершении проверки правового титула юрист, которому поручено оформить переход прав на недвижимость, приступает к оформлению соответствующих документов. Согласно Закону «О земельных титулах», отделы по регистрации обязаны принимать к рассмотрению только заполненные по единой форме документы. В 1990 году был принят акт о внесении поправок в Закон «О земельных титулах», в результате чего были существенно пересмотрены стандартные формы подачи документов для регистрации.

Данный закон ввел в действие пять новых форм документов: форма А — переход прав, форма В — ипотечные обязательства, форма С — общий документ, форма D — документы, подлежащие оформлению, и форма Е — график.

Закон устанавливает конкретные требования и правила заполнения для каждой формы. Сотрудникам регистрационных отделов запрещается принимать к рассмотрению документы, выполненные не по форме. Формы разработаны с учетом требований, предъявляемых к автоматическому режиму работы отделов по регистрации земельных титулов, поэтому все они легко считываются любой системой.

Принято считать, что любая сделка по передаче прав на землю оформляется в полном соответствии с Законом о правилах оформления документов по передаче земельных титулов (Land Transfer Form Act) и, таким образом, подразумевает выполнение всех установленных в данном законе требований. Если стороны захотят исключить то или иное условие из закона, то они должны будут сделать соответствующую запись в документах о передаче прав.

Правила удостоверения документов устанавливаются в части 5, ст. 41—50 Закона «О земельных титулах». Все документы должны подписываться в присутствии сотрудника регистрационного отдела, уполномоченного заверять документы такого рода. Удостоверение документа каким-либо иным путем должно быть заранее согласовано с регистратором. Удостоверение документа под присягой (аффидевит) безусловно разрешается в тех случаях, когда документ оформляется вне территории Британской Колумбии, или когда он оформляется на ее территории, но в отдаленных районах, где нет сотрудников, уполномоченных заверять документы.

Согласно ст. 43 закона сотрудник, уполномоченный заверять документы, лишь подтверждает тот факт, что подпись действительно поставлена в его присутствии лицом, указанным в документе.

Подпись на документе о передаче прав (форма А — документ о передаче прав на имущество, находящееся в свободной собственности), поставленная ли-цом, передающим права, рассматривается как подтверждение того, что оно знает содержание документа, подписало его по доброй воле, а также является дееспособным (как по возрасту, так и по состоянию умственного здоровья) и правомочным подписывать такие документы лицом. Соответствующая правовая презумпция закреплена в п. 4 ст. 42.

Если документ подписывается от имени компании, то подпись сотрудника, удостоверяющего документ, означает подтверждение им того факта, что документ действительно был подписан в его присутствии лицом, официально уполномоченным подписывать документы от имени компании, что данная корпорация действительно существовала в момент подписания документа и что она действительно имела законное право владеть землей на территории Британской Колумбии (ст. 44). Подпись сотрудника, удостоверяющего документ, должна сопровождаться обозначением его полного имени, должности и адреса. Под подписями сторон также должны быть полностью напечатаны их имена.

Требования к оформлению документов, предусматриваемые главой 5 закона, распространяются не только на новые, но и на некоторые ранее установленные стандартные формы заполнения документов.

До 1989 года в каждом случае залога земли с целью получения кредита отдел регистрации должен был регистрировать полномасштабный документ об ипотеке. Если, например, кредит предоставлялся 100 владельцам квартир в жилом доме, то отдел и регистрировал 100 практически одинаковых договоров. Для того чтобы сократить количество регистрируемых документов, требование предоставлять полномасштабный документ об ипотеке в 1989 году было снято. Теперь оформление ипотеки земли осуществляется по форме В, которая состоит из двух частей: первая часть представляет собой одну страницу, на которой отражаются все основные сведения о сторонах сделки, в том числе указываются размер участка, процентная ставка и сроки платежей. Вторая часть документа может быть оформлена согласно одной из трех стандартных форм: либо будут излагаться все основные условия, предусматриваемые законодательством, либо в ней будут изложены условия залога, переданные финансовым учреждением, предоставляющим кредит, в регистрационные органы (в этом случае в первой части документа обязательно должен быть указан входящий номер документа, описывающего эти условия), либо условия залога будут изложены в виде приложения к части 1.

Чаще всего форма В представляет собой набор стандартных требований, поэтому залогодержатель не обязан представлять отдельный документ, излагающий условия сделки. Например, если договор заключается двумя физическими лицами, то они могут просто сослаться на условия предоставления ипотечного кредита, установленные Банком Монреаля. Документ с полным изложением условий ипотеки должен представляться только в случае возникновения нестандартной ситуации.

Форма С — общий документ используется только в случае принятия на себя добровольных обязательств. Если для возникновения обременения не требуется подписи владельца, то форма С не используется. Например, форма С применяется в тех случаях, когда из ипотеки исключаются арендные платежи, когда накладывается сервитут, заключается договор о распространении действия ипотеки на другие участки, вносятся изменения в существующие договоры, предполагается сдать участок в аренду или устанавливается право преимущественной покупки. В отличие от форм А и В форма С не предусматривает установление особых условий. К ней может быть приложен документ с изложением либо стандартных, либо скорректированных условий возникновения конкретного обязательства.

5.5.6. Регистрация

Закончив оформление документов, агент передает их в отдел по регистрации земельных титулов и осуществляет предрегистрационную проверку данных по указателю сводных индексов, которую называют «предпроверкой». К документам в обязательном порядке прилагается копия отчета о первоначальной проверке правового титула для того, чтобы агент мог сравнить ее с результатами предрегистрационной проверки. Это делается для того, чтобы удостовериться в том, что с момента проведения первоначальной проверки правового титула не произошло никаких изменений ни в индексах, ни в данных правового титула.

Если никаких изменений не обнаружено, агент идет в кассу отдела по регистрации земельных титулов, где предъявляет документы и оплачивает все обязательные регистрационные сборы и пошлины. Кассир пересчитывает документы и проставляет на каждом из них штамп с указанием даты и времени (час, минута) их сдачи. Очередность регистрации документов определяется именно по штампу, на котором указаны день и время сдачи документа, а не по номеру, проставленному кассиром.

После того как документы проштампованы, агент вновь проверяет состояние регистрационных индексов — эту проверку обычно называют «постпроверкой». Цель такой проверки состоит в том, чтобы удостовериться в отсутствии новых обременений, заявленных или зарегистрированных уже после проведения предварительной проверки. Данная проверка подтверждает также появление новых заявленных обременений.

После этого сотрудники отдела по регистрации земельных прав приступают к работе с оригиналами документов. Прежде всего с ними знакомится эксперт. Его задача — удостовериться в том, что они готовы к регистрации. Если это так, прежний правовой титул аннулируется и взамен него выдается новое свидетельство о правовом титуле, в котором также указываются все вновь зарегистрированные обременения. Если правовой титул оформляется в неавтоматическом режиме, то эксперт должен также сделать пометку в указателе сводных индексов о том, что все заявленные документы зарегистрированы.

В Приложении 8.4.1. приводится обобщенное описание системы работы отдела по регистрации земельных прав провинции Британская Колумбия.

5.5.7. Первоочерёдность

Согласно общему праву первоочерёдность в правах на владение одним и тем же участком земли определялась с помощью правила: «первый по времени» заключения договора. Например, если были зарегистрированы две закладных как обременяющие один и тот же титул и стоимость земли меньше, чем сумма денег, которая должна быть выплачена по этим двум закладным, принцип первоочерёд-ности согласно общему праву требует того, чтобы закладная, заключённая ранее, была выплачена первой. Обладатель закладной, заключённой в более позднее время, сможет получить возмещение из оставшейся суммы. В этом примере, когда были заключены оба договора о закладных (подписанные и доставленные заёмщиком), все определяет очерёдность между ними.

Согласно системе Торренса, очерёдность определяется датой подачи заявления на регистрацию в бюро земельных титулов. Таким образом, согласно Закону «О земельных титулах» правило первоочерёдности будет называться правилом «первый по регистрации». Согласно этому правилу, закладная с более поздней датой может быть первой по отношению к закладной с более ранней датой просто потому, что она была подана на регистрацию первой.

Хотя правило очерёдности «первый по регистрации» чётко определено в Законе «О земельных титулах», существуют важные обстоятельства, которые надо учитывать в применении этого правила. Как было указано ранее, поступаю-щие заявления имеют зарегистрированные дату и время подачи заявления. Однако затем необходимо обеспечить, чтобы все заявления рассматривались в таком же порядке. Если нарушена очерёдность, то могут возникнуть ошибки и документы будут неправильно истолкованы работниками бюро земельных титулов и клиентами. Например, сегодня владелец оформил передачу прав на владение недвижимостью покупателю. Покупатель для того, чтобы финансировать свою покупку, на следующий день оформляет договор о закладной этой недвижимости. Оба предоставили документы на регистрацию в один день. Если «закладная» нарушила очерёдность и была представлена на регистрацию до того, как произошла передача прав на владение от продавца к покупателю, то регистрация будет невозможна, так как покупатель — обладатель закладной ещё не стал зарегистрированным владельцем.

Другим административным аспектом правила первоочерёдности является присвоение номера, которое должно происходить сразу после того, как документ поступил на регистрацию. Задержки с присвоением номера создают для заяви-телей значительный риск, так как может быть нарушена последовательность регистрации. Очень существенно, если документ, подлежащий регистрации, представляет собой условие, обременяющее соглашение (к примеру, право наложения ареста на имущество должника), или другое финансовое требование в отношении недвижимости. В Британской Колумбии маркирование обычно происходит в первые пятнадцать минут, но если работники очень заняты, может произойти и через два часа. Однако были случаи, когда предъявлялись требования Гарантийному фонду для компенсации, которые основывались на том, что присвоение номера не было произведено в положенное время.

Закон «О земельных титулах» признаёт, что с момента поступления заяв-ления до его регистрации проходит много времени. Именно по этой причине закон устанавливает, что, хотя права нового владельца титула действительны после акта регистрации титула, они считаются возникшими с более раннего времени, а именно со времени подачи заявления на регистрацию.

5.5.8. Дубликат свидетельства о правовом титуле

Дубликаты свидетельств — это наследие системы регистрации земельных прав, существовавшей до появления системы Торренса. Историкам известно, что в прежние времена при получении кредита под залог земельной собственности землевладелец передавал кредитору на хранение документ о правовом титуле как свидетельство, подтверждающее залог земли.

До 1979 года регистраторы выдавали дубликаты каждый раз, когда регистрировалось новое свидетельство о правовом титуле. Начиная с 1979 года все ранее выданные дубликаты свидетельств о правовом титуле были объявлены недействительными, и теперь они выдаются только после того, как зарегистрированный владелец подаст письменное заявление с просьбой выдать ему дубликат свидетельства.

Дубликат свидетельства не будет выдан в том случае, если на земельную собственность распространяется действие ипотечных обязательств или договора купли-продажи. Если дубликат свидетельства выдан на руки и больше не хра-нится в отделе регистрации земельных прав, то регистратор не имеет права регистрировать никакие сделки по передаче прав, залогу или долгосрочной аренде имущества до тех пор, пока дубликат свидетельства не будет возвращен в отдел. При отсутствии дубликата свидетельства в отделе разрешается регистрировать такие документы, как договор краткосрочной аренды, сервитуты, заявленные иски и залоговые требования строительных компаний.

5.5.9. Официальные предостережения

Только система Торренса вводит такое понятие, как «официальное предостережение». «Официальное предостережение» — это пометка на свидетельстве о правовом титуле, сделанная на основании заявления лица, предъявляющего свои права на землю, которая означает приостановление всех сделок (по передаче прав, залогу и т. п.) с землей, если они противоречат правам, заявленным данным лицом. Официальное предостережение действует в течение двух месяцев и автоматически прекращает свое действие по истечении этого срока. Лицо, подавшее заявление для «официального предостережения», обязано в течение этого срока подать иск в суд и зарегистрировать его как «заявленный иск», оспаривающий правомочность конкретного правового титула. Закон «О земельных титулах» устанавливает законодательные требования, ограничения и ответственность, касающиеся подачи официальных предостережений.

5.5.10. Заявленные иски

Заявленный иск (lis pendens) означает уведомление лица, занимающегося проверкой чистоты правового титула, о том, что суд принял к рассмотрению иск, оспаривающий права на конкретный земельный участок. Lis pendens — это юридический термин, который означает «незавершенное судебное разбирательство». Этот термин используется только в тех случаях, когда речь идет о правах на землю, например, непогашенный ипотечный кредит, предоставленный под залог земельного участка. Наличие заявленного иска не следует воспринимать как запрет подавать на регистрацию другие документы. В прошлом появление Lis pendens означало невозможность окончательно зарегистрировать большую часть документов. Их регистрация откладывалась до тех пор, пока не завершался судебный процесс и не принималось соответствующее судебное решение. После принятия акта о внесении поправок в Закон «О земельных титулах» данная практика претерпела изменения.

Так, например, регистрация неоспоримого правового титула или обременения может продолжаться даже при наличии Lis pendens при условии, что регистрируемый документ содержит специальную оговорку о распространении на него действия будущего судебного решения или при условии, что податель заявления выражает письменное согласие с тем, что на зарегистрированный документ будет автоматически распространяться действие будущего судебного решения, и поэтому он разрешает регистратору зарегистрировать документ с учетом действия Lis pendens.

Регистратор может внести регистрационную запись в реестр для того, чтобы завершить процесс регистрации документа о переходе прав или наложении обременения, если заявление об их регистрации было подано раньше, чем Lis pendens. Если лицо, подавшее заявление о регистрации до возникновения Lis pendens, является стороной по делу, то регистратор должен зарегистрировать документ с учетом Lis pendens. Если же лицо, подавшее заявление о регистрации до возникновения Lis pendens, не является стороной по делу, то регистратор должен зарегистрировать поданный им документ о правовом титуле или обременении, аннулировать Lis pendens и направить лицу, обратившемуся за регистрацией Lis pendens, уведомление о прекращении действия последнего.

5.5.11. Заявление о преимущественном праве требования строительной компании

Если лицо или компания предоставили материалы или рабочих для проведения работ на участке и при этом не получили причитающегося им вознаграждения, то в соответствии со ст.23 Закона о преимущественных правах требования строительных компаний они имеют право в течение 31 дня с момента выполнения контракта или отказа от его выполнения подать аффидевит, называемый «заявление о преимущественном праве требования строительной компании». Данное требование будет внесено в свидетельство о правовом титуле и будет считаться действующим в течение одного года. Если в течение одного года и 21 дня строительная компания не обратится в суд, то тогда землевладелец может обратиться в отдел регистрации земельных титулов с просьбой аннулировать данное требование. Если же компания подаст иск в суд, то тогда она как истец или заявитель претензии должна будет подать заявку о регистрации заявленного иска (Lis pendens) с тем, чтобы сохранить за собой право преимущественного требования.

Каковы последствия регистрации заявления о преимущественном праве требования строительной компании? В соответствии со ст. 20 при совершении сделки в отношении такого земельного участка 10% от суммы сделки должно быть зарезервировано на 40 дней, исчисляемых с момента завершения строителями работ на данном участке или их отказа выполнять эти работы. Если это условие выполняется, то лицо, зарезервировавшее указанную сумму, не будет обязано выплачивать заявителю требования суммы, превышающие указанные 10%. Если это условие не соблюдается, то тогда данное лицо будет нести неограниченную ответственность по выполнению заявленных требований. Например, если землевладелец не зарезервировал 10% от общей суммы сделки, а его головной подрядчик обанкротился, владелец вынужден будет нести финансовые обязательства перед всеми субподрядчиками, даже если он полностью расплатится с головным подрядчиком.

Согласно Закону о кондоминиумах в случае заключения сделок в отношении участков, принадлежащих нескольким владельцам, следует резервировать на 40 дней 7% от суммы сделки (ст.75(2). Если в течение указанного срока земельный участок перейдет в руки другого владельца, то строители все равно будут иметь право предъявлять свои права преимущественного требования по отношению к данному участку. Право преимущественного требования со стороны строителей является вещным, а не договорным правом.

5.5.12. Судебные решения

До 1979 года каждый отдел регистрации земельных титулов вел отдельный реестр судебных решений. Судебные решения регистрировались на имя того лица, которое согласно судебному решению признавалось должником, независимо от того, являлся или нет должник владельцем земельного участка, подпадающего под юрисдикцию данного регистрационного округа.

В настоящее время судебное решение может быть зарегистрировано только в случае наличия у должника земельных прав или обременений, зарегистрированных в его пользу. Как и в случае любых других обременений, в свидетельстве о правовом титуле делается пометка о существовании судебного решения. Обременение в виде судебного решения действительно в течение двух лет, если только лицо, рассматриваемое в судебном решении как кредитор, не добьется решения о его продлении до того, как истечет срок его действия.