Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современном обществе впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131).
Введение такой системы преследует несколько целей:а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России;
г) предоставить владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;
д) «дать возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения из Единого реестра, что создает определенные гарантии от мошенничества»1.
Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Пункт 1 статьи 2 Закона содержит легальное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».
Анализ легального определения позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:
а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ;б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость;
в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Абстрагируясь от целей и значения государственной регистрации, есть основания утверждать, что она основана на регистрации объекта недвижимости, а не лиц, им обладающих, имеющих права залогодержателя, арендатора и т.п. Государственная регистрация недвижимого имущества базируется на подходе: от объекта недвижимости к субъекту, сделкам, им совершаемым, и т. п., а не наоборот.
Согласно ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными законами.
Однако нужно помнить, что, например, согласно п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ, «гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются».
Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ (об аренде, о доверительном управлении и др.), а также Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.
Исключения из общего правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки и могут быть предусмотрены только в законе. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК).
Ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о гос.регистрации) устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона; регистрация представленных документов;
- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;
- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый государственный реестр, прав на недвижимое имущество;
- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми, согласно ст. 14 Закона о гос.регистрации, являются особого вида свидетельства.
Согласно ст.17 Закона гос.регистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним «аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе»1. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения, должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (или иначе - принцип обязательности).
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.
Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.
Книги учета документов содержат данные:
- о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
- о выданных свидетельствах, о государственной регистрации прав;
- о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Единый государственный реестр, прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.
Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.
Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. «Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке.
Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении»[72].Отметим также, что Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.
Остановимся на правовом статусе и функциях лица, занимающегося государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним - регистраторе.
Согласно ст. 15 Закона о гос.регистрации на должность государственных регистраторов назначаются работники органа, осуществляющего государственную
регистрацию прав, - граждане Российской Федерации, прошедшие специальные курсы, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие либо:
- высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее чем три года или опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем два года;
- иное высшее образование и опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем три года.
Порядок назначения на должность государственных регистраторов, порядок сдачи квалификационного экзамена определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. В настоящее время он закреплен Приказом Министерства экономического развития РФ от 3 июня 2010 г. N 223 "Об утверждении Положения о порядке назначения на должность государственных регистраторов"1.
Регистратор прав является государственным служащим, замещающим соответствующую государственную должность. Особенности прав и обязанностей должностных лиц по регистрации прав как государственных служащих регулируются законодательством Российской Федерации.
В арсенале регистратора существует четыре действия, направленные на защиту интересов приобретателей недвижимости:
- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- назначение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости;
- проверка юридической силы правоустанавливающих документов.
Статья 14 Закона о гос.регистрации предусматривает два способа удостоверения государственной регистрации прав в зависимости от объекта регистрации: свидетельство о государственной регистрации прав и специальную регистрационную надпись на документе.
Свидетельство выдается для удостоверения проведенной государственной регистрации, возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество.Специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, совершается для удостоверения государственной регистрации договоров (если их регистрации предусмотрена законом) и иных сделок. В развитие данного положения, Постановление Правительства от 18 февраля 1998 г. № 219 установило новые формы свидетельства и регистрационной надписи.
В связи с этим, Федеральная нотариальная палата в письме от 16 марта 1998 г. № 175 «О применении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отмечала: «Применение новых форм свидетельства о регистрации и регистрационной надписи с момента введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приведет к нарушению прав участников гражданского оборота, чьи права и договоры по совершенным и зарегистрированным сделкам с недвижимым имуществом в период после введения в действие данного Федерального закона до опубликования названного постановления Правительства Российской Федерации были удостоверены в соответствии с п. 2 ст. 14 указанного Федерального закона ранее введенными образцами форм»[73]. Налицо пробел в законодательстве.
Однако, как отмечает А. М. Эрделевский, «формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными. Очевидно, этот же принцип должен
применяться в отношении формы регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки»1. На основании всего вышесказанного приходим к выводу, что на сегодняшний день законодательство РФ в области государственной регистрации в целом достаточно полное, хотя есть отдельные моменты, не получившие достаточного в нем отражения. Речь идет, например, о необходимости создания специальной службы, которая осуществляет правовую экспертизу.
Проанализировав нормы законодательства, можно прийти еще к одному важному выводу: установление института Единого государственного реестра вызвано только одной целью - обеспечить прочность рыночного оборота недвижимого имущества, закрепив доверие к фактам, изложенным в реестре. Именно потребность в этом и вызвала радикальные реформы в области сделок с недвижимостью, породив тем самым существование в гражданском праве отношений, связанных с признанием вещных прав на недвижимое имущество со стороны государственных органов власти.
Целесообразно рассмотреть пример из судебной практики.
Так, в августе 2010 года Тимошенко О.В. обратилась с иском в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и понуждении к совершению действий по регистрации прав на недвижимое имущество. В обоснование заявленных требований указала, что решением Центрального
районного суда г.Хабаровска от _________ за Тукаль И.С., Тимошенко О.В.,
Амвросовым А.В., Тимошенко В.Н., Тимошенко Д.В., Осиповой М.В. признано право на приватизацию жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., общей площадью 68,40 кв.м, жилой площадью 51 кв.м. Кассационным
определением от ______ резолютивная часть решения суда дополнена и на
администрацию г.Хабаровска возложена обязанность заключить с Тукаль И.С.,
Тимошенко О.В., Амвросовым А.В., Тимошенко В.Н., Тимошенко Д.В., Осиповой М.В.
договор на передачу в собственность бесплатно квартиры _______ в ... по ... -
Амурского в ..., общей площадью 68,40 кв.м, жилой площадью 51 кв.м. На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд решил: Исковые требования Тимошенко Ольги Вениаминовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и понуждении к совершению действий по регистрации прав на недвижимое имущество, оставить без удовлетворения.
Таким образом, из приведенного примера понятно, что гражданка получила отказ в государственной регистрации права собственности на жилое помещение представив на гос.регистрацию только судебное решение дающее гражданке право на приватизацию и не представив на гос.регистрацию документ, являющийся основанием для гос.регистрации. В данном случае это был бы договор о приватизации жилого помещения. Поэтому истице и было отказано в удовлетворении требований т.к. на гос.регистрацию были представлены не все необходимые документы в соответствии с законом о гос.регистрации. Об основаниях для отказа государственной регистрации рассмотрим в следующем параграфе.
6.8
Еще по теме Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- «О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ» Федеральный закон от 2.01.2000 № 28-ФЗ
- Источники нотариального права
- Юридическое положение сторон и баланс частного и публичного в правоотношениях, связанных с публичным сервитутом
- 2.3. Основания возникновения и прекращения земельного сервитута.
- 1.1 Система законодательства: понятие и структура
- § 2. Учет, регистрации, экспертиза нормативных правовых актов в деятельности органов Министерст ва юстиции Российской Федерации
- 2.1. Имущество.
- § 4. Особенности резервирования земель поселений для государственных и муниципальных нужд
- Порядок предоставления налогового вычета
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
- 3.6. О правовом режиме нежилых помещений
- Ю.А. Серкова кандидат юридических наук, доцент Института экономики, управления и права (Казань) ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЛИЗИНГОВОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ