<<
>>

7. Договір застави (іпотеки) житла

Особливості укладання договорів застави житла полягають у тому, що предмет застави (квартира, будинок) залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Цей договір заста­ви отримав назву іпотека, що є окремим видом застави, під яким розуміється застави будь-якого нерухомого майна.

Стаття 572 ЦК України розкриває поняття застави. В силу за­стави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконан­ня боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого за­ставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Оскільки житло як об’єкт нерухомості, що має значну вар­тість, часто є предметом договору застави, в т. ч. і для будів­ництва (інвестування) нового житла, то заставу житла ми роз­глядаємо і як спосіб набуття права власності на житло. Договір застави регулюється, крім Цивільного кодексу України, також законами України «Про заставу», «Про іпотеку», «Про нота­ріат», Житловим кодексом УРСР, «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні серти­фікати». Нині виникає ціла низка питань: яке співвідношення буде встановлено між новим Цивільним кодексом та числен­ними актами законодавства і в якій частині, що буде спеціаль­ним, а що загальним, оскільки Цивільний кодекс України у бага­тьох статтях визначає необхідність існування одного спеціаль­ного закону при цьому не визначає особливостей застави житла. В Російській Федерації встановлені спеціальні правила для жи­лих будинків (квартир). Згідно з цими правилами дача, садовий будиночок та інші будови, не призначені для постійного про­живання, можуть бути предметом іпотеки на загальних, а не спе­ціальних підставах. Вирішення цілої низки питань важливе, перш за все, для правозастосовчої практики (в т. ч. і судової) при розгляді спорів про виселення власників; надання їм нового житла, які зокрема виникли у зв’язку із шахрайством на ринку нерухомості приватною фірмою «Еліта-Інвест».

Застава є способом забезпечення виконання зобов’язань і виникає внаслідок укладення договору. У договорі застави, що укладається між кредитором і боржником, повинно бути зазна­чено найменування, місцезнаходження сторін, суть забезпече­ної заставою вимоги, її розмір і строк виконання зобов’язання, опис предмета застави, а також будь-які інші умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинна бути досягнута угода.

Пункт 7 ст. 576 ЦК України визначає, що застава окремих видів майна може бути заборонена або обмежена законом. Так, предметом договору застави не може бути житло, що становить національну, культурну та історичну цінність, які знаходяться у державній власності і занесені чи підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини (ст. 376 Цивільного кодексу України), а також об’єкти державної влас­ності, приватизація яких заборонена Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Заставодавцем може бути боржник або третя особа (май­новий поручитель), а також власник майна або особа, якій на­лежить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Що стосується житла, яке знаходиться у спільній власності, то предметом застави воно може бути тільки за згодою всіх спів­власників (ст. 578 ЦК України) або за умови виділення частки співвласника в натурі. Якщо це здійснити неможливо, то і не­можлива застава ідеальної частки житла, що припадає на спів­власника. Майнові права сім’ї на житло визначені в Сімейному кодексі України, тому майнові та особисті немайнові права і обо­в’язки подружжя, дітей, батьків тісно взаємопов’язані й не по­винні бути предметом поділу і застави. Якщо це здійснити не­можливо, то і неможлива застава ідеальної частки.

Примусова реалізація житла з прилюдних торгів внаслідок невиконання боржником основного зобов’язання, враховуючи особливий правовий режим, має визначати права співвласників житла на переважне придбання частки, яка реалізується.

Адже внаслідок реалізації частки разом із правом спільної часткової власності особа набуває право на проживання в квартирі з осо­бами, які можуть бути не тільки членами сім’ї, а й родичами. Стаття 362 ЦК України не робить винятків щодо застосуван­ня переважного права у випадку продажу житла з прилюдних торгів. На нашу думку, слід встановити правило такого змісту:

«У разі продажу частки у праві спільної часткової власності на житло члени сім’ї та родичі мають переважне право перед ін­шими особами на її купівлю».

Щодо договорів, предметом іпотеки за якими є нерухомість, що належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, то вони посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про пра­во власності іпотекодавця на нерухомість. Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтя­ження прав власника на нерухомість. Договір застави (іпотека) потребує обов’язкової державної реєстрації — юридичного акта визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно, яка є єди­ним доказом існування зареєстрованого права.

Іпотечні договори на нерухомість, будівництво якої не за­вершено, посвідчуються за умови подання документів, які під­тверджують майнові права на нерухомість. Після закінчення бу­дівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпо­теки відповідно до умов іпотечного договору. У цьому разі іпотекодержатель на підставі документа про право власності реєст­рує у встановленому законом порядку обтяження прав власни­ка на збудовану нерухомість.

Договором про задоволення вимог іпотекодержателя може бути передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.

Відповідно до ст.

36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулю­вання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійсню­ється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотеко­держателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окре­мим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріаль­ному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до

набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнен­ня на предмет іпотеки.

Для посвідчення такого договору, відповідно до ст. 38 За­кону України «Про іпотеку» іпотекодержатель зобов’язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмо­во повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстрова­ні в установленому законом порядку права чи вимоги на пред­мет іпотеки, про свій намір укласти такий договір із зазначен­ням ціни та інших умов, на яких продається предмет іпотеки.

Особи, які виявили бажання придбати предмет іпотеки письмово повідомляють іпотекодержателя або нотаріуса про свій намір, набувають переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя.

Якщо повідомлень про згоду на придбання предмета іпоте­ки надійшло кілька, право на придбання предмета іпотеки в іпо­текодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за зго­дою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосяг- нення згоди щодо ціни продажу продаж предмета іпотеки здійс­нюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцін­кою, що підтверджується відповідним актом про оцінку. Договір купівлі-продажу є підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки.

Для забезпечення прав та інтересів осіб необхідно прийняти відповідний закон щодо іпотеки житла.

Так, ч. 2 ст. 78 Закону Російської Федерації від 16 липня 1998 р. «Про іпотеку (заставу нерухомості)» визначає, що жи­лий будинок або квартира, на які звернене стягнення, реалізу­ються шляхом продажу з торгів, що проводяться у формі від­критого аукціону або конкурсу.

<< | >>
Источник: Житлове право України. Лекції. 2012

Еще по теме 7. Договір застави (іпотеки) житла:

  1. ДИРЕКТИВА ЄВРОПЕЙСЬКОГО ПАРЛАМЕНТУ ТА РАДИ 2000/12 від 20 березня 2000 року щодо започаткувавші діяльності кредитних установ та ЇЇ ведення *
  2. Стаття 155. Гарантії прав громадян, які мають в приватній власності жилий будинок (квартиру)
  3. 2. Уповноважені учасники житлових відносин
  4. 1. Загальна характеристика реалізації права власності на житло
  5. 7. Договір застави (іпотеки) житла
  6. 2. Припинення права власності на житло
  7. 4. Правові наслідки виселення громадян із жилих приміщень
  8. 2. Особливості цивільно-правової відповідальності за порушення у житловій сфері
  9. 3. Характеристика спорів, що розглядаються в судовому порядку
  10. § 6 Накладення та зняття заборони відчуження нерухомого майна
  11. Нормативне регулювання цивільно-правових відносин.
  12. Проведення земельних торгів
  13. Зарубіжний досвід організації державного регулювання капітального будівництва
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -