6. Довічне утримання (догляд) та рента житла

Договір довічного утримання, хоча і схожий з договором ку­півлі-продажу, але отримав законодавче закріплення в ЦК як самостійний вид договору, що має свої специфічні риси. Суть його не у відчуженні житла, а в наданні утримання.

Необхідно звернути увагу на те, що договір довічного утри­мання у Цивільному кодексі 1963 р. регулювався всього 5 стат­тями, а у Цивільному кодексі 2003 р. правовому регулюванню договору довічного утримання присвячено 14 статей, що дета­лізують і регламентують договір на якісно новому рівні. Так, новелою Цивільного кодексу України є те, що поняття догово­ру довічного утримання визначається як утримання та/або до­гляд, хоча ці поняття не розмежовуються, і вживаються як іден­тичні, варіанти надання утримання з доглядом або без нього.

Щодо майна, що є у спільній сумісній власності п. 2 ст. 747 ЦК України, визначено, що договір довічного утримання може бути укладений подружжям без поділу спільної сумісної власності. Тільки якщо відчужувачем є один із співвласників, то договір укладається після визначення частки співвласника у спільно­му майні або визначення між співвласниками порядку корис­тування цим майном. Оскільки право на довічне користуван­ня житлом у силу закону випливає із шлюбних відносин, цей обов’язок може перетворюватися на обов’язок довічного утри­мання, проте обов’язок утримання одним із подружжя не є до­вічним.

У Цивільному кодексі застосовується таке поняття, як до­гляд. Для законодавства термінологічно правове поняття «до­гляд» є зовсім новим і згідно з «Новим тлумачним словником української мови» означає «пильнувати», «слідкувати за ким-небудь з метою забезпечення нормального стану, порядку» то­що. Поняття довічного утримання означає не тільки догляд, а також матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, хар­чування тощо. Тому слід розмежовувати у договорі ці поняття, а не змішувати, оскільки догляд за змістом значно вужче, ніж до­вічне утримання.

Якщо за Цивільним кодексом 1963 р. набувачем житла мог­ла бути тільки фізична особа, то за Цивільним кодексом 2003 р. набувачем може виступати і юридична особа (ст. 758). Якщо житло в Цивільному кодексі 1963 р. розглядалося як єдиний предмет договору довічного утримання, то в Цивільному кодек­сі 2003 р. предметом договору довічного утримання (догляду) може бути не тільки житло, а й інше рухоме і нерухоме майно, в тому числі й речі. Відповідно до статей 752—753 нового Ци­вільного кодексу України допускається заміна як суб’єктного складу договору, так і майна, що є його матеріальним напов­ненням.

У Цивільному кодексі України значно розширено предмет договору довічного утримання за рахунок іншого нерухомого майна або рухомого майна, яке має значну цінність, що визна­чається ст. 744 ЦК України.

Якщо цінність майна не була конкретно визначена або у ра­

зі виникнення потреби забезпечити відчужувача іншими вида­ми матеріального забезпечення та догляду, спір має вирішуватися відповідно до оціночних принципів справедливості та ро­зумності.

Договір довічного утримання (догляду) за своєю правовою природою є одностороннім, оскільки у відчужувача є лише пра­во вимагати від набувача надання обумовленого договором ма­теріального забезпечення, а набувач несе лише обов’язок — на­давати відчужувачеві матеріальне забезпечення. Хоча О. А. Підопригора не вважає цей договір суто одностороннім, оскільки у набувача може виникнути право вимагати розірвання дого­вору. З цим можна погодитися, але розірвання договору, ви­значення його недійсним може бути наслідком укладання будь-якого договору, що не впливає на обсяг суб’єктивних прав і обо­в’язків при укладанні договору.

Предметом цього договору може бути не тільки житло, що відчужується, а й матеріальне забезпечення, що надається від- чужувачу і виражається в натурі у вигляді іншого житла, харчу­вання, догляду, необхідної допомоги, які у договорі повинні бу­ти конкретизовані: кількість, якість, вартість, вид, форма тощо матеріального забезпечення, що відповідно до ст. 751 ЦК Украї­ни повинно бути оцінено у грошах у межах місячного матеріаль­ного забезпечення.

При визначенні змісту договору довічного утримання ви­значальне місце займає жилий будинок, квартира, їх частина, хоча предметом такого договору може бути рухоме та нерухоме майно.

Вимивання, таким чином, змісту договору призведе до втра­ти будь-якого значення такого договору, що не відповідатиме за­гально прийнятій практиці. Якщо обов’язки набувача полягають у: 1) забезпеченні житлом; 2) забезпеченні харчуванням; 3) до­гляді; 4) наданні послуг, виконанні робіт, то серед них є найго­ловніше — житло, що знайшло своє закріплення у ст. 750 ЦК України. І мабуть, це справедливо, оскільки в певних випадках без наявності житла, не йдеться про утримання чи догляд в кон­тексті договору довічного утримання.

Набувач зобов’язаний виконати тільки один обов’язок — у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було

передбачено договором довічного утримання (догляду). Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, ви­трати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.

Відповідно до ст. 746 ЦК України, відчужувачем у дого­ворі довічного утримання (догляду) може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров’я, а набувачем житла мо­же виступати як фізична, так і юридична особа. Фізична особа може бути тільки повнолітньою дієздатною фізичною особою, яка може забезпечити належне матеріальне забезпечення від­повідно до умов договору. Якщо набувачами є кілька осіб, вони стають співвласниками майна, переданого їм за договором до­вічного утримання (догляду), на праві спільної сумісної влас­ності.

Договір довічного утримання є реальним, і зобов’язання до­вічного утримання має бути виконане в натурі, що передбачає надання певною особою товарів, послуг, виконання робіт, а не сплати їх вартості в грошах.

На житло, відчужене за договором довічного утримання, у набувача виникає право власності. Але право розпоряджа­тися ним обмежується Цивільним кодексом, за яким (ст. 427) набувач не має права відчужувати це житло за життя відчу­жувача.

Договір довічного утримання (догляду) повинен бути обо­в’язково нотаріально посвідчений, навіть якщо відчужувачу на­дається рухоме майно, а якщо у власність набувачеві передаєть­ся нерухоме майно, то договір підлягає обов’язковій державній реєстрації. При цьому нотаріус перевіряє наявність істотних умов договору, до яких входить точна оцінка квартири, що від­чужується, яка визначається за згодою сторін, а також види ма­теріального забезпечення, що надаються набувачем майна, їх грошова оцінка.

Хоча на житло, відчужене за договором довічного утриман­ня (догляду), у набувача виникає право власності, з моменту державної реєстрації, що визначено ст. 344 ЦК, але право роз­поряджатися ним обмежується відповідними статтями Цивіль­ного кодексу України, за яким (ст. 754) набувач не має права відчужувати це житло (дарувати, міняти, укладати договір за­стави тощо) за життя відчужувача.

Випадкова втрата (знищення) житла, що було передане на­бувачу за договором (наприклад внаслідок стихійного лиха), не звільняє набувача від виконання обов’язків, взятих ним на себе за договором.

Необхідно розрізняти розірвання від припинення договору довічного утримання. Договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду (ст. 755 Цивільного ко­дексу) у двох випадках: 1) на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, неза­лежно від його вини; 2) на вимогу набувача, якщо з незалежних від нього обставин його майновий стан змінився настільки, що він не має змоги надавати відчужувачеві обумовлене забезпе­чення. А припинитися договір довічного утримання (догляду) може тільки зі смертю набувача.

Правовими наслідками розірвання договору довічного утри­мання є те, що будинок (квартира) повинен бути повернутий відчужувачеві. Витрати щодо утримання відчужувача, зробле­ні набувачем майна до розірвання договору, не відшкодову­ються, але у разі розірвання договору у зв’язку з неможливіс­тю його подальшого виконання набувачем з підстав, що ма­ють істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за до­говором.

У разі смерті набувача майна обов’язки за договором пере­ходять до тих спадкоємців, до яких переходить відчужене за до­говором довічного утримання житло. За відсутності у набува­ча спадкоємців або за відмови їх від прийняття майна будинок (квартира), що був відчужений з умовою довічного утримання, повертається відчужувачеві, у цьому випадку договір довічного утримання також припиняється.

Згідно зі ст. 758 Цивільного кодексу України у разі при­пинення юридичної особи-набувача з визначенням правона­ступників до них переходять права та обов’язки за договором Довічного утримання (догляду), а у разі ліквідації юридичної особи-набувача право власності на майно, передане за догово­ром довічного утримання (догляду), переходить до відчужу­вача.

Надання юридичним особам можливості набувати майно за договором довічного утримання є виправданим, оскільки це не суперечить сутності даного зобов’язання та водночас буде до­датковим способом, за допомогою якого юридична особа зможе збільшити своє майно для здійснення статутних цілей.

Цивільний кодекс України прямо не встановлює обов’язку набувача забезпечувати відчужувача житлом. Разом із тим, вва­жаємо, що покладання такого обов’язку на набувача є необхід­ним і в певних випадках обов’язковим, оскільки із сутності до­вічного утримання випливає не тільки матеріальне забезпечен­ня, а надання житла як необхідна умова даного виду договору, що передбачає перехід права власності.

В цивільному законодавстві України окремо від договору довічногно утримання виділяється договір ренти.

Аналіз законодавства деяких країн свідчить, що, наприклад, у Франції, Іспанії, Австрії існує не договір довічного утриман­ня, а довічна рента в грошовій формі. В таких країнах, як Німеч­чина2, Італія, Вірменія, Азейбайджан, рента може виплачувати­ся як у грошовій, так і в натуральній формі. В Росії, Білорусі, Казахстані, Грузії, Латвії, Польщі окремо виділяється довічне утримання з доглядом.

Відповідно до ст. 731 ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач) ренти передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін зобов’язуєть­ся періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Якщо в ч. 2 ст. 731 ЦК Украї­ни визначено, що може бути два види ренти: строкова і безстрокова, то ст. 583 ЦК Російської Федерації1 визначає, що рента може бути безстрокова (постійна рента) та на строк життя отри­мувача ренти (довічна рента). При цьому довічна рента може бути встановлена на умовах довічного утримання громадянина (с «иждевением» — рос.). Так само ці питання вирішені у стат­тях 517—539 ЦК Республіки Казахстан. Саме рента з довічним утриманням є договором ренти, а не довічного утримання. ЦК України окремо поділяє договір ренти та довічного утримання (догляду), на відміну від ЦК Російської Федерації, який визнає договір довічного утримання різновидом договору ренти і тому норми, які регулюють відносини довічного утримання розміще­ні в главі, присвяченій договору ренти. Слід зазначити, що ці два види договорів, які розміщені в різних главах ЦК, по-суті є одним видом договору, про що йшлося в юридичній літературі3. Відповідно до ст. 744 ЦК України за договором довічного утри­мання (догляду) одна сторона передає другій стороні у влас­ність жилий будинок, квартиру або їх частину, взамін чого на­бувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Як за договором довічного утримання, так і за договором рен­ти одна сторона може передати іншій житло, однак, на відміну від договору ренти за договором довічного утримання визначе­но перелік майна, яке може передаватися у власність набувача. За обома договорами набувач майна зобов’язується надавати відчужувачу майна певну компенсацію у вигляді ренти або забез­печення утриманням або доглядом.

Як випливає із зазначеного, договір ренти і договір довічно­го утримання принципово не відрізняються, якщо це стосується житла. Разом із тим, відповідно до ч. 1. ст. 746 ЦК України відчужувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бу­ти лише фізична особа, незалежно від віку та стану здоров’я, а набувачем — повнолітня дієздатна фізична або юридична особа.

Враховуючи наведене, слід погодитися з тими авторами, які зазначають, що договір довічного утримання (догляду) є різно­видом договору ренти, хоча в літературі висловлюються й інші думки.

У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї пе­реходять обов’язки платника ренти.

Виплата ренти може бути забезпечена встановленням обо­в’язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов’язків за договором ренти. За прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти відсотки. Рен­та може виплачуватися у грошовій формі або переданням ре­чей, виконанням робіт чи наданням послуг. Форма виплати рен­ти та її розмір встановлюються договором.

Якщо одержувач ренти передав у власність платника ренти грошову суму, розмір ренти встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти. Розмір ренти змінюється відпо­відно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо інше не встановлено договором. Рента виплачу­ється після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не встановлено договором ренти.

Платник безстрокової ренти має право відмовитися від до­говору ренти. Умова договору, відповідно до якої платник без­строкової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нік­чемною.

Договором ренти можуть бути встановлені умови здійснення платником безстрокової ренти, відмови від договору ренти. Дого­вір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одер­жання одержувачем ренти письмової відмови платника безстро­кової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.

Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розір­вання договору ренти, у разі якщо:

26) платник безстрокової ренти прострочив виплату більш як на один рік;

27)платник безстрокової ренти порушив свої зобов’язання щодо забезпечення виплати ренти;

28) платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором.

Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розір­вання договору ренти також в інших випадках, встановлених договором ренти.

Якщо договором ренти не встановлені правові наслідки ро­зірвання договору ренти, розрахунки провадяться залежно від того, було передане майно у власність платника ренти за плату чи безоплатно. Якщо майно було передане у власність платника ренти безоплатно, у разі розірвання договору ренти її одержу­вач має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти. А коли майно було передане у власність платника ренти за плату, її одержувач має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкоджен­ня майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової рен­ти, несе платник ренти. У разі випадкового знищення або випад­кового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати припинення зобов’язання, виплати ренти або зміни умов її виплати. Випад­кове знищення чи випадкове пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, не звільняє платника ренти від обов’язку виплачувати її до закінчення строку виплати рен­ти на умовах, встановлених договором ренти.

Договір ренти є реальним, якщо йдеться про житло, необ­хідне для проживання.

Відповідно до ст. 732 ЦК України договір ренти укладаєть­ся у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

ЦК Російської Федерації не передбачає такого різновиду до­говору ренти, як рента на певний строк. Якщо договір ренти укла­дається на визначений строк, то ціна об’єкта повинна бути чітко визначена. При цьому зникає різниця між договором ренти і дого­вором купівлі-продажу, тому щодо ренти за винагороду повинні застосовуватися положення про продаж, а щодо ренти, здійсне­ної безоплатно, повинні застосовуватися правила дарування.