<<
>>

5. Договір дарування житла

Право власності на жиле приміщення може виникнути на підставі договору дарування. Відповідно, до ч. 1 ст. 717 за дого­вором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобо­в’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровува­ному) безоплатно житло (дарунок) у власність.

Договір дарування житла є речовим, реальним, безоплатним договором.

Договір дарування безоплатний, і дарувальник не отримує ніякого зустрічного надання з боку обдарованого. Договір, що встановлює обов’язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характе­ру, не є договором дарування (ч. 2 ст. 717 ЦК України). Тому не буде договором дарування надання за договором дарування пра­ва користування квартирою дарувальником. Ознакою договору дарування є наявність згоди обдаровуваного на прийняття да­рунка, особливо обтяженого зобов’язаннями (наприклад випла­ти заборгованості по квартирній платі).

Дарування являє собою правочин, заснований на взаємній згоді, а не за волевиявленням одного дарувальника. Це і відріз­няє договір дарування від, наприклад, заповіту, де необхідна зго­да спадкоємця при здійсненні цієї односторонньої угоди. При заповіті права і обов’язки померлого переходять у момент його смерті, а договір дарування не може бути укладений у випадку настання смерті в майбутньому дарувальника. Якщо не має зго­ди обдарованого на отримання майна або бажання дарувальни­ка на безоплатну передачу майна — немає і договору дарування.

Основною умовою відмови від прийняття житла є відповід­ність такого рішення інтересам особи, оскільки за договором да­рування можуть бути встановлені обов’язки обдарованого на ко­ ристь третьої особи (ч. 1 ст. 725 ЦК України), який остання по­винна буде виконати (надати право довічного користування, не пред’являти вимоги до третьої особи про виселення тощо).

Договір дарування може укладатися як на всю квартиру, бу­динок дарувальника, так і на його частки (в тому числі ідеальні).

В юридичній літературі виділяють договір дарування з умо­вою довічного утримання; купівля-продаж — з умовою довічно­го утримання продавця.

С. Я. Фурса виділяє види договорів дарування житла: квар­тири, будинку; будинку неповнолітньому до 18 років; квартири в майбутньому; кімнати в комунальній квартирі й частини квар­тири; домоволодіння з участю представника недобудованого бу­динку; договір дарування зі встановлення особистого сервітуту квартири; частки будинку в спільній сумісній власності; будин­ку з відкладальною умовою та заповідальним розпорядженням. Кожен з цих договорів має свої особливості й тому такий підхід є цілком виправданим.

Оскільки договір дарування житла є безоплатним, то дарувальник не може вимагати зустрічних дій (права пожиттєвого проживання, надання іншої жилої площі, отримання певних ма­теріальних чи нематеріальних благ тощо).

Разом із тим, цивільне законодавство передбачає можливо­сті для дарування за умовою виплати грошової ренти. Такі до­говори складаються з двох угод: договір дарування та інші. Ці зобов’язання не слід розглядати як головне і додаткове, а як об­тяження майна.

За Цивільним кодексом УРСР 1963 р. не можна вважати укладеним договір дарування житла під відкладальною чи скасувальною умовою, оскільки перехід права власності на житло не пов’язується з моментом настання чи ненастання обставин, особливо щодо яких невідомо, стануться або не стануться вони.

Право власності на житло за договором підлягає державній реєстрації, і право власності у набувача виникає з моменту та­кої реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК України). Кабінетом Міністрів України постановою від 26 травня 2004 р. № 671 затверджено Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів. Цивіль­ним кодексом України встановлено й інші моменти виникнен­ ня права власності на житло. Зокрема, згідно з ч. З ст. 334 ЦК України право власності на житло може набуватися особою з мо­менту набрання чинності рішенням суду про визнання догово­ру, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Оскільки договір да­рування житла укладається у письмовій формі і підлягає нота­ріальному посвідченню (ч. 2 ст. 719 ЦК України), то відповідно до ч. З ст. 334 ЦК України право власності може виникнути з моменту нотаріального посвідчення. Проте ч. 1 ст. 722 ЦК Украї­ни вказує на те, що право власності обдарованого на дарунок ви­никає з моменту його прийняття.

Оскільки визначальним у цих випадках є момент переходу усього комплексу прав і обов’язків від одного власника до іншо­го, то до положень ЦК України можна віднести те, що за дого­вором дарування може бути встановлений обов’язок дарувальника передати дарунок обдаровуваному в майбутньому через певний строк (у певний термін) або у разі настання відкладальної обставини. У разі настання строку (терміну) або відкладальної обставини, встановлених договором дарування з обов’язком передати дарунок у майбутньому, обдаровуваний має право ви­магати від дарувальника передання дарунка або відшкодування його вартості. Якщо ж до настання строку (терміну) або відкладальної обставини, встановленої договором дарування з обов’яз­ком передати дарунок у майбутньому, дарувальник або обда­ровуваний помре, договір дарування припиняється (ст. 723 ЦК України).

У зв’язку із суттєвою зміною правового змісту договору да­рування постає ціла низка питань, пов’язаних із реалізацією пра­ва на житло, які повинні знайти своє відображення в цивільно­му та житловому законодавстві. Зокрема потребує з’ясування момент переходу права власності на житло. Якщо договір дару­вання укладається на майбутнє, то власником обдарований може стати тільки в майбутньому, залежно від обставин, визначених у договорі дарування. При цьому договір вважається укладеним не з моменту передачі майна обдарованому або з моменту нота­ріального посвідчення та державної реєстрації, а з моменту його прийняття. З іншої сторони, дарувальник буде залишатися фак­тичним володільцем речі, а обдарований — юридичним власни­ком, при цьому згідно із ст. 724 ЦК України дарувальник має право відмовитися від передання дарунка у майбутньому, якщо майновий стан істотно погіршився.

З наведених прикладів ви­пливає, що права власника не збігаються в одній особі. В цих ви­падках ми, так би мовити, наближаємось до застарілих право­вих конструкцій, що не відображають суті цивільно-правового договору дарування житла.

За змістом ст. 717 та ч. 1 ст. 723 ЦК України договір дару­вання може бути як реальний, так і конценсуальний, оскільки во­ни вказують на можливість встановлення в договорі обов’язку дарувальника передати майно обдаровуваному в майбутньому через певний строк (у певний термін) або у разі настання пев­ної обставини.

Частина 1 ст. 334 ЦК України передбачає, що передання май­на має наслідком набуття у нього права власності. Слід звернути увагу, що до житла як особливого об’єкта нерухомості не можна застосовувати норми, за якими виникають випадки дарування, спрямовані на просте перенесення права власності, а не задово­лення потреби у проживанні. Дарувальник має право вимагати від обдарованого виконання покладеного на нього обов’язку на користь третьої особи (передати майно у власність, виплачува­ти грошову ренту, надати право довічного користування дарун­ком або його частиною, не пред’являти вимог до третьої особи про виселення тощо), якщо це передбачено договором.

Вважаємо за необхідне уточнити перехід права власності на житло і встановити, що єдиним моментом переходу права влас­ності є його державна реєстрація, обов’язок проведення якої ле­жить на обдарованому, який таким чином виявляє свою згоду на отримання дарунка.

Як правило, договір дарування житла укладається між фі­зичними особами. Але нині трапляються випадки, коли в силу закону передбачено можливості безоплатної передачі майна між юридичним особами.

У статтях 729, 730 Цивільного кодексу України вживається новий різновид договору дарування — пожертва, який, на наш погляд, більш чітко визначає перехід права власності на житло. Пожертвою є дарування нерухомих речей фізичним, юридичним особам, державі, територіальній громаді, для досягнення ними певної, наперед обумовленої мети.

Особливості договору пожерт­ви, як зазначає С. Д. Русу: здійснюється для досягнення сторо­нами певної, наперед обумовленої мети, є укладеним із моменту прийняття пожертви, має характер реального договору; вико­ристовується відповідно до мети1. Сторонами договору є пожертвувач і обдарований. До договору про пожертву застосову­ються положення про договір дарування. Пожертвувач має пра­во здійснювати контроль за використанням пожертви відповідно до мети, встановленої договором про пожертву. Договір пожерт­ви завжди реальний і вважається укладеним з моменту прий­няття пожертви. Якщо використання пожертви за призначенням виявилося неможливим, використання її за іншим призначен­ням можливе лише за згодою пожертвувача. Пожертвувач або його правонаступники мають право вимагати розірвання дого­вору про пожертву, якщо пожертва використовується не за при­значенням. До кола правочинів, на вчинення яких встановлена абсолютна заборона, належить дарування батьками (усиновлювачами), опікуном майна, яке належить малолітній чи неповно­літній особі (ч. 2 ст. 720 ЦК України). Стаття 71 ЦК України містить заборону для опікуна на вчинення правочинів, спрямо­ваних на відмову майнових прав підопічного без дозволу опіки та піклування, укладання договорів, які підлягають нотаріаль­ному посвідченню та державній реєстрації, в тому числі догово­рів щодо поділу або обміну жилого будинку, квартири. В ч. 1 ст. 72 ЦК України зазначається, що опікун зобов’язаний дбати про збе­реження та використання майна підопічного в його інтересах.

Слід виходити з того, що договір дарування жилого будин­ку, крім нотаріального посвідчення, підлягає реєстрації у вико­навчому органі місцевої ради. При нотаріальному оформленні та при реєстрації надаються документи, аналогічні документам при купівлі-продажу жилого приміщення. Забороняється дару­вання житла від імені недієздатних осіб їхніми законними пред­ставниками. Якщо договір дарування жилого приміщення від­бувається на користь недієздатних осіб, то при нотаріальному посвідченні повинна бути згода від законного представника на одержання житла у дарунок.

З урахуванням цього можна зробити висновок про те, що заборона встановлюється щодо будь-якого майна та житла.

<< | >>
Источник: Житлове право України. Лекції. 2012

Еще по теме 5. Договір дарування житла:

  1. Завдання для узагальнення за томою
  2. ЗМІСТ
  3. 1. Поняття житлового права та його предмет
  4. 4. Місце житлового права у правовій системі
  5. 2. Уповноважені учасники житлових відносин
  6. 1. Загальна характеристика реалізації права власності на житло
  7. 2. Право спільної власності на квартиру (будинок)
  8. 3. Купівля житла
  9. 4. Договір міни та обміну жилими приміщеннями
  10. 5. Договір дарування житла
  11. 6. Довічне утримання (догляд) та рента житла
  12. 8. Приватизація державного житлового фонду
  13. 1. Договір найму соціального житла та комерційного найму (оренди) жилого приміщення
  14. 2. Припинення права власності на житло
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -