8. Приватизація державного житлового фонду

Право громадян на приватизацію державного житло­вого фонду. Проголошення України соціальною державою та перебудова відносин власності зумовлюють необхідність ство­рення гармонійної правової системи.

Необхідність приділення особливої уваги питанням прива­тизації житла пов’язана з тим, що більшість громадян України стали власниками житла саме в процесі приватизації. При цьо­му відбулися процеси трансформації державної форми власнос­ті у приватну на безоплатній основі. Структура житлового фон­ду змінилася, а сам об’єкт — житло — залишився у незмінному вигляді. Протягом здійснення процесу приватизації виникало ба­гато проблем правового характеру, насамперед, через недостат­ню законодавчу забезпеченість і нормативну урегульованість. Водночас у ході реалізації Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» мають місце істотні недоліки, які стримують приватизацію державного житлового фонду. Оскіль­ки питання приватизації житла державного і комунального жит­лового фонду для більшої частини громадян України є важли­вими, спробуємо окреслити основні проблеми, що виникають у процесі приватизації державного житлового фонду і здійснення прав власності.

П. І. Седугін виділяє такі принципи приватизації: добро­вільність, безоплатність (безоплатна передача квартири у влас­ність громадян), одноразовий характер такої передачі1. Деякі автори також виділяють безоплатність приватизації жилих при­міщень2.

Приватизація державного житлового фонду ставить за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний ви­бір способу задоволення їх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в утриманні існуючого житла. Приватизація має сприяти ефективності збереження житлово­го фонду.

На час введення в дію Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого Верховною Радою України у червні 1992 р., приватизації підлягало близько 7 млн.

Однією з можливостей для здійснення процесу приватиза­ції державного житлового фонду є створення найбільш сприят­ливої нормативно-правової бази, що забезпечить громадянам України реалізацію належних їм прав на приватизацію, визна­чених Цивільним кодексом України у розвиток постанови Вер­ховної Ради України «Про порядок введення в дію Закону Украї­ни «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 черв­ня 1992 р. за № 2483-ХІІ. Кабінет Міністрів України прийняв постанову «Про механізм впровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 8 жовтня 1992 р. № 572, що визначає механізм реалізації, створює правове поле для нормального функціонування приватного житлового фонду.

«Основні напрямки забезпечення житлом населення Украї­ни на 1999—2005 рр.», затверджені Указом Президента Украї­ни від 15 липня 1999 р. № 856/99, визначають, що необхідно і надалі реформувати державну житлову політику. Одним із факторів, які зумовлюють реформування державної житлової політики, названо недостатню законодавчу врегульованість від­носин, що виникають у процесі приватизації державного жит­лового фонду.

Найбільш доступним способом набуття права приватної влас­ності громадян України на житло державної або комунальної власності є приватизація (ст. 345 Цивільного кодексу України). Приватизація житла — це безоплатна передача у власність громадян на добровільній основі займаних ними жилих примі­щень у державному та комунальному житловому фонді, що ви­значається Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду». Щоправда, умови оплатної приватизації в Законі не визначено.

Не підлягають приватизації: жилі приміщення в гуртожит­ках, жилі приміщення, які знаходяться в аварійному стані, в комунальних квартирах, службові жилі приміщення та інші об’єк­ти, передбачені п.

Разом із тим, цей цивільно-правовий спосіб набуття права приватної власності буде залишатися одним із способів набуття права власності, хоча буде потребувати додаткового правового регулювання на рівні нового закону, що передбачено ч. 2 ст. 345 Цивільного кодексу України. Дія цього закону має поширюва­тися на всіх суб’єктів цивільно-правових відносин, а не лише на громадян України, предметом договору є визначене Цивільним кодексом України житло державного або комунального житло­вого фонду без кількісних обмежень, але з обов’язковим поряд­ком визначення ринкової вартості житла, що відчужується від держави, тощо.

Однією з проблем, що потребує свого вирішення, є привати­зація житла громадського житлового фонду.

Стаття 65і Житлового кодексу УРСР закріплює право на придбання громадянами жилих приміщень, які вони займають, у приватну власність. З положень цієї статті безперечно випли­ває, що наймачі жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду без обмежень можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї (не інших сторонніх осіб), які про­живають разом з ними, придбати приміщення, які вони займа­ють, у власність на підставах, передбачених чинним законодав­ством.

Реалізація права на приватизацію тягне за собою виникнен­ня як публічно-правових, так і приватноправових зобов’язань, і саме тому особливою правовою підставою виникнення права власності на житло Цивільний кодекс визнає приватизацію.

Разом із тим, потребують додаткового правового регулю­вання питання приватизації житла як особливого виду договору, що містить елементи цивільного договору. Так, ст. 65 і Житло­вого кодексу України закріплює право наймачів жилих примі­щень у будинках не тільки державного, а й громадського жит­лового фонду, за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які про­живають разом із ними, придбати займані ними приміщення у власність.

Але, виходячи з поняття приватизації державного житло­вого фонду відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» і Положення про порядок пере­дачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене на­казом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству ВІД 15 вересня 1992 р.

У літературі можна зустріти різні позиції про те, що є об’єк­том приватизації житлового фонду. Проте слід погодитися із по­зицією П. В. Крашенинникова, що приватизація можлива тіль­ки щодо державного і муніципального майна і тільки в порядку, передбаченому законом \

Розглядаючи механізм приватизації об’єктів державного жит­лового фонду, слід зазначити, що він визначений постановою Кабінету Міністрів України «Про механізм введення в дію За­кону України «Про приватизацію державного житлового фон­ду» від 8 жовтня 1992 р. № 572. В той самий час необхідно за­значити, що згідно зі ст. 345 Цивільного кодексу України одні­єю з підстав набуття права власності є приватизація. Порядок реприватизації житла ця стаття не визначає. Тому вважаємо, що у новому Житловому законодавстві мають бути зазначені особ­ливі умови приватизації та реприватизації, оскільки на сьогодні безоплатна приватизація державного житлового фонду є проце­сом тимчасовим і відповідно до постанови Верховної Ради Украї­ни «Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду» від 21 грудня 2000 р. № 2160-ІН здійснюється тільки до 31 грудня 2008 р. Од­нак це правило не поширюється на безстрокову приватизацію в контексті Цивільного кодексу України.

Щодо поняття договірних відносин у процесі приватизації слід зазначити наступне. Договір базується на принципі свобо­ди вибору поведінки. У цивільному праві договори носять приватноправовий характер. Договір щодо приватизації житла но­сить публічно-правовий характер.

У науковій літературі зазначається, що приватизація житла є цивільно-правовою угодою.

Позиції, висловлені в юридичній літературі, різняться, але підкреслюється договірна суть приватизації. Так, І. В. Бандурка доводить його публічно-правову природу через обмеження ви­бору сторони, контрагента, формування ціни договору, фіксу­вання форми тощо.

Передача житла у власність оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру, яке реєструється в органах прива­тизації. Така передача житла не потребує нотаріального посвід­чення (ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»), У даному разі відчуження квартири (жи­лого будинку) від одного власника до іншого (від держави до громадянина) здійснюється без укладання договору про відчу­ження у вигляді, оформленому єдиним договірним докумен­том. У Російській Федерації оформлення результатів привати­зації здійснюється по-іншому і укладення договору є обов’язко­вим. Так, відповідно до ст. 7 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду» в Російській Федерації пере­дача житла оформлюється договором, а право власності на жит­ло виникає з моменту реєстрації договору у виконавчому органі місцевої ради.

Відповідно до п. З ст. 8 Закону України «Про приватиза­цію державного житлового фонду» передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється у спільну сумісну чи спільну часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у даній квартирі, в тому числі тимчасово від­сутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим ви­значенням уповноваженого власника квартири.

Приватизація житла — це відчуження державного та кому­нального житлового фонду на користь громадян України. Тому не можна говорити про приватизацію громадського чи коопера­тивного житлового фонду, для цих правовідносин повинні за­стосовуватися терміни: паювання, відчуження, продаж жилих приміщень.

У силу спеціального закону передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина, що оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в орга­нах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення і дер­жавної реєстрації.

Передача квартир (будинків) у власність громадян з до­платою, безоплатно чи з компенсацією. До об’єктів привати­зації державного житлового фонду не належать нежилі примі­щення, що розмішуються в жилих будинках. Органи привати­зації не мають права відмовити мешканцям квартир у приватизації житла, яке вони займають, за винятком випадків, передбачених п. 2 ст. 2 Закону України «Про приватизацію дер­жавного житлового фонду». До об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках.

Житло безоплатно може приватизуватися на час дії житло­вих чеків, а також безстроково, шляхом викупу за гроші. Тому житлові чеки є платіжним засобом при безоплатній привати­зації. Є. О. Мічурін вважає, що при оплатній приватизації йдеть­ся про доплату, а не про оплату за приватизоване житло1. З цим слід не погодитися. Після закінчення останньої почнеться про­цес продажу житла за гроші. Протягом же цього першого етапу безоплатної приватизації громадянин України має право при­ватизувати житло, яке він займає, один раз.

Необхідно зазначити, що безоплатна приватизація житла для громадян України є процесом тимчасовим (згідно з постановою Верховної Ради України «Про продовження терміну викорис­тання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду» приватизація житла за житлові чеки здійснюється тіль­ки до 31 грудня 2008 р.).

Право на приватизацію житла, виходячи із загального прин­ципу здійснення прав, що знайшло своє відображення у ст. 345 ЦК України, особа своє право може здійснити як самостійно, так і через інших осіб. Згідно із зазначеним, для здійснення прав на приватизацію квартири недієздатної чи обмежено дієздатної особи опікун чи піклувальник можуть укласти угоду з привати­зації квартири від імені і в інтересах такої особи, діючи як її за­конні представники.

Відповідно до статей 31, 33, 36, 41 Цивільного кодексу України за неповнолітніх осіб, які не досягли 14-річного віку, недієздатних та обмежено дієздатних осіб угоди укладають від їх імені батьки, опікуни або піклувальники.

Житлові приміщення, в яких проживають виключно непов­нолітні, приватизуються за їх власного заявою із згодою батьків.

Для врегулювання питань захисту прав неповнолітніх п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації «Про деякі питання застосування судами законодавства «Про прива­тизацію житлового фонду Російської Федерації» зазначає, що «відмова від приватизації неповнолітньої особи здійснена бать­ками і усиновлювачами неповнолітніх, можлива тільки за наяв­ності дозволів органів опіки та піклування.

Придбати наявне житло у власність шляхом приватизації мають можливість всі бажаючі, що мешкають у державному жит­ловому фонді. Право на приватизацію житла мають усі члени сім’ї наймача, які постійно проживають у квартирі разом з най­мачем або за якими зберігається право на житло на момент вве­дення в дію Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». До членів сім’ї наймача, які мають права на приватизацію, належать тільки громадяни, які постійно прожи­вають у квартирі (будинку) разом із наймачем або за якими збе­рігається право на житло. Право на приватизацію квартир (бу­динків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають у цих квартирах (будинках).

За громадянами, що мають право на приватизацію житла, яке вони займають, з державного житлового фонду, однак не вияви­ли бажання брати участь у процесі його приватизації або з різ­них причин не скористалися цим правом, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму в порядку, встановленому Житловим кодексом України та інши­ми нормативними актами.

Безоплатна приватизація може здійснюватися в один або два етапи: безоплатної передачі в межах номінальної вартості жит­лового чеку та продажу надлишків жилої площі з частковою до­платою грошима шляхом купівлі надлишків жилої площі, не по­критої житловими чеками.

Безоплатна передача громадянам квартир (будинків) здійс­нюється з розрахунку загальної жилої площі в межах санітарної норми: 21м2 загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю. Якщо загальна площа кварти­ри менша за площу, яку має право отримати сім’я наймача без­оплатно, наймачу та членам його сім’ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра.

Продаж надлишків загальної площі квартир (будинків) здійс­нюється на користь громадян України, що мешкають у них або перебувають у черзі як ті, що потребують поліпшення житлових умов. Якщо загальна площа квартири (будинку) перевищує пло­щу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату грошима.

Приватизована квартира (будинок) може належати на праві спільної власності двом або кільком особам. Масова приватиза­ція житла проводилася без визначенням часток (часткова влас­ність), і житло передавалося у сумісну власність. Стаття 356 Цивільного кодексу України визначає право спільної часткової власності, за яким володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за зго­дою всіх учасників, якими можуть бути фізичні, юридичні осо­би, держава, територіальні громади.

Не може бути встановлено такий порядок користування жи­лим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділяються в користування тільки непридатні для проживан­ня або підсобні приміщення (підвал, коридор, комора тощо).

Власники приватизованого житла повинні сплачувати що­річний податок на нерухоме майно, розмір якого має визначати Закон про оподаткування нерухомого майна.

У новому Житловому кодексі за громадянами України, які користуються житлом у державному та комунальному житло­вому фонді на умовах договору найму повинно бути закріпле­не право на приватизацію житла, яке вони займають у порядку і на умовах, передбачених Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду». При цьому має діяти правило, за яким житло фонду соціального призначення приватизації не підлягає.

Органи приватизації при приватизації частини комунальної квартири повинні додержуватися положень цивільного законо­давства і керуватися тим, що у разі приватизації кімнати квар­тира залишається у спільній частковій власності місцевого ор­гану державної влади та власника кімнати (власників) або у спільній власності власників квартири.

Мешканці зазначеної квартири можуть вимагати встанов­лення порядку користування її загальними приміщеннями.

У судовій практиці виникає багато питань щодо порядку ко­ристування комунальною квартирою. Коли такий порядок був встановлений учасниками спільної власності, і особа, яка зго­дом придбає кімнату в комунальній квартирі, не буде згодна з цим порядком, то в цьому разі необхідно керуватися вимога­ми статей 355, 368—372 ЦК України. Для осіб, які придбавають частку в спільній власності, порядок користування загальними приміщеннями квартири (якщо такий порядок був встановле­ний) є обов’язковим.

Особи, які придбавають кімнату в комунальній квартирі, не вправі вимагати, а суд не може задовольнити їхні вимоги щодо зміни встановленого порядку користування місцями загально­го призначення.

Загальне правило, закріплене в п. 2 ст. 2 Закону «Про при­ватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р. передбачало обов’язковість згоди всіх наймачів на приватиза­цію кімнат у комунальних квартирах. Така норма Закону в умо­вах реформування відносин власності, становлення ринкових відносин обмежувала права громадян, які мешкають у комуналь­них квартирах, оскільки значна кількість населення України усувалася від процесу приватизації квартир, тоді як чинним за­конодавством усім громадянам надавалося право отримувати у власність квартири державного житлового фонду.

Верховний Суд України врегулював питання судового за­хисту законних прав та інтересів мешканців кімнат у комуналь­них квартирах та прав громадян, які отримали майно за спад­щиною у період з 22 лютого 1994 р. до 5 лютого 1997 р. шляхом вироблення єдиних роз’яснень щодо застосування законодав­ства при вирішенні судових справ з цієї категорії.

Верховний Суд України листом від 7 червня 1999 р. за № 6.3.-99 до Верховного Суду Автономної Республіки Крим, обласних, міжобласних Київського та Севастопольського місь­ких судів звернув увагу на зваженість при вирішенні справ за позовами про визнання недійсними свідоцтв про приватизацію кімнат у квартирах, в яких проживали на час приватизації кіль­ка наймачів. Також звернуто увагу на те, «що при вирішенні по­зовів про визнання недійсним свідоцтва про приватизацію жи­лого приміщення слід мати на увазі, що саме по собі внесення Законом України від 5 лютого 1997 р. № 40/97-ВР змін до ста тей 1 і 2 Закону України «Про приватизацію державного жит­лового фонду» і визначення, що до об’єктів приватизації нале­жать також кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають двоє і більше наймачів, не може бути підставою для задоволення зазначених вимог наймача неприватизованої кімнати (кімнат) у цій квартирі, якщо під час приватизації його житлові права не були порушені».

Первісна норма ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» забороняла приватизацію квар­тир, в яких мешкають два або більше наймачів, у разі відсутнос­ті згоди всіх на приватизацію зайнятої квартири, було виключе­но з цього Закону при внесенні до нього змін 22 лютого 1994 р.

У зміненій після цього редакції Закон не передбачає заборо­ни на приватизацію кімнат у квартирах, де мешкають двоє або більше наймачів, а після внесення до нього змін 5 лютого 1997 р. він прямо визначив можливість такої приватизації, не ставлячи її проведення в залежність від згоди інших наймачів, які мешка­ють у цій квартирі.

Інститут спільної власності, закріплений в Цивільному ко­дексі України, регулює випадки, коли квартира перебуває у спіль­ній власності громадянина та держави, при цьому співвласни­кам забезпечуються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього, квартира або її частина може бути об’єктом права спільної власності громадянина та держави, які в однако­вій мірі володіють, користуються та розпоряджаються цим май­ном, і це не порушує прав та інтересів як окремих громадян, так і держави в цілому.

Якщо власником будинку є держава, то об’єктом договору найму є квартира або частина квартири, в якій проживають двоє або більше наймачів, що спільно користуються підсобними при­міщеннями (кухнею, коридором тощо).

На практиці трапляється, що права інших мешканців своєю поведінкою порушує власник сусідньої кімнати (квартири) в загальному коридорі. У такому разі необхідно виходити з поло­жень ст. 13 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що цивільні права не можуть здійснюватися з наміром завдати шко­ди іншим особам.

Інколи придбання у власність частини загальної квартири дає можливість розпорядитися належною власністю на власний розсуд, і в деяких випадках це єдиний шлях для вирішення за­старілих житлових конфліктів між наймачами. На жаль, ст. 116 Житлового кодексу в частині, що передбачає виселення найма­ча в примусовому порядку, таких підстав не передбачає і відпо­відної статті для захисту прав власника житла у комунальній квартирі також не передбачено.

У випадках, коли звичайні квартири стають комунальними внаслідок того, що окремі наймачі укладають окремі договори найму, треба мати на увазі, що в силу ст. 104 ЖК України суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жи­лого приміщення, якщо жила площа, яка припадає на нього, мо­же бути виділена у вигляді ізольованого приміщення, що скла­дається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший за встановлений для надання одній особі.

Згідно з ч. 2 ст. 63 Житлового кодексу України не можуть бути самостійним договором найму жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі.

Відповідно до ст. 104 ЖК УРСР член сім’ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом із ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жила пло­ща, що припадає на нього, може бути виділена у вигляді примі­щення, яке відповідає встановленим вимогам. У разі відмови членів сім’ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору вони можуть бути зобов’язані в судовому порядку.

Чинне законодавство України не містить перешкод для ви­користання громадянами України права на укладення самостій­ного договору найму, створення комунальної квартири та при­ватизації кімнати, яка виділена.

При цьому органи приватизації у разі приватизації частини квартири повинні додержуватися положень цивільного законо­давства й керуватися тим, що:

3) при приватизації кімнати квартира залишається у спіль­ній частковій власності (власника квартири і власника кімнати);

4) продаж кімнати має здійснюватися з обов’язковим пись­мовим повідомленням інших власників будинку, квартири і при Цьому мешканцям інших кімнат належить привілейоване право на купівлю кімнати, що продається.

5) В. А. Нагорняк договір про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території відносить до квазі-договорів, які не врегульовані цивільним законодавством, і пропонує його закріпити у новому Житловому кодексі України. Проте цей особливий вид договорів він відносить до договорів про су­місну діяльність.

6) Приватизація житла в будинку, що потребує ремонту. На темпи приватизації негативно впливає також незадовільний технічний стан жилих будинків. До категорії ветхого й аварій­ного житла віднесено 4,5 млн м2 жилої площі. Практично весь житловий фонд масової забудови 1955—1965 рр. потребує ре­конструкції. Громадяни, які проживають у такому житлі, не зав­жди виявляють бажання приватизувати його.

7) Привести найближчим часом у належний технічний стан ці будинки не передбачається можливим через відсутність необ­хідних коштів. Фактичні обсяги ремонту й реконструкції житла щорічно зменшуються.

8) У деяких випадках місцеві органи влади й управління від­мовляють громадянам в їх законному праві на приватизацію житла, користуючись саме законодавчою невизначеністю окре­мих питань стосовно приватизації квартир у будинках, що по­требують ремонту. Щодо методично-правових вказівок, то ре­конструкцію жилого будинку за наявності техніко-економічної доцільності рекомендується провадити лише один раз за період його нормативного строку служби. Технічна характеристика бу­динку та його стан відображаються в технічному паспорті жи­лого будинку. Дані паспорта періодично підлягають уточненню.

9) Технічний стан конструктивних елементів і технічного об­ладнання жилого будинку має забезпечувати безпечне прожи­вання в ньому людей. У разі появи відхилень від нормативних вимог слід проводити роботи для їх негайного усунення.

При виявленні відхилень у технічному стані конструктив­них елементів, що загрожує безпечному перебуванню людей у жилому будинку (аварійному будинку), мешканці, незалежно від форми власності будинку, підлягають відселенню до іншого жилого приміщення. Але трапляється, що жилі будівлі (особ­ливо це стосується будівель, зведених у минулому столітті), за свою історію вже реконструювалися кілька разів, і знову (в чер­говий раз), без особливої на те необхідності, через зазначені ви­ще обставини включаються в плани реконструкції. Це стосуєть­ся, насамперед, центральних районів старовинних міст України.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про приватизацію дер­жавного житлового фонду» (в редакції від 22 лютого 1994 р.) приватизації не підлягають квартири (будинки), які перебу­вають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити без­печне проживання людей). Приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюєть­ся після проведення реконструкції власником будинку. Найма­чі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир.

Відповідно до Закону України «Про приватизацію держав­ного житлового фонду» відстрочка у відчуженні жилого примі­щення наймачеві з мотивів необхідності проведення реконструк­ції будинку може мати місце тоді, коли будинок включено до плану реконструкції поточного року з додержанням установле­ного для цього порядку.

Відповідно до п. З ст. 2 вищезгаданого Закону приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточ­ного року, провадиться після її виконання власником будин­ку. Порядок включення жилих будинків до плану реконструк­ції поточного року регулюється поряд з іншими нормативними актами.

Положення про порядок передачі квартир (будинків) у влас­ність громадян затверджене наказом Держжитлокомунгоспу України від 15 вересня 1992 р. № 56. Згідно з п. 4 цього Поло­ження жилий будинок може бути включений до плану рекон­струкції поточного року лише в разі додержання низки умов і вимог, першою з яких є наявність затвердженої в установлено­му порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції будинку.

Згідно зі ст. 101 ЖК УРСР замість надання жилого примі­щення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім`ї за згодою наймодавця може бути надане у постійне користу­вання інше благоустроєне жиле приміщення. Це правило начебто враховує інтереси громадян, але тимчасове переселення до іншого приміщення створює для них багато труднощів, у тому числі й через відсутність коштів — адже ремонт може розтягну­тися на кілька років. Проблема виникає у випадку, коли необ­хідно виселити не тільки наймачів, а й власників, які привати­зували своє житло. Цивільний кодекс не встановлює будь-яких можливостей для виселення власників на час проведення капі­тального ремонту. Крім того, будинки маневреного фонду, до яких відселяють людей, можуть мати значно гірші житлові умо­ви, а інколи наймачі на свій ризик для тимчасового проживання на час проведення ремонту переселяються не до будинків манев­реного фонду, а до будь-яких інших, не обладнаних належним чином приміщень.

Формальною підставою для відмови у приватизації житла може бути включення будинку (будинків) до планів реконструк­ції, якими встановлюється перелік таких будівель. Як свідчить практика, для того щоб зашкодити мешканцям здійснити при­ватизацію квартир у престижних будівлях, будинки включають­ся до планів реконструкції житлового фонду, але це робиться без детального обстеження та визначення дійсного стану конструк­цій та елементів будівлі, без залучення фахівців та експертів. Інколи тільки частина будинку (будинків) потребує поточно­го ремонту, що не вимагає навіть відселення мешканців цих бу­динків.

У п. 4 ст. 2 Закону «Про приватизацію державного житлово­го фонду» зазначено, що одноквартирні будинки, а також квар­тири в будинках, включених до планів ремонту, можуть бути приватизовані до його проведення за згодою наймачів з надан­ням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому Кабі­нетом Міністрів України. Вищезгаданий Закон передбачає тіль­ки один випадок приватизації приміщень у будинках, що потре­бують ремонту: після її проведення власником будинку. Але таке положення зводиться, по суті, до того, що громадянам, які ба­жають приватизувати житло, що потребує ремонту, просто мо­жуть відмовити в їх законному праві на приватизацію.

У зв’язку з цим незрозуміло, як зможуть повернутися меш­канці будинку, яким запропонована жила площа в будинках ма­невреного фонду, до своїх квартир й приватизувати їх після проведення (за рахунок інвесторів) реконструкції, коли, вра­ховуючи теперішній економічний стан у країні та на місцях, ре­конструкція будівлі може бути проведена зі зменшенням жилої площі будинку, загальної кількості квартир у будинку. Якщо до початку реконструкції наймачі можуть приватизувати ту жилу площу, яку вони займають, то після реконструкції — тільки те житло, яке їм буде надане. Адже проектно-кошторисна доку­ментація може бути розроблена так, що частина мешканців не зможе повернутися до своїх квартир після реконструкції.

Якщо квартира приватизована, то відселення громадян мож­ливе тільки за їх згоди. При отриманні такої згоди в договір­ному порядку будуть досягнуті всі домовленості між власником-замовником такого ремонту й організацією, що здійснюва­тиме капітальний ремонт, та інвестором.

У Росії такі проблеми постали з початку розгортання про­цесів приватизації житла і знайшли своє вирішення ще у 1992 р. Відповідно до ст. 16 Закону Російської Федерації «Про прива­тизацію житлового фонду в Російській Федерації», та постано­ви Пленуму Верховного Суду Російської Федерації «Про де­які питання застосування судами Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» від 24 серпня 1996 р. № 8і приватизація зайнятих громадянами жилих приміщень у будинках, що потребують капітального ре­монту, допускається, але при цьому на нових власників перехо­дить обов’язок проводити капітальний ремонт будинку відповід­но до норм утримання, експлуатації та ремонту житлового фонду.

Громадяни, які бажають приватизувати приміщення в бу­динках, що підлягають реконструкції, ремонту та капітально­му ремонту, можуть вимагати в судовому порядку реалізації на­лежного їм права на приватизацію відповідно до законодавства про приватизацію державного житлового фонду.

Уявляється доцільним внести зміни до чинного законодав­ства, за якими приватизація квартир у будинках, що потребують ремонту, але не перебувають в аварійному стані, має здійснюва­тися на загальних підставах, тобто і невідремонтовані жилі при­міщення можуть бути об’єктом приватизації (до початку капі­тального ремонту або реконструкції) з відміною положення, за яким приватизація дозволяється тільки після проведення ремонту власником будинку. Обов’язок проведення капітального ремонту чи реконструкції в будинку незалежно від того, чи всі квартири приватизовані або тільки деякі, залишиться частково за товариством власників, а частково — за місцевою адміністра­цією, яка повинна взяти на себе таке зобов’язання. Що вона фактично й робить у даний час, видаючи мешканцям гарантійні зобов’язання, згідно з якими після проведення капітального ре­монту (реконструкції) вони зможуть повернутися до відремон­тованих будинків і приватизувати їх на засадах, встановлених законодавством. У такому разі проведення капітального ремон­ту (реконструкції) жилих квартир провадиться за рахунок міс­цевої влади, але через недостатність коштів такий ремонт без залучення інвестора навряд чи можливий.

Органи місцевої виконавчої влади мають право передавати на реконструкцію жилі будинки, але після погодження у вста­новленому порядку з місцевою районною радою, оскільки від­повідно до ст. 35 Закону України «Про власність», житловий фонд є об’єктом комунальної власності. Держадміністрація є органом державної виконавчої влади, якій місцева рада може доручити виконання своїх функцій. Тільки при виконанні всіх умов і вимог будинок може бути включений до плану рекон­струкції чи капітального ремонту.

Місцева державна адміністрація повинна встановити, чи дійсно будинок підлягає реконструкції, капітальному ремонту, чи були здійснені всі заходи для проведення таких робіт, чи ви­ділені необхідні кошти, залучені відповідні спеціалісти та екс­перти. Недодержання будь-якої з цих умов тягне за собою вклю­чення будинку в план реконструкції, капітального ремонту, що є неправомірним.

Передача інвесторам жилих будинків на реконструкцію пе­редбачена законами України «Про інвестиційну діяльність», «Про приватизацію державного житлового фонду», Житловим та Цивільним кодексом України, а також наказом Держжитло- комунгоспу «Про затвердження положення про систему техніч­ного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України» від 31 грудня 1991 р. за № 135і.

Строки реконструкції будинків, передбачені графіками ро­біт, не повинні перевищувати чинні норми продовження трива­лості реконструкції жилих будинків і перевищувати 2—3 років. Зміна інвесторами функціонального призначення реконструйо­ваних квартир не допускається. Кількість житла та умови, на яких воно передається інвестору, визначаються протоколом про на­міри та відповідною угодою. Будівельні та ремонтно-будівельні організації, залучені до реконструкції жилих будинків, набува­ють право на заселення до 20 % загальної площі в цих будинках на підставі укладених договорів із замовником та інвестором.

При реконструкції будинків-пам’яток архітектури, історії і культури, а також будинків, які становлять фонову забудову мі­ста, обов’язковим є відтворення їхнього первісного архітектур­ного вигляду, а в разі можливості й внутрішнього планування.

Реприватизація житла. Насамперед зазначимо, що Ци­вільний кодекс України, Закон України «Про приватизацію дер­жавного житлового фонду» не передбачають випадків реприва­тизації квартир, тобто зворотної передачі приватного житла до державного житлового фонду.

Згідно зі ст. 17 Закону Російської Федерації «Про привати­зацію житлового фонду в Російській Федерації», органи держав­ної влади або органи місцевого самоврядування, підприємства, установи мають право викуповувати у громадян з їх згоди жилі приміщення, що належать їм на праві власності, з метою більш раціонального їх перерозподілу.

П. І. Седугін реприватизацію називає «деприватизацією» і визначає її так: «Громадянин, який скористався своїм правом на приватизацію житла, відмовляється від права власності на дане приміщення, залишаючись проживати в ньому, як наймач. Мо­тиви при цьому значення не мають. Питання про деприватизацію житла вирішується органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування на підставі заяви громадянина, а у випадку ви­никнення спору вирішується судом».

Цивільний кодекс України передбачає такі випадки позбав­лення права власності, як вилучення майна у власника при звер­ненні стягнення на це майно за зобов’язаннями власника та за обставин надзвичайного характеру. Майно в інтересах суспіль­ства за рішенням органів державної влади може бути вилучене оплатно (реквізовано) у власника за обставин надзвичайно­го характеру — стихійного лиха, аварії, епідемії, епізоотії. Без­оплатне вилучення (конфіскація) майна у власника допуска­ється тільки за рішенням (вироком) суду чи іншого компетент­ного органу (службової особи) як санкція за вчинення правопо­рушення.

Тобто набуття права власності держави на приватний житло­вий фонд можливе у разі конфіскації та звернення стягнення на житло на користь держави в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження» як санкція на правопо­рушення у випадках, встановлених Кримінальним та Цивільним кодексами України, а також в інших випадках відчуження май­на на користь держави: дарування, заповіту, міни, викупу, та ін­ших зобов’язань.

У судовій практиці трапляються випадки, коли суди визна­ють приватизацію житла недійсною. Слід зазначити, що суд у деяких випадках може вирішити спір, відповідно до чинного за­конодавства України, між учасниками спільної власності на квартиру шляхом присудження грошової компенсації за частку в разі, якщо її неможливо виділити чи поділити майно в натурі або спільно користуватися ним. Такі рішення суду мають роз­глядатися як правомірне вирішення складних ситуацій щодо житла, а не позбавлення права власності на житло.

Тому найбільше випадків, пов’язаних із реприватизацією квартир, виникає, насамперед, за рахунок осіб, які на момент приватизації квартири були тимчасово відсутніми відповідно до ст. 71 ЖК У РСР і вважають, що за ними зберігалося право на приватизацію.

Вважаємо, що судова практика про визнання приватизації житла недійсною на тих підставах, що не отримана згода всіх осіб, за якими відповідно до ст. 71 ЖК У РСР зберігається пра­во на жилу площу, має вирішуватися не шляхом визнання при­ватизації недійсною, а шляхом включення нового власника до складу осіб, що володіють майном на праві спільної власності. В іншому разі відсутні мешканці квартири стануть на заваді про­ведення приватизації. Значна частина громадян України не змо­же скористатися своїм правом на приватизацію житла, якщо їх­ ні відсутні родичі не виявлять на це згоди, родинні зв’язки між ними втрачені, або строки, визначені ст. 71 ЖК УРСР, значно перевищуватимуть строки приватизації. Це стосується як ви­писаних, так і невиписаних осіб, оскільки кількість майбутніх власників визначається за кількістю прописаних, які визнають­ся наймачами та членами їх родин.

Згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування суда­ми Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2 у справах про визнання наймача або члена його сім’ї таким, що втратив право користування жилим приміщенням відповідно до ст. 71 ЖК УРСР, необхідно з’ясувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки. У разі їх поважності суд може продовжити пропущений строк. Окрім того, наймачеві або членові його сім’ї, який був відсутнім понад встановлений зако­ном строк без поважних причин, суд вправі з цих мотивів від­мовити в позові про захист порушеного права.

У деяких випадках приватизація квартири визнається не­дійсною на підставі звернень колишнього члена сім’ї до суду з позовом про визнання його права на жилу площу, про визнання свідоцтва про право власності на квартиру недійсним.

Якщо судом буде визнано свідоцтво про право власності на квартиру недійсним, це призведе до того, що квартира з приват­ної власності у примусовому порядку буде переведена до дер­жавного житлового фонду, а колишні власники перетворяться на квартиронаймачів.

Відповідно до закону безоплатна приватизація за житлові чеки може бути здійснена тільки один раз, про що робиться від­повідний запис у паспорті. Так, у постанові Кабінету Міністрів України «Про випуск в обіг приватизаційних житлових чеків» від 26 квітня 1993 р. № 305 було передбачено робити відповід­ну відмітку органу приватизації державного житлового фонду в паспорт про право на безоплатну приватизацію житла у відпо­відному для даного громадянина обсязі.

Оскільки до цього часу законодавчо не визначений право­вий механізм повернення житлових чеків їх власникам або від­шкодування вартості цих приватизаційних паперів у грошах за умови визнання недійсною приватизацію житла, то її фактичне проведення ущемлює права громадян.

Вимоги Цивільного кодексу України про реституцію (повер­нення всього отриманого за угодою, а за неможливості поверну­ти одержане в натурі — відшкодування його вартості у грошах) при приватизації житла не можна застосовувати через немож­ливість повернення житлових чеків.

Тому приватизацію житла, проведену органами приватиза­ції відповідно до чинного законодавства, не можна визнавати недійсною, оскільки, по-перше, відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» органи при­ватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будин­ків) у приватизації житла, яке вони займають, і, по-друге, без­оплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим. Отже, житло може безоплатно приватизуватися тільки на час дії житлових чеків. Але це не поширюється на безстрокову приватизацію — викуп державного житла за гроші. Звичайно це не стосується абсолютно недійсних угод з прива­тизації, які не несуть за собою виникнення у сторін прав і обо­в’язків. Тому вважаємо, що приватизація може бути визнана не­законною тільки тоді, коли вона не відповідає вимогам закону, ущемлює права неповнолітніх дітей, недієздатних, здійснена гро­мадянами, не здатними розуміти значення своїх дій, внаслідок помилки, обману, насильства тощо. А також за наявності підстав для визнання документів недійсними: надання документів що не відповідають дійсності, порушення прав інших громадян та організацій на жиле приміщення, неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про приватизацію жилого примі­щення, а також інших випадків порушення порядку і умов на­дання жилих приміщень тощо.

При розгляді спору в суді щодо законності приватизації квартири, якщо навіть і буде встановлено, що порушені права окремих громадян на приватизацію, суд повинен визнавати їхні права спільної власності на житло, а в деяких випадках навіть перерозподіляти частки в приватизованому житлі, і ні в якому разі не скасовувати приватизацію взагалі шляхом визнання сві­доцтва про право власності на житло недійсним.

Порядок добровільного повернення квартири (будинку) у державну власність громадян, в яких підійшла черга на одер­жання жилого приміщення в державному житловому фонді, ре­гулюється затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу Украї­ни Тимчасовим положенням про порядок передачі громадянами житла, що перебуває у їх приватній власності, органу, який здійс­нює поліпшення житлових умов» від 1 червня 1995 р. № 24.

Зазначене Положення визначає порядок передачі громадя­нами, в яких підійшла черга на одержання жилого приміщення і які виявили бажання одержати житло у державному чи кому­нальному житловому фонді на умовах, передбачених ст. 48 ЖК УРСР, належного їм на праві приватної власності будинку (квар­тири і кімнати у квартирі) органу, який здійснює поліпшення їх житлових умов.

Громадяни, які виявили бажання одержати житло в межах встановленої норми жилої площі в одному населеному пункті, подають до органу, який здійснює поліпшення житлових умов, заяву та правовстановлюючий документ (свідоцтво про пра­во власності) на будинок, квартиру, кімнату в квартирі і від­повідний документ про реєстрацію прав власності на нерухоме майно.

Орган, який здійснює поліпшення житлових умов, у місяч­ний термін розглядає заяву громадянина і приймає рішення про надання йому та членам його сім’ї житла у державному чи ко­мунальному житловому фонді, про що повідомляється заявник. У разі отримання у тижневий термін згоди заявника на запро­поноване житло орган приймає рішення щодо переведення жит­ла, яке перебуває у приватній власності громадян, до державної чи комунальної власності. Про це заявнику повідомляється у п’ятиденний термін.

Після прийняття рішень, зазначених вище, між громадяни­ном і органом, який здійснює поліпшення житлових умов, укла­дається угода обміну з дотриманням вимог чинного законодав­ства. Між сторонами проводиться обмін жилого приміщення меншої площі на жиле приміщення більшої площі з урахуван­ням вимог ч. 2 ст. 48 ЖК УРСР. Оформлення угоди обміну по­кладається на орган, який поліпшує житлові умови і на який покладено функції забезпечення житлом громадян.

Після обміну громадянин і члени його сім’ї втрачають право власності на жилі приміщення, які вони займали до обміну.

На підставі цього рішення орган приватизації робить відпо­відну відмітку про зміну власника будинку (квартири, кімнати у квартирі).

Орган, що поліпшує житлові умови, зобов’язаний протягом двох днів з моменту укладення угоди обміну видати громадянам ордер на приміщення, які вони отримують у результаті обміну.

Орган приватизації, який здійснив приватизацію жилого приміщення, переданого громадянином органу, що поліпшив його житлові умови, на вимогу громадянина та членів його сім’ї зобов’язаний видати довідку про факт анулювання приватизації.

Громадяни, які мають житло у власності, у разі одержання державного чи комунального житла на всіх членів сім’ї у межах визначеної норми, зобов’язані передати безоплатно власне жит­ло органу, який здійснює поліпшення житлових умов. Одержа­не на цих умовах житло знову може бути об’єктом приватизації.

У Житловому кодексі має бути закладений механізм репри­ватизації житла, відповідно до яких громадяни, які мають влас­не житло, право власності на яке набуте на законних підставах, вправі передати його безоплатно місцевому органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, а також підприєм­ствам, установам і організаціям за їх згодою. При цьому за гро­мадянами залишається право володіння та користування жит­лом на умовах договору соціального найму. Так, відповідно до ст. 20 Закону Російської Федерації «Про введення в дію Жит­лового кодексу Російської Федерації»1 незаможні громадяни, що приватизували житло, яке є для них єдиним місцем постійного проживання, до 1 січня 2007 р. мали право передати належні їм на праві власності й вільні від зобов’язань жилі приміщення в державну або комунальну власність, а відповідні органи зобо­в’язані прийняти їх у власність і укласти договори соціального найму.

Доприватизація житла. У зв’язку з розглядом комплексу питань, пов’язаних із приватизацією, виникають питання, чи мож­лива повторна приватизація житла, якщо члени сім’ї повністю або частково використали приватизаційні папери — житлові че­ки, що надають право на приватизацію житла, яким чином мож­на використовувати решту житлових чеків, що залишилися на депозитних рахунках громадян, у випадках, якщо громадянин перебував у черзі на поліпшення житлових умов і одержав нове

житло в межах встановленої норми жилої площі, чи переселя­ється з приватного житла до державного, чи хоче взяти участь у приватизації іншої квартири державного житлового фонду, маю­чи при цьому-залишки вартості житлового чеку, яких вистачає для оформлення у власність другої квартири.

Пункт 5 ст. 5 Закону України «Про приватизацію держав­ного житлового фонду» передбачено, що кожний громадянин має право приватизувати житло, яке займає, безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою один раз. Пункт 2 ст. 8 надає уточнення, хто конкретно може отримати державне житло у власність. Зокрема, це всі повно­літні члени сім’ї, які постійно мешкають у квартирі (будинку) державного житлового фонду або за якими зберігається право на житло. Законом передбачено, що громадянам безоплатно пе­редається житло з розрахунку санітарної норми 21м2 загальної площі на наймача та члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сі­м’ю. Тобто житловий чек можна вважати використаним, якщо держава виконала повністю свої зобов’язання перед громадяна­ми України, а саме, спочатку надала житло у постійне користу­вання, а потім і у власність, і квартиронаймачі та члени їхніх сі­мей приватизували його в межах зазначеної вище норми.

Водночас більшість громадян не повною мірою реалізувала надане їй законом право на використання житлового чеку в ме­жах його номінальної вартості, оскільки мешкає у квартирах, що будувалися 40—50 років тому і мають невелику жилу площу. Сьогодні вони намагаються поліпшити свої житлові умови. При цьому вони можуть залишити раніше приватизовану квартиру в своїй власності або передати своє житло органу, який здійс­нює поліпшення житлових умов і вже тільки після цього у них з’являється можливість оформити безкоштовну приватизацію іншого житлового приміщення. Це передбачено ч. 2 ст. 48 ЖК УРСР, яка зазначає, що при передачі громадянами житла, яке перебуває у приватній власності, органу, що здійснює поліпшен­ня житлових умов, вони мають право на одержання житла у ме­жах встановленої норми жилої площі. Порядок передачі перед­бачений Тимчасовим положенням про порядок передачі грома­дянам житла, що перебуває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України від 1 червня 1995 р. № 24.

Слід зазначити, що практика застосування житлового зако­нодавства склалася так, що органи приватизації здійснюють до- приватизацію житла громадянам за невикористані житлові чеки у межах їх вартості, а також із доплатою особистих коштів за на­явності надлишків жилої площі на умовах, передбачених Зако­ном України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Оскільки зазначені питання не врегульовані чинним зако­нодавством України, постає запитання, як розподілити частки квартири, коли в доприватизації беруть участь два громадяни­на, один з яких повністю або частково використав житловий чек, а другий має житловий чек у повному обсязі, чи можливо у даному разі передавати квартири у сумісну спільну власність? Оскільки ідеальні частки квартиронаймачів і членів їхніх сі­мей у цьому випадку будуть різними, прийнятною для них мо­же бути як приватизація квартири у сумісну часткову власність з вказівкою у свідоцтві про право власності частки кожної осо­би залежно від вартості залишків житлових чеків, так і в суміс­ну спільну власність, якщо на це є згода сторін. Тобто, якщо член сім’ї, який має невикористаний житловий чек, не заперечує про­ти оформлення квартири у спільну сумісну власність, підстав для відмови у такому бажанні чинне житлове та цивільне зако­нодавство не визначає.

При поліпшенні житлових умов громадяни мають право за­лишити раніше приватизовану квартиру у своїй власності або передати органу, який здійснює поліпшення житлових умов, і тільки після цього у них з’являється можливість оформити без­коштовну приватизацію другого житла. Якщо громадянин свою квартиру не передав органу, який здійснює поліпшення житло­вих умов, залишив у своїй власності і розпорядився нею на свій розсуд, погіршивши свої житлові умови, ставши бездомним — це його особиста справа, але про повторну приватизацію мови у даному випадку взагалі не повинно бути. Виходячи із зазначеного, на нашу думку, поняття соціаль­ної незахищеності має визначатися відповідно до матеріального стану особи, а не до її соціального становища. Слід зазначити, що необхідно якнайшвидше унормувати жит­лові відносини відповідно до Конституції з урахуванням реалій, які склалися останніми роками, оскільки житлова проблема по­стійно загострюватиметься, особливо у великих містах.