<<
>>

3. Купівля житла

Одним із найпоширеніших засобів забезпечення житлових потреб громадян є купівля житла. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується пере­ дати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а по­купець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст.
655 ЦК України).

Договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) укла­дається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідчен­ню та державній реєстрації. Тому право власності у особи вини­кає не з моменту укладання договору купівлі-продажу чи його нотаріального посвідчення, а з моменту його державної реєстра­ції, що відповідає європейському досвіду.

Є. О. Мічурін, аналізуючи момент переходу права власності в різних країнах, зазначає, що «системою згідно з реєстрацією, прийнятою у Франції, речові права набувача виникають з мо­менту укладення договору, але він не може надати їх третім осо­бам до моменту державної реєстрації.

Нотаріальне посвідчення договорів відчуження житла при­водить до підвищення правових гарантій у порівнянні з цивіль­ним законодавством Російської Федерації, яке не визнає необ­хідності обов’язкового нотаріального посвідчення при укладан­ні договорів купівлі-продажу житла.

ЦК України не виділяє як самостійний вид договір купів­лі-продажу житла. Інші підходи визначені в ЦК Російської Фе­дерації, в якому виділено окремий параграф «Продаж неру­хомості», який визначає не тільки поняття та форму договору, порядок державної реєстрації, визначення прав на земельну ді­лянку, особливості предмета договору та визначення ціни, по­рядок передачі нерухомості, а й особливості продажу саме жи­лих приміщень.

Особливості регулювання договору купівлі-продажу житла не визначаються п. 54 ЦК України, що містить тільки загальні положення. Разом із тим, можна помітити відмінності у прода­жу звичайного товару (речі) від продажу житла, яке, крім мате­ріальної цінності, має особливу нематеріальну цінність, що за­безпечує існування людини.

Стаття 554 ЦК РФ встановлює, що у договорі продажу нерухомості потрібно чітко вказувати дані,

які дозволяють точно встановити нерухоме майно, в тому числі відомості, які визначають розташування нерухомості на відпо­відній земельній ділянці чи у складі іншого нерухомого май­на, а за відсутності цих умов у договорі, умови щодо передачі майна вважаються непогодженими, а відповідний договір — неукладеним.

Вимога ст. 220 Цивільного кодексу України про обов’язок нотаріального посвідчення договорів про відчуження житла обо­в’язкова, під загрозою їх нікчемності. Форма договору є єдиним цілим. Якщо форма договору не була доведена до кінця, то вона має розглядатися як зовсім невиконана, а тому кожна сторона може відмовитись від його виконання.

Проте Цивільний кодекс України непослідовно встановлює випадки, коли одна сторона уникає нотаріального посвідчення. Так у ЦК визначено, якщо сторони домовилися щодо усіх істот­них умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору (наприклад добровільне виселення з квартири, будинку), але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визна­ти такий договір дійсним, і наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Нотаріальне посвідчення договору про відчуження житла в певних випадках виконує факультативну функцію, а визначальним є момент державної реєстрації.

Сторони можуть погодитися з тим, що право власності на жилий будинок виникає у покупця з іншого моменту: оплати вартості майна, повного звільнення відчужуваного житла меш­канцями, які там прописані, сплати всіх боргових зобов’язань, чи укладання договору під певною умовою. Але визначальним моментом є державна реєстрація договору про відчуження май­на, що буде відповідати вимогам ч. 4 ст. 334 ЦК України.

Існує багато видів договорів купівлі-продажу жилого при­міщення залежно від предмета договору та способу його при­дбання: договір про купівлю-продаж квартири, жилого будин­ку, садиби, частини жилого будинку, купівля-продаж будинку на умовах довічного утримання, ренти, купівля-продаж жилого будинку, що належить неповнолітнім, продаж жилого будинку від імені неповнолітніх, купівля-продаж долі жилого будинку, купівля-продаж конкретної частини жилого будинку, міна жи­лих будинків, обмін жилого будинку на квартиру, придбання жилих приміщень у багатоквартирних будинках; угоди купівлі нерухомості, предметом яких є не тільки жиле приміщення (як правило, частина будинку або будинок), а й відповідна земельна ділянка з надвірними будівлями.

За способом придбання мож­на виділити: придбання житла на аукціоні, шляхом викупу, на біржі, за рішенням суду тощо. За радянських часів для купівлі-продажу будинків був встановлений спеціальний правовий ре­жим, що є позитивним, оскільки жилий будинок був (і є) важ­ливим об’єктом права власності громадян1. Так, одним із обме­жень було, з метою запобігання спекуляції, встановлено прави­ло, за яким продавець не в праві від свого імені, від імені іншого з подружжя і неповнолітніх дітей здійснювати продаж більше од­ного будинку (або його частини) протягом трьох років (ст. 226 ЦК УРСР). Обмеження спекуляції житлом на ринку нерухо­мості можливе шляхом прийняття закону «Про оподаткування нерухомості». При цьому якщо встановити правило, що особи, які проживають у будинку, квартирі і мають єдине місце про­живання в межах санітарної норми (наприклад 26 м2), звільня­ються від сплати такого податку.

Договір купівлі-продажу спрямований на оплатний перехід права власності на житло, за ним покупець зобов’язується спла­тити певну суму. Таким чином, при купівлі-продажу має місце оплатний договір, що відрізняє її від інших видів договорів. До­говір купівлі-продажу житла є двостороннім, оскільки цивільне законодавство встановлює взаємозумовлені права та обов’язки, хоча на кожній стороні можуть виступати кілька осіб (члени сі­м’ї, подружжя, співвласники), але вони представляють інтереси однієї сторони. Особливо важливе дотримання прав при відчу­женні житла членам сім’ї. Для цього вимагається письмовий до­звіл другого з подружжя на відчуження будинку (квартири) чи його частки і повинні бути виконані вимоги ст. 362 ЦК України про переважне право купівлі співвласником відчужуваної част­ки майна. Продавець зобов’язаний передати житло у власність з урахуванням усіх умов договору (предмет, місце, строки). Якщо продавець не виконав визначених договором обов’язків, то по­купець може вимагати передачі будинку за рішенням суду, нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, державної реєстрації, відшкодування збитків.

Продавець зобов’язаний не тільки передати житло, а й по­передити покупця про всі права третіх осіб на житло, що про­дається (права наймачів, сервітут, право довічного користу­вання тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купів­лі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб. Продавець зобов’язаний передати житло у належному ста­ні, тобто відповідно до вимог договору, Цивільного та Житло­вого кодексів, державних стандартів та вимог, що звичайно став­ляться.

Покупець, у свою чергу, зобов’язаний сплатити встановлену ціну, а також прийняти житло на визначених умовах. Якщо по­купець відмовиться заплатити встановлену ціну, продавець впра­ві вимагати прийняття житла покупцем і оплати ціни, а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або від­мовитись від договору і вимагати відшкодування збитків.

Ризик випадкової загибелі речі переходить до набувача од­ночасно з виникненням у нього права власності, тобто з момен­ту державної реєстрації, навіть у випадку якщо інше буде вста­новлено договором.

Стаття 556 ЦК Російської Федерації1, встановлюючи спеці­альний порядок передачі нерухомості, передбачає, що передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюється за передаточним актом чи іншим документом про передачу. Прий­няття покупцем нерухомості, яка не відповідає умовам догово­ру купівлі-продажу нерухомості, у тому числі у випадку, коли така невідповідність обумовлена в документі про передачу не­рухомості, не є підставою для звільнення продавця від відпові­дальності за неналежну якість.

Стаття 558 ЦК РФ висуває особливі вимоги до договору купівлі-продажу житла, зокрема встановлює правило щодо не­обхідності зазначати в договорі перелік осіб, які залишаються проживати, із зазначенням їх прав на користування жилим при­міщенням. Продавцем житла, як правило, виступає його власник, однак у певних випадках право на продаж можуть мати комі­сіонер, повірений, управитель, а також спеціалізовані державні органи у випадках примусового продажу житла при звернен­ні стягнення на нього за майновими зобов’язаннями власника.

Згідно зі ст. 20 Закону України «Про заставу» реалізація застав­леного майна, на яке звернуто стягнення, проводиться держав­ним виконавцем або за виконавчим написом нотаріуса.

Примусова реалізація житла з прилюдних торгів проводить­ся згідно з Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 27 жовт­ня 1999 р. № 68/5.

В юридичній літературі висловлюється думка, що купівля-продаж житла може бути здійснена шляхом запродажу, який виділяється як окремий вид договору. Історично, як зазначає Г. Ф. Шершеневич1, договір запродажу викликаний необхідніс­тю укласти договір купівлі-продажу на нерухомість, що знахо­диться під арештом, відсутність у цей момент права власності або очікується отримання майна в майбутньому. Договір запро­дажу — це попередній договір про купівлю будинку, за яким сторони беруть на себе зобов’язання в майбутньому укласти до­говір купівлі-продажу житла. Кожна із сторін отримує право вимагати від іншої укладення договору купівлі-продажу, які пе­редбачені в договорі запродажу. У випадку відмови однієї із сто­рін інша сторона може звернутися до суду з вимогою про ви­знання договору купівлі-продажу будівлі (квартири) укладеним, тобто вимагати перетворення договору запродажу на договір ку­півлі-продажу. Цивільний кодекс України окремо не виділяє до­говір запродажу, який не тягне за собою переходу права власнос­ті на запродану будівлю, але породжує певні права і обов’язки для учасників. Договір запродажу породжує зобов’язання сто­рін в майбутньому через певний час укласти договір купівлі-продажу будинку (квартири).

Суд задовольняє вимоги про визнання договору купівлі-продажу укладеним на підставі запродажного запису, якщо він міс­тить у собі умови, достатні Для визнання змісту договору купівлі-продажу. Таким чином, договір запродажу судовим рішенням перетворюється на договір купівлі-продажу. Саме визнання су­дом договору купівлі-продажу укладеним тягне за собою обо­в’язок для продавця передати будинок (квартиру) покупцю, а для покупця — прийняти будинок (квартиру) і сплатити вста­новлену ціну.

Договір запродажу має бути нотаріально посвідченим під загрозою його недійсності. Реєстрація запродажу в органах міс­цевого самоврядування не обов’язкова, оскільки запродажний запис не тягне за собою переходу права власності на будинок (квартиру).

Запродаж може бути тільки двостороннім договором.

Термін «попередній договір», визначений ст. 635 Цивільно­го кодексу, що широко використовується на практиці, не достат­ньо характеризує сутність договірних відносин, не визначає, на що вони спрямовані, вказує лише особливість цього договору як спрямованого на укладення протягом обумовленого строку в майбутньому основного договору.

Запродаж не тягне за собою переходу права власності, а лише породжує певні права і обов’язки. Будівлі, що є предме­том запродажного запису, повинні точно відображати істот­ні умови договору. Сутність існування окремого договору за­продажу можна розкрити через завдаток, визначений ст. 570 ЦК України. Для договору запродажу нерухомості повинні бу­ти встановлені спеціальні положення про завдаток, які не ма­ють відношення до інших договорів. Якщо завдатком є грошо­ва сума на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання, то запродаж має місце при купівлі будинку, квар­тири.

Якщо первинним способом набуття права власності на жит­ло є його будівництво, то похідними способами виникнення пра­ва власності на житло є набуття внаслідок укладання договорів купівлі-продажу, придбання житла на користь третьої особи за договором з набувачем. Правомірність таких договорів випли­ває із загальних положень про договори, укладені на користь третіх осіб.

Найчастіше зустрічаються договори про придбання житла батьками на користь дітей, які виступають покупцями. На прак­тиці зустрічаються договори, за якими у набувача виникає обо­в’язок надання третій особі в довічне або тимчасове користу­вання певного приміщення. Ці договори на користь третіх осіб містять дві угоди купівлі-продажу між набувачем і відчужувачем і угоду на користь третьої особи.

Викуп житла державної форми власності передбачає викуп:

11.частини квартири, якщо при приватизації було приватизова­но частину квартири, будинку; 2) кімнату в комунальній квар­тирі; 3) квартири, будинку на конкурсі, аукціоні.

Коли норми ст. 54 Житлового кодексу УРСР не регулюють відносини власності, то слід застосовувати норми цивільного законодавства шляхом використання привілейованого права на придбання частки у спільній власності, що передбачено ст. 362 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу час­тини квартири і тому потрібно було б надавати можливість гро­мадянам, які мешкають у комунальних квартирах і є учасника­ми спільної часткової власності, викупати частину комунальної квартири, яка звільнилася і перейшла у власність держави (як­що вони мають таке бажання і можливість).

Продаж квартир у жилих будинках проводиться з метою за­доволення потреб громадян у жилих приміщеннях. Так, рішен­ням Київської міської державної адміністрації «Про організа­цію продажу квартир у м. Києві» від 8 квітня 1996 р. № 572 за­тверджено Положення про порядок продажу квартир у м. Києві, згідно з яким продажу підлягають квартири, на які не видані ордери або інші документи, що дають право на їх заселення, та які не перебувають під забороною (арештом).

Об’єктами продажу визначені: окремі квартири багатоквар­тирного жилого будинку; квартири частини багатоквартирного жилого будинку (поверху, секції тощо); всі квартири багато­квартирного жилого будинку. Зрозуміло, що покупцями квар­тир будуть виступати юридичні та фізичні особи, але викорис­товувати житло не для проживання. Тому дія зазначених по­ложень має бути спрямована на обмеження прав юридичних осіб, що здійснюють підприємницьку діяльність, а в першу чергу — на фізичних осіб, які потребують поліпшення житло­вих умов.

Такий продаж квартир має проводитися квартирним управ­лінням не за ринковими цінами.

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 р. угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Таким чином, договір купівлі-продажу жит­ла, укладений на біржі, набуває чинності з моменту реєстрації на біржі. Разом із тим, згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу Украї­ни передбачається обов’язковість державної реєстрації.

Враховуючи постійну нестачу й обмаль житлового фонду соціального призначення, потреби громадян повинні задоволь­нятися житлом, яке відійшло до держави — відумерлим, безха­зяйним житлом, житлом за правом спадкування, конфіскації чи договором дарування. Реалізація житла через біржові торги, на аукціонах призведе до ситуації, коли кількість державного жит­лового фонду, який має використовуватися як житловий фонд соціального призначення, постійно зменшуватиметься.

Так, існував відповідний Порядок обліку, оцінки й реаліза­ції конфіскованого, безхазяйного майна, майна, що за правом спадкування перейшло у власність держави, та скарбів. Цей по­рядок був затверджений постановою Кабінету Міністрів Украї­ни від 6 липня 1992 р. за № 375. Передбачалося, що будівлі, спо­руди (у тому числі жилі будинки) та їх частини безоплатно пе­редаватимуться у комунальну власність. Тобто житло, набу­те державою, відповідно до зазначеної постанови переходило б до державного житлового фонду і його розподіл для потребую­чих поліпшення житлових умов регулював би Житловий кодекс УРСР.

Відповідно до нової постанови Кабінету Міністрів України затверджено Порядок обліку, зберігання, оцінки конфісковано­го та іншого майна, що переходить у власність держави, і розпо­рядження ним. Згідно з ним жилі приміщення та їх частини, конфісковані на підставі рішення суду, подаровані державі влас­ником та отримані нею за правом спадкування реалізуються че­рез біржові торги, аукціони. Необхідно закріпити правило, за яким: «У разі зміни власника жилого будинку чи жилого примі­щення за правом спадкування, конфіскації чи укладення дого­вору дарування право власності переходить від особи до держа­ви, воно використовується як житловий фонд соціального при­значення».

<< | >>
Источник: Житлове право України. Лекції. 2012

Еще по теме 3. Купівля житла:

  1. 6. ЗАКОНИ ХП ТАБЛИЦЬ.
  2. Форми реалізації права громадян на житло.
  3. Стаття 9. Житлові права громадян
  4. Стаття 31. Право громадян на одержання жилого приміщення
  5. 1. Загальна характеристика реалізації права власності на житло
  6. 3. Купівля житла
  7. 5. Договір дарування житла
  8. 8. Приватизація державного житлового фонду
  9. 2. Припинення права власності на житло
  10. 1. Особливості охорони та захисту житлових прав
  11. 2. Особливості цивільно-правової відповідальності за порушення у житловій сфері
  12. Розділ 1. РЕГІОНАЛЬНА ВЛАДА БРИТАНСЬКИХ КОЛОНІЙ
  13. Держава скіфів та її право
  14. Тема 15. Радянська державність і право в Україні в 20-30 рр. ХХ ст.
  15. § 2. Суспільний устрій
  16. Аналіза тексту Кодексу з погляду його джерел
  17. Розвиток будівельної галузі як напрям економічної політики держави
  18. Оптимізація земельно-правових відносини у містобудуванні як основа розвитку капітального будівництва
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -