1. Договір найму соціального житла та комерційного найму (оренди) жилого приміщення

Користування житлом не власниками в цілому забезпечується нормами, що визначають договір найму, сутність його не зміню­ється залежно від того, чи є цей договір соціального чи комерцій­ного найму, головна мета якого — надання житла у користуван­ня.

Нині за договором соціального найму житло надається із державного житлового фонду або житлового фонду місцевих рад, а також приватного житлового фонду на договірних заса­дах окремим категоріям громадян, відповідно до рівню доходів, який повинен визначатися Житловим кодексом та статтями 10, 20 Закону України «Про житловий фонд соціального призна­чення». На жаль, Закон України «Про житловий фонд соціаль­ного призначення» зберіг застарілі форми визначення громадян, які потребують поліпшення житлових умов. В основу їх було покладено категорії громадян для поліпшення житлових умов, а не рівень доходів громадян. Критерій категорій громадян для поліпшення житлових умов у порядку черговості не може бути застосований з наступних підстав: 1) він є наслідком адміністра­тивної системи, яка передбачала розподіл житла в порядку за­гальної, першої черги для всіх категорій громадян, а не соціально незахищеним; 2) такий підхід враховує більшу потребу певних громадян у поліпшенні житлових умов як винагороду, а не за­безпечення житлом соціально незахищених осіб, які його мають або мають у недостатній мірі і не в змозі забезпечити житло влас ними силами в приватноправовому порядку; 3) необхідно вироб­ляти нові чіткі критерії розмежування громадян з урахуванням того, що прожитковий мінімум повинен включати в себе засоби забезпечення житлом.

Вирішення питання у запропонований спосіб не відповідає поняттю соціальної незахищеності, визначеному Конституцією України. Так, згідно із ч. 1 ст. 46 Конституції України громадяни мають право на соціальний захист, зокрема в разі втрати праце­здатності, втрати годувальника, в старості.

Соціально незахищеними громадянами повинні визнавати­ся особи всіх категорій, з урахуванням доходів, що припадають на кожного члена сім’ї та вартості майна, що знаходиться у влас­ності членів сім’ї. До цієї категорії не включаються іноземці та особи без громадянства.

Пристосувати ведення квартирного обліку до сучасних умов слід шляхом формування списків громадян за групами: 1) гро­мадяни, які визначені як соціально незахищені й потребують покращення умов проживання; 2) громадяни, для яких згідно із законодавством і цільовими програмами передбачене пільгове забезпечення житлом і які не можуть самостійно вирішити свою житлову проблему; 3) громадяни, які не мають житла (бездом­ні); 4) громадяни, які можуть сплачувати плату за житло, але не в змозі задовольнити житлову потребу на засадах власності або на умовах комерційного найму.

Виходячи із зазначеного жилі приміщення мають надавати­ся громадянам, що потребують поліпшення житлових умов, зна­ходяться на обліку виходячи із часу прийняття таких громадян на облік. Поза чергою житло має надаватися тільки: 1) громадя­нам, житло яких визнане таким, що непридатне для проживан­ня; 2) дітям-сиротам, дітям, батьки яких позбавлені батьківських прав, по закінченню освітніх, лікувальних установ; 3) громадя­нам, що страждають на тяжкі форми деяких хронічних захворю­вань; 4) громадяни, що не мають житла (бездомні).

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, ма­ють право на одержання у користування жилого приміщення в будинках державного або комунального житлового фонду в по­рядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьо­му передбачалося надання житла у безстрокове користування. Необхідною умовою для отримання житла за договором соці­ального найму є потреба громадян у поліпшенні житлових умов. Підстави визнання громадян такими, що потребують поліпшен­ня житлових умов, передбачені ЖК УРСР, для житла соціаль­ного призначення — Законом України «Про житловий фонд со­ціального призначення».

Надання і користування жилою площею із фондів житла для тимчасового проживання визначається ЖК та постановою Ка­бінету Міністрів України «Про затвердження Порядку форму­вання фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів жит­ла для тимчасового проживання» від 31 березня 2004 р. № 22.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, із наданням їм жилих приміщень, регулюються постановою Ра­ди міністрів УРСР і Української республіканської ради профе­сійних спілок «Про затвердження правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР» від 11 грудня 1984 р. В окремих випадках для певних категорій громадян (для військовослуж­бовців, постраждалих від Чорнобильської катастрофи) житло­вим законодавством встановлено спеціальні підстави визнання їх такими, що потребують поліпшення житлових умов.

В Україні передбачається зберігати у подальшому практику безоплатного надання житла в державному, комунальному жит­ловому фонді певним категоріям громадян, хоча державна про­грама забезпечення безоплатним чи частково оплатним житлом через недостатнє державне та місцеве фінансування значно ско­рочена, черги на отримання такого житла значно збільшилися. Разом із тим надання безоплатного соціального житла, в т. ч. і соціального призначення, залишається тимчасовим об’єктивно необхідним фактором.

Квартирний облік здійснюється, як правило, за місцем про­живання громадян у виконавчому органі місцевого самовряду­вання.

Умови і підстави прийняття громадян, що потребують жи­лих приміщень, за договорами соціального найму не мають бу­ ти однаковими, проте вони були майже продубльовані у Зако­ні України «Про житловий фонд соціального призначення» із Житлового кодексу (ст. 34):

1. забезпечення жилою площею нижче за рівень, що визна­чається виконавчими комітетами місцевих рад;

2. проживання у приміщенні, що не відповідає встановле­ним санітарним і технічним вимогам;

3.

4. середньорічний дохід на одну особу менше за величину опосередкованої вартості житла для договору піднайму жилого приміщення в будинках державного або комунального житло­вого фонду чи за договором найму жилого приміщення в будин­ках приватно-житлового фонду;

5. громадяни не є наймачами жилих приміщень за догово­ром соціального найму або власниками приміщень;

6. проживання в одній кімнаті по дві й більше сімей незалеж­но від родинних стосунків або осіб різної статі старше за 9 ро­ків, крім подружжя (в т. ч. якщо займане ними жиле приміщен­ня складається більш як з однієї кімнати).

Таким чином, зміст правовідносин, що виникають у зв’язку з наданням громадянам жилих приміщень за договором соціаль­ного найму, дозволяє зробити висновок, що право на жиле при­міщення за договором соціального найму виникає із складного юридичного складу, елементами якого є: попереднє визнання громадянина потребуючим поліпшення житлових умов і поста­новка на облік у чергу на отримання житла соціального призна­чення; рішення місцевої ради про надання громадянину конкрет­ного жилого приміщення; видача розпорядження на заселення юридично і фактично вільного жилого приміщення; укладання договору найму жилого приміщення. Право громадян на житло може бути реалізоване шляхом укладання договору комерцій­ного найму житла в будинках приватного житлового фонду. На нашу думку, в майбутньому цей вид договору має застосуватися не тільки в приватному, айв державному і комунальному житло­вому фонді, але в цьому разі житло має передаватися безоплат­но без визначення строків дії договору.

Конституційне право громадян України на житло включає такий важливий компонент, як вільний вибір громадянином міс­ця перебування і проживання. Протягом тривалого часу право громадян на свободу вибору місця проживання в багатьох ви­падках обмежувалося встановленим у законодавстві інститутом прописки, нині — тільки рівнем доходів громадян.

До недавнього часу законодавство і, відповідно, судова прак­тика пов’язували право на проживання в конкретному жилому приміщенні з пропискою. Але з прийняттям Конституції, зако­ну, інших актів законодавства норми Житлового кодексу УРСР вступають у суперечність. Положення про право наймача на все­лення, утримання житла, норми жилої площі може призвести до порушення конституційних прав громадян на житло і навіть позбавлення їх права на житло. Нині здійснення житлових прав не пов’язане з реєстрацією місця проживання. Незважаючи на нове законодавство про вибір вільного місця проживання у правозастосовчій практиці місцеві органи мають встановлювати строк, протягом якого особа має проживати на території місце­вої громади, що дає право на отримання соціального житла у певному регіоні проживання. Слід встановити правило, за яким особа може мати тільки одне постійне місце проживання.

Житлові правовідносини є одним із видів цивільних майно­вих правовідносин, що виникають із договору між наймачем і наймодавцем з приводу користування громадянином жилим приміщенням. За договором найму одна сторона в особі місце­вої ради зобов’язується надати іншій стороні (громадянину) за плату жиле приміщення для проживання. Договір комерційно­го найму жилого приміщення в будинках, що належать грома­дянам на праві приватної власності, укладається наймачем із власником будинку.

Підстави для укладення виникнення житлових правовідно­син є різні. Договір найму у будинках державного і комуналь­ного житлового фонду укладається на підставі ордерів, договір соціального найму — на підставі рішення органу місцевого са­моврядування, а договір оренди — на підставі цивільно-право­вих договорів. Договір найму укладається на житло у будинках державного та комунального житлового фонду, оренди — тіль­ки у приватному житловому фонді.

У силу двостороннього договору найму наймодавець на під­ставі рішення органу місцевого самоврядування надає у постій­не користування наймачеві жиле приміщення, а наймач зобов’я­зується використовувати його за прямим призначенням, забез­печувати належну схоронність і вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги.

Договір некомерційного найму — це договір, на підставі якого наймодавець зобов’язується надати за відповідну плату жиле приміщення у безстрокове користування — в будинках державного і комунального житлових фондів, у строкове — у житловому фонді соціального призначення для проживання в ньому. Цей договір є двостороннім, оскільки визначає права і обов’язки двох сторін — наймача і наймодавця. Договір неко­мерційного найму має свої відмінності порівняно з цивільним договором комерційного найму. Предметом договору найму мо­же бути тільки жиле приміщення, що відповідає визначеним ЖК вимогам.

Договір некомерційного найму житла можна визначити як правочин, за яким наймодавець надає в користування наймачу і членам його сім’ї придатне для постійного проживання жиле приміщення у державному та комунальному житловому фонді, як правило, у вигляді окремої квартири, у межах норми жилої площі або зберігає за наймачем право проживання за договором найму в жилому приміщенні незалежно від його площі, а най­мач зобов’язується використовувати це жиле приміщення за при­значенням, своєчасно вносити плату за користування ним і за комунальні послуги.

Договір соціального найму житла це договір, за яким влас­ник або уповноважений ним орган надає в установленому по­рядку громадянину, котрий потребує соціального захисту та по­ліпшення житлових умов житло, придатне для постійного про­живання в межах встановленої норми площі житла на визначе­ний законодавством строк.

Досвід європейських країн, на жаль, на сьогоднішній день, повного мірою не можна реалізувати в Україні. Так, у німець­ кому житловому законодавстві немає понять отримання чи на­дання квартири. Отримувач соціальної допомоги самостійно шукає собі квартиру на ринку орендованого житла або з допо­могою посередників. Власники квартир або будинків не можуть отримувати соціальну допомогу або якщо площа орендованого житла перевищує встановлений соціальний мінімум.

Під соціальним житлом розуміються притулки, а не придат­не для постійного проживання житло.

На відміну від некомерційного найму у Цивільному кодек­сі України дається визначення поняття договору комерційного найму житла. Слід не погодитися з авторами, які вважають, що договори, укладені у житловому фонді місцевих рад і відомчого житлового фонду, є договорами соціального найму житла. При цьому зазначається, «що мета договору соціального найму жит­ла — задоволення потреб громадян у житлі». З чого випливає, що всі громадяни України потребують соціального захисту, як­що вони не можуть задовольняти свої потреби шляхом при­дбання житла у власність. Досвід багатьох країн Європи свід­чить, що перевага надається договору найму житла, а не при­дбанню його у власність. У той самий час договір соціального найму, відповідно до Житлового кодексу УРСР, породжував не тільки зобов’язальні цивільно-правові відносини, а й надавав особливі житлові права, які полягали у тому, що наймач мав змо­гу безстроково користуватися належним жилим приміщенням з широким обсягом прав, у тому числі обміну, поділу, вселен­ня нових мешканців тощо. Договір найму соціального житла є строковим, який обмежується підвищенням рівня доходів гро­мадян, і вимоги щодо такого житла в цілому є нижчими — із за­бороною піднайму, бронювання, приватизації, продажу, дару­вання, викупу, застави, переведення в інший житловий фонд, вселення інших громадян. Жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання громадян надаються на строк до од­ного року.

Стаття 47 Конституції України зазначає, що держава ство­рює умови для громадян, щоб вони або користувалися власним житлом, або чужим на умовах оренди. Конституція різко змінила акценти щодо шляхів забезпечення громадян житлом, що бу­ли визначені Житловим кодексом УРСР, у сторону наближен­ня до приватноправових засад. Але, вважаємо, що ця концепція не була остаточно розроблена і тому не була підтримана вчени- ми-юристами і завершеного вигляду не отримала і донині.

Посилання ж у Конституції України на договір оренди зу­мовило тільки назву цього виду договору, в інших нормативних актах, що нині розробляються, не отримало свого закріплення. Тобто ст. 47 Конституції України дає нову назву договору найму житла, вказуючи на його комерційну мету, а саме «оренда жи­лого приміщення». Предметом як договору оренди (комерцій­ного найму), так і договору найму є житло, вони є договорами, за якими одна сторона — орендодавець (наймодавець) — пере­дає житло іншій стороні — орендарю (наймачу) житла. Цивіль­ний кодекс України між ними поставив знак рівняння, розкри­ваючи загальне поняття найму (оренди) через дужки. Хоча у нормах гл. 59 Цивільного кодексу України, що регулює особли­вості договору комерційного найму житла, така дефініція вже не використовується. В цивільному законодавстві Німеччини, Польщі окремо розділяють найм і оренду. Так, за Цивільним ко­дексом Польщі договір оренди відрізняється тим, що при орен­ді передбачається отримання плодів і доходів, а при наймі тіль­ки користування річчю.

Вважаємо, що правове регулювання житлових правовідно­син у приватному житловому фонді слід проводити, виходячи з органічного поєднання норм Цивільного та Житлового кодек­сів України.

Необхідне з’ясування особливостей правового змісту в дого­ворі некомерційного найму житла і комерційного найму (орен­ди) житла, які вживаються в Цивільному кодексі (гл. 59) як іден­тичні, через дужки. При цьому слід зазначити, що пряме вико­ристання термінів призводить до змішування не тільки в правовій термінології, яку слід чітко розрізняти за запропонованими за­конодавцем, чітко визначеними критеріями, а й у правозастосуванні. Так, у тексті ст. 810 Цивільного кодексу України дається поняття договору найму (оренди) житла, за яким власник жит­ла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Але можна помітити суттєву різницю у суб’єктному складі договору. У правозастосуванні це може призвести до обмеження прав наймача. Стаття 813 ЦК України визначає тільки сторони у договорі найму житла, якими можуть бути фі­зичні особи, а також (що є новелою цивільного законодавства) юридичні особи. З цього випливає, що необхідно було за суб’єкт­ним складом розмежувати договори найму для фізичних осіб, договори оренди для юридичних осіб. Договір оренди у всіх ін­ших статтях (статті 811—826 Цивільного кодексу України), що регулюють договір найму, не згадується. З іншого боку, до ще більшої плутанини в розмежуванні сфери застосування Цивіль­ного та Житлового кодексів України призводить положення ч. З ст. 810 Цивільного кодексу України: «До договору найму жит­ла, крім найму житла, що є об’єктом права державної або кому­нальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом».

В. П. Грибанов цілком аргументовано пропонує договір жит­лового найму відрізняти від договору оренди жилих приміщень. «За договором житлового найму жиле приміщення надається в користування наймачу-громадянину для проживання. За дого­вором оренди жиле приміщення наймає державна, кооператив­на або громадська організація для поселення у ньому своїх пра­цівників, учнів тощо».

Виникає необхідність визначення особливостей правового регулювання договору оренди жилого приміщення. Це необхід­но зробити, оскільки правове регулювання договорів комерцій­ного найму, найму та соціального найму житла має свої відмін­ності: 1) належністю права власності житлового фонду; 2) межа­ми нормативно-правового регулювання; 3) належністю суб’єкт­ного складу; 4) за строками дії; 5) за колом прав та обов’язків;

2005 за особливими підставами припинення; 7) за формами захис­ту тощо.

Визначення особливостей договору оренди жилого примі­щення мають бути не розмитими, а чіткішими, встановленими за певними критеріями, адже зрозуміло, що відмінність між наймом, соціальним наймом і комерційним наймом (орендою) за­лишається, але у правовому плані це визначено, навіть у Житло­ вому кодексі УРСР чи Цивільному кодексі України. Можливо, слід було б скористатися досвідом Казахстану. Так, відповідно до статей 602, 603 Цивільного кодексу Республіки Казахстан умови надання житла, права і обов’язки сторін, підстави зміни і розірвання договору найму в будинках державного житлового фонду встановлюються житловим законодавством. А найм жит­ла в будинках приватного житлового фонду визначається угодою сторін, якщо інше не передбачено житловим законодавством1.

Зазначимо, що особливості договорів комерційного найму (оренди) та найму повинні зберігатися і мати свої відмінності, з огляду на наступне:

10) по-перше, слід визначити сферу укладення договору: в дер­жавному чи недержавному житлових фондах. Договір комер­ційного найму (оренди) жилого приміщення у недержавному житловому фонді є добровільною угодою двох рівноправних сто­рін, жодна з яких не може бути зобов’язана укладати цей дого­вір, а договір соціального найму у державному житловому фон­ді укладається на підставі рішення відповідних державних ор­ганів;

11) по-друге, правовий режим договору найму державного (ко­мунального) житлового фонду регламентується Житловим ко­дексом, договір соціального найму — Законом «Про житловий фонд соціального призначення», а договір комерційного найму — Цивільним кодексом України.

12) по-третє, договір комерційного найму (оренди) жилого приміщення мають право укладати як юридичні, так фізичні осо­би, проте наймачами договору некомерційного найму можуть бути тільки громадяни України;

13) по-четверте, у державному чи комунальному житловому фонді договір найму є безстроковим. Термін комерційного най­му (оренди) приватного житлового фонду визначається догово­ром, і наймачі виселяються на підставі договору без надання ін­шого жилого приміщення;

по-п’яте, за договором комерційного найму (оренди) об­межено весь комплекс житлових прав. Орендарі не мають права на бронювання, обмін, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми, переобладнання, перевлаштування, вселен­ня інших мешканців тощо.

8) Комерційний найм (оренду) житла можна визначити як засноване на договорі строкове платне володіння та користу­вання майном, необхідним наймачу (наймачам) для проживан­ня у ньому. У договорі оренди житла повинні визначатися пра­ва та обов’язки сторін і членів сім’ї орендаря, умови володіння та користування житлом, необхідний строк дії договору, обо­в’язки з технічного обслуговування і ремонту та санітарного об­слуговування допоміжних приміщень будинку.

Договір комерційного найму може укладатися на строк мен­ше року (подобово, помісячно, поквартально). У такому випад­ку на такий договір не поширюється значна кількість положень Цивільного кодексу, що гарантують житлові права громадян, якщо договір укладено на більший строк. Метою цього догово­ру є отримання прибутку і, мабуть, обмеження на його укладан­ня строком на 1 рік і визначає його сутність. Пропонуємо укла­дання договору комерційного найму обмежити строком на 1 рік. На більший термін договір укладається за угодою сторін.

9) Договір найму житла — це договір, метою якого є задо­волення потреб громадян у житлі (некомерційний), оплатний договір, який не здійснюється з метою отримання прибутку (до­ходу), укладається на невизначений строк, тобто житло надаєть­ся у безстрокове користування і діє до смерті або зміни наймача.

10) Договором найму соціального житла визнається угода, за якою власник житла (наймодавець) передає або зобов’язуєть­ся передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний строк. Що визначається підвищенням рівня доходів громадян.

Аналізуючи три види договорів найму житла, неважко помі­тити, що оплатність не є основною ознакою для розмежування цих договорів. А форми власності розмежовуються тільки за ме­тою правового регулювання.

Необхідно законодавчо закріпити правило, за яким кварти­ри жилих будинків, що перебувають у комунальній та держав­ній власності, можуть надаватися громадянам у найм, а в будин­ках або квартирах, що перебувають у приватній власності — в оренду, що буде визначати коло прав і обов’язків сторін за до­говором.

Договір найму є двостороннім, сторонами договору є най­модавець і наймач (та члени його сім’ї). Наймодавцями є юри­дичні особи та органи місцевого самоврядування. Користувача­ми можуть бути тільки фізичні особи. Щодо відмінностей між договором найму та оренди, то згідно з Цивільним кодексом Російської Федерації (п. 2 ст. 671) сторонами договору оренди житла можуть бути лише юридичні особи, громадяни ж уклада­ють договір найму жилого приміщення. І таке розмежування, на нашу думку, є логічним і послідовним.

Здійснення членами сім’ї своїх прав на житло — сфера жит­лових правовідносин, що утворюють особливий розділ цивіль­ного права. Як зазначає Н. М. Єршова, «у цивільному законодав­стві основним інститутом житлового права виступає договір най­му жилого приміщення1. Оскільки сторонами договору найму в Житловому кодексі, з однієї сторони, є наймодавець, з іншої — наймач, члени його сім’ї, то стороною зобов’язання за догово­ром найму в цивільному праві є наймач та особи, які спільно з ним проживають і, відповідно, обов’язки мають розподілятися угодою сторін. У той самий час у житловому праві наймач пред­ставляє інтереси всіх членів сім’ї без окремих на те повноважень. Крім того, відповідно до ст. 813 Цивільного кодексу України сто­ронами договору найму житла можуть бути фізичні та юридич­ні особи. А за ст. 816 ЦК разом із наймачем можуть проживати тільки ті особи, які вказані в договорі. За цих умов вони набува­ють рівних із наймачем прав і обов’язків щодо користування житлом. Цивільний кодекс відходить від поняття «член сім’ї наймача». За змістом цієї статті, крім дітей, місце проживання яких визначається місцем проживання їхніх батьків (опікунів), ними можуть бути будь-які «сторонні» наймачу особи. Житло­вий кодекс виходить із того, що житло надається на сім’ю, і на­дання житла іншим особам однієї квартири не допускається. Якщо Цивільний кодекс обстоює диспозитивні методи регулю­вання цивільних правовідносин, то суперечливою є норма ст. 817 Цивільного кодексу, запозичена з Житлового кодексу, але без Урахування її особливості поширення тільки на державний жит­ловий фонд. Тому окремо варто не визначати права наймача та осіб, які з ним проживають за договором найму, на вселення ін­ших осіб до житла, як це зроблено у ст. 817 Цивільного кодексу України, а визначати переважні права членів сім’ї наймача.

Предметом договору найму можуть бути придатні для по­стійного проживання квартира, будинок, їх частини, інше ізо­льоване помешкання, що належать наймодавцю на праві влас­ності. При цьому до жилих приміщень соціального користуван­ня слід відносити жилі приміщення типових споживчих якостей державного житлового фонду, що надається громадянам на умо­вах договору найму. Для соціального житла призначені мають бути спеціальні будівлі, наприклад, малоповерхові будинки (до 5 поверхів), споруджені в основному із звичайних будівельних матеріалів. Стаття 21 Закону України «Про житловий фонд со­ціального призначення» уточнює предмет договору найму соці­ального житла відповідно до його мети: 1) приміщення у спеціа­лізованому будинку для бідних та безпритульних; 2) квартира, садибний (одноквартирний) жилий будинок, приміщення у спе­ціалізованому будинку для ветеранів війни та праці, для грома­дян похилого віку та інвалідів.

Проект ЦК визначав, що об’єкт договору — жиле приміщен­ня державного чи комунального житлового фонду соціального використання — за розміром має відповідати вимогам, встанов­леним житловим законодавством, в подальшому така вимога у чинному ЦК України зникла.

Істотними умовами договору найму є: об’єкт (склад і обсяг житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який укладається договір; плата; ремонт майна та умови його повер­нення; порядок виконання зобов’язань; відповідальність сто­рін; а також повинні бути визначені ризик випадкової загибелі та страхування орендарем взятого ним в оренду майна. За зго­дою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Наймач користується жилим приміщенням у будинку (квар­тирі) відповідно до договору. Договір найму укладається між власником будинку (квартири) у письмовій формі з наступною реєстрацією у відповідному виконавчому органі (ст. 158 ЖК УРСР). Договір повинен містити вказівку на предмет договору, сторони, строк або без зазначення строку, розмір плати.

Розмір плати за користування жилими приміщеннями при­ватного житлового фонду, за загальним правилом, узгоджуєть­ся між сторонами, а для державного житлового фонду визнача­ється Порядком формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. № 560. При цьому при визначенні квартирної плати врахову­ються площа приміщень, кількість прописаних, фактичні витра­ти на обслуговування будинку та інші витрати.

Письмова форма для договору найму житла є обов’язковою (ст. 811 Цивільного кодексу України).

Відповідно до Житлового кодексу у ст. 816 Цивільного ко­дексу України мають бути закріплені умови, за якими надання житла в найм не допускається:

1. внаслідок вселення наймача і членів його сім’ї, включе­них до договору найму, розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає разом з наймачем, буде меншим від 9 м2, крім випадків, коли є письмова згода всіх дорослих членів сім’ї;

2. в одноквартирний будинок або квартиру, де проживають два або більше наймачів, вселяється особа з важкою формою хронічного захворювання, включеного до переліку, що затвер­джений Міністерством охорони здоров’я.

Передача об’єкта найму здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі.

Якщо наймодавець у строки і на умовах, визначених у дого­ворі, не передасть житло, наймач має право вимагати від наймодавця передачі об’єкта та відшкодування збитків, завданих за­триманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору.

Термін договору найму житла визначається за погодженням сторін. За ст. 822 Цивільного кодексу України, у разі продов­ження користування майном після закінчення строку договору, якщо немає заперечень з боку наймодавця, договір вважається поновленим на невизначений строк і кожна із сторін вправі у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць. Коли договір майнового найму укладено без зазначення строку, він вважається укладеним на невизначений строк.

Припинення договору соціального найму відповідно до ста­тей 20, 27 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» є тільки його розірвання, що визначається момен­том: 1) надання найму житла; 2) придбання наймачем іншого житла; 3) підвищення доходів наймача до рівня, який дозволяє укласти договір комерційного найму; 4) надання недостовірних даних про рівень доходів за попередній рік; 5) систематичне по­рушення правил користування жилим приміщенням; 6) пору­шення умов договору найму соціального житла; 7) переселення наймача до іншого соціального житла.

Для виокремлення специфіки житлових правовідносин із цивільно-правових слід розглянути питання договірно-правового регулювання забезпечення житлом громадян у державно­му житловому фонді. Необхідно зазначити, що громадяни отри­мують жилі приміщення у безстрокове користування, на відмі­ну від цивільного договору, який є строковим. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років. Строковість договору не повинна бути ознакою договору найму житла. Строк може визначатися і розміром внесеної пла­ти. Це створює додаткові правові гарантії наймачу від зміни умов договору. Такі часові рамки існують у Цивільному законо­давстві інших країн, зокрема Франції, Ізраїлю тощо. Так, відпо­відно до ст. 52 Закону Ізраїлю «Про нерухоме майно» допуска­ється «довгострокова оренда на покоління».

Хоча житлові правовідносини є одним із видів цивільних майнових правовідносин, але якщо вони виникають із приводу користування наданим громадянину жилим приміщенням дер­жавного та комунального житлового фонду, то умови і строки договору найму визначаються нормативно-правовими докумен­тами, а не за згодою сторін.

Відповідно до статей 821, 822 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. У той са­мий час до договору найму житла, укладеного на строк до одно­го року (короткостроковий найм), не застосовуються положен­ня ч. 1 ст. 816, положення ст. 818 та статей 822—824 Цивільного кодексу, що значно звужує права наймача. Це і витісняє оренд­ ний договір, котрий надає охорону володіння орендарям за до­говорами довгострокової оренди.

У разі спливу строку договору найму житла наймач має пе­реважне право йа укладення договору найму житла на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору най­му житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити найма­ча про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив по­мешкання, договір вважається укладеним на таких самих умо­вах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму жит­ла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

Після закінчення терміну договору найму наймач, який на­лежним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших однакових умов, на продовження договору оренди на новий термін. Якщо житло переходить у власність іншого най- модавця, для нового власника є обов’язковим укладений попе­реднім власником договір найму житла. За загальним правилом договір найму житла не може бути змінений в односторонньо­му порядку. Пропонуємо короткостроковий договір найму ви­значити як договір комерційного найму. А договори житлового і соціального найму наблизити за змістом правового регулюван­ня, що прямо випливає із мети таких договорів.

Жилі приміщення може здавати в найом тільки власник. Актуальним постає питання про передачу жилого приміщення, власником чи співвласником якого є малолітня чи неповноліт­ня особа, третім особам за договором оренди.

У цілому необхідно визнати, що правовий режим належно­го малолітній чи неповнолітній особі житла в частині вчинен­ня з ним різного роду правочинів є недосконалим. Існує потреба забезпечувати правовий режим, який би охороняв правові інте­реси малолітніх і неповнолітніх осіб. Для цього потрібно перед­бачити обмеження при вчиненні правочинів із нерухомістю, яка належить малолітнім чи неповнолітнім особам, створити чітку систему обліку житла і угод з ними.

Договір найму житла належить до числа консенсуальних до­говорів, тобто таких, що створюють права і обов’язки з моменту досягнення згоди сторін. Так, Законом України «Про житловий фонд соціального призначення» визначено, що за договором найму соціального житла наймодавець передає або зобов’язу­ється передати житло у найм. Сторонами виступають наймода­вець (власник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна здавати в найм, крім ізольованих, належать і неізольовані — прохідні кімнати та їхні частини. За проектом ЦК та­кі приміщення передбачалося передавати у найм тільки за ко­роткостроковим договором найму, до 1 року (ст. 869 ЦК У краї - нй). За наявності потреби в житлі власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання до­говору за три місяці. Таке попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця) воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а в разі її відсутності — через виконавчий орган відповідної місце­вої ради. У цьому випадку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попередженням наймачу.

З припиненням договору найму жилого приміщення припи­няються права і обов’язки сторін, у тому числі й право наймача та членів його сім’ї на користування жилим приміщенням.

Передбачені статтями168 ЖК та 825 ЦК України обмежен­ня щодо розірвання договору найму жилого приміщення у при­ватному житловому фонді на вимогу власника (наймодавця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправно позбавлений права власності або обме­жений у цьому праві. Він сам розпоряджається майном на умо­вах, встановлених законом. Тому при виселенні посилатися ли­ше на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, користування і розпо­рядження належним йому майном, не може бути єдиною під­ставою для виселення наймача.

Не є підставою для виселення членів сім’ї (в тому числі ко­лишніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт пере­ходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскіль ки їх право користування жилим приміщенням урегульоване житловим законодавством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним, інакше як з підстав і в порядку, перед­бачених законом.

Правила ч. З ст. 168 ЖК про можливість розірвання за ви­могою наймодавця укладеного на невизначений строк договору найму жилого приміщення в будинку, що належить громадяни­ну, лише за умови, що займане наймачем приміщення необхідне для проживання наймодавця та членів його сім’ї (з попереджен­ням про розірвання договору за три місяці) не суперечать поло­женням Цивільного кодексу щодо здійснення громадянином права приватної власності. В даному разі йдеться не про вста­новлення обмежень власнику розпоряджатися своїм майном, а про виконання зобов’язань, котрі виникли внаслідок розпоря­дження власником своїм майном.

Цивільний кодекс гарантує наймачу продовження дії дого­вору найму жилого приміщення і користування жилим примі­щенням, яке він займає, після переходу права власності на жи­лий будинок до іншої особи в силу купівлі-продажу, дарування, успадкування.

При розгляді особливостей припинення договору найму жилих приміщень у приватному житловому фонді слід зазна­чити, що наймачі зобов’язані забезпечувати його схоронність, проводити за свій рахунок поточний ремонт. У разі невиконан­ня сторонами своїх зобов’язань, договір найму може бути розір­ваний на підставі статей 812—815 ЦК України. Наймач житла має право розірвати договір у будь-який час з письмовим попе­редженням, а на вимогу наймодавця договір може бути розірва­ний тільки у судовому порядку і тільки у випадках, передбаче­них законом.

Стаття 824 Цивільного кодексу України передбачає можли­вість заміни наймача у договорі найму житла. Так, на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом із ним, за згодою наймодавця, наймач може бути замінений особою, яка з ним постійно проживає.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі повнолітні особи, одна або кілька цих осіб, що постійно проживали з наймачем.

Договір найму може бути змінений тільки за згодою найма­ча, членів його сім’ї і наймодавця, за винятком випадків, перед­бачених чинним законодавством. Член сім’ї наймача вправі ви­магати, за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом із ним, у державному чи комунальному житловому фонді, укла­дення з ним окремого договору найму, якщо жила площа, що припадає на нього, може бути виділена у вигляді приміщення, яке відповідає нормам ст. 63 ЖК УРСР. Законодавство вихо­дить із визнання рівності прав і обов’язків усіх членів сім’ї і за­кріплення можливості використання членом сім’ї наймача пра­ва на зміну договору найму. З цього випливає, що таким правом можуть бути наділені й неповнолітні члени сім’ї, які мають са­мостійний заробіток. У випадку виникнення спору вимога не­повнолітньої особи може бути вирішена в судовому порядку, де інтереси неповнолітньої особи повинен представляти представ­ник органу опіки та піклування.

Згідно зі ст. 104 ЖК УРСР суд вправі задовольнити вимо­ги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жи­ла площа, що припадає на нього, може бути виділена у вигляді ізольованого приміщення, яке складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший за встановлений розмір. Такі правові підходи можна за аналогією права поширювати й засто­совувати для осіб, які бажають стати власниками частини квар­тири.

При цьому слід враховувати п. 16 постанови Пленуму Вер­ховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в прак­тиці застосування судами Житлового кодексу України» від

12 квітня 1985 р. № 2, згідно з яким суд вправі задовольнити ви­моги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жила площа, яка припадає на нього (або з урахуванням укладе­ної угоди про порядок користування жилим приміщенням), мо­же бути виділена у вигляді ізольованого приміщення (одна або кілька кімнат), є ізольованою і розмір якої не менший за вста­новлений для надання одній особі (ст. 63 ЖК України).

При поділі жилого приміщення за вимогою члена сім’ї най­мача йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення розміром, меншим за жилу площу, що припадає на нього. Проте поділ не може бути допущений, якщо це призведе до штучного погіршення житлових умов наймача і спричинить необхідність взяття його на облік як такого, що потребує поліпшення житло­вих умов.

При вирішенні питання про зміну договору найму жилого приміщення слід з’ясовувати, чи можливо з урахуванням сані­тарних і технічних умов укласти два договори найму, чи не при­зведе зміна договору найму до штучного погіршення житлових умов і чи не спричинить необхідність взяття громадянина на облік, як такого, що потребує поліпшення житлових умов. Ви­ділення жилого приміщення, яке за розміром менше за належну громадянинові частку жилої площі, не допускається тільки че­рез те, що внаслідок зазначеної зміни договору найму він стане таким, що потребує поліпшення житлових умов. Якщо найма­чем жилого приміщення і членами його сім’ї було визначено по­рядок користування окремими жилими приміщеннями у квар­тирі, то угода про це повинна враховуватися при вирішенні пи­тання про зміну договору найму приміщення.

Громадяни, які проживають в одній квартирі й користують­ся в ній жилими приміщеннями за окремими договорами най­му, в разі об’єднання в одну сім’ю вправі вимагати укладення з будь-ким із них одного договору найму на все займане примі­щення. Наймач вправі за згодою членів сім’ї в будь-який час ро­зірвати договір найму. Договір найму в будинках державного і комунального житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в су­довому порядку.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно прожива­ли з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Необхідно розрізняти припинення і розірвання договору най­му житла. Дія договору найму може бути припинена:

1) за згодою сторін і повнолітніх членів сім’ї наймача, вклю­чених до договору найму житла;

2) після закінчення строку дії договору, якщо його було укла­дено на певний строк, у разі якщо не надійшло письмового звер­нення щодо продовження цього строку;

3) у разі приватизації наймачем займаного житла чи при­дбання у власність;

4) у разі смерті наймача.

У разі розірвання договору найму чи припинення через за­кінчення строку його дії, відмови від його продовження чи за згодою сторін наймач зобов’язаний повернути наймодавцю жит­ло на умовах, зазначених у договорі. Якщо наймач допустив по­гіршення стану житла або його пошкодження, він повинен від­шкодовувати наймачу збитки, якщо не доведе, що погіршення або пошкодження житла сталися не з його вини.

Відповідно до ст. 825 ЦК визначає, що наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмо­во попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має пра­во вимагати від нього плату за користування житлом за три мі­сяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач також має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного прожи­вання у ньому.

Дострокове розірвання договору найму житла допускається за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає;

3) необхідності використання житла для проживання само­го наймодавця та членів його сім’ї. Наймодавець повинен попе­редити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці;

4) використання житла не за призначенням. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використову­ють житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити найма­ча про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про­довжують використовувати житло не за призначенням або по­рушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право ви­магати розірвання договору найму житла.