§ 4. Правове регулювання застави земельних ділянок

Застава земельних ділянок. У чинному законодавстві інститут застави розглядається як засіб забезпечення виконання зо­бов'язань. Одним з видів застави майна є іпотека. Нею визнається застава землі, нерухомого майна, за умов якої земля та (або) май­но (предмет застави) залишається у боржника (заставодавця) або третьої особи, наприклад, орендаря.

За договором застави землі одна сторона — заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, що забезпечене іпотекою, має право у разі невиконання заставодавцем цього зобов'язання одер­жати задоволення з вартості заставленого майна з перевагами пе­ред іншими кредиторами. Говорячи про заставу, треба враховувати її природу та пам'ятати, що договір застави — це вторинне зо­бов'язання, яке передбачає наявність зобов'язання, виконання якого і є основним завданням учасників зазначених складних до­говірних правовідносин.

Сторонами договору застави земельних ділянок є заставодержа­тель, тобто кредитор за основним зобов'язанням, що забезпечується іпотекою, та власник заставленого майна, тобто боржник за основ­ним зобов'язанням, що забезпечене заставою, або особа, яка не бе­ре участі у даному зобов'язанні. Якщо заставодавець і боржник не є однією й тією самою особою, істотне значення для заставного пра-вовідношення має сам об'єкт застави, а не ті правовідносини, які

1 Відомості Верховної Ради України. — 1992. — № 47. — Ст 642 172

існують між таким заставодавцем і основним боржником. Відноси­ни між заставодавцем та основним боржником можуть мати різну природу, але безпосередньо застави не стосуватися. Тому припинен­ня за такої ситуації відносин між заставодавцем і основним боржни­ком не веде до автоматичного припинення відносин застави.

У ч. 1 ст. 133 ЗК підкреслено, що у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності.

Заставодержателем може бути будь-який суб'єкт права за умо­ви, якщо укладення договору іпотеки прямо не суперечитиме ви­могам законодавства й відповідатиме його правосуб'єктності. Ок­ремі вимоги передбачені для таких заставодержателів, як іпотечні банки. Вони мають бути закріплені в окремому законі. Застава за загальним правилом виникає в силу закону та договору. Однак у ч. 1 ст. 133 ЗК йдеться саме про передачу у заставу земельних ділянок громадянами та юридичними особами, тобто про передачу на підставі договору. Договір іпотеки земельної ділянки має бути складений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Недо­держання цієї вимоги є підставою для визнання цього договору відповідно до положень ст. 47 чинного ЦК недійсним.

Вимоги, що забезпечуються іпотекою. Іпотекою забезпечуються виплати заставодавцем суми основного боргу за зобов'язанням. Во­на може бути встановлена для забезпечення зобов'язань, що вип­ливають з кредитного договору, договорів позики, купівлі-продажу, оренди, піднайму, інших видів зобов'язань. Іпотекою може бути та­кож забезпечене виконання зобов'язання, що виникло із заподіян­ня шкоди, тощо. Отже, треба виходити з того, що іпотекою може бути забезпечене будь-яке зобов'язання, якщо це прямо не супере­чить природі останнього та не заборонено законодавством. Чинне законодавство висуває лише одну умову до вимог, що можуть бути забезпечені заставою, — ці вимоги мають бути дійсними.

Вимоги до суб'єктів іпотечних правовідносин, пов'язані з зе­мельною ділянкою, визначають й особливості предмета застави. Ним можуть бути землі всіх категорій, крім тих, що знаходяться виключно у державній чи комунальній власності, які належать суб'єктам земельних правовідносин на праві приватної власності.

Як предмет застави може також виступати частина земельної ділянки. Проте для цього необхідне визначення її меж в натурі (на місцевості). Об'єктом застави може бути право на земельну частку (пай). Однак воно не згадується у ЗК у такому сенсі й регулювати-

173

меться не іпотечними правилами, а положеннями про заставу май­нових прав.

Звернення стягнення на заставлену земельну ділянку. За загаль­ним правилом право звернення стягнення на предмет застави ви­никає у заставодержателя, якщо на момент настання терміну ви­конання зобов'язання, забезпеченого заставою, воно не буде ви­конане (ч. 1 ст. 20 Закону "Про заставу"). Відповідно до ч. 6 ст. 20 цього Закону звернення стягнення на заставлене майно здійснюється за рішенням суду, а також на підставі виконавчого напису нотаріуса, якщо інше не передбачене законом або догово­ром застави. Постановою Кабінету Міністрів України від 29 черв­ня 1999 р. № 1172 затверджено перелік документів, за якими стяг­нення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів1. Згідно з ним у безспірно­му порядку здійснюється стягнення заборгованості за нотаріально посвідченими угодами, що передбачають сплату грошових сум, пе­редачу або повернення майна, а також право звернення стягнення на заставлене майно. Для одержання виконавчого напису подають­ся оригінал нотаріально посвідченої угоди, документи, що підтвер­джують безспірність заборгованості боржника та прострочення ви­конання зобов'язання. При цьому треба враховувати, що звернен­ня стягнення на заставлене майно є правом, а не обов'язком заста­водержателя.

Порядок реалізації заставленого майна спеціалізованими ор­ганізаціями через аукціон (публічні торги) визначається законодав­ством, зокрема, ст. 21 Закону "Про заставу" та відповідними нор­мами Закону України від 21 квітня 1999 р. "Про виконавче прова­дження"2 з урахуванням особливостей, передбачених ЗК.

Не викликає сумніву правильність цього твердження для ситу­ації, за якої разом з ділянкою заставлено інше майно, реалізації якого достатньо для задоволення вимог заставодержателя. Однак уявляється, що в інших ситуаціях треба виходити з природи цих вимог та змісту ст. 20 Закону "Про заставу", оскільки на момент настання терміну виконання основного зобов'язання заставодавець набуває право звернення стягнення тільки на предмет застави. От­же, лише у тих випадках, коли суми, вирученої від продажу пред-

' Офіційний вісник України. - 1999. - № 26 - Ст. 1241. - Відомості Верховної Ради України. — 1999. — № 24. — Ст. 207. ' Див.: Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар / За ред. В. І. Сем-чика. - С. 411.

174

мета застави, недостатньо для повного задоволення вимог заставо-держателя, він має право, якщо інше не передбачене законом чи договором, одержати суму, якої не вистачає для повного задово­лення вимог, з іншого майна боржника в порядку черговості, пе­редбаченої законодавством України.

Як вже зазначалось, звернення стягнення на заставлене майно є правом, а не обов'язком заставодержателя. Тому справи зі спорів, пов'язаних з невиконанням боржником (заставодавцем) забезпече­ного заставою зобов'язання (наприклад, за позовами про стягнен­ня відповідних коштів з боржника або поручителя чи гаранта), по­винні бути розглянуті по суті незалежно від того, чи реалізував кре­дитор (заставодержатель) це право. Не викликає сумніву не­обхідність застосування при розгляді подібних справ положень ст.

Окремого розгляду потребує ситуація, за якої стягнення звер­тається на такий предмет застави, як будівля чи споруда. Адже відповідно до ст. 37 Закону "Про заставу" заставодержатель як на­бувач майна має право на одержання земельної ділянки згідно з за­конодавством України.

Раніше для вирішення подібної проблеми застосовувалось пра­вило ст. ЗО ЗК 1990 р., відповідно до якого при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходило і право власності або право користування земельною ділянкою. Як зазначалось у § 2 цього розділу, у новому ЗК інакше врегульовані ці відносини. Але правила ст. 120 не містять чіткого врегулювання подібних відносин при примусовому відчуженні права на споруду або будівлю. Тому, як видається, чинним земельним законодавст­вом не надається право у разі звернення стягнення на будівлю чи споруду при їх іпотеці на займану ними земельну ділянку, якщо ця ділянка разом зі спорудою чи будівлею не визначена як об'єкт за­стави. Новий власник земельної ділянки вправі лише вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування об'єкта не­рухомості та користування ним.