<<
>>

1. Будівництво житла

Завершення будівництвом житла і його реєстрація є однією із найпоширеніших ознак права власності й визначальним для віднесення його до об’єктів житлового права.

Інвестування в житлове будівництво є однією з підстав ви­никнення права власності з метою задоволення житлової потре­би згідно з постановою.

Верховної Ради України «Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво та створення ринку житла» від 22 лютого 1994 р. № 3983-ХІІ, яка надала право будівельним організаціям у разі відсутності у за­мовників коштів, завершувати за їх згодою розпочате будівниц­тво за рахунок власних або залучених коштів.

За способом будівництва житла виділяють договори: догово­ри, направлені на створення нового житла; договори, які перед­бачають будівництво шляхом добудови додаткових приміщень до вже існуючих жилих будинків; договори, направлені на ре­конструкцію або капітальний ремонт вже існуючого об’єкта не­рухомості.

Право власності на житло в процесі будівництва може ви­никати на підставі договору будівельного підряду, пайової (дольової) участі у будівництві, сумісної діяльності.

Новим видом фінансування житлового будівництва є іпотеч­не кредитування, що регламентується законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будів­ництві житла та операціях з нерухомістю», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати». У зв’язку з виникненням но­вих правовідносин до чинного Цивільного кодексу України бу­ло внесено зміни до статей 249, 316, 1029,1030, 1033,1044, згід­ но з якими особливим видом прав власності визначається пра­во довірчої власності.

Будівництво жилого будинку пов’язане з наявністю земель­ної ділянки. Порядок надання земельних ділянок регулюється Земельним кодексом України та нормативно-правовими акта­ми з питань земельного законодавства.

До моменту завершення будівництва жилого будинку жит­лових прав у забудовників не виникає. Ці відносини регулюють­ся цивільним законодавством у повному обсязі. Тільки після за­вершення будівництва та реєстрації будинку як жилого, у сто­рін можуть виникнути житлові правовідносини, що вже регу­люється нормами не тільки цивільного, а й житлового законо­давства.

Земельні та житлові відносини тісно між собою пов’язані. Принципове значення мають наступні правові умови, пов’язані з будівництвом або придбанням житла як об’єкта нерухомості: з придбанням будівлі у власника виникають права на відповідну земельну ділянку, де знаходиться жила будівля, або такого зв’яз­ку немає. На цій підставі виокремлюються два види цих зобо­в’язань, які не тягнуть (або тягнуть частково) наділення одер­жувача правомочностями на земельну ділянку, яка знаходиться під жилим будинком; які надають право отримувача житла на відповідну додаткову земельну ділянку.

Жилий будинок як об’єкт нерухомості розміщується на від­веденій належним чином земельній ділянці з умовою цільового використання. Передача земельних ділянок у приватну влас­ність громадян здійснюється згідно з земельним законодавством України відповідними органами місцевого самоврядування, на території яких знаходиться земельна ділянка. Власник земель­ної ділянки має право зводити на ній жилі будівлі та здійснюва­ти перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам, але за умови додержання архітектурних, буді­вельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а та­кож за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Громадяни мають право на отримання або придбання в уста­новленому порядку земельної ділянки для житлового будівниц­тва, незалежно від наявності в них іншого жилого приміщен­ня, в тому числі й в інших населених пунктах. У зв’язку з цим постає питання забезпечення громадян, які перебувають на об­ліку як ті, що потребують поліпшення житлових умов, правом першочергового забезпечення земельними ділянками для жит­лового будівництва.

Згідно зі ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на житлові будинки виникає не з моменту завершення будівниц­тва, а з моменту прийняття нерухомого майна до експлуатації і його державної реєстрації. Слід відмітити певні суперечності при визначенні моменту виникнення права власності на новостворене майно. Жилі будинки характеризуються комплексом вимог, що висуваються до них ст. 380 Цивільного кодексу Украї­ни. Житло завжди пов’язане не тільки із матеріалами, з яких во­но створюється, а й з комплексом санітарно-технічних вимог. Тому моментом виникнення права власності на об’єкт нерухо­мості є введення його в експлуатацію. При цьому між створен­ням жилого об’єкта і введенням його в експлуатацію може про­ходити значний проміжок часу. Законодавство України не міс­тить загального правила щодо моменту набуття права власності на житло, оскільки ч. 2 ст. 331 ЦК України передбачає, що пра­во власності на новостворене нерухоме майно (жилі будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будів­ництва.

Для попередження можливих спорів та приведення норми ст. 331 ЦК України до норм статей 379, 380 ЦК України ч. 2 ст. 331 ЦК України слід доповнити правилом такого змісту: «Право власності на житло виникає з моменту встановлення відповідності будівлі вимогам, що висуваються до жилих при­міщень». Практичне значення вказаної норми полягає в тому, що момент переходу прав власності на житло встановлений єдиний.

Державна реєстрація права на жилі будинки у БТІ є обо­в’язковою для всіх власників, незалежно від форми власності. Реєстрації підлягають тільки ті жилі будинки, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію в установленому по­рядку. Порядок державної реєстрації права власності на житло регулюється Інструкцією про порядок державної реєстрації пра­ва власності на об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової по­літики України від 9 червня 1998 р.

№ 121. Додаток № 1 до цієї Інструкції містить перелік документів, що приймає БТІ для реєстрації права власності.

Є. О. Мічурін, аналізуючи питання реєстрації нерухомості, що існує у Німеччині, Франції, Росії, пропонує здійснювати об­лік житла не за прізвищами власників та за адресою, а за пооб’єктною реєстрацією нерухомості, коли за номером будинку встановлюється дійсне його розташування за земельним када­стром, який вказується у довідці-характеристиці Бюро техніч­ної інвентаризації (БТІ)1. Вважаємо, що це дозволить спростити систему визначення обтяжень нерухомості, обліковувати дого­вори найму тощо.

Будинок повинен відповідати проектно-кошторисній доку­ментації, бути придатним для постійного проживання в ньому, відповідати будівельним і санітарним вимогам. Якщо ці вимоги не будуть дотримані, то будинок не є житлом.

Правовими підставами для будівництва приватного жило­го будинку слугують наступні документи: рішення виконавчого органу відповідної ради про відвід земельної ділянки під інди­відуальне будівництво; акт про надання земельної ділянки та визначення її меж у натурі; затверджений проект забудови; но­таріально завірений договір про надання в безстрокове корис­тування земельної ділянки під будівництво індивідуального жилого будинку; свідоцтво на право на забудову присадибної ділянки або свідоцтва на право приватної власності на земельну ділянку; дозвіл органів архітектурно-будівельного контролю на здійснення робіт. Сукупність вказаних документів і договору є актом відводу земельної ділянки.

У працях із земельного і цивільного права увага приділяла­ся, головним чином, договору про надання ділянки. Щодо пи­тання про юридичну природу цього договору висловлені різні думки. Так, Маслов відносить його до цивільно-правових угод, І. Л. Брауде — до земельно-правових договорів. Аналіз змісту акта відводу ділянки для будівництва житла свідчить про його цивільно-правову природу.

Договір можна віднести до цивільно-правових тому, що до­говір про надання земельної ділянки включає умови про характер будови, розмір, форму, план, є правовою підставою для бу­дівництва, а не для землекористування.

Визначальним тут є спе­ціальний об’єкт - жилий будинок.

Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів здійснюється державною приймальною комісією, ство­реною відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закін­чених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабі­нету Міністрів України від 22 вересня 2004 р. № 1243. Право власності на такі об’єкти виникає з моменту прийняття їх до експлуатації.

Правовими підставами виникнення права власності у грома­дян відповідно до Цивільного кодексу України можуть бути жи­лі будинки, збудовані у встановленому порядку або придбані на законних підставах.

Первинною підставою набуття права власності може бути і переробка речі (перепланування, перебудова, реконструкція), внаслідок яких відбувається зміна конфігурації жилого будин­ку, квартири. Внаслідок перебудови невизначеним залишається питання, чи створюється новий об’єкт права власності. Право на перебудову в квартирі передбачено ст. 383 ЦК України. Влас­ник квартири має право здійснювати зміни у квартирі за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоповерховому жилому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку. На на­шу думку, у випадку коли внаслідок перебудови, переплануван­ня не змінюється загальна площа квартири чи будинку, тобто не виникає нового об’єкта права власності, то власник залиша­ється власником житла із внесенням відповідних змін до техніч­ної документації.

Кожний громадянин може вільно, на вибір, відповідно до своїх потреб і можливостей придбати житло у власність. Ра­зом з тим, розвиток ринкових відносин вимагає надання ре­альних можливостей для придбання чи спорудження житла сім’ям, які тривалий час перебувають на квартирному обліку, з урахуванням строку перебування їх на черзі та матеріально­го стану.

Держава надає переваги у будівництві житла, за умов дер­жавної допомоги, окремим категоріям громадян: 1) військово­службовцям; 2) ветеранам війни в Афганістані та воєнних конф­ліктів у інших зарубіжних країнах, членам їх сімей і сімей за­гиблих; 3) звільненим у запас або відставку за станом здоров’я, вислугою років, а також у зв’язку зі скороченням чисельності або штату та перебуванням на квартирному обліку за місцем проживання; 4) службовим особам органів внутрішніх справ, митних органів України, податкової міліції та членам їх сімей; прокурорам і слідчим органів прокуратури та членам їх сімей1; 5) молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам2; 6) моло­дим вченим, подружжям, в яких чоловік або дружина є молоди­ми вченими, та неповним сім’ям, в яких мати або батько є моло­дим вченим, які потребують поліпшення житлових умов, мають право на отримання кредиту до досягнення молодими вченими віку 35 років включно, якщо вони є громадянами України, пра­цюють на державних підприємствах, у державних науково-дослідних (науково-технічних) установах та організаціях; 7) осо­бам, що проживають у сільській місцевості.

Розмір кредиту повинен визначатися виходячи з норми 21м2 загальної площі житла на одного члена сім’ї та додатково 20 м2 на сім’ю, вартості будівництва (реконструкції) житла за цінами, що діють на час укладення кредитної угоди, та витрат на стра­хування в період будівництва (реконструкції) житла. При цьо­му розрахункова вартість 1 м2 житла не повинна перевищувати його середньої вартості, що склалася в регіоні відповідно до да­них Держбуду.

Необхідна розробка різних програм забезпечення житлом населення України, розроблення нових фінансово-кредитних програм, спрямованих на розв’язання житлових проблем не тіль­ки молоді та інших верств населення шляхом надання довготер­мінових державних кредитів і кредитів за рахунок інших дже­рел фінансування на будівництво (реконструкцію) і придбання житла; залучення коштів для кредитування громадян з метою фінансування будівництва (реконструкції) і придбання жилих будинків; кредитування, в тому числі пільгове, та фінансування витрат на будівництво (реконструкцію) і придбання житла для всіх верств населення України.

<< | >>
Источник: Житлове право України. Лекції. 2012

Еще по теме 1. Будівництво житла:

  1. Форми реалізації права громадян на житло.
  2. 1. Загальна характеристика державної політики у сферах будівництва та житлово-комунального господарства
  3. Стаття 1. Право громадян Української РСР на житло
  4. Стаття 9. Житлові права громадян
  5. 1. Загальна характеристика законодавства щодо реалізації прав громадян на житло державного житлового фонду
  6. 2. Право спільної власності на квартиру (будинок)
  7. 1. Будівництво житла
  8. 2. Припинення права власності на житло
  9. 1. Житлові та житлово-будівельні кооперативи
  10. § 3. Правове регулювання використання земельних ділянок для індивідуального житлового, господарського і гаражного будівництва
  11. § 4. Використання земельних ділянок для кооперативного житлового і гаражного будівництва
  12. Розвиток будівельної галузі як напрям економічної політики держави
  13. 1.2. Основні державні правові цілі та завдання оптимізації капітального будівництва на сучасному етапі
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -