Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Комментарий к статье 46

1. Согласно п. 1 комментируемой статьи аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

1.1. ГК РФ устанавливает следующие общие основания прекращения аренды, которые применимы к прекращению аренды земельного участка: истечение срока действия договора аренды (ст. 610), отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610), за исключением случаев, установленных в пункте 3 комментируемой статьи; досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. 619 и 620).

1.2. При изменении сторон договор аренды сохраняется в силе по правилам, установленным ст. 617 ГК РФ.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает, что аренда земельного участка, кроме случаев, указанных выше, может быть прекращена по инициативе арендодателя еще в 6 случаях.

2.1. Нормы пп. 1, 2, 5 6 п. 2 практически текстуально, а нормы пп. 3 - в части указанных там земельных правонарушений воспроизводят формулировки оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком, предусмотренные соответственно пп. 1, 2, 3, 5, 6 п. 2 статьи 45 Кодекса (см. названную статью и комментарий к ней).

2.2. Что касается основания прекращения аренды, установленного в пп. 4 п. 2 комментируемой статьи, то оно не содержит оговорки "в случаях, предусмотренных гражданским законодательством" (как это сделано в пп. 4 п. 2 ст. 45) и в силу этого применяется непосредственно.

2.3. При этом необходимо дать некоторые пояснения.

2.3.1. Во-первых, речь идет о неиспользовании не любых земельных участков, а только предназначенных для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства. Это означает, что если гражданин не использует, например, дачный земельный участок, то изъять такой участок по рассматриваемому основанию нельзя.

2.3.2. Во-вторых, под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

2.3.3. В-третьих, арендатор должен приступить к использованию земельного участка для указанных целей в течение трех лет. Началом течения срока является день вступления в силу договора аренды. Федеральным законом или договором аренды земельного участка может быть установлен более длительный срок.

2.3.4. В любом случае в эти сроки не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Понятие стихийного бедствия было пояснено выше (см.: ст. 39 и комментарий к ней).

Под "иными обстоятельствами, исключающими такое использование" следует понимать, например, применительно к арендатору-гражданину, длительную болезнь, потерю им нетрудоспособности, потерю денежных средств в результате денежной и иных реформ, дефолта и т.п.

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в пп. 2 п. 2 этой статьи, не допускается: а) в период полевых сельскохозяйственных работ; б) в иных установленных федеральными законами случаях.

3.1. Данная норма предусматривает ограничения прекращения аренды земельного участка, определяемые спецификой земельного участка как природного объекта и ресурса. Они относятся к аренде земель сельскохозяйственного назначения, имея в виду, что аренда таких земель предопределена способностью земельного участка служить естественным средством производства сельхозпродукции. Такое производство, как известно, осуществляется в определенные временные периоды, сезоны.

Так, к сезонным видам деятельности в сельском хозяйстве относятся: растениеводство, механизированные работы в полевых условиях, заготовки сельскохозяйственной продукции и сырья, звероводство .

--------------------------------

См., например: Перечень сезонных отраслей и видов деятельности, применяемый при предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога. Утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 апреля 1999 г. N 382. С изм. и доп., внесенными Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2001 года N 649 // СЗ РФ. 1999. N 15. Ст. 1827; 2001. N 37. Ст. 3692.

Обычно различают весенне-полевые и уборочные сельскохозяйственные работы , в других случаях - весенне-полевые работы, уборку зерновых колосовых, осенний комплекс полевых работ .

--------------------------------

См., например: Постановление Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2000 г. N 129 "О неотложных мерах по проведению в 2000 году весенне-полевых и уборочных работ" // СЗ РФ. 2000. N 8. Ст. 958.

См., например: Постановление Главы администрации Краснодарского края от 9 декабря 1999 г. N 879 "О материальном стимулировании руководителей и специалистов администраций городов и районов края по увеличению производства сельскохозяйственной продукции и повышению эффективности сельскохозяйственного производства" // База данных КонсультантПлюс:РегиональноеЗаконодательство:КраснодарскийКрай.

Конкретные сроки (периоды) "полевых сельскохозяйственных работ" определяются с учетом местных географических, климатических и других условий.

3.2. Комментируемая норма в той или иной редакции имеется в ряде действующих подзаконных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по аренде земли. Так, п. 9 Примерного договора аренды земельной доли устанавливает, что изменение условий Договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ .

--------------------------------

См.: Примерный договор аренды земельной доли. Форма утверждена Роскомземом 16 мая 1996 года. Зарегистрировано в Минюсте РФ 27 мая 1996 г. N 1093 // Росс. вести. 1996. 27 июня. N 118.

3.3. Перечень ограничений прекращения аренды, определяемых спецификой земли, не является исчерпывающим: комментируемая статья содержит ссылку на "иные установленные случаи". Однако установлены они могут быть только федеральными законами.