Статья 64. Прекращение права аренды (субаренды) земельного участка

Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законода­тельством или договором аренды. Право аренды (субаренды) земель­ного участка прекращается также в случае изъятия земельного учас­тка для государственных нужд, совершения арендатором (субаренда­тором) сделок, указанных в статье 48 настоящего Кодекса, а также в случаях, указанных в абзацах третьем, пятом—седьмом и девятом части второй статьи 60 настоящего Кодекса.

Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи прекращения права аренды (субаренды) земельного участка.

Прекращение права аренды земельного участка влечет за собой прекращение права субаренды этого земельного участка, если иное не установлено договором аренды.

Комментарий

Как установлено ч. 1 комментируемой статьи, при прекра­щении права аренды (субаренды) земельного участка сочетают­ся гражданско-правовые и земельно-правовые (специальные) ос­нования прекращения этих прав.

Согласно ГК право аренды (субаренды) земельного участка прекращается:

1) в связи с истечением срока договора аренды (субаренды) земельного участка (ст. 581 ГК);

2) в связи с расторжением договора аренды (субаренды) зе­мельного участка по соглашению сторон (ст. 420, 423 ГК);

3) в случае расторжения договора аренды (субаренды) зе­мельного участка по требованию арендатора в связи с неиспол­нением арендодателем обязанности предупредить арендатора при заключении договора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 584 ГК);

4) в случае досрочного расторжения договора аренды (суб­аренды) земельного участка судом по требованию арендодателя, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Пре­зидента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:

461

- пользуется земельным участком с существенным наруше­нием условий договора либо с неоднократными нарушениями1 ;

- существенно ухудшает земельный участок;

- более двух раз подряд по истечении установленного дого­вором срока платежа не вносит арендную плату (ст.

- иным образом существенно нарушил договор (т.е. наруше­ние повлекло для арендодателя такой ущерб, в результате кото­рого он в значительной степени лишается того, на что был впра­ве рассчитывать при заключении договора) (ст. 420, 590 ГК).

Статьи 420, 590 ГК закрепляют, что договором аренды (су­баренды) земельного участка могут быть установлены иные слу­чаи расторжения договора судом по требованию арендодателя.

Согласно ст. 590 ГК арендодатель вправе требовать досроч­ного расторжения договора только после направления арендато­ру письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь. Следует отметить, что особый порядок прекращения права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предусмотрен ст. 67 комментируемого Кодекса (см. комментарий к ст. 67);

4) в случае досрочного расторжения договора аренды (суб­аренды) земельного участка судом по требованию арендатора в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет земельный участок в пользо­вание арендатору либо создает препятствия пользованию земель­ным участком в соответствии с условиями договора или назна­чением земельного участка;

- переданный арендатору земельный участок имеет препят­ствующие пользованию им недостатки, которые не были огово­рены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора;

1 В абз. 2 ч. 1 ст. 590 ГК говорится о пользовании имуществом с суще­ственным или неоднократным нарушением его назначения. Однако в со­ответствии с комментируемым Кодексом основанием для прекращения договора аренды (субаренды) земельного участка является использование земельного участка не по целевому назначению, независимо от существен­ности и повторности данного нарушения.

462

- земельный участок в силу обстоятельств, за которые арен­датор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст.

- когда арендодатель иным образом существенно нарушил договор (ст. 420, 591 ГК).

Договором аренды (субаренды) земельного участка могут быть установлены иные случаи расторжения договора судом по тре­бованию арендатора (ст. 420, 591 ГК).

Следует отметить, что порядок прекращения права аренды (субаренды) земельного участка различается в зависимости от того, в государственной или частной собственности находится земельный участок. Если земельный участок находится в госу­дарственной собственности, право аренды прекращается в по­рядке, установленном ст. 67 комментируемого Кодекса (см. ком­ментарий к ст. 67). Поскольку иное данным Кодексом не пре­дусмотрено, право аренды (субаренды) земельного участка, нахо­дящегося в частной собственности, прекращается в порядке, ус­тановленном ГК, т.е. расторжение договора аренды (субаренды) земельного участка, находящегося в частной собственности, по требованию одной из сторон, производится по решению суда.

Одним из оснований прекращения права аренды (субарен­ды) земельного участка является изъятие земельного участка для государственных нужд. Прекращается ли право аренды зе­мельного участка, находящегося в частной собственности, авто­матически в связи с его изъятием для государственных нужд у собственника? На наш взгляд, поскольку переход права соб­ственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 588 ГК), право аренды такого земельного участка должно прекращаться в связи с изъятием его для государствен­ных нужд у арендатора по постановлению суда. Необходимо отметить, что в связи с прекращением права аренды прекратит­ся и право субаренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено договором субаренды (тогда необходимо будет осуществлять изъятие земельного участка для государственных нужд и у субарендатора).

463

Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается также в случае совершения арендатором (субарендатором) сле­ дующих сделок: , .

- договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки предоставленного в аренду земельного участка;

- сделок по предоставлению арендованных земельных участ­ков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязаннос­тей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сде­лок по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, если за право заключения договора аренды земельного участка в соответ­ствии с ч. 11 ст. 31 комментируемого Кодекса плата не взималась или указанные сделки совершены без согласия арендодателя1;

- сделок с земельным участком и правом аренды на него, если отсутствуют документы, удостоверяющие право аренды этого земельного участка (см. комментарий к ст. 31, 48).

Прекращение права аренды (субаренды) земельного участка может происходить в случае:

- использования земельного участка арендатором (субарен­датором) не по целевому назначению;

- если гражданин в течение одного года, а негосударствен­ное юридическое лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о госу­дарственной регистрации создания земельного участка и воз­никновения права аренды (субаренды) на него не приступили к занятию данного участка;

- если гражданин в течение одного года, а негосударствен­ное юридическое лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев либо в течение иного срока, установленного в соответ­ствии со ст. 57 комментируемого Кодекса, после разрушения капитального строения (здания, сооружения) в результате по­жара, стихийных бедствий или иного вредного воздействия, для строительства и (или) обслуживания которого предоставлялся земельный участок, не приступили к восстановлению разрушен­ного капитального строения (здания, сооружения) или возведе­нию нового;

1 См. также: Об установлении типовой формы договора аренды земельного участка: постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. № 427 // НРПА. 2008. № 70. 5/27379; № 209. 5/28212; 2009. № 14. 5/29081, N» 109. 5/29680.

464

- неосуществления арендатором (субарендатором) или соб­ственником земельного участка, находящегося в частной соб­ственности, мероприятий по охране земель, указанных в ч. 1 ст. 89 комментируемого Кодекса;

- выбытия или исключения арендатора, субарендатора из членов садоводческого товарищества, дачного кооператива по истечении одного года со дня прекращения членства в садовод­ческом товариществе, дачном кооперативе.