Статья 17. Аренда земельных участков

Земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Респуб­лики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представи-

171

тельствам, иностранным государствам, дипломатическим представи­тельствам и консульским учреждениям иностранных государств, меж­дународным организациям и их представительствам в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства об охране и использовании земель.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государ­ственной собственности, являются государственные органы, осуще­ствляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законода­тельства.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государ­ственной собственности, могут являться администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков ре­зидентам соответствующих свободных экономических зон в грани­цах данных зон с осуществлением при необходимости перевода зе­мельных участков из одних категорий в другие, в том числе с заклю­чением договоров аренды этих земельных участков, если эти права делегированы соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом.

Граждане, негосударственные юридические лица Республики Бе­ларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии со­блюдения их целевого назначения.

Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка. Срок аренды земельного уча­стка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государствен­ной собственности и предоставляемого для целей, связанных со стро­ительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строитель­ства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, со­оружений).

На земельных участках, находящихся в государственной собствен­ности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капи­тальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустар-

172

никовой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целево­му назначению этих земельных участков и условиям их предоставле­ния в аренду, указанным в решениях государственных органов, осу­ществляющих государственное регулирование и управление в облас­ти использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных органи­зациями по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строения­ми (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.

В случае наследования земельных участков, находящихся в част­ной собственности гражданина, несовершеннолетними наследника­ми допускается предоставление земельных участков в аренду граж­данам законными представителями наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитета­ми до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме.

Строительство арендаторами капитальных строений (зданий, со­оружений) или размещение иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собствен­ности, не допускаются, за исключением случаев, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кус-тарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земель­ных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных уча­стков.

Типовая форма договора аренды земельного участка утверждает­ся Советом Министров Республики Беларусь.

Комментарий

1. В соответствии со ст. 3 Кодекса о земле аренда земли является одним из прав на землю.

Статья 262 ГК рассматривает аренду земли среди других вещ­ных прав на землю. Положения данной статьи не находят под-

173,

тверждения в ст. 217 ГК, которая, определяя систему ограни­ченных вещных прав на землю, относит к ним только право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного пользования земельным участком, сервитуты. С другой стороны, основанием возникновения права аренды зе­мельного участка выступает договор аренды, который является одним из видов обязательств, регулируемых гл. 34 ГК, а специальным земельным законодательством. Как отмечается в литературе, упоминание срочного пользования и аренды земли как его разновидности среди вещных прав на землю может быть продиктовано тенденцией сближения некоторых вещных и обя­зательственных прав1.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязу­ется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Статья 578 ГК определяет примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды, к которым относятся земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, зда­ния, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом предус­матривается, что законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обо­собленных природных объектов. Согласно п. 3 названной ста­тьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяю­щие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Сказанное позволяет сделать вывод, что объектом договора аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, т.е.

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложе­нием актов законодательства и судебной практики (постатейный): В 3 кн. Кн. 2. Разд. III. Общая часть обязательственного права. Разд. IV. Отдель­ные виды обязательств / отв. ред. и руководитель авторского коллекти­ва: д.ю.н., проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. 2-е изд. Минск, 2007. С. 959.

174

конодательство не содержит ограничений относительно возмож­ности передачи нескольких земельных участков по одному дого­вору аренды.

При заключении договора аренды земельного участка долж­ны соблюдаться условия совершения сделок с земельными участ­ками, предусмотренные комментируемым Кодексом (см. ком­ментарий к ст. 47).

Статья 31 комментируемого Кодекса закрепляет необходи­мость внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собствен­ности, за исключением случаев освобождения от платы. Одна­ко произвести отчуждение своих прав (предоставление арендо­ванных земельных участков в субаренду, передача арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, предоставление права аренды земель­ных участков в залог и внесение права аренды земельных учас­тков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных това­риществ и обществ) арендатор сможет лишь только после внесе­ния указанной платы (см. комментарий к ст. 31).

2. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арен­датор.

Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду при­надлежит его собственнику либо лицам, управомоченным зако­нодательством или собственником.

Арендодателями земельных участков, находящихся в госу­дарственной собственности, являются органы, имеющие право распоряжения земельными участками. Статьи 25, 34 Закона о местном управлении и самоуправлении, а также ст. 11 Закона об охране окружающей среды наделяют местные Советы депу­татов правом распоряжения природными ресурсами на соответ­ствующей территории путем предоставления их в порядке, ус­тановленном законодательством, юридическим и физическим лицам, а исполнительные комитеты - правом заключения до­говоров с юридическими и физическими лицами, контроля за охраной и использованием природных объектов, а также реше­ния вопросов, отнесенных к компетенции соответствующего Со-

175

вета, в пределах полномочий, предоставленных ему Советом или им делегированных.

В соответствии с комментируемой статьей и п. 1.2 Указа № 667 арендодателями земельных участков, находящихся в го­сударственной собственности, являются:

- местные исполнительные и распорядительные органы в соответствии с их компетенцией;

— администрации свободных экономических зон в случае пре­ доставления земельных участков в границах данных зон их ре­ зидентам, если право предоставления земельных участков, в том числе с заключением договоров аренды этих земельных участ­ ков, а также перевода при необходимости земельных участков из одних категорий в другие делегировано администрациям сво­ бодных экономических зон соответствующими исполнительны­ ми комитетами. Согласно ст. 1 Закона Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 213-3 «О свободных экономических зо­ нах» в редакции от 10 ноября 2008 г. № 448-3 1, резидентом свободной экономической зоны является юридическое лицо Рес­ публики Беларусь или индивидуальный предприниматель Рес­ публики Беларусь, зарегистрированные в установленном зако­ нодательством порядке администрацией этой зоны (см. ком­ ментарий к ст. 34).

Арендодателями земельных участков, находящихся в част­ной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, являются их собственники. В порядке исключения комментируемая статья предусматривает, что в слу­чае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследника­ми допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согла­сованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнитель­ными комитетами до приобретения наследниками дееспособнос­ти в полном объеме.

Комментируемая статья не предусматривает возможность передачи в аренду земельных участков, находящихся в собствен-

1 Ведамасщ Нацыянальнага сходу Рэспублш1 Беларусь. 1999. № 1. Арт. 2; НРПА. 2008. № 275. 2/1545.

176

ности иностранных государств, международных организаций, что связано с особыми основаниями приобретения земель в собствен­ность указанными субъектами (см.

Аренда является наиболее универсальным земельно-право­вым титулом, в связи с чем Кодекс о земле предусматривает широкий перечень субъектов, которые могут быть арендатора­ми земельных участков. К ним относятся:

- граждане (независимо от их гражданства);

- индивидуальные предприниматели;

- юридические лица Республики Беларусь;

- иностранные юридические лица и их представительства; t — иностранные государства;

- дипломатические представительства и консульские учреж­дениям иностранных государств;

- международные организации и их представительства.

3. Договор аренды земельного участка является возмездным. За пользование земельным участком взимается арендная плата в размере, определяемом договором. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собствен­ности, определяется на основе базовых ставок ежегодной аренд­ной платы (см. комментарий к ст. 32).

4. Срок договора аренды земельного участка определяется договором. При этом стороны должны учитывать, что коммен­тируемая статья предусматривает общий максимальный срок договора аренды земельного участка (99 лет), а также мини­мальный срок аренды земель для ведения сельского хозяйства (10 лет). Кроме того, в Кодексе о земле разрешена возникавшая на практике проблема, связанная с необходимостью многократ­ного переоформления права аренды случаях, когда земельный участок предоставлялся в целях, связанных с обслуживанием недвижимого имущества, что являлось отступлением от прин­ципа устойчивости прав на землю1. Комментируемая статья впер-

1 Германчук И. Землю - в оборот // Экономическая газета. 2006. 24 июня; Сиротко М. Пожизненно владеть и наследовать будет можно // Недвижи­мость Белоруссии. 2008. 31 марта.

177

вые установила, что срок аренды земельных участков, находя­щихся в государственной собственности и предоставляемых для целей, связанных со строительством и обслуживанием капи­тальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока эксплуатации этих объектов, и тем самым усилила гарантии прав арендатора.

Согласно комментируемой статье администрации свободных экономических зон могут в предусмотренных случаях высту­пать арендодателями земельных участков. При этом в соответ­ствии с законодательством свободные экономические зоны со­здаются на определенный срок. В частности, свободные эко­номические зоны «Витебск»1, «Могилев»2, «Минск»3, «Гродно-инвест»4 созданы сроком на 30 лет, а «Брест»5, «Гомель-Ра-тон»6 - на 50 лет. С учетом сказанного возникает вопрос: может ли администрация свободной экономической зоны зак­лючать договоры аренды земельных участков на срок, превы­шающий срок их полномочий. По нашему мнению, такие дого­воры могут заключаться на любой срок в рамках предельных

1 О создании свободной экономической зоны «Витебск»: Указ Президента Республики Беларусь от 4 августа 1999 г. № 458 // НРПА. 1999. № 60. 1/558; 2003. № 5. 1/4279; 2007. № 16. 1/8269; № 250. 1/9008.

2 О создании свободной экономической зоны «Могилев»: Указ Президента Республики Беларусь от 31 января 2002 г. № 66 // НРПА. 2002. № 16. 1/3456; 2005. № 92. 1/6516; 2007. № 276. 1/9094; 2009. № 83. 1/10584.

3 О создании свободных экономических зон «Минск» и «Гомель-Ратон: Указ Президента Республики Беларусь от 2 марта 1998 г. № 93 // Собра­ ние декретов, указов Президента и постановлений Правительства Респуб­ лики Беларусь, 1998. N° 7. ст. 155; НРПА. 2005. № 92. 1/6516; 2007. № 16. 1/8269.

4 О создании свободной экономической зоны «Гродноинвест»: Указ Прези­ дента Республики Беларусь от 16 апреля 2002 г. № 208 // НРПА. 2002. № 46. 1/3642; 2005. № 92. 1/6516; 2009. № 70. 1/10542.

5 Положение о свободной экономической зоне «Брест»: утверждено поста­ новлением Совета Министров Республики Беларусь от 5 ноября 2006 г. № 1481 «О некоторых вопросах деятельности свободных экономических зон» // НРПА. 2006. № 187. 5/24182; 2008. № 149. 5/27869; 2009. № 1. 2/28978.

6 О создании свободных экономических зон «Минск» и «Гомель-Ратон»: Указ Президента Республики Беларусь от 2 марта 1998 г. № 93 // Собра­ ние декретов, указов Президента и постановлений Правительства Респуб­ лики Беларусь. 1998. № 7. Ст. 155; НРПА. 2005. № 92. 1/6516; 2007. № 16. 1/8269; 2009. N° 83. 1/10584.

178

сроков, предусмотренных комментируемой статьей, поскольку администрации свободных экономический зон, выступая в ка­честве арендодателей земельных участков, лишь реализуют пра­вомочия по распоряжению земельными участками, делегирован­ные им соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами.

Срок договора аренды не является его существенным усло­вием х. Следовательно, с учетом положений ст. 581 ГК, при отсутствии в договоре аренды земельного участка условия о сро­ке, договор считается заключенным на срок, равный предель­ному сроку, установленному законодательством.

В соответствии со ст. 70, по истечении срока договора арен­ды арендатор обязан возвратить предоставленные ему земель­ные участки либо своевременно обратиться за продлением дого­вора (см. комментарий к ст. 70).

5. В соответствии со ст. 34 комментируемого Кодекса, п. 5, 6 Указа № 667, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 де­кабря 2007 г. № 667» земельные участки, находящиеся в госу­дарственной собственности, предоставляются в аренду по ре­зультатам аукционов:

- на право заключения договоров аренды земельных участ­ков — гражданам, индивидуальным предпринимателям и юри­дическим лицам;

- с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) - юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Победителям аук­циона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельные участ­ки предоставляются без проведения аукциона на право заклю-

1 Гражданское право: в 2 ч. Ч. 2: учебник / под общ. ред. проф. В.Ф. Чи-гира. Минск, 2002. С. 168-172; Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): В 3 кн. Кн. 2. Разд. III. Общая часть обязатель­ственного права. Разд. IV. Отдельные виды обязательств / отв. ред. и руководитель авторского коллектива: д.ю.н., проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. 2-е изд. Минск, 2007. С. 638.

179

чения договоров аренды. Решение о проведении аукциона с ус­ловиями на право проектирования и строительства капиталь­ных строений (зданий, сооружений) принимается Минским го­родским исполнительным комитетом, городским исполнитель­ным комитетом областного центра в отношении земельных участков в г. Минске и областных центрах, на которых нахо­дятся объекты недвижимости, подлежащие сносу;

- с условиями на право проектирования и строительства ка­ питальных строений (зданий, сооружений) - юридическим ли­ цам и индивидуальным предпринимателям в г. Минске и обла­ стных центрах. В этом случае предметом аукциона является право проектирования и строительства капитального строения (здания, сооружения) на предоставляемом земельном участке, на котором находятся объекты недвижимости, подлежащие сно­ су. По результатам аукциона городской исполнительный ко­ митет заключает с победителем договор на реализацию права проектирования и строительства капитальных строений (зда­ ний, сооружений), а также договор аренды земельного участка.

Без проведения аукциона земельные участки могут предос­тавляться в аренду в случаях, предусмотренных п. 6 названно­го Указа:

- государственным органам, иным государственным орга­низациям (за исключением предоставления земельных участ­ков для строительства автозаправочных станций);

- юридическим лицам, занимающимся определенными ви­дами деятельности:

сельскохозяйственным организациям, в том числе кресть­янским (фермерским) хозяйствам, иным организациям -для ведения сельского, подсобного сельского хозяйства;

научным организациям, учреждениям образования - для исследовательских или учебных целей в области сельско­го либо лесного хозяйства;

государственным лесохозяйственным учреждениям, орга­низациям местных исполнительных и распорядительных органов, в компетенцию которых входит ведение лесопар­кового хозяйства, - для ведения лесного хозяйства;

религиозным организациям — для строительства мест по­гребения, культовых строений, в том числе зданий епар­хиальных управлений, монастырских комплексов, духов­ных учебных заведений;

180

гаражным кооперативам и кооперативам, осуществляю­щим эксплуатацию автомобильных стоянок, - для строи­тельства гаражей, автомобильных стоянок для хранения транспортных средств членов таких кооперативов;

садоводческим товариществам, гражданам - для ведения коллективного садоводства;

- юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям:

для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров, вы­полнения работ, оказания услуг, за исключением строитель­ства и обслуживания таких объектов в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек согласно перечню, утверждаемому Советом Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Бела­русь, а также строительства автозаправочных станций;

для строительства и обслуживания объектов транспорт­ной и инженерной инфраструктуры;

для размещения объекта недвижимого имущества на тер­ритории Республики Беларусь, если строительство такого объекта и конкретное юридическое лицо, индивидуальный предприниматель определены решением Президента Рес­публики Беларусь либо программой, утвержденной Прези­дентом Республики Беларусь или Советом Министров Рес­публики Беларусь;

по решению Президента Республики Беларусь в иных случаях;

- гражданам Республики Беларусь — для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, за исключением городов Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно, Минска, Могилева; в названных городах - граж­данам Республики Беларусь, состоящим на учете (семьям, име­ющим троих и более детей в возрасте до 23 лет, не вступивших в брак и проживающих совместно с родителями, включая обуча­ющихся на дневных отделениях учреждений образования в дру­гих населенных пунктах и проходящих срочную военную служ­бу по призыву, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования занимаемыми родителями жи­лыми помещениями), состоящим на учете нуждающихся в улуч­шении жилищных условий;

- гражданам - для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, традиционных народных промыслов, огородничества, сенокошения, выпаса сельскохозяй-

181

ственных животных, а также отдельным категориям граждан Республики Беларусь - для строительства (установки) времен­ных индивидуальных гаражей;

- гражданам, индивидуальным предпринимателям и юри­дическим лицам, если требуется предоставление им другого зе­мельного участка взамен изымаемого (в том числе взамен наме­ченного к изъятию и предоставлению этим лицам);

- гражданам, индивидуальным предпринимателям и юри­дическим лицам - для оформления правоудостоверяющих доку­ментов на земельные участки, на которых расположены принад­лежащие им на праве собственности или ином законном осно­вании капитальные строения (здания, сооружения), незавершен­ные законсервированные строения, в том числе разрушенные от пожара, других стихийных бедствий и в результате порчи, а так­же на доли в праве собственности на эти объекты недвижимости;

- гражданам, индивидуальным предпринимателям и юри­дическим лицам при оформлении правоудостоверяющих доку­ментов на приобретенные в установленном порядке земельные участки, а также на земельные участки, по которым действую­щие договоры подряда на подготовку земельно-кадастровой до­кументации и (или) на разработку проекта отвода земельного участка заключены в установленном порядке до 1 января 2008 г. с соответствующими организациями по землеустройству, если проведение аукционов на дату подписания этих договоров не было предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь;

- резидентам свободных экономических зон — для строи­тельства и обслуживания объектов недвижимого имущества в этих зонах;

- при необходимости занятия дополнительного земельного участка, если при проведении реконструкции существующего объекта без изменения его функционального назначения либо в ходе выполнения проектно-изыскательских работ выяснилось, что для строительства объекта требуется земельный участок большего размера;

- при приобретении не завершенных строительством, неза-консервированных капитальных строений (кроме не завершен­ных строительством жилых домов и жилых помещений), реше­ние об отчуждении которых принято Президентом Республики Беларусь.

Предоставление земельного участка юридическому лицу, ин­дивидуальному предпринимателю для размещения объекта стро-

182

ительства на территории Республики Беларусь, за исключением г. Минска и областных центров, строительство которого пре­дусмотрено решением Президента Республики Беларусь либо государственной программой, возможно без проведения аукцио­на лишь в случае, когда конкретный инвестор определен реше­нием Президента Республики Беларусь или государственной программой1.

Перечисленные субъекты освобождаются от внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков либо вносят ее по кадастровой стоимости (см. комментарий к ст. 31).

Порядок проведения аукционов, по результатам которых зе­мельные участки предоставляются на праве аренды, определяет­ся Положением о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов государственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслужи­вания недвижимого имущества, Положением о порядке органи­зации и проведения аукционов с условиями на право проектиро­вания и строительства капитальных строений (зданий, соору­жений), утвержденными постановлением Совета Министров Рес­публики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 2.

Согласно ст. 35 Кодекса о земле предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, осу­ществляется на основании решений об изъятии и предоставле­нии земельных участков. Пункт 72 Положения о порядке изъя­тия и предоставления земельных участков предусматривает, что в случае проведения аукциона решение о предоставлении побе­дителю аукциона земельного участка принимается местным ис­полнительным комитетом в течение 10 рабочих дней после утверждения протокола о результатах аукциона. В течение 10 рабочих дней со дня принятия указанного решения победи­тель аукциона обязан внести плату за право заключения дого-

1 Положение о порядке формирования и предоставления земельных участ­ков для размещения объектов недвижимого имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося в государ­ственной собственности, утвержденное Указом № 667.

1 НРПА. 2008. № 83. 5/27442, № 209. 5/28212, № 222. 5/28329; 2009. № 1. 5/28978, № 14. 5/29066, № 6. 5/29080, № 14. 5/29081, № 44. 5/29298, № 107. 5/29655, № 109. 5/29680.

183

вора аренды земельного участка либо часть платы в случае предоставления рассрочки ее внесения, возместить расходы, свя­занные с проведением аукциона и подготовкой документации, необходимой для его проведения, и выполнить условия, предус­мотренные в решении об изъятии земельного участка для прове­дения аукциона. После совершения победителем аукциона на­званных действий, но не позднее 2 рабочих дней, местный ис­полнительный комитет заключает с ним договор аренды зе­мельного участка.

6. Договор аренды земельного участка заключается в пись­менной форме и подлежит государственной регистрации в орга­низации по государственной регистрации недвижимого имуще­ства, прав на него и сделок с ним (см. комментарий к ст. 49).

Текст договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключаемый при его предостав­лении, в том числе по результатам аукциона аренды, подготавли­вается местным исполнительным комитетом, принявшим реше­ние о предоставлении этого участка. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. № 427 J.

Право аренды земельного участка возникает у гражданина, индивидуального предпринимателя или юридического лица с момента государственной регистрации этого права и удостове­ряется свидетельством (удостоверением) о государственной ре­гистрации (см. комментарий к ст. 20, 21).

Согласно п. 8 Указа № 667 юридическое лицо, индивиду­альный предприниматель в течение шести месяцев, а гражда­нин в течение одного года со дня получения свидетельства (удо­стоверения) о государственной регистрации создания земельно­го участка и возникновения права аренды обязаны приступить к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (начать строительство, иное освоение земель­ного участка). При предоставлении земельного участка по ре­зультатам аукциона на право заключения договора аренды срок, в течение которого победитель такого аукциона обязан присту­пить к занятию данного участка, определяется в решении мест-

1 НРПА. 2008. N° 70. 5/27379, № 209. 5/28212; 2009. № 14. 5/29081, № 109. 5/29680.

184

ного исполнительного комитета и не может превышать сроков, указанных выше (см. также комментарий к ст. 64).

7. Стороны договора аренды земельного участка наделены правами и несут обязанности, предусмотренные земельным за­ конодательством, договором аренды, а для земельных участков, находящихся в государственной собственности, - также усло­ виям, содержащимся в соответствующих решениях государствен­ ных органов.

Права и обязанности арендатора как одного из субъектов права землепользования определены ст. 69, 70 комментируемо­го Кодекса (см. комментарий к ст. 69, 70). Договор аренды может предусматривать и иные права и обязанности, если это не противоречит законодательству.

Следует обратить внимание на новеллы, предусмотренные Кодексом о земле. В частности, арендаторы земельных участ­ков, надлежащим образом исполняющие условия договора арен­ды, получают дополнительные гарантии устойчивости своих прав. Они имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях:

- на приобретение используемого земельного участка в част­ную собственность, за исключением земельных участков, не под­лежащих предоставлению в частную собственность (кроме инос­транных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридичес­ких лиц и их представительств);

- на заключение договора аренды земельного участка на но­вый срок (см. комментарий к ст. 69).

Комментируемый Кодекс наделяет арендатора следующими распорядительными правомочиями: предоставлять арендуемый земельный участок в субаренду, передавать свои права и обя­занности по договорам аренды земельных участков другим ли­цам, предоставлять право аренды в залог либо вносить в каче­стве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ (см. комментарий к ст. 47, 69).

8. Право аренды (субаренды) земельного участка прекраща­ ется по основаниям и в порядке, предусмотренным граждан­ ским законодательством или договором аренды, в случае изъя­ тия земельного участка для государственных нужд, совершения арендатором (субарендатором) сделок, не соответствующих за-

185

конодательству, а также по иным основаниям, предусмотрен­ным комментируемым кодексом (см. комментарий к ст. 64).

Прекращение права аренды земельного участка влечет за со­бой прекращение права субаренды этого земельного участка, если иное не установлено договором аренды. В целях защиты прав субарендатора ст. 69 комментируемого Кодекса устанавли­вает, что в случае досрочного прекращения договора аренды зе­мельного участка субарендаторы, надлежащим образом испол­нявшие условия договора, имеют право на заключение договора аренды этого земельного участка на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного дого­вора аренды (см. комментарий к ст. 69).

9. В соответствии со ст. 1 комментируемого Кодекса земель­ный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющую границу и целевое назначение и рассматриваемую в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). С учетом этого в ком­ментируемой статье достаточно детально урегулированы воп­росы предоставления в аренду земельных участков, на кото­рых расположены объекты недвижимого имущества, а также размещения указанных объектов на арендуемых земельных участках.

В комментируемой статье получил развитие принцип един­ства судьбы земельного участка и расположенных на нем капи­тальных строений (зданий, сооружений), предусмотренный ст. 5 Кодекса о земле (см. комментарий к ст. 5). Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собствен­ности, на которых расположены зарегистрированные в установ­ленном порядке жилые дома, квартиры в блокированных жи­лых домах, дачи, садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения), допускается только вместе с этими капи­тальными строениями (зданиями, сооружениями).

Использование арендуемого земельного участка для строи­тельства осуществляется при условии сохранения целевого на­значения, соблюдения условий договора аренды, а для земель­ных участков, находящихся в государственной собственности, еще и условиям, содержащимся в соответствующих решениях государственных органов. При соблюдении названных условий арендаторы вправе осуществлять строительство капитальных

186

строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарнико-вой растительности (на земельных участках, находящихся в государственной собственности, также насаждений травяни­стых многолетних растений), а на участках, находящихся в частной собственности, допускается и иное освоение земель­ных участков.

Следует отметить, что согласно ст. 47 КоЗ на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, не допускалось строительство, что препятствовало использованию арендуемого земельного уча­стка по целевому назначению, а вопросы использования аренда­торами участков, являющихся собственностью юридических лиц, для размещения объектов недвижимого имущества вообще не были урегулированы.