2.4. Система регистрации Эстонской Республики

Система регистрации Эстонской Республики базируется на положениях Закона «О вещном праве» (см. Приложение 2), в котором крепостной книге посвящена отдельная глава, и специальном Законе «О крепостной книге» (см.

Закон Эстонской Республики «О вещном праве» устанавливает нормы о вещных правах и о систематизированных «ограниченных вещных правах: сервитутах, реальных повинностях, праве застройки, праве преимущественной покупки и залоговом праве; определяет понятия публичной и частной вещи, регулирует соотношение участка и строения, особенности сельскохозяйственной недвижимости. Этот закон не просто декларирует защиту добросовестного приобретателя, но детально регулирует отношения добросовестного и недобросовестного владения, основные нормы ведения поземельной книги — публичность, гласность, заведомая правильность крепостной книги. Здесь же формулируются необходимые нормы о границах участков и их определении, об ограничениях на использование недвижимости, включая права соседства (вредные воздействия, запрещенные сооружения и углубления, общая стена). Специальные разделы посвящены особенностям правового регулирования дорог и линий коммуникации, общественных водоемов (ограничение прав прибрежного собственника), водопровод и водосток.

Особо следует отметить, что содержащиеся в Законе «О вещном праве» нормы о залоге недвижимости настолько полно описывают предмет, что они являются достаточными для создания в стране системы ипотечного кредитования; никаких иных законов на эту тему более не требуется, кроме нормативных актов чисто технического характера.

К последним можно отнести и Закон Эстонской Республики «О крепостной книге». В нём нашли отражение уже упоминавшиеся базовые принципы:

- принцип публичности. Каждый имеет право на ознаком-ление с данными крепостной книги;

- принцип достоверности. Заведомо предполагается, что внесенные в крепостную книгу данные являются правильными;

- принцип внесения вещных прав. При этом запись в крепостной книге производится на основании «договора вещного права» и лишь в случае представления документов, служащих основанием для закрепления вещного права.

Договором вещного права является нотариально удостоверенное соглашение о передаче недвижимости на основании сделки по приобретению (которая, если иное не предусмотрено законом, также подлежит нотариальному удостоверению), а также об обременении недвижимости вещным правом и о производстве соответствующей записи в крепостной книге (в том числе ее изменении или аннулировании).

Ограничения (их изменение или прекращение), установленные решением суда или сделкой, действуют в отношении третьих лиц, если они внесены в крепостную книгу. Ограничения, установленные законом, действуют без внесения в крепостную книгу;

- принцип старшинства ранее зарегистрированных прав. Закон охраняет права добросовестного приобретателя, который при совершении сделки опирался на данные крепостной книги.

В крепостную книгу вносятся записи в виде статей и отметок. Статьи используются при записи вещных прав. Отметки используются для обеспечения приобретения или прекращения вещного права, изменения содержания или порядкового места вещного права или иного требования (в том числе будущего или обусловленного). При этом отметка вносится на основании нотариально удостоверенного заявления собственника, если иное не предусмотрено законом.

Ведение крепостной книги осуществляется департаментами закрепления недвижимости при уездных и городских судах. Решение о закреплении недвижимости выносит судья. Копия произведенной записи направляется заявителю, собственнику недвижимости и всем упомянутым в крепостной книге лицам, в пользу которых произведена запись или внесенному в крепостную книгу праву которых запись наносит вред.