3.2. Французская система регистрации

Французская система регистрации основывается на следующих принци-пах:

1. Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы.

2. Регистрация правоустанавливающих документов не является обязательной, за исключением документов о преимущественных правах и ипотеке (с обязательным указанием суммы и описанием объектов).

- акты и решения, утверждающие передачу или установление реальных прав на недвижимость в случае смерти;

- акты, определяющие соглашения о временном запрете на отчуждение объекта недвижимости или любые иные ограничения права распоряжения объектом;

- договоры аренды на срок более 12 лет;

- заявления в суд о лишении прав на недвижимое имущество и акты (решения), констатирующие лишение прав;

- протоколы, составляемые в обязательном порядке кадастровыми службами (например, о строительстве или разрушении здания).

3. Для записей о преимущественных правах и об ипотеке законом установлен предельный срок действия. Если запись не возобновлена до истечения предельного срока, то она становится недействительной на следующий день по истечении предельного срока.

4. Созданная в 1955 году «Основная земельная картотека», содержащая полное кадастровое описание индивидуализированного объекта, в техническом отношении напоминает Основную книгу среднеевропейской системы регистрации. Картотека включает в себя три категории карточек: владельцев, зданий и земельных участков. Каждая карточка владельца или здания содержит сведения из основного пакета документов. Карточки земельных участков содержат список номеров участков и ссылки к соответствующей карточке здания.

5. Соблюдение формальных процедур, осуществляемых при наличии предварительной или одновременной регистрации свидетельства о правах распорядителя. Исключено всякое судебное вмешательство в исполнение формальных действий по регистрации.

6. Для регистрации прав на недвижимость не предусматриваются требования к форме договоров о переходе прав на недвижимость. Исключением в отношении свободы форм договоров является покупка квартиры у профессиональ-ных стройподрядчиков. Поэтому во Франции, так же как и в англо-американской системе, необходимо исследовать полномочия предыдущих собственников («на глубину» до 30 лет).

7. Могут быть зарегистрированы только нотариально удостоверенные документы, что вынуждает стороны нести значительные расходы по оплате услуг нотариуса..

8. Функции по ведению трех реестров, которые ведутся в хронологическом порядке, возложены на организации, ведущие записи об ипотеке (службы хранения ипотек). Службы хранения ипотек получают свои доходы из сборов за регистрацию и подчинены финансовому управлению.

9. Доступ к сведениям, включенным в реестр, ограничен. Заинтересованные лица могут получить только выписки и копии из регистра.

К положительным сторонам французской системы относятся регулирова-ние требований, установленных для регистрации при приобретении квартиры от стройподрядчиков, обязательность представления информации об ограничениях (обременениях) прав собственности (например, запрещение строительства), эффективное оформление ипотеки.