2.3. Система Торренса

Система регистрации земель, называемая системой Торренса, разработана сэром Робертом Торренсом в Австралии в 1858 году. До этого в Австралии, бывшей в то время колонией Великобритании, существовала та же система регистрации, что и в метрополии, т.е.

Система Торренса базируется на следующих принципах:

- неоспоримости;

- регистрации прав и обременений;

- отмены конструктивного уведомления;

- гарантий.

На сегодняшний день система Торренса внедрена в Австралии, Новой Зеландии, в некоторых провинциях Канады (Британская Колумбия, Алберта, Саскатчеван, а также в отдельных регионах провинции Манитоба и провинции Онтарио). Хотя правила и процедуры регистрации в этих странах различны (например, в некоторых территориях, находившихся под юрисдикцией Англии, помимо регистрации необходимо и владение землей), законодательное регулирование базируется на одних и тех же принципах.

2.3.1. Принцип неоспоримости

Основной целью системы Торренса является обеспечение надёжности титула для землевладельцев с помощью принципа неоспоримости. Неоспоримый титул не может быть объявлен недействительным, отменён или аннулирован, он служит свидетельством того, что обладатель титула имеет бесспорное право на владение собственностью и что он полностью защищён от иска другой стороны.

Конечно, есть некоторые исключения из правил, которые определены как «преимущественные права». В большинстве случаев «преимущественные права» легко определяемы.

Возникновение, изменение и прекращение вещных прав основываются только на записях в поземельной книге, которые не могут быть оспорены по основаниям материально-правового характера. Даже если при записи была совершена ошибка, потерпевшее лицо вправе предъявить иск к неосновательно обогатившемуся, но не может требовать исправления записи. Лишь в том случае, когда запись о праве была внесена путем подлога документов на участок, который ранее был записан на другое лицо, последнее (как потерпевшая сторона) вправе в судебном порядке потребовать возврата участка и уничтожения неправомерно внесенной записи.

2.3.2. Принцип регистрации

Ранее процесс передачи титула осуществлялся путём передачи соответствующих документов покупателю. Трудность заключалась в том, что документы о передаче земельного титула хранились у владельцев, и их потеря могла привести к потере титула.

Для решения этой проблемы и был установлен принцип регистрации. Во-первых, он обеспечивает единственное место для хранения всех документов о пе-редаче титула. Они хранятся в государственном ведомстве, и любое лицо имеет к ним доступ. Таким образом, владельцы недвижимости избавились от необходимости искать эти документы в адвокатских конторах и на чердаках.

Во-вторых, передача титула осуществляется только путём регистрации в отделе (бюро) регистрации земельных титулов. С этой целью указанное бюро хранит комплект документов под названием «титульный реестр», в котором заре-гистрирован титул на каждую недвижимую собственность. Принцип регистрации требует занесения в титульный реестр только тех данных, которые связаны с безусловным правом собственности.

Единственным исключением в принципе регистрации является аренда на срок менее трёх лет. В таких случаях аренда не нуждается в регистрации, пока арендатор проживает в снятом помещении.

2.3.3. Упразднение принципа конструктивного уведомления

Согласно ранее действовавшим нормам о конструктивном уведомлении лицо рассматривалось как безусловно осведомлённое о любых фактах и интересах, касающихся земли (даже если они не были зарегистрированы и были неизвестны ему), если это могло быть обнаружено в результате проверки всех существующих документов. Система Торренса упразднила этот принцип; она исключила главный недостаток существовавших систем регистрации, а именно необходимость в перепроверке предыдущих актов по передаче прав.

Согласно Закону «О земельных титулах» Британской Колумбии (Канада) официальное предоставление информации о зарегистрированных правах и интересах, касающихся титула, означает уведомление о самом титуле. Регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Другими словами, если титул или интерес не зарегистрирован, значит он не существует.

Единственным исключением являются случаи мошенничества или подделки. Система защищает интересы только добросовестного покупателя (bona fide). Любое лицо, участвующее в мошеннических или незаконных действиях для получения титула, или тот, кто пользуется системой для аннулирования законных прав третьего лица, не могут рассчитывать на защиту закона и не имеют права на титул, даже если он зарегистрирован. Однако в том случае, если добросовестный покупатель получил титул от незаконно действующего лица, но сам не виновен в мошенничестве, он становится правомочным обладателем титула.

2.3.4. Принцип гарантии

Этот принцип обеспечивает покрытие ущерба лицу, которое лишено земельного владения (или его доли) в результате ошибки в функционировании системы регистрации. Ущерб может быть компенсирован, если он причинен вследствие ошибки, а также в случае, если этот ущерб не имел бы места до принятия Закона «О земельных титулах».

Например, титул, полученный в результате мошенничества и подделки, может быть оспорен. Истинный владелец может восстановить его в случае, если он ранее был приобретён мошенником.

Этот разрыв в цепи владения недвижимостью означал, что ни лицо, совершившее обман, ни его правопреемники не могли приобрести неоспоримый титул. Однако в системе Торренса первоначальный владелец не может восстановить своих прав на владение недвижимостью или интереса в ней и получает компенсацию, тогда как право собственности на недвижимость (или интерес в ней) остаётся за добросовестным покупателем.

Система регистрации построена так, что ошибки при внесении записей в поземельную книгу почти полностью исключаются, так как производится тщательная проверка всех данных, лежащих в основе регистрационной записи. Для этого регистрационная служба обеспечена квалифицированными юристами, проверяющими чистоту титула. Кроме того, регистратор наделен широкими полномочиями: он может вызвать свидетелей под угрозой штрафа, вправе требовать от граждан принесения присяги и т.п.

Все граждане могут полагаться на реестр — его точность, надёжность и полноту информации. В случае, если лицо понесло потери или потерпело ущерб в связи с тем, что полностью полагалось на систему титульного реестра, оно имеет право на компенсацию от государства.

Принцип гарантии обеспечивается Гарантийным фондом, которым управляет государство. Этот фонд формируется за счёт части платы за регистрацию. Деньги этого фонда не могут быть использованы для иных целей.

Можно сформулировать четыре принципа, на которых основана система Торренса:

* информация о титуле является достоверной, актуальной (соответствует положению в настоящий момент), легкодоступной и недорогой для клиентов;

* титульный реестр содержит только те документы, которые относятся к данному участку — если документ не зарегистрирован, значит, он юридически не существует; реестр содержит только «документы о недвижимости», не засорён пометками или записями, которые не имеют отношения к титулу;

* установлена первоочерёдность возникновения прав (во избежание дорогостоящего процесса оспаривания);

* регистрация осуществляется в соответствии с чётко определёнными юридическими правилами и принципами справедливости и беспристрастности.

Другими словами, регистрация титула способствует передаче прав на недвижимость и в то же время упраздняет большинство юридических осложнений и рисков. О преимуществах системы свидетельствуют быстрота регистрации, на-дёжность, простота, доверие к ней, низкая стоимость. Система обеспечивает надёжную правовую базу для покупателей, продавцов и кредиторов.

Проверка всех данных при первичной записи может занимать от одного месяца до трех лет (в случае отсутствия каких-либо ранее внесенных записей по данному участку). Проверки не требуется, если земельный участок приобретается у государства. После всесторонней проверки все данные заносятся в поземельную книгу и составляется специальное удостоверение — свидетельство о правовом титуле (сертификат права — Certificate of Title), которое является подтверждением прав приобретателя. Правообладателю выдается дубликат сертификата права. Оригинал в качестве самостоятельного листа помещается в поземельную книгу. Таким образом, правовой статус может быть установлен в результате изучения документов регистрационной системы без проведения дополнительного исследования прежних титулов.

Последующие сделки совершаются достаточно быстро и легко. При продаже земельного участка продавец возвращает в регистрационную службу дубликат сертификата права, имеющийся в деле оригинал изымается, а на его место помещается новый сертификат, выписанный на имя покупателя. В связи с этим снижаются затраты на регистрацию, так как в соответствии с англо-американской системой регистрации требуются значительные затраты не только на юридические консультации, но и на исследование титулов.

В системе Торренса поземельная книга обладает полной публичной достоверностью, гарантированной государством, и полной открытостью для ознакомления.