2.1. Принципы систем регистрации прав на недвижимое имущество

Системы регистрации прав на недвижимость Австрии, Германии, Швейцарии, Польши, Словакии, Венгрии, Эстонии, Словении и Хорватии, а также государств, являющихся правопреемниками Югославии, следуют ряду общих принципов.

2.1.1. Принцип внесения вещных прав

Поземельные книги аккумулируют информацию о правовом положении объектов недвижимости, входящих в состав регистрационного округа. Для дости-жения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт, опосредующий переход прав на недвижимость (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.), долж-ны быть внесены в поземельную книгу, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Так, в соответствии с германским Гражданским уложением «для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы ... регистрация изменений в поземельной книге». В швейцарском праве запись в реестре означает действительность сделки и служит решающим доказательством положения вещей. Согласно законодательству Польши право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации соответствующего объекта как в случаях приобретения по сделке, так и в случаях сооружения объекта. Кроме того, должны быть зарегистрированы все акты, которыми передается право собственности (продажа, дарение, обмен, предоставление вместо исполнения и т. д.), а также акты, которыми устанавливается, передается, изменяется или прекращается другое вещное право (право пользования, право собственности на постройку и т. д.) и вступившие в силу судебные решения, которые заменяют собой перечисленные акты.

В случае спора решение принимается в пользу лица, которое приобрело недвижимость, опираясь на запись о правах прежнего правообладателя в позе-мельной книге.

2.1.2. Принцип достоверности поземельной записи

Считается, что регистрационные записи являются достоверными. Внесенная в поземельную книгу запись имеет юридическую силу для добросовестных третьих лиц даже в тех случаях, когда она не соответствует действительному правовому положению. В этом случае допускаются соответствующие исправления в поземельной книге, однако до тех пор, пока запись не исправлена, она считается истинной. Так, в соответствии с германским Гражданским уложением, если в поземельную книгу внесено чье-либо право, то следует считать, что это право существует; если право в книге погашено, то предполагается, что оно уже не существует. Внесение может быть оспорено в суде. Но тот, кто основывает свое право на записи в поземельной книге, избавляется от необходимости доказывать, что запись верна. Вся тяжесть доказательств падает на сторону, которая пытается опровергнуть правильность записи в книге. Лицо же, внесенное в книгу в качестве правообладателя, вправе совершать любые действия в отношении имущества, пока не будет доказана неправомерность записи. Более того, германское Гражданское уложение устанавливает, что для добросовестного третьего лица содержание книги безусловно правильно. И оно является таковым до тех пор, пока в поземельную книгу не будет внесено возражение против достоверности записи, либо недостоверность записи станет известна приобретателю. В австрийском законодательстве по регистрации решениям судебного органа, осуществляющим регистрацию, придается большое значение, так как считается, что даже неправильные в материальном отношении записи являются достоверными.

2.1.3. Принцип гласности

Информация о зарегистрированных вещных правах частных лиц доступна большинству заинтересованных лиц. Однако европейские системы регистрации при регулировании вопросов доступности информации о зарегистрированных вещных правах частных лиц руководствуются тремя различными принципами: полной открытости, открытости при предъявлении «оправданного интереса», ознакомлении посредством выписок.

В Австрии, Болгарии, Польше и Италии содержание поземельной книги полностью открыто. В соответствии с австрийским правом заинтересованные лица имеют свободный доступ не только к поземельной книге, но и к архиву актов. Регистрационные книги Болгарии, представляющие собой подшивку актов, определяющих режим недвижимости и переход прав на недвижимость, открыты для ознакомления. Любое лицо может получить сведения о сделанных в книгах записях. Справки о записях могут быть даны устно или письменно по трем видам запросов: о записях на определенное лицо, о записях относительно конкретной недвижимости, о записях, совершенных в определенный отрезок времени. При обнаружении несоответствия данных, указанных в справке нотариуса, записям в регистрационной книге приоритет отдается последним. При этом нотариус отвечает за вред, причиненный недостоверными сведениями, указанными в выданной им справке. Согласно законодательству Польши любое лицо может знакомиться с записями в поземельных книгах под наблюдением сотрудника районного суда. Копии записей, сделанных в книгах, а также копии документов, хранящихся вместе с книгами, выдаются по просьбе заинтересованных лиц, по требованию суда, прокуратуры или органа государственной администрации. В Италии должностное лицо, ответственное за хранение и ведение поземельной книги, обязано предоставить по запросу любого заявителя копию записи в поземельной книге или справку о ее отсутствии. Кроме того, в рабочие часы должностное лицо должно предоставить поземельные книги любому, кто захочет с ними ознакомиться.

В Германии и Швейцарии возможно ознакомление с содержанием поземельной книги и основными поземельными актами только после указания «оправданного интереса» либо «подтверждения факта наличия интереса». При этом законодательство не дает подробной юридической характеристики категории «оправданный интерес». Как правило, заинтересованная сторона знакомится с содержанием поземельной книги либо через нотариуса, либо на основании разрешения, исходящего от собственника земельного участка.

Французские публичные регистры не доступны для прямого ознакомления общественности; выдаются лишь выписки и копии. Подобная ситуация и в Англии, где понятие непосредственного ознакомления с поземельной книгой просто отсутствует; существует лишь система письменной информации, когда, например, покупатель нуждается в получении выписки из регистра по доверенности продавца.

2.1.4. Принцип старшинства ранее зарегистрированных вещных прав

В случае претензии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому их них, которое было раньше занесено в поземельную книгу.

Так, в соответствии с Гражданским кодексом Испании право собственности на недвижимое имущество принадлежат покупателю, который первым зарегистрировал свое право в реестре. В разделах I и II поземельной книги Германии могут содержаться данные о различных правах на земельный участок. Поэтому ранг ипотеки по отношению ко всем другим правам на земельный участок определяется согласно времени внесения ипотеки в раздел III поземельной книги.

2.1.5. Принцип специальности поземельной записи

Каждому земельному участку в поземельной книге отводится отдельный «лист». В результате пользователю предоставляется возможность получить все необходимые данные по земельному участку.

Например, в соответствии с законодательством Германии поземельная книга упорядочена по отдельным земельным участкам. Для каждого в поземельной книге заведен отдельный «лист», состоящий из нескольких страниц, разделенных на следующие пять частей:

титульный лист;

инвентарная опись;

раздел I;

раздел II;

раздел III.

Титульный лист служит для правовой идентификации земельного участка в отношении собственности на жилье или наследственного права застройки. В нем содержится наименование участкового суда или округа, номер тома и листа.

Инвентарная опись описывает отдельный земельный участок и служит для фактического обозначения участка. Регистрация происходит с указанием признаков участка (например, округ, поле, земельный участок и его тип, положение, размеры, вид хозяйственного использования). Эти данные берутся из кадастра недвижимости. Кроме этого, в инвентарной описи учитываются все изменения состояния участка, например: деление, объединение с другими участками, исключение или включение из/в поземельную книгу, а также все связанные с земельным участком права, например сервитуты.

Раздел I содержит сведения о собственниках. Кроме того, в него заносятся основания приобретения права собственности на земельный участок, например, отчуждение, наследование или через передачу права на имущество при судебном производстве, связанном с принудительной продажей с торгов. При наличии нескольких собственников указываются вид долевой собственности и доля каждого сособственника.

В разделе II содержатся все подлежащие внесению в поземельную книгу обременения и ограничения на земельный участок, за исключением залоговых прав.

Раздел III предназначен для внесения залоговых прав. В случае погашения ипотеки в этом разделе также делается соответствующая запись.

В Германии к каждому листу поземельной книги прилагаются Основные акты — все документы, которые имеют отношение к земельному участку и на которых основываются записи в поземельной книге. В Австрии аналогичный Сборник актов поземельной книги ведётся отдельно, что обеспечивает большее удобство работы с листом поземельной книги, его обозримость. Важно подчеркнуть, что в системе поземельных книг сведения правоустанавливающих документов не имеют юридической силы. Эти сведения теряют актуальность после внесения записи в поземельную книгу, поскольку именно эта запись означает наличие права, обременения.