2.2. Основные характеристики систем регистрации прав на недвижимое имущество

Системы регистрации прав на недвижимость в европейских государствах имеют следующие общие черты.

2.2.1. Наличие главной книги

В так называемую «главную книгу» вносятся все сведения о правах на недвижимость.

Для четкого разграничения записей о правах и дополнительной информации, а также для наглядности «основополагающей информации» вкладные документы разделены, как правило, на три части: инвентаризационная опись, реестр публично-правовых обременений и подраздел частно-правовых обременений. Инвентаризационная опись содержит данные, касающиеся земельного участка (корпусы поземельной книги): наименование, площадь участка и виды использования, подробное описание принадлежностей земельного участка.

2.2.2. Внесение записей в разные разделы «листа» главной книги

Такой порядок внесения записей позволяет определять хронологическую последовательность возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. При этом соблюдаются следующие требования:

- сведения о публично-правовых обременениях и обязательствах (например, запрет или обязанность осуществления строительства) вносятся в соответствующий реестр, соединенный с поземельной книгой;

- сведения о правах собственности помещены отдельно от сведений об обременениях. В частности, в случае регистрации прав общей собственности и собственности на квартиру сведения об обременениях вносятся в отдельный под-раздел поземельной книги;

- при регистрации прав общей собственности и собственности на квартиру устанавливается максимальное количество долей собственности, которое не должно быть превышено .

Записи о регистрации жилищных комплексов, состоящих из отдельных домов, вносятся в создаваемые самостоятельные корпуса поземельной книги.

2.2.3. Взаимосвязь главной книги с земельным кадастром и

с кадастровой папкой

Главная книга содержит информацию, подготовленную органами госу-дарственного землеустройства, относящуюся к земельному участку и объектам недвижимости (их частям), расположенным на нем.

Следует обратить внимание на то, что, несмотря на важность информации об объекте (сведения о расположении, размерах и границах земельного участка), центральное место среди данных поземельной книги занимает подраздел прав собственности и обременений. Поэтому не все данные земельного кадастра вносятся в поземельную книгу . В поземельной книге указываются лишь базовые данные кадастра (номер земельного участка, площадь, при необходимости также вид использования земельного участка), которые облегчают доступ к реестрам, ведущимся кадастровым ведомством. Это имеет большое значение потому, что информация о правах на земельный участок важнее информации, занесенной в кадастр. Так, например, для приобретателя, особенно для кредитора, информация по планам застройки часто имеет большее значение, чем информация о виде использования земельного участка, необходимая для установления налоговых ставок. Это же требование можно отнести и к градостроительному законодательству и региональному планированию: в поземельной книге указываются только те данные, которые содержат специфические или необычные ограничения использования земельного участка или оборота недвижимости (например, особо охраняемые природные территории; запреты на строительство, принуждение строительства и т.п.). Остальные сведения указываются в предусмотренных для этой цели специальных планах и реестрах. При этом поземельная книга облегчает доступ к этим реестрам (указанием кодовых чисел и т. п.). Для постоянного обновления данных поземельной книги обеспечивается взаимный обмен информацией между ведомством по ведению кадастра и органом по регистрации прав.

2.2.4. Придание официального статуса системе регистрации

Придание официального статуса системе регистрации гарантирует регистрацию прав на все находящиеся в частной собственности объекты недвижимого имущества.

2.2.5. Взаимодействие системы ведения поземельных книг

с судебной системой

В большинстве европейских стран регистрация прав на недвижимое имущество проводится судами или регистрационными органами, наделенными функциями суда. Так, например, в Германии поземельные книги ведутся поземельной службой, которая является отделом суда первой инстанции. Все связанные с этим вопросы находятся в ведении служащего суда — чиновника органа юстиции, уполномоченного решать вопросы, связанные с регистрацией прав.

2.2.6. Снижение платы за регистрацию и фискальных

требований государства

В европейских странах государство проводит политику снижения ставок регистрационных пошлин, так как слишком высокие ставки негативно влияют на достоверность и полноту информации, содержащейся в записях и документах системы регистрации. При определении размеров ставок законодатели руководствуются следующими принципами:

- ставки регистрационных пошлин должны быть установлены, по возможности, на наиболее низком уровне;

- при регистрации второго и последующих залогов предусмотрены понижающиеся ставки регистрационных пошлин (повторное использование уже зарегистрированных залоговых прав должно облагаться значительно меньшими пошлинами, чем регистрация первого залога).

Кроме того, государство отказалось от «привилегированных ипотек», которые ранее устанавливались в силу закона для обеспечения получаемых налогов и сборов.

2.2.7. Ответственность государства и возмещение убытков

В Австрии и Германии установлена государственная ответственность только при наличии вины. Швейцарское законодательство предусматривает ответственность за причинение вреда, т.е. вину как условие ответственности законодательство не называет. При этом ответственность за ущерб, возникший из-за ненадлежащего ведения реестра, несет соответствующий кантон.

2.2.8. Основания для регистрации прав

В соответствии с законодательством Австрии для регистрации права к за-явлению лица, право которого подлежит регистрирации, должны быть приложены правоустанавливающие документы. Причем основанием для регистрации прав на недвижимость могут служить только оригиналы документов. На практике к заявлению на регистрацию прилагается оригинал вместе с удостоверенной выпиской (копией), которая после регистрации хранится в архиве актов, а оригинал возвращается заявителю. В том случае, если оригинал находится в суде по делам, связанным с регистрацией, то может быть подана одна копия; если же оригинал находится в «иных органах», то должна быть приложена заверенная копия, а оригинал должен быть предоставлен в течение определенного срока.

Обязанность заявителей предъявлять правоустанавливающие документы позволяет органу суда, осуществляющему регистрацию, проверить действительность поданных документов и наличие соответствующих прав у подготовивших документы лиц. Это позволяет обнаружить «внешние» недостатки документов (ошибочное наименование сторон, объекта договора или прав). При наличии «внешних» недостатков документов орган суда вправе принять решение об отклонении заявления.

В Германии, если права возникают на основании договоров (сделок), заявление о регистрации подают все стороны договора. В случае регистрации ипотеки содержащееся в договоре разрешение на внесение изменений в поземельную книгу требует нотариального удостоверения подписи собственника земельного участка в договоре. Без такой подписи запись об ипотеке не будет сделана ведомством поземельных книг (участковым судом), поскольку только при нотариальном удостоверении существует гарантия того, что собственник земельного участка собственноручно подписал договор ипотеки и разрешение на ее внесение в поземельную книгу. Договор в Германии подписывается, как правило, в присутствии нотариуса и заверяется им. При внесении ипотеки в поземельную книгу должны быть указаны кредитор, денежная сумма требования и процентная ставка (если по требованию начисляются проценты), а также, если установлены дополнительные обязательства, стоимость последних в денежном выражении.

В соответствии с законодательством Венгрии возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество регистрируется на основании заявления, которое (если закон не предусматривает иного или стороны не догово-рились об ином) должно сделать лицо, получающее соответствующие полномочия. В случае изменения данных о недвижимости или сведений о ее собственнике, владельце или пользователе регистрирующий орган может внести необходимые изменения в реестр не только на основании заявления заин-тересованного лица, но и по собственной инициативе.

Согласно польскому законодательству регистрационные записи производятся на основании заверенного договора по заявлению лица, в чью пользу совершается запись, или лица, чьи права могут быть задеты этой записью. При совершении нотариального акта, касающегося недвижимости, нотариус обязан в семидневный срок переслать выписку из него в районный суд по местонахождению недвижимости для внесения записи в поземельную книгу.

Согласно швейцарскому законодательству при заключении договора (сделки) о приобретении недвижимости заявление подает отчуждатель недвижимого имущества, а при приобретении в соответствии с решением суда или при первичном приобретении — приобретатель.

Сроки подачи заявления о регистрации установлены законодательством Венгрии. В соответствии с параграфом 73 Предписаний по ведению поземельных книг заявление о регистрации должно быть подано в течение тридцати дней со дня заключения договора. Обязанность собственника недвижимости зарегистрировать право в поземельной книге установлена законодательством Польши. При этом в случае, если новый собственник затягивает подачу заявления, районный суд впра-ве оштрафовать его.

2.2.9. Форма документов, представляемых для регистрации

В соответствии с законодательством европейских стран к правоустанавливающим документам, представляемым для регистрации, предъявляются следующие требования:

а) регистрация прав осуществляется на основании «публичных» (в частности, нотариально удостоверенных) документов.

б) не предусматриваются требования о нотариальном удостоверении договоров о переходе прав на недвижимость. Однако иные правоустанавливающие документы должны быть нотариально удостоверены (Франция, Бельгия, Люксембург, Испания);

в) для регистрации достаточно представления договора в простой письменной форме. При этом нотариального удостоверения договора не требуется. Но подписи лиц должны быть заверены.

В Австрии необходимо заверение обеих подписей; «публичное» заверение подписи лица (заверение общиной), право которого подлежит регистрации, требуется в государствах — правопреемниках Югославии; в Венгрии, кроме «пуб-личного» заверения, допускается заверение «двумя частными лицами».

2.2.10. Юридическое обеспечение сделок с недвижимостью

и/или публичное (нотариальное) удостоверение

Основаниями для регистрации являются документы в письменной форме. Однако и в этом случае существуют определенные риски. Например, большее (по сравнению с Германией и Швейцарией) число повторных продаж в Австрии обусловлено отсутствием публичного (нотариального) удостоверения договоров на покупку недвижимости. Это, в свою очередь, снижает авторитет государственной системы регистрации, так как законодательство большинства европейских стран защищает интересы приобретателя, права которого зарегистрированы, лишь в том случае, если он ничего не знал либо не должен был знать о более раннем приобретении прав иным лицом. Для защиты от действий недобросовестных лиц законодательством США при покупке квартиры у профессиональных стройподрядчиков определены сроки, в течение которых покупатель имеет право расторгнуть договор, но закрепление таких прав отрицательно влияет на оборот недвижимости. В связи с этим стороны договора привлекают адвокатов либо нотариально удостоверяют договор.

Юридическое обеспечение сделок с недвижимостью и/или общественное (нотариальное) удостоверение гарантирует сторонам:

 действительность сделок. Нотариус или официальный орган, которому предоставлено право заверения сделок, участвуя в подготовке договоров, осуществляют юридическую экспертизу документов;

 внутридоговорную справедливость и защиту прав потребителя, что особенно важно при покупке квартиры у профессиональных стройподрядчиков. Поэтому даже в странах, где в соответствии с законодательством не требуется нотариального удостоверения договоров, опосредующих переход прав на недвижимость, договоры о приобретении квартиры у стройподрядчиков могут быть нотариально удостоверены (например, Франция);

 защиту сторон от ущербов, связанных с налогообложением недвижимости. Официальные лица, наделенные полномочиями заверения документов, обязаны оказывать консультации по вопросам налогообложения при наследовании, дарении, приобретении земельных участков, а также по вопросам взимания пошлин. Кроме того, на этих лиц возлагается обязанность по разъяснению действующего налогового законодательства, например, в случае спекулятивных сделок при вторичной продаже недвижимости в течение десяти лет (Австрия), по вопросам запрета отчуждения, который предусматривается, например, швейцарским законодательством с целью недопущения спекуляции землей;

 единообразное применение норм законодательства. В соответствии с законодательством некоторых государств установлена обязательная правовая экспертиза при подготовке определенных форм договоров. Помимо этого, в целях единообразного применения норм законодательства целесообразно выработать соответствующие рекомендации. Образцовым в этом отношении можно назвать так называемый «Лист стройподрядчиков» Баварской Нотариальной палаты, в ко-тором детально описаны порядок оформления договора, меры по обеспечению надежности и финансовые отношения сторон.

Кроме того, привлечение адвокатов при приобретении недвижимости дает договаривающимся сторонам дополнительную уверенность, так как при нанесении ущерба адвокат обязан возместить убытки в соответствии с обязательным по закону страхованием гражданской ответственности.

2.2.11. Предварительные записи

В законодательстве Австрии, Германии и Швейцарии действует принцип: покупатель, имеющий хотя бы одну подлежащую предварительной записи претензию, может (вне зависимости от желания отчуждателя) добиться внесения предварительной записи. Например, отчуждатель может сохранить за собой право собственности, не подписывая правоустанавливающие документы и заявление о регистрации до тех пор, пока не будет уплачена полная покупная цена. Однако перед подписанием заявления о регистрации покупатель, в свою очередь, вправе потребовать «предварительной регистрации».

В случае отсутствия заявления или других оснований для регистрации в Австрии запрещены какие-либо промежуточные решения. Немецкое и швейцарское законодательство допускает принятие «промежуточного решения» или «промежуточного определения». Возможность промежуточного решения (возврат поддающихся исправлению документов заявителю с указанием срока исправления) известна также венгерскому законодательству.

В соответствии с законодательством Испании при проведении судебного разбирательства относительно прав или имущества какого-либо лица (недейст-вительность продажи, нарушение запрещения на отчуждение, наложение ареста на имущество) в реестр вносится предварительная запись, называемая «предварительные замечания». Эта запись действительна в течение четырех лет. «Предварительные замечания», вносимые в случаях «исправимой ошибки», действительны в течение десяти рабочих дней. Это позволяет защитить права заинтересованного лица во время исправления ошибки, допущенной в реестре.