<<
>>

4. Договір міни та обміну жилими приміщеннями

Виникає необхідність розмежування цивільних договорів мі­ни та обміну жилих приміщень як договірних конструкцій че­рез виявлення їх спільних та відмінних рис. Для досягнення цієї мети слід зупинитися на предметі договору, сторонах, порядку оформлення обміну жилих приміщень, правових підставах та порядку проведення примусового обміну жилих приміщень.

За змістом договору міни (бартеру), визначеного у ст. 715 ЦК України, кожна із сторін передає інший стороні у власність один товар в обмін на іншій, при цьому кожна із сторін є одно­часно і продавцем і покупцем, оскільки за договором міни за­стосовуються правила договору купівлі-продажу.

За таким визначенням начебто не виникає суперечностей, слід зазначити, що основною різницею договору міни житла від договору купівлі-продажу житла є те, що в одному випадку оплатним еквівалентом, який надається покупцем продавцю за річ, є інша річ, а в другому випадку таким еквівалентом висту­пають гроші, тобто форми еквівалента відрізняються. О. В. Дзера називає цю різницю найбільш суттєвою ознакою для розме­жування договорів міни і обміну, з чим необхідно погодитися.

Як випливає зі ст. 715 ЦК України договір міни житла є двостороннім, де кожна із сторін, що бере участь у міні житла, вважається продавцем того майна, яке вона міняє, і покупцем того майна, яке вона отримує. Отримання житла в одному ви­падку та грошей — в іншому становить правову мету для відчужувача.

За змістом Цивільного кодексу України договір міни житла є оплатним. Хоча обмінюване жиле приміщення може бути не­рівноцінним, у випадку розходження в оцінці майна, що обмі­нюється, сторона, що надала майно за нижчою ціною, сплачує різницю до моменту державної реєстрації, тобто до моменту пе­реходу права власності. За змістом цивільного законодавства житло можна обміняти на інше житло або на інші рухомі та не­рухомі речі, товар, а також роботи (послуги), які не мають мате­ріальної форми.

У той самий час термінологічно необхідно підкреслити різ­ницю між цивільно-правовим договором міни житла і догово­ром обміну житла в контексті житлового права.

Відповідні норми Житлового кодексу УРСР та правил об­міну жилих приміщень в Український РСР мають обов’язкову силу при обміні для наймачів державного та колективного жит­лового фонду. В юридичній літературі наголошувалося на ви­окремленні договору обміну як окремого виду договору.

Так, А. А. Тітов наводить одну ознаку відмінності договору міни від обміну жилими приміщеннями. Так, він зазначає: «Від­мінність договору міни житла від обміну жилими приміщен­нями полягає в тому, що сторонами даної угоди виступають тільки власники жилих приміщень, а предметом угоди є житло, що належить їм на праві власності». Є. О. Мічурін вказує ще на одну відмінність договору міни житла від обміну жилими при­міщеннями, яка полягає в тому, що в першому випадку договір фіксує перехід права власності, а в іншому відбувається перехід права користування між наймачами житлового приміщення. Слід вказати, також, на деякі відмінності.

Право на обмін жилих приміщень відповідно до норм цивіль­ного права, що виникають між учасниками обміну, є елементом зобов’язальних правовідносин. Взаємні права і обов’язки вини­кають з цивільно-правової угоди та спрямовані на взаємне при­пинення і виникнення правовідносин у власників жилих примі­щень, які беруть участь у міні. При обміні наймачі реалізують суб’єктивні правомочності та розпорядження жилими примі­щеннями в межах, встановлених статтями 79—89 Житлового кодексу УРСР та постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січ­ня 1986 р. № ЗІ, що затверджує Правила обміну жилих при­міщень в Українській РСР. По завершенні обміну вони отриму­ють правопосвідчуючий документ-ордер, який дійсний протягом 30 днів.

Договори міни та обміну жилих приміщень за своєю право­вою природою є схожими правовими конструкціями, різними за метою, суб’єктним складом, обсягом суб’єктивних прав і обов’яз­ків, механізмом правового регулювання.

Для обміну характер­но те, що суб’єктом виступає не власник житла, а наймач — жи­тло (квартира, будинок) державного, комунального житлового фонду чи житлово-будівельного кооперативу. Суб’єктом право­відносин при міні виступає власник майна (квартири, будинку), а правовідносини, що при цьому виникають, регулюються нор­мами Цивільного кодексу України. Міна приватизованих жилих приміщень, квартир у житлових і житлово-будівельних коопе­ративах громадянами, що повністю сплатили свої пайові внес­ки, іншого житла, що належить на праві власності, здійснюєть­ся на підставі цивільно-правових норм.

Цивільно-правові відносини в житловій сфері характери­зуються рівністю сторін, в яких самі сторони беруть на себе всі суб’єктивні права і обов’язки.

За наймачем житла у будинках державного та комунально­го житлового фонду загального призначення закріплено право за письмовою згодою членів сім’ї, що проживають разом із ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла, яке во­ни займають, з іншим наймачем житла у фонді загального при­значення, або з власником приватного житла за письмовою зго­дою наймодавця. Це право можна розглядати як привілейоване, оскільки воно спрямоване на поліпшення житлових умов.

Обмін житла допускається за наявності письмової згоди влас­ника житла. Таке право закріплене ст. 25 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення». Орендар житла у фон­ді соціального призначення має право за письмовою згодою пов­нолітніх членів сім’ї, включаючи тимчасово відсутніх, провес­ти обмін житла, яке вони займають, з іншим орендарем житла фонду соціального призначення за згодою власника цього жит­ла. Обмін між житловими фондами різних форм власності, між власниками приватного житла з наймачами, орендарями житла у житловому фонді загального призначення не допускається.

Тому право на обмін жилих приміщень передбачено норма­ми як житлового, так і цивільного права, що виникають між

учасниками обміну, має обмежене застосування залежно від ви­ду житлового фонду та його призначення.

Тому слід погодити­ся з Є. О. Мічуріним, який також дійшов висновку, що «міна житла і обмін жилого приміщення є самостійними договірними зобов’язаннями, які врегульовані спеціальними нормами і пра­вилами, що відрізняють їх один від одного».

Здійснення суб’єктивного права на обмін виникає з момен­ту отримання ордерів усіма учасниками обміну і припиняється у кожного з них із припиненням колишнього договору найму шляхом укладення нового. Основним змістом правовідносин щодо обміну є взаємні процедурні права і обов’язки між учас­никами правочину з однієї сторони і власником житла, з іншої сторони, з приводу дозволу на обмін та визнання обміну таким, що відповідає закону, який завершується видачею ордера на жи­ле приміщення. Як зазначає Є. О. Мічурін, «договір міни не пе­редбачає додаткових договірних зв’язків; обмін житла є перед­умовою для укладення договорів найму житла кожної із сторін, оскільки їх правовий стан при обміні обумовлений саме відно­синами найму із власником житла».

Вони виникають із факту звернення учасника обміну із за­явою, припиняються з отриманням ордерів усіма учасниками обміну жилих приміщень. Обмін можна розпочати тільки за письмової згоди всіх членів сім’ї на конкретний варіант обміну. За неповнолітніх членів сім’ї згоду на обмін у письмовій формі дають батьки, опікуни чи попечителі.

Обмін жилими приміщеннями може проводитися без обме­ження кількості учасників, крім випадків обміну частини жило­го приміщення, за якого згода на обмін може бути тільки дво­сторонньою.

Предметом договору обміну жилих приміщень може бути окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що скла­дається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий бу­динок.

Важливе правило житлового права полягає у тому, що час­тина жилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім’ї, у тому числі суміжна кімната або частина кім­нати не може становити предмет договору, хоча житлове зако­нодавство допускає таку можливість, якщо учасники обміну є родичами.

Наймач або член його сім’ї вправі провести обмін час­тини жилої площі, що припадає на його частку, з наймачем ін­шого жилого приміщення за умови, що в’їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім’ї тих, хто залишається прожива­ти в цьому приміщенні.

Якщо предметом договору обміну може бути окрема квар­тира або інше ізольоване приміщення, цивільний договір міни не визначає вимог до майна, що обмінюється. Статті 715, 716 Цивільного кодексу України не містять вказівки на особливості обміну жилих приміщень, хоча і зазначається, що законом мо­жуть бути передбачені особливості укладання і виконання до­говору міни.

Виходячи з правил ст. 63 ЖК УРСР жиле приміщення, що виділяється при зміні договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім’ї наймача (ст. 104 ЖК УРСР), не може бути меншим за рівень середньої забезпеченості жилою площею в да­ному населеному пункті за загальним розміром, а не за часткою жилої площі, яка припадає на кожного із членів сім’ї, що виді­ляються.

Потребують додаткових змін нормативні акти, що визнача­ють право одного із співвласників міняти частку в праві спіль­ної часткової власності. У таких випадках у інших учасників не виникає переважного права на придбання частки у праві спіль­ної часткової власності, оскільки ст. 362 Цивільного кодексу України надає переважне право на купівлю частки у праві спіль­ної часткової власності тільки у випадку укладання договорів купівлі-продажу та їхньої згоди на укладення договору міни. Така згода має бути необхідною у випадках, коли об’єктом част­кової власності є квартира з суміжними кімнатами. Це правило повинне поширюватися на всі договори, спрямовані на переда­чу права власності: дарування, пожертви, ренти, довічного утри­мання.

З цією метою ст. 361 Цивільного кодексу України слід до­повнити ч. 2 наступного змісту: «Співвласник квартири має пра­во розпорядження своєю часткою у праві спільної часткової власності тільки за згодою інших співвласників».

Якщо між членами сім’ї не досягнуто згоди про обмін, то ко­жен член сім’ї вправі вимагати у судовому порядку примусового обміну займаного приміщення в різних будинках чи квартирах.

При вирішенні спору суд повинен встановити, чи має позивач право на обмін. А після цього він приступає до оцінки варіантів обміну, які пропонують як позивач, так і відповідач. У разі при­мусового обміну жилого приміщення за правилами ч. 2 ст. 116 Житлового кодексу УРСР житлові умови особи, яка система­тично порушує правила співжиття, можуть бути погіршені.

Правила ст. 80 ЖК УРСР щодо примусового обміну жило­го приміщення в судовому порядку в разі відсутності згоди між членами сім’ї не поширюються на обмін жилого приміщення, що належить їм на праві приватної власності. Вони регулюють тільки правовідносини між членами сім’ї наймача жилих при­міщень у державному або комунальному житловому фонді.

Статтею 80 ЖК УРСР і п. 2 Правил обміну жилих примі­щень в Українській РСР встановлено загальне правило, за яким на вимогу члена сім’ї наймача може бути проведено примусо­вий обмін займаного сім’єю наймача жилого приміщення в бу­динку державного і комунального житлового фонду з наймачем іншого жилого приміщення в будинку зазначеного фонду або з членом житлово-будівельного кооперативу. Разом із тим, не су- перечитиме цим правилам і обмін з власником жилого примі­щення, проведений за згодою сторони, якої він стосується.

У разі примусового обміну суд повинен виходити з рівності часток житла кожного з учасників обміну за винятком випад­ків, коли:

4) між наймачем і членами сім’ї досягнуто згоди про корис­тування житлом;

5) за одним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.

Проте на підставі ст. 80 Житлового кодексу не слід допуска­ти погіршення житлових умов відповідачів. Суд повинен все­бічно врахувати інтереси й доводи членів сім’ї наймача, зокрема вік, стан здоров’я та інші особливі обставини, що перешкоджа­ють користуванню жилим приміщенням, яке надається в поряд­ку обміну.

Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, як­що вона належно оформлена. У цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі ви­магати від нього в судовому порядку виконання цього обов’язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від про'ведення обміну після набрання рішенням закон­ної сили, не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред’явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

При обміні ордер видається на вільне жиле приміщення. Піднаймачі в будинках державного та комунального житлових фондів, а також тимчасові мешканці, які проживають у жило­му приміщенні, що підлягає обміну, у разі відмови добровільно звільнити це приміщення виселяються без надання іншого жи­лого приміщення. Виключенням з цього правила, тобто вселен­ням без ордеру, є випадок, коли предметом обміну є частина жи­лого приміщення. У всіх інших випадках, тобто при вселенні без ордера до жилого приміщення, яке обмінюється, так і при оформленні обміну, але не вселенні згідно з домовленістю, об­мін визнається недійсним. Оскільки згода, що лежить в основі обміну жилих приміщень, за юридичною природою є різнови­дом цивільної угоди, що має юридичну силу після отримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законо­давства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними.

Російське законодавство дореволюційного періоду (з 1786 ро­ку) повністю забороняло міну нерухомості. Для досягнення по­ставленої мети, такого договору, необхідно укласти два догово­ри купівлі-продажу1. Тому вважаємо, якщо використати досвід правового регулювання договору міни, слід закріпити правило, за яким забороняється міняти житло на рухомі речі та нерухомі речі нежитлового призначення.

Важливою гарантією дотримання прав громадян є процесі обміну є можливість визнання його недійсним. Так, у разі неяв­ки без поважних причин за одержанням ордерів рішення про видачу ордерів, обмін жилих приміщень вважається таким, що не відбувся. Якщо після набрання чинності угоди про обмін жи­лих приміщень сторони відмовляються від обміну, обмін за їх заявою за умови здачі одержаних ордерів анулюється виконав­чим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, які видали ордери. Кожен з учасників отримує право вимагати від інших виконання взятих на себе обов’язків, пов’язаних з пе­редачею приміщень, які вони займають, а у разі відмови добро­вільно виконати ці обов’язки — звернутися з позовом до суду про виконання обов’язків у натурі.

<< | >>
Источник: Житлове право України. Лекції. 2012

Еще по теме 4. Договір міни та обміну жилими приміщеннями:

  1. Глава 2. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ В БУДИНКАХ ДЕРЖАВНОГО І ГРОМАДСЬКОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ (ст. 61-117)
  2. Стаття 61. Договір найму жилого приміщення. Укладення договору найму жилого приміщення
  3. Стаття 62. Застосування правил цивільного законодавства Союзу РСР і Української РСР до відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення
  4. Стаття 79. Право на обмін жилого приміщення
  5. Стаття 80. Обмін жилого приміщення в разі відсутності згоди між членами сім'ї
  6. Стаття 81. Обмін частини жилого приміщення
  7. Стаття 82. Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій
  8. Стаття 83. Набрання чинності угодою про обмін жилими приміщеннями
  9. Стаття 84. Порядок обміну жилих приміщень
  10. Стаття 85. Обмін жилих приміщень у будинках, розташованих на території Української РСР та іншої союзної республіки
  11. Стаття 86. Умови, за яких обмін жилими приміщеннями не допускається
  12. Стаття 87. Визнання обміну жилими приміщеннями недійсним
  13. Стаття 88. Наслідки визнання обміну жилими приміщеннями недійсним
  14. Стаття 89. Правила обміну жилих приміщень
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -