3.1. Вещно-правовые способы защиты прав на недвижимость

Глава 20 Гражданского кодекса РФ в качестве способов защиты права собственности выделяет виндикационный (ст. 301) и не- гаторный (ст. 304) иски, что соответствует традиции, сложившейся в отечественном гражданском законодательстве: и ГК РСФСР 1964 г., и ст.

Указанное положение не вызывает особых возражений в цивилистической литературе. Общеизвестно, что непосредственным объектом защиты является право собственности. Абсолютный характер этого права и обусловливает особенности применения названных способов: а именно то, что они направлены непосредственно на защиту собственника как носителя этого абсолютного субъективного права, которому противостоит неопределенное количество третьих лиц, непосредственно не состоящих с ним в конкретный правоотношениях. У собственника нет каких-либо

обязательств перед ними, и любое нарушение его прав, то есть прав владения, пользования и распоряжения вещью, подлежит пресечению. Поэтому большинство авторов придерживаются мнения, что следует строго руководствоваться нормами закона и ограничиться лишь теми способами, которые определены легитимно. В частности, довольно жесткую позицию в этом вопросе занимают В.А. Тархов и В.А. Рыбаков, Они отмечают, что право собственности защищается только мерами, предусмотренными гл. 20 ГК РФ. «Если кто-либо незаконно завладеет чужой вещью, — пишут они, — то истребование собственником своего имущества не выходит за пределы отношения собственности, а следовательно, и правового отношения собственности. Этим и объясняется то обстоятельство, что в гл. 20 ГК РФ говорится не обо всех вообще средствах, а только о тех, которые осуществляются в пределах правового отношения собственности...»[218].

Аналогичную позицию разделяют и другие исследователи[219].

Желание и намерение следовать указаниям законодателя являются вполне традиционными и объяснимыми в рамках нашей правовой системы. Как отмечает У. Маттеи, «судьи в странах гражданско-правовой традиции оказываются в весьма неудобном положении, поскольку имеющиеся в их распоряжении положения кодексов и труды признанных авторитетов юридической науки обходят стороной охранительный аспект субъективного имущественного права. Те же источники требуют от них не заниматься изобретением средств защиты, но применять нормы действующего права».,

В то же время на практике, а за ней и в доктрине ставится

вопрос о том, что вешно-правовые способы не исчерпываются лишь закрепленными в законе. Так, А.П. Сергеев, кроме названных, предлагает относить к вещно-правовым способам защиты иск о признании права собственности, полагая, что данный иск является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о его возврате или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения[220].

О.Ю. Скворцов придерживается аналогичной позиции, указывая, что иск о признании права собственности является, наряду с виндикационным и негаторным исками, классическим, имеющим вещно-правовой характер и направленным непосредственно на защиту права собственности. Однако автор признает, что иск о признании права собственности не имеет форму вещно-правового иска и для заявления такого иска не важно, владеет ли заинтересованное лицо спорным имуществом или оно находится у третьих лиц. Более того, О.Ю. Скворцов признает возможность существования конкуренции внутри вещно- правовых способов, полагая, что собственнику, лишившемуся веши, можно заявить виндикационный иск или иск о признании права собственности, поскольку в обоих случаях суд будет исследовать причастность истца к собственности, выяснять, имеются ли у него юридические основания владения, пользования, распоряжения вещью[221].

Такое мнение является спорным, особенно в части «внутренней конкуренции вещно-правовых исков». Весьма сомнительным представляется утверждение, что собственнику все равно, какой иск предъявлять — виндикационный или о признании права собственности. Поскольку результат будет, безусловно, разный: в первом случае — возврат вещи, во втором — лишь признание права на нее, что не предполагает одновременно реаль-

ного истребования спорной вещи в случае необходимости. Именно на это обращает внимание А. Зевайкина: «В судебной практике встречаются дела, когда граждане, требуя освободить имущество от ареста, доказывают свое право собственности, но не добиваются возврата, так как имущество находится во владении контрагента на законном основании»[222]. Однако этот аргумент А. Зевайкина приводит для того, чтобы доказать необходимость придания искам о признании права собственности статуса самостоятельного вещного способа защиты права.

По нашему мнению, самостоятельность иска о признании права собственности весьма проблематична именно с точки зрения его вещно-правового характера. Действительно, законодатель не стал включать его в специальную главу, посвященную защите права собственности, зато признание права называется в качестве способа защиты гражданских прав в ст. 12 ГК РФ. Представляется, что это связано с особенностями применения такого способа:

Во-первых, он используется для защиты любых гражданских прав. Как пишет 111.М. Менглиев, признание права находит свое применение как в имущественных, так и нев имущественных, как в договорных, так и во внедоговорных отношениях, как в качестве самостоятельного, так и наряду с другими способами защиты[223].

Во-вторых, ставить вопрос о признании права (в частности, права собственности) можно даже при отсутствии нарушения этого права. В тех случаях, когда нормальному владению, пользованию и распоряжению собственником своим имуществом создаются определенные препятствия со стороны третьих лиц или же при возникновении неопределенности, когда ставится под сомнение принадлежность вещи конкретному лицу, не позволяющее этому лицу нормально использовать принадлежащее ему имущество[224], предъявление иска о признании права собственности является, бесспорно, эффективным средством защиты.

сторонники придания такому иску статуса самостоятельности. В частности, А.П. Сергеев, со ссылкой на Ю.К. Толстого, пишет, что иски о признании права собственности не связаны с конкретными нарушениями правомочий собственника[225].

Справедливости ради следует отметить, что данный способ защиты имеет нечто общее с вещно-правовыми исками, а именно, что он может предъявляться лишь в том случае, когда вещь, право собственности на которую требует подтверждения, имеется в натуре на момент рассмотрения спора. В противном случае такой способ защиты не имел бы смысла.

В юридической литературе существует некая «промежуточная» позиция относительно иска о признании права собственности. Ученые, разделяющие ее, пытаются определить место указанного способа защиты в качестве разновидности одного из вещных исков. Одни полагают, что этот иск — разновидность виндикационного иска[226], другие — что этот иск существует в рамках негаторного иска. И.А. Емелькина считает, что иски о признании права собственности при определенных условиях можно отнести к числу и виндикационных, и негаторных. В случаях же, когда субъект требует лишь констатации факта о принадлежности ему имущества на праве собственности, речь должна идти об иске о признании права собственности[227].

На наш взгляд, позиция И.А. Емелькиной не совсем понятна. Она не поясняет, при каких условиях иск о признании права собственности можно отнести к виндикационному или негатор- ному. Кроме того, неясно, какие еще цели, кроме констатации факта о принадлежности имущества конкретному собственнику, может ставить перед собой заинтересованное лицо, предъявляя иск о признании права собственности, поскольку когда необходимо истребовать имущество или устранить какие-либо

помехи в его использовании, обращаются в суд с виндикацион- ным или негаторным иском.

А.В. Канчукоева, разделяя мнение Э.Я. Лаасика[228], утверждает, что негаторный иск предъявляется против всякого нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, в том числе и против оспаривания этого права.

Данный поход к решению вопроса мы считаем неверным. Виндикационный и негаторный иски направлены прежде всего на защиту правомочий, составляющих содержание права собственности и других вещных прав. В указанном же случае оспаривается право собственности как таковое, поскольку заявлен иск о праве. Задача суда — определить принадлежность вещи конкретному собственнику.

Иск о признании права допускается и процессуальным законодательством. Как замечает В.Ф. Яковлев, в процессуальном праве различают иски о признании и о присуждении. К первым относятся требования о признании права, когда субъективное гражданское право лица кем-либо оспаривается или не признается (например, требование о признании права собственности, если иное лицо оспаривает это право или отказывается его подтвердить). Ко вторым относятся винидикационный и негаторный иски, требование о признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, о признании оспоримой сделки недействительной и другие способы защиты. В рамках этих исков ответчик понуждается к совершению либо прекращению определенных действий[230]. В при-

веденной классификации со всей очевидностью показано различие содержания рассматриваемых способов зашиты права.

Таким образом, следует признать, что в широком смысле иск о признании права собственности служит цели устранения помех в осуществлении права собственности. Однако мы не можем согласиться со сторонниками отнесения его к негаторному иску, поскольку последний в узком смысле все-таки применяется в ситуациях, когда существует реальное нарушение прав собственника, правда, без лишения владения. Думается, что этот вывод нисколько не влияет на значимость такого способа защиты именно вещных прав, прежде всего права на недвижимость.

Как известно, в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Следовательно, если такая регистрация отсутствует или оспаривается, только суд может установить право собственности на недвижимое имущество и обязать регистрирующий орган произвести соответствующую запись в Едином государственном реестре прав. В этом случае регистратор не имеет права отказать в такой регистрации, что с очевидностью следует из анализа ч. 1 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указывается, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях». И далее: «Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда». Использование в оговоренной ситуации другого способа защиты права собственности на недвижимое имущество будет малоэффективно.

В случае же выбытия недвижимого имущества из обладания собственника по его воле или против воли либо при наличии каких-либо иных помех в осуществлении принадлежащего ему права собственности собственник может защитить свое право другими способами, вплоть до самозащиты. Именно поэтому мы предлагаем считать иск о признании права собственности на недвижимость особым, самостоятельным способом защиты,

не носящим вешно-правовой характер как по его специфическим свойствам, так и с учетом двойственной природы данного иска, поскольку на практике зачастую признание права рассматривается и как основание приобретения права собственности, например на бесхозяйные вещи, или в силу действия приобре- тательной давности[231].

Таким образом, для наиболее полной характеристики вещ- но-правовых способов защиты права на недвижимость необходимо рассмотреть лишь требование о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (например, с помощью виндикационного иска, т.е. иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения — ст. 301 ГК РФ), и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (в частности, негаторный иск, когда собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не были связаны с лишением владения — ст. 304 ГК РФ).

Следует отметить, что, несмотря на достаточно полное исследование в цивилистической литературе вещно-правовых способов защиты и наличие соответствующих нормативных актов, имеется ряд вопросов, обсуждение которых ведется достаточно активно и сегодня, поскольку ни ученые, ни судебная практика единого подхода до конца не выработали. Это касается прежде всего проблемы защиты права собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю в рамках предъявленного виндикационного иска.

Виндикационный иск (vin dicere — «объявляю о применении силы»), являющийся одним из классических вещно-правовых способов защиты права собственности, позволяет собственнику, утратившему владение вещью, истребовать имущество из чужого незаконного владения лица, хотя фактически и владеющего указанным имуществом, однако не имеющего при этом законного основания для такого владения.

В цивилистической литературе неоднозначно понимается предмет виндикационного иска. Одни ученые полагают, что предметом является материально-правовые требования1. По мнению А.А. Добровольского, подобное утверждение не совсем соответствует действительности, поскольку иск — это и есть материально-правовое требование к ответчику[232]. Иск не может одновременно выступать и как средство защиты права, и как его предмет. Наиболее правильной представляется позиция Ю.К. Толстого, который предлагает считать предметом иска «требование о признании истца собственником или иным законным владельцем истребуе- мой вещи и возвращении веши истцу»[233]. Думается, что особое внимание здесь следует уделить требованию о возврате имущества, что же касается признания истца собственником, то этот момент выясняется судом попутно, поскольку сам факт предъявления виндикационного иска предполагает наличие у истца соответствующего статуса собственника или владельца. Отсюда становится ясно, почему вопрос самостоятельности такого способа, как признание права собственности, до настоящего времени является спорным: именно в силу дублирования тех вопросов, которые решаются, как правило, в рамках виндикационного иска.

В римском праве собственник с помощью виндикационного иска мог истребовать вещь всюду, где она оказывалась. Однако со временем этот институт стал подлинно юридическим — «самовольное изъятие вещи было устранено, и претор предоставлял защиту всякому добросовестному владельцу»[234].

Также следует отметить, что в римском праве не проводились различия между виндикацией движимого и недвижимого иму-

щества, не была выработана категория добросовестного приобретателя. И.А. Покровский по этому поводу писал: «...римское право для перехода собственности из рук в руки требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного — передачи вещи, tradition. Однако эта передача только тогда переносила право собственности, когда передающий был истинным собственником вещи. Если этого не было, если, например, вещь была продана или передана тем, кому она была дана лишь во временное пользование, на сохранение и т.д., то даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, и истинный собственник мог отобрать вещь назад при помощи иска о собственности (vindication: « ubi rem meam invenio, ibi vindico» — виндикация «где мою вещь нахожу, там ее и виндицирую»). Римское право рассуждало при этом чисто логически: раз передающий не имел права собственности, то не может иметь его и получающий...»[235]. По мнению ученого, такое положение дел вело к серьезным затруднениям в торговом обороте, особенно когда речь шла об обороте движимого имущества. Поэтому, по мнению И.А. Покровского, применение германского принципа «Hands muss Hand» («рука за руку отвечает») устраняло подобную неуверенность, давая добросовестному приобретателю право бесповоротной собственности. Однако возрождение данного принципа не обошлось без возражений. Известный криминалист Биндинг указывал, что это правило противоречит справедливости: нет решительно никаких оснований предпочитать добросовестного приобретателя собственнику, который также является добросовестным приобретателем, только более ранним[236].

Одновременно встал вопрос о прочности и уверенности оборота недвижимого имущества, что стало причиной создания института поземельной, или вотчинной, записки. Тем самым предоставлялись дополнительные гарантии для приобретателей столь важного объекта гражданского оборота. Кроме того, законодатель, подчеркивая различия правового режима движимо-

го и недвижимого имущества, указывал на особенности защиты прав на эти виды объектов.

Современная доктрина гражданского права выработала условия предъявления виндикационного иска. Они общеизвестны и особой критике не подвергаются. Во-первых, необходимо, чтобы имущество фактически выбыло из владения собственника. В противном случае обычно речь идет о нарушениях, не связанных с лишением владения, выражающихся в препятствиях, чинимых осуществлению правомочий владения, пользования или распоряжения имуществом. Здесь защита будет происходить путем предъявления негаторного иска, предусмотренного ст. 304 ГК РФ об устранении препятствий в осуществлении права собственности.

Применительно к движимому имуществу данный признак следует воспринимать однозначно. Однако в отношении недвижимости ситуацию можно рассматривать несколько иначе. Обратимся к следующему примеру.

Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан 29 апреля 2005 г. рассмотрел дело по иску Романчевой Ю.Н. к ООО «Горизонт», НосковуД.А., ШавальдинуА.Г.,Жоголеву И.В. о признании недействительными договоров купли-продажи и свидетельств о государственной регистрации права. В мае 2004 г. ООО «Горизонт» приобрело квартиру у Жоголева И.В., что было подтверждено регистрационным свидетельством на право собственности, выданным регпалатой при МЮ РБ. Впоследствии квартира была перепродана Шавальдину А.Г. за 450 000 руб., а затем Носкову Д.А. за 1 млн. руб. Право каждого покупателя было подтверждено регистрационным свидетельством о праве собственности на означенную квартиру. Впоследствии выяснилось, что собственником 38/100 долей в спорной квартире являлась Романчева Ю.Н., которая не знала о неоднократной купле-продаже данной квартиры и, соответственно, не принимала участие в названных договорах. Тем самым указанными сделками она была лишена принадлежащего ей права собственности. Суд совершенно обоснованно пришел в выводу, что Шаваль- дин А.Г. и Носков Д.А. не являются добросовестными приобретателями, и, признав недействительными совершенные сделки,

посчитал необходимым вернуть стороны в первоначальное положение[237].

На первый взгляд, решение, действительно, является справедливым и полностью соответствующим закону Однако если говорить о положении собственника, а именно Романчевой Ю.В., в этой ситуации, то фактически собственник утратил свое право (недобросовестным приобретателям были выданы регистрационные свидетельства о праве собственности), то есть утратил возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему долей в праве собственности. И это при том, что Романчева Ю.В. продолжала проживать в означенной квартире. То есть сложилась ситуация, когда собственник недвижимости, фактически обладая своим имуществом, утратил владение юридически. Казалось бы, для собственника особой значимости данный факт не имеет. Но решением суда стороны приведены в первоначальное положение. Это означает, что лицо, не имевшее права отчуждать квартиру (имущество), получает это имущество обратно, а собственник опять остается в стороне. Между тем норма ст. 302 ГК РФ призвана защищать прежде всего титульного владельца, каковым в нашем примере является Романчева Ю.В. То есть речь идет о защите именно правомочия владения как элемента субъективного права, а не фактического владения вещью.

Как отмечает Ю.К. Толстой, на предъявление иска истца легитимирует не только факт нарушения владения, но и право владения[238]. Единственным в данном случае способом защиты права владения собственника является, на наш взгляд, предъявление виндикационного иска. Но ни один суд не удовлетворит такой иск собственника, поскольку фактически вещь из обладания собственника не выбыла. Поэтому следует вести речь об утрате юридического владения вещью, то есть о признании регистрации права собственности на спорную квартиру недействительным, поскольку именно неправомерная регистрация права на

неуправомоченного отчуждателя, Жоголева И.В., позволяет утверждать, что титул собственника нарушен.

Следует подчеркнуть, что указанная ситуация встречается не так уж редко применительно к обороту недвижимого имущества.

Так, одно из акционерных обществ незаконно приобрело в собственность федеральное имущество. Данный договор куп- ли-продажи в соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ был признан ничтожной сделкой. Кроме того, судом в качестве применения последствий недействительности сделки предписано выселить ответчика из спорных помещений. Однако, как выяснилось позже, акционерное общество за несколько дней до рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ продало здание иностранной компании, которая, в свою очередь, также перепродала его другой офшорной компании. Собственник имущества, который все это время фактически использовал помещения для своих целей, и суд даже не были об этом уведомлены.

Не согласившись с подобным положением вещей, собственник обратился в арбитражный суд с новым иском и заявил требования о признании заключенных сделок и выданного свидетельства о праве собственности недействительными. Истец посчитал, что акционерное общество — первый приобретатель по ничтожной сделке — не приобрело никаких законных прав (в том числе права собственности) на спорное помещение. По этой причине оно не вправе было заключать договор купли-продажи с иностранной компанией, поскольку этим нарушаются права законного собственника, установленные ст. 35 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ.

На основании ст. 168 ГК РФ все сделки, направленные на отчуждение имущества от акционерного общества к последующим приобретателям помимо воли собственника, являются ничтожными и не влекут никаких юридических последствий.

По мнению ответчика, заявленные исковые требования о применении последствий недействительности сделок носят виндикационный характер, поскольку их основной целью является возврат спорного имущества из чужого незаконного владения. Однако в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ отсутствуют условия, при которых возможно истребование имущества у добросовестного приобретателя. В разъяснениях Пленума ВАС РФ, содержащихся в

п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, указано: если при рассмотрении иска собственника о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате ему имущества, переданного покупателю, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Арбитражный суд поддержал позицию ответчиков и отказал в иске[239].

В данном случае позиция суда не совсем понятна, так как, на наш взгляд, ни о каком добросовестном владении речи быть не может, поскольку иностранная компания приобрела недвижимое имущество, не проявив должной осмотрительности, а именно, не проверив, существуют ли на данное помещение права третьих лиц. Исчерпывающие сведения на сей счет можно получить в регистрационных органах. Кроме того, суд не учел наличия права собственности истца на данное помещение, лишив его тем самым юридического владения имуществом. Хотя здесь, как и в первом примере, фактического владения собственник не лишался.

На практике возникают ситуации, когда определить фактическое владение неуправомоченного отчуждателя весьма затруднительно или даже невозможно в силу, скажем, специфики объекта недвижимости.

Так, сельскохозяйственный производственный кооператив (СПК) «Овцевод» обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к СПК «Величаевский» об истребовании из незаконного владения ответчика земельного участка, включающего пруд и озеро, общей площадью 64,2 га, расположенного в границах земель СПК «Величаевский» (участок земли весь занят замкнутым водоемом). Истец посчитал, что СПК «Величаевский» неправомерно пользуется этим водоемом. Право истца на земельный участок установлено судом, подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком. Однако доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком указанного

права истца либо отсутствии такого нарушения, судом обнаружены не были, в результате чего суд не установил, пользуется ли СПК «Величаевский» водоемом истца. Поэтому в удовлетворении виндикационного иска было отказано.

Такое решение суда не вызывает сомнений. Однако дело, на наш взгляд, в другом: возможно ли предъявление виндикационного иска при изложенных обстоятельствах? Думается, что в любом случае суд не смог бы установить фактическое владение спорным земельным участком. Речь могла идти только о юридическом владении, то есть о владении, зарегистрированном надлежащим образом посредством свидетельства о регистрации права собственности. Кроме того, обращает на себя внимание то, что в судебном заседании ставился вопрос даже не о владении, а о неправомерном пользовании указанным земельным участком. Очевидно, что основанием иска послужило использование ответчиком земельного участка, права на который имеются только у истца, и суд посчитал надлежащим способом защиты иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Этот иск подлежит удовлетворению при доказанности права истца на вещь и нарушения этого права ответчиком. Но вопрос о фактическом обладании имуществом здесь судом даже не рассматривался.

Вполне очевидно, что подобные ситуации характерны лишь для отношений по поводу недвижимого имущества, поскольку для утраты титула совсем не обязательно утратить владение фактически. Как следует из приведенных выше примеров, оборот недвижимого имущества в ряде случаев может осуществляться по аналогии с документооборотом ценных бумаг. Ведь закон не ставит в качестве обязательного условия фактический переход объекта недвижимости из рук продавца в руки покупателя, достаточно соответствующим образом оформить документы, а именно произвести государственную регистрацию перехода прав. Тем самым покупатель недвижимости (приобретатель) получает потенциальную возможность осуществления всех принадлежащих собственнику полномочий в ущерб ничего не подозревающему легитимному собственнику. Представить подобную ситуацию относительно движимого имущества весьма затруднительно. Здесь должно четко соблюдаться условие предъ-

явления виндикационного иска о фактической утрате владения имуществом со стороны собственника.

Об этом прямо указывается и в судебных решениях. Так, ООО «Недвижимость-Юг» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Кубрисводстрой» об истребовании автобуса «Кубань».

Из материалов дела следует, что на основании приказа от 03.02.2003 г. № 2-03 «О реализации основных средств» по накладной от 03.02.2003 г. № 5, доверенности от 03.02.2003 г. № 4 на Киселева О.Ю. и счету-фактуре от 03.02.2003 г. № 4 общество «Параллель» передало принадлежащий ему автобус «Кубань» обществу «Недвижимость-Юг». В рамках исполнительного производства в отношении ООО «Недвижимость-Юг» судебным приставом-исполнителем был наложен арест на спорный автобус «Кубань». Автобус передан на ответственное хранение ответчику. Считая себя собственником спорного автобуса, истец обратился с иском в суд о возврате ему имущества. Предоставленная истцом вдело накладная от 03.02.2003 г. № 5, подписанная руководителями ООО «Параллель» (продавец) и ООО «Недвижимость-Юг» (покупатель), свидетельствует о наличии между сторонами сделки купли-продажи, осуществленной в порядке ст.ст. 432—438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя иск, суд в своем решении указал, что в соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупатель), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, переход права собственности на вещь законодатель связывает с фактом ее передачи. В рассматриваемом случае накладная о передаче автобуса содержала подпись руководителя истца, подтверждающую факт получения автобуса от продавца[240].

Приведенные примеры, на наш взгляд, достаточно наглядно показывают разницу в подходах судебной практики при разрешении споров, связанных с истребованием имущества из незаконного владения, при установлении наличия или отсутствия фактического владения недвижимым и движимым имуществом.

Таким образом, норма закона должна обеспечить обладателю легитимного титула на недвижимое имущество возможность защитить юридическую утрату этого титула без утраты фактического владения указанной недвижимостью. На сегодняшний день данная ситуация не учитывается законодателем. Более того, в постановлении ВАС РФ от 30 января 2001 г. № 5482/00 отмечается, что для признания лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ, необходимо, чтобы он фактически владел спорным имуществом. Тем самым охватывается лишь добросовестное приобретение (владение) недвижимого имущества без учета иных ситуаций.

Кроме того, поскольку внешним проявлением узаконения титула на недвижимое имущество является государственная регистрация права, следует признать оспаривание такой регистрации одним из видов виндикации, причем виндикации в широком смысле слова. Данное положение следует из смысла ст. 301 ГК РФ, где указывается, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Законодатель не конкретизирует, какого владения - фактического или юридического.

Считаем, что было бы целесообразнее и точнее первое условие предъявления виндикационного иска относительно истребования недвижимого имущества видоизменить и законодательно признать возможность утраты не только фактического, но и юридического владения имуществом, дополнив ст. 301 ГК РФ частью 2 в следующей редакции: «Утрата собственником недвижимого имущества юридического владения вещью также дает ему право истребовать свое имущество путем признания недействительной государственной регистрации этого права».

Второе условие предъявления виндикационного иска напрямую связано с первым: необходимо, чтобы имущество, которого лишился собственник, сохранилось в натуре и находилось в фактическом владении другого лица. Об этом, в частности, ука-

зывается в п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г № 13): «объектом виндикации может быть находящееся у ответчика имущество»[241], а также в п. 22 постановления Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав»: при применении ст. 301 ГК РФ следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении...»[242].

Относительно сохранения имущества в натуре, тем более недвижимого имущества, не возникает возражений, поскольку в противном случае утрачивается смысл виндикации. Иск собственника, как правило, относят к реально восстановительным мерам[243], однако, если вещь не сохранена, то иск предъявлять невозможно, следовательно, реальное восстановление не происходит. Здесь речь может идти только о возмещении вреда. Как отмечает В А. Тархов, при уничтожении вещи обязательства, возникающие вследствие причинения вреда, не служат защите права собственности, поскольку оно прекращается вместе с прекращением существования объекта[244]. С этим трудно не согласиться. Действительно, в случае компенсации вреда лишь восстанавливается имущественное положение потерпевшего (собственника) в стоимостном выражении.

Справедливости ради следует отметить, что в юридической литературе было высказано мнение о том, что суд или арбитраж исходя из обстоятельств дела вправе заменить предмет виндикации. Но это может иметь место только при согласии истца и невозможности вернуть ту же самую вещь. В таких случаях при-

меняются правила виндикации, а не возмещение причиненного вреда и возврат неосновательно приобретенного имущества[245].

Как верно отмечает Р.Ш. Менглиев, критикуя данную точку зрения, здесь идет явное смешение названных требований. Посредством виндикации истребуется именно та вещь, которая вышла из обладания собственника или иного законного владельца, и основной целью является восстановление имущественного положения указанных лиц в натурально-вещественном состоянии. В обязательствах из причинения вреда также можно потребовать передачу вещи, но не той же, а другой такой же вещи взамен, и, что существенно, оно носит характер гражданско- правовой ответственности[246]. Особенно важно применительно к рассматриваемой теме, что подобное смешение понятий и институтов недопустимо прежде всего в отношении недвижимого имущества, поскольку заменить его просто невозможно. Об этом свидетельствует и практика.

Так, арбитражным судом г. Москвы было рассмотрено исковое заявление Департамента имущества г. Москвы к ООО «Компания Спецкоммунтехника» об обязании ответчика возместить истцу причиненный вред путем восстановления в натуре строений № 4, 8 по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 73. Как видно из материалов дела, постановлением Правительства г. Москвы от 13.06.2003 г. № 442 было принято решение об организации в Северо-Восточном административном округе сбора, сортировки и комплектования твердых бытовых отходов. На основании п. 7 постановления префекту СВАО было поручено с привлечением ООО «Компания Спецкоммунтехника» обеспечить перепланировку, капительный ремонт, реконструкцию и строительство объектов комплекса по переработке бытового мусора.

В целях проведения соответствующих работ на объекте префект СВАО распоряжением от 17.07.2003 г. № 2002 разрешил ООО «Компания Спецкоммунтехника» снести указанные стро-

ения. На их месте был возведен комплекс по сортировке и ком- пактированию твердых бытовых отходов. Исследовав обстоятельства дела, суд отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что удовлетворение иска и его исполнение физически невозможны. Речь может идти только о возмещении ущерба[247].

Аналогичное мнение высказал Арбитражный суд Республики Башкортостан, рассмотрев гражданское дело по иску ООО «Лизинговой фирмы «Таис плюс» к ЗАО «Конди» о признании сделки по передаче павильона недействительной и обязав ЗАО «Конди» вернуть павильон. Отказывая истцу в удовлетворении его требований, суд, в частности, указал, что по смыслу ст. 301 ГК РФ виндикационный иск собственника об истребовании из чужого незаконного владения принадлежащего ему имущества может быть удовлетворен, если истребуемое имущество имеется в наличии. Из материалов дела следует, что в 2001 г. ЗАО «Конди» был передан павильон, находящийся в стадии незавершенного строительства, за который оно рассчиталось. В настоящий момент ЗАО «Конди» завершило строительство павильона и стало собственником, по сути, новой вещи, которая не может быть истребована из его владения[248].

Однако следует отметить, что в некоторых случаях суды расширительно толкуют термин «сохранение недвижимого имущества в натуре», что может привести к искажению понимания воли законодателя и, соответственно, к нарушению прав собственника.

Так, Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в арбитражный суд с иском к ДП «Кубань- плодопром-2000», ВГУСП «Малюс», ООО «Глобус-Интер- нешнл» и частному предпринимателю Лаптиевой Е.И. об истребовании из незаконного владения ответчиков помещений и гаражных боксов, расположенных в административном здании в г. Краснодаре путем выселения ответчиков из спорного здания. В обоснование своих требований истец ссылался на то, что

указанное здание является объектом государственной собственности, право распоряжения которым принадлежит ему.

Ответчик, возражая против предъявленных требований, в качестве одного из аргументов указал, что спорные помещения в связи с их переустройством на момент принятия решения утратили признаки индивидуально определенной вещи и в силу этого не могут быть истребованы в натуре. По мнению ответчика, суд руководствовался планом спорного здания 1998 г., но на момент вынесения решения указанные в нем помещения фактически не существовали, и в настоящее время достоверно установить границы перестроенных помещений не представляется возможным.

Основываясь на указанных доводах ответчика, суд отказал истцу в удовлетворении его требований[249].

Думается, в данном случае следовало исходить из определения переустройства, под которым обычно понимают установку, замену или перенос инженерных сетей и оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например: установка бытовых электроплит взамен газовых плит; перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство новых вентиляционных каналов; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и т.п.[250] Все указанные переустройства не могут столь существенно повлиять на видоизменение объекта недвижимости, чтобы сделать заключение о несохранности его в натуре.

Если же предположить, что в помещении была проведена перепланировка, в результате которой изменилась его конфигурация, например, перенос и разборка межкомнатных перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных помещений, устройство новых или переоборудова-

ние существующих тамбуров, то это, безусловно, влечет за собой внесение изменений в техпаспорт и перерегистрацию данного помещения. Тогда можно говорить о возникновении нового объекта недвижимости, в отношении которого применение ст. 301 ГК РФ прежним собственником вряд ли возможно по причине отсутствия в натуре истребуемого объекта.

Относительно вопроса о фактическом владении другого, кроме собственника, лица законодатель не определяет, что оно означает. Имеется ли в виду реальное обладание имуществом, предполагающее совершение неуправомоченным держателем вещи конкретных действий по осуществлению якобы имеющихся у него предполагаемых правомочий, или же достаточно, чтобы были созданы необходимые предпосылки для осуществления этих предполагаемых правомочий?

Вернемся к одному из приведенных выше примеров, где рассматривался вопрос о приобретении квартиры. Из материалов дела следует, что покупатели (Жоголев И.В., Шавальдин А.Г.) в спорную квартиру вообще не приходили, а покупатель Носков Д.А. явился туда только через месяц после заключения договора, где и обнаружил истинного собственника квартиры. То есть каких-либо фактических действий по использованию принадлежащей им недвижимости указанные лица не совершали. В то же время ими были совершены юридические действия по заключению договора купли-продажи и оформлению своих прав посредством государственной регистрации. Те же выводы следуют и из второго примера, где речь шла о неправомерном отчуждении акционерным обществом недвижимого имущества иностранной компании.

Следовательно, если недвижимое имущество к моменту предъявления виндикационного иска уже уничтожено, переработано или потреблено, право собственности на него прекращается и собственник может защитить свои интересы только с помощью иска о взыскании неосновательного обогащения или иска из причинения вреда.

Что касается фактического владения недвижимым имуществом другим, кроме собственника, лицом, то для определения такого владения достаточно установить, имело ли данное лицо реальную (потенциальную) возможность владеть, пользоваться

и распоряжаться этим незаконно приобретенным недвижимым имуществом, что чаще всего подтверждается фактом государственной регистрации права на него и выдачей регистрационного свидетельства. Однако нельзя отрицать и не учитывать имеющие место случаи действительно фактического обладания недвижимым имуществом, что, в принципе, представить себе гораздо труднее. При доказанности подобного факта, естественно, может ставиться вопрос о виндикации при наличии всех других перечисленных условий.

В-третьих, объектом виндикации могут быть лишь индивидуально определенные вещи, поскольку, истребуя имущество от неуправомоченного владельца, собственник прежде всего преследует цель возвратить именно ту вещь, которую у него незаконно изъяли.

Необходимость индивидуализации недвижимого имущества никогда не ставилась и не ставится под сомнение. Это обусловлено необходимостью государственной регистрации прав и сделок с этим имуществом, поскольку отсутствие соответствующей фиксации этих индивидуальных признаков не позволит придать праву на указанный объект легитимный статус, а также подтверждается судебной практикой.

Так, МУ П «Строитель-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО «Строительный трест №21», дочернему обществу ПМК-95 ОАО «Строительный трест № 21», третьи лица: Министерство имущественных отношений Республики Башкортостан, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы, об истребовании имущества — здания цеха, расположенного на территории ДО ПМК-95 ОАО «Строительный трест № 21», из чужого незаконного владения. Отказывая в удовлетворении требований истца, суд исходил из того, что последним не представлено доказательств как возникновения, так и самого права собственности на спорное имущество.

Судом было отмечено, что документы, представленные истцом, не содержат всех необходимых характеристик передаваемого ему имущества: отсутствуют данные о точном местонахождении ангара (цеха), данные, касающиеся технических характеристик объекта (площадь цеха, дата ввода в эксплуатацию),

данные о первичных документах, позволяющих осуществить строительство объекта[251].

В данном случае позиция суда не вызывает возражений, однако все-таки вопрос о наборе необходимых индивидуализирующих признаков в законодательстве не решен. Тем самым отдается предпочтение судейскому усмотрению.

В то же время совершенно очевидно, что индивидуальная определенность виндицируемого объекта должна подтверждаться точными характеристиками, определяемыми спецификой этого объекта, которая устанавливается в каждом конкретном случае. Что же касается объектов недвижимости, то их характеристики закреплены в свидетельстве о праве собственности, выдаваемом органами государственной регистрационной службы. Поэтому суду следует лишь определить, относится ли спорный объект к категории недвижимого имущества, точнее, признан ли он таковым по закону (соответствует ли он закрепленным в законе признакам), имеется ли свидетельство о регистрации права собственности на этот объект. В случае положительного ответа нет необходимости устанавливать индивидуальные признаки такого имущества. Можно считать это своеобразным преюдициальным фактом.

Таким образом, индивидуальная определенность присуща недвижимости априори, следовательно, нет необходимости выделять ее в качестве самостоятельного признака предъявления виндикационного иска.

В юридической литературе называется еще одно условие виндикации — отсутствие у ответчика законного основания для владения имуществом. То есть собственник, чьи права нарушены, должен доказать, что на момент предъявления иска он действительно был собственником имущества (п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав[252]). Здесь можно выделить две наиболее часто встречающиеся ситуации.

Во-первых, когда правовое основание незаконного владения порочно (например, приобретение имущества по оспоримой недействительной сделке).

Так, конкурсный управляющий ЗАО «МобилТелекомНефте- юганск» обратился в суд с иском об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимости, которые, по его мнению, против воли истца перешли в собственность ЗАО «Неф- теюганскгазстрой». Истцом в суд представлено свидетельство о собственности, которым зарегистрировано право собственности на указанные в иске объекты. Представленный ответчиком в качестве возражения договор мены, по которому стороны произвели обмен спорных помещений на три пейджера с правом их бессрочного и бесплатного использования, суд не признал надлежащим доказательством совершения между сторонами мены, поскольку договором предусмотрено, что он вступает в силу с момента его нотариального удостоверения, однако договор нотариально удостоверен не был. При этом ответчик указал, что договор мены не был оспорен истцом, поэтому он пользуется имуществом на законном основании.

В результате иск арбитражным судом был удовлетворен[253]. Тот факт, что конкурсный управляющий своевременно не оспорил в судебном порядке названный договор мены, не означает, что ответчик владеет имуществом на законном основании. Поэтому арбитражный суд правомерно удовлетворил виндикацион- ный иск собственника.

Во-вторых, когда не имеется вообще никакого правового основания незаконного фактического обладания вещью (например, владелец сам присвоил его в нарушение закона, приобрел его улица, не имеющего права на отчуждение).

Так, ООО «Заря» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к областному государственному учреждению «Агропромышленный комбинат «Свияга» об истребовании из чужого незаконного владения здания автогаража на два бокса и магазина № 56. Исковые требования мотивированы тем, что в резуль-

тате слияния юридических лиц (истца и ответчика) имущество первого было передано на баланс второго. Но поскольку истец не был ликвидирован, ответчик владеет имуществом незаконно. В материалах дела отсутствовали документы, подтверждающие регистрацию вновь возникшего юридического лица, следовательно, у суда были все основания считать реорганизацию в форме слияния юридических лиц несостоявшейся. Поэтому иск ООО «Заря» был удовлетворен и имущество истребовано.

Таким образом, можно определить условия предъявления виндикационного иска относительно истребования недвижимого имущества из чужого незаконного владения:

1. имущество фактически или юридически выбыло из владения собственника;
2. сохранение недвижимого имущества в натуре и его нахождение в фактическом владении или юридическом владении другого лица;
3. отсутствие у ответчика законного основания для владения имуществом

Наличие указанных условий является обязательным для предъявления виндикационного иска, однако удовлетворение требований невладеющего собственника зависит еще от ряда обстоятельств. Они, как известно, названы в ст. 302 ГК РФ. В некоторых случаях их именуют условиями отказа собственнику в вин- дикационных требованиях. На наш взгляд, корректнее было бы говорить об условиях удовлетворения виндикационного иска невладеющего собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ виндикационный иск может быть удовлетворен, если отсутствуют следующие обстоятельства:

1. Приобретатель (фактический владелец) имущества является добросовестным, то есть он не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобреталось имущество, не имело права на его отчуждение.
2. Имущество приобреталось добросовестным приобретателем возмездно, то есть за его передачу была выплачена денежная сумма или существовало какое-либо другое встречное удовлетворение.              - -- - u

3. Имущество выбыло из владения собственника или лица, во владение которого собственник его передал, по их воле, а не в результате утери, хищения или иным образом помимо их воли.

Если хотя бы одно из этих обстоятельств отсутствует, то это дает суду безусловное основание удовлетворить требования собственника (титульного владельца) об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Совершенно очевидно, что определяющим моментом в данной ситуации является положение о добросовестности или недобросовестности приобретателя имущества. Каких-либо законодательных критериев или, как верно отметил К.И. Скловский, какого-либо нормативного принципа добросовестности[254], которым руководствовался бы законодатель, присваивая добросовестности конкретное юридическое значение, обнаружить невозможно.

Перефразируя высказывание JI. Эннекцеруса, можно сказать, что добросовестность — вопрос произвола законодателя. Данная конструкция, по замыслу законодателя, должна характеризовать лицо, не обладающее правом, поскольку добросовестность обсуждается применительно только к ответчику по вин- дикационному иску, который прямо назван в ст. 301 ГК РФ как незаконный владелец. То есть добросовестность — это качество, неприменимое к обладателю права, имеющее свое действие против того, кто действует правомерно[255]. Следовательно, это средство, ограничивающее право собственника, в частности относительно виндикации, и поэтому необходимо четко представлять себе, в каких пределах его можно использовать в указанных отношениях, то есть фактически речь идет о толковании этого понятия, поскольку расширительное понимание добросовестности может привести в конечном итоге к конкретным нарушениям прав легитимного собственника.

Под добросовестностью, исходя из ст. 302 ГК РФ, обычно понимают субъективное отношение лица к происходящим собы-

тиям, а именно, что это лицо, в нашем случае — приобретатель, не знало и не могло знать о незаконности своего владения и не- управомоченности отчуждателя. М.И. Брагинский, касаясь вопроса добросовестности, отмечает, что «указанным разъяснением следует по возможности руководствоваться и во всех случаях, когда законодатель использовал тот же термин (имеется в виду «добросовестность». — Авт.у.

Большинство авторов характеризуют добросовестного владельца как лицо, которое не знает и не должно знать[256] (не могло знать[257]) о незаконности своего владения. Своеобразной разновидностью указанного подхода к определению добросовестности являются взгляды, согласно которым владелец признается добросовестным в том случае, если он либо «извинительно заблуждается относительно принадлежности ему вещи на праве собственности»4, либо убежден в том, что отчуждатель является собственником вещи (или лицом, управомоченным на отчуждение)5.

Несколько по-иному определяли добросовестность В.М. Хвостов и В.В. Ефимов, они трактовали ее как убеждение в соответствии присвоения вещи предписаниям права (убеждение в отсутствии неправды)[258]. Убеждение в данном случае может базироваться, например, на знании обстоятельств дела, законодательства, изучении правоустанавливающих документов и т.д. Скажем, когда речь идет о присвоении имущества по приобре-

тательной давности, открытое владение имуществом со стороны давностного владельца, владение им как своим дает некую уверенность (убеждение) в правомерности его действий — в любом случае, быть не может. Поэтому понимание добросовестности как «убежденности» вряд ли оправдывает себя. В любом случае должна предполагаться лишь вероятность того, знало или могло знать лицо, что действия отчуждателя основываются на титуле или каком-либо ином правомочии.

В некоторых случаях вопрос о добросовестности участников решается намного проще. В этой связи есть необходимость упомянуть о презумпции добросовестности, закрепленной в п. 3 ст. 10 ГК РФ, где говорится, что «в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществляются эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается». Следовательно, лицо, чье право надлежит защитить, предполагается добросовестным до тех пор, пока его недобросовестность не будет доказана в установленном законом порядке.

Отсюда можно сделать вывод, что презумпция добросовестности имеет место лишь тогда, когда закон связывает защиту гражданских прав с добросовестностью участника правоотношений. Если закон подобную ситуацию не предусматривает, то не может быть и речи о такой презумпции. В частности, презумпция добросовестности действует применительно к приобретательной давности. Что касается добросовестного приобретателя, то закон ничего не говорит о защите его права, которое вообще не предусмотрено. Статья 302 ГК РФ закрепляет лишь порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя, значит, рассматриваемая презумпция здесь не действует. Как справедливо отмечает по этому поводу К.И. Скловский, «узкое значение нормы п. 3 ст. 10 Кодекса объясняется тем, что эта норма говорит о защите имеющегодя права, а не о... защите позиции лица, права не получившего, но добросовестно полагавшего, что право у него есть. Но если в п. 3 ст. 10 говорится о защите именно права, то утрачивает всякий смысл обсуждение вопроса, находился или нет обладатель права в заблуждении относительно того, что право у него возникло, и осуществлял ли он это право, обоснованно полагая у

себя его наличие, или нет. Юридический смысл доброй совести не в укреплении субъективного права, а в противостоянии ему»[259].

В связи со сказанным обращает на себя внимание следующее решение суда.

А. обратилась в суд с иском к МГКА «Мосжилсервис», В. и Г. о признании договоров обмена и купли-продажи квартиры недействительными, ссылаясь на то, что она, являлась собственником квартиры, решила сдать внаем комнату в квартире незнакомой женщине, которая пришла к ней вместе с Ч. После их ухода А. обнаружила пропажу паспорта, пенсионного удостоверения и документов на приватизированную квартиру. Впоследствии выяснилось, что истица была выписана в Ульяновскую область, а спорная квартира продана В., который позже заключил с Г. договор купли-продажи.

Решением Бутырского районного суда СВАО г. Москвы иск удовлетворен. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение оставлено без изменения. В надзорной жалобе Г. просит судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Президиум Московского городского суда, отменяя все предыдущие решения нижестоящих судов, указал, что в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Следовательно, последний покупатель — Г. должен предполагаться добросовестным приобретателем спорной квартиры, пока не будет доказано иное[260].

Данное решение суда представляется противоречащим положениям и смыслу законодательства, поскольку последний покупатель не является лицом управомоченным, у него в силу порочности основания не возникло никаких прав, а потому к нему не может быть применена презумпция добросовестности (п. Зет. 10ГКРФ).

В юридической литературе были предприняты попытки пойти от обратного, то есть дать определение недобросовестности. Понятия недобросовестности в Гражданском кодексе РФ, как известно, нет. Можно обратиться к другим нормативным актам. В частности, в п. 9 ч. 1 ст. 4. Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЭ «О защите конкуренции» под недобросовестной конкуренцией понимаются любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам-конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации. Статья 26 Федерального закона от 22 марта 1996 г. № 39-Ф3 (с изменениями и дополнениями) «О рынке ценных бумаг» под недобросовестной эмиссией ценных бумаг признает действия, выражающиеся в нарушении процедуры эмиссии, установленной данным Законом, которые являются основаниями для отказа регистрирующими органами в государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг несостоявшимся или приостановления эмиссии эмиссионных ценных бумаг. Часть 2 ст. 5 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-Ф3 «О рекламе» недобросовестной признает рекламу, которая содержит некорректные сравнения рекламируемого товара с находящимися в обороте товарами, произведенными другими изготовителями, порочит честь, достоинство и деловую репутацию лица, в том числе конкурента, и т.д.

Анализ указанных положений приводит к выводу, что под недобросовестностью понимаются определенные противоправные действия или бездействие, что влечет гражданско-правовую ответственность. Причем, как отмечает Е.В. Богданов, во всех указанных случаях необходима субъективная оценка отношения лица к своим действиям, то есть за недобросовестное поведение лица могут быть привлечены к ответственности только при наличии вины. «Таким образом, — пишет Е.В. Богданов, — можно констатировать, что понятие недобросовестности является составным,

включающим в себя оценку поведения участника правоотношения как с объективной, так и с субъективной стороны»[261]. Думается, что подобная трактовка недобросовестности является весьма широкой, поскольку включает и противоправность, и вину, то есть в итоге получается некая универсальная конструкция, объединяющая объективные и субъективные моменты поведения лица, в принципе исключающая необходимость наличия условий (состава) гражданского правонарушения и ответственности. Между тем, если установление противоправности в поведении лица и его виновности с неизбежностью влечет за собой применение мер ответственности, то недобросовестность лица используется в законодательстве при решении вопроса о применении каких-либо иных имущественных последствий, не связанных с привлечением участника правоотношения к ответственности (например, при удовлетворении требования собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения или отказе в признании права собственности на основе давностного владения имуществом). Тем самым анализ легитимных определений недобросовестности, на наш взгляд, отдаляет нас от понимания данной категории, поскольку переводит все в плоскость доктринальных и законодательных категорий, в то время как указанное понятие изначально имеет философе- ко-этический смысл.

Думается, что категория «недобросовестность» продуктивна для ситуаций, когда действует презумпция добросовестности в силу указания закона. Она необходима для того, чтобы опровергнуть указанную презумпцию. В тех же случаях, когда законом такая презумпция не предусмотрена, следует исходить из самого понятия «добросовестность».

С точки зрения этимологии слово «добросовестный» означает «правдивый, правдодушный, честный, строго богобоязненный в поступках»[262], «честно выполняющий свои обязанности, обязательства»[263].

Но существует и другое определение добросовестности. К.И. Скловский именует его техническим, нормативным значением слова. Здесь под добросовестностью понимается такое состояние воли лица, которое характеризуется извинительным незнанием объективных препятствий к достижению преследуемой им юридической цели, прежде всего приобретению частного права[264].

Данное определение, на наш взгляд, вполне соответствует интересам института защиты права собственности, позволяет решить вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя имущества. Однако судебная практика идет дальше в трактовке указанного понятия. В этом плане интерес представляет следующее судебное решение.

ООО «НИК-М» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (далее — Росимущество) о признании права собственности на здание. Кроме того, ООО «НИК-М» просило признать его добросовестным приобретателем этого здания. Исковые требования мотивированы тем, что спорное строение было приобретено индивидуальным частным предприятием производственно-коммерческая фирма «НИК-М» (правопредше- ственник истца) у АО «Транссервис» (правопредшественник третьего лица) на основании договора купли-продажи нежилого здания. Истец полагает себя добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, поскольку на момент заключения договора купли-продажи он не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать указанное строение. Решением Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того договора купли-продажи нежилого здания от 24.10.1994 г., на который ООО «НИК-М» ссылался как на основание возникновения у него права собственности и который признан судом недействительным в связи с отсутствием у продавца — АО «Транс- сервис» полномочий по распоряжению государственным имуществом, которым является спорное здание.

Кроме того, рассматривая настоящие исковые требования, суд посчитал, что ООО «НИК-М» не может быть признано добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку при той степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от участников оборота недвижимого имущества, истец должен был истребовать у продавца правоустанавливающие документы на приобретаемое строение с целью проверки обстоятельств возникновения у АО «Транссервис» права собственности1.

Из приведенного решения ясно, что суд традиционное ПО- ' нимание добросовестности как факта (лицо не знало и не могло знать об отсутствии у отчуждателя соответствующих полномочий на распоряжение имуществом (зданием)) дополнил еще одним критерием — «заботливости и осмотрительности». Согласно словарю С.И. Ожегова заботливый — «проявляющий заботу, внимательный, старательный», то есть предполагается мысль или деятельность, направленные на благополучие кого- либо или чего-либо2. Упоминая заботливость как одно из качеств, характеризующих добросовестность, суд тем самым подчеркивал, что речь идет об особой добросовестности: не столько о честном исполнении обязанностей, сколько о действиях, способствующих соблюдению интересов других лиц.

Что касается понятия «осмотрительность», то, на наш взгляд, оно логически входит в объем понятия «заботливый». Осмотрительный — значит «осторожный в своих поступках, - предусматривающий возможную опасность, не опрометчивый»3. Истинно заботливый человек не может быть неосмотрительным. Можно даже сказать, осмотрительность — это высшая степень заботливости. А.А. Чукреев предлагает под осмотрительностью понимать выразившееся в деяниях стремление субъекта выявлять факторы, связанные с осуществлениемхво- ей деятельности, которые способны вызвать нарушение прав

              Архив Арбитражного суда г. Москвы. Дело № А40-9673/05-39-103 от 13 мая 2005 г.

              Ожегов С.И. Указ. соч. С. 176.              •

•'Там же. С. 406. -л и, д-л л

и законных интересов других субъектов, и подыскивать адекватные средства их преодоления1.

В делом соглашаясь с данным определением, хочется все же отметить, что оно выходит далеко за рамки необходимой деятельности, возлагая на добросовестное лицо не только стремление выявить все факторы, способные вызвать нарушение и тем самым нанести ущерб интересам третьих лиц, но и даже принять меры, предотвращающие такие нарушения. Вряд ли найдется лицо, соответствующее подобной характеристике.

Кроме того, говоря о вышеназванных категориях, необходимо ответить еще на один вопрос: что имеет в виду законодатель, указывая, что добросовестность приобретателя заключается в том, что он не знал и не мог знать» о незаконности своего владения (о том, что владелец имущества не имел права его отчуждать)? Что подразумевается под понятием «не мог» — активные или пассивные действия? Мнения теоретиков и практиков по данному вопросу весьма неоднозначны. Если бы существовала только формулировка «не знал», то это означало бы незнание в пассивном поведении приобретателя, так как не обязывало бы приобретателя предпринимать какие-либо шаги, чтобы узнать о полномочиях (возможностях) отчуждателя. Напротив, фраза «не мог знать» предполагает нечто большее, чем пассивное незнание, однако утверждать, что здесь имеются в виду активные действия, тоже нельзя.

Именно поэтому в определении добросовестности следует указать, что от лица требуются в том числе и активные действия по выявлению обстоятельств, которые могут повлечь за собой нарушения прав третьих лиц. Это особенно актуально применительно к совершению действий по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, под добросовестностью приобретателя следует понимать такое состояние лица, когда оно по объективным причинам не обладает достаточными знаниями об обстоятельствах, сопутствующих его намерениям по приобретению права, несмотря на проявленную должную заботливость и осмотри-

Чукреев АЛ. Добросовестность в системе принципов гражданского права // Журнал российского права. 2002. № 11. С. 103.

тельность, то есть определенное стремление выявить факторы, способные вызвать нарушения прав третьих лиц.

Немаловажным обстоятельством в смысле ограничения виндикации имущества у добросовестного приобретателя является установление того, каким образом имущество выбыло из обладания собственника — по его воле или против воли. Как было указано выше, имущество может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя в случае, если оно утеряно собственником или лицом, которому было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. А.А. Сер- ветник указывает в качестве обстоятельств, в результате которых собственник может лишиться владения помимо его воли, неправомерные действия третьих лиц, непреодолимую силу, случай, обязательное предписание государственного органа или должностного лица, передачу на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (при пожаре, наводнении, в районе военных действий) и т.п.1 Более того, как отмечал по этому поводу И.Н. Трепицын, «если вещь выходила из рук собственника против его воли или даже без его на то воли, например путем кражи, грабежа, потери, а затем пускалась в оборот путем сделок, то приобретатели таких вещей от исков со стороны собственников не защищались и, следовательно, должны были отдавать им приобретенные вещи»2.

При этом собствейник должен доказать, что имущество вы- - было из его владения или владения лица, которому было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств. Такое решение в литературе нередко объясняют тем, что собственнику можно поставить в вину непродуманный выбор контрагента, которому он решился доверить свое имущество3.

1. Гражданское право России: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. М.: Юрист, 1998. Ч. 1. С. 338-339.
2. Трепицын И.Н. Приобретение движимостей в собственность от лиц, не имеющих права на их отчуждение, Варшава, 1927. С. 27—28.
3. Советское гражданское право: В 2 т. / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. М., 1979. С. 409.              '              р 4

Компромиссный вариант предлагает А.П. Сергеев. Он указывает, что законодательство не связывает возможность истребования имущества лишь с таким поведением собственника, которое нельзя поставить ему в вину. Выбытие вещи из владения собственника по его личной неосмотрительности, но все же вопреки его воле, не служит препятствием для виндикации1.

Е.А. Суханов пишет, что здесь субъективно безупречно поведение как приобретателя, так и собственника. Но приобретатель является хоть и добросовестным, но все же незаконным владельцем, поэтому предпочтительны интересы собственника. За добросовестным приобретателем сохраняется право на возмещение убытков, причиненных ему отчуждателем вещи2.

Однако собственника не всегда можно упрекнуть даже и в такой неосмотрительности, поскольку порой довольно трудно предусмотреть действия лица, которому на законном основании передается имущество. Законодатель в этом случае довольно сурово решает вопрос даже с тем собственником, который зачастую просто не в состоянии был предусмо треть последствия своих действий.

Так, Прокурор Тверской области в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к ООО «Иннова-Транс», ЗАО «Бином», Фонду имущества о признании недействительными результатов аукциона по продаже корпусов пионерского лагеря «Гастелло», а также договора купли-продажи от 05.10.2001 г. № 4, заключенного между ООО «Иннова-Транс» и ЗАО «Бином», с применением последствий недействительности сделки. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Управление юстиции, ОАО «Вышневолоцкий текстильщик», администрация города.

Как следует из материалов дела, на основании постановления межрайонной налоговой инспекции о взыскании с ОАО «Вышневолоцкий текстильщик» задолженности по налогам (сборам) судебный пристав-исполнитель арестовал находившийся на ба-

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 1. С. 464-465.

2Маттеи У, Суханов Е.А. Основные проблемы права собственности. С. 372.             

лансе должника пионерский лагерь «Гастелло». Данное имущество было выставлено на торги специализированной организацией (ООО «Иннова-Транс»), действовавшей в соответствии с договором поручения, заключенным с Фондом имущества, и агентским договором, заключенным с Управлением юстиции. Победителем торгов, состоявшихся 05.10.2001 г., признано ЗАО «Бином», с которым в тот же день ООО «Иннова-Транс» заключило договор купли-продажи № 4. Покупатель полностью оплатил продажную цену спорного имущества. Вырученные денежные средства направлены судебным приставом-исполнителем на погашение долгов ОАО «Вышневолоцкий текстильщик». Учреждение юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.01.2002 г. осуществило государственную регистрацию перехода к ЗАО «Бином» права собственности на строения пионерского лагеря.

Суд установил, что по долгам ОАО «Вышневолоцкий текстильщик» арестовано и продано на торгах не принадлежащее ему имущество. В то же время выяснилось, что пионерский лагерь передан ОАО «Вышневолоцкий текстильщик» администрацией города, то есть собственником имущества, о чем в акте о передаче лагеря указано. Таким образом, нет оснований считать, что спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Кроме того, администрация при рассмотрении настоящего дела подтвердила, что передала лагерь добровольно, поскольку здания и сооружения лагеря разрушались, а их эксплуатация требовала больших денежных средств. Нет также оснований считать, что пионерский лагерь выбыл из владения ОАО «Вышневолоцкий текстильщик» помимо его воли, поскольку в материалах дела имеются доказательства того, что названное общество намеревалось самостоятельно продать пионерский лагерь ЗАО «Бином», а после ареста, описи и продажи на торгах не обжаловало ни действия судебного пристава-ис- полнителя, ни торги по продаже арестованного имущества.

К тому же организатор торгов ОАО «Иннова-Транс» представил в подтверждение права собственности ОАО «Вышневолоцкий текстильщик» справку КУИГ о том, что пионерский лагерь в реестре муниципальной собственности не значится, справки

БТИ, осуществлявшего регистрацию права собственности до вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав...».

На основании изложенных фактов суд в иске отказал, признав приобретателя добросовестным1.

В данной ситуации совершенно очевидно, что собственник имущества, передавший имущество во владение ответчика, в конечном итоге лишился этого имущества, поскольку передача недвижимости произошла по его воле, однако воля собственника была направлена лишь на передачу принадлежащего ему имущества во владение конкретного лица, а никак не для целей погашения долгов последнего перед третьими лицами. Естественно, что заранее предположить, что имущество будет арестовано и реализовано в счет погашения долгов владельца (ОАО «Вышневолоцкий текстильщик»), было невозможно. Суд, тем не менее, наказал собственника, основываясь на нормах закона (ведь отказ в истребовании имущества — это и есть своеобразное наказание) за простую неосмотрительность.

В другом случае сложилась несколько иная ситуация.

ООО «Дальневосточная рыболовная компания» (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Шина» и ОАО «Носта» судна ПТР-500 «Курильское озеро». В обоснование исковых требований компания сослалась на договор от 20.12.2003 г. № 1Н/96, согласно которому она приобрела у ООО «Звезда-Диск» не завершенное строительством судно «Курильское озеро» на условиях рассрочки платежа. ООО «Шина» без правовых оснований зарегистрировало за собой право собственности на судно, о чем получило свидетельство о регистрации, а затем продала его по договору купли-продажи ОАО «Носта».

Суд пришел к выводу, что истец является собственником судна, поскольку приобрел его у дальневосточного завода «Звезда» в результате сделки, соответствующей требованиям законодательства. ООО «Шина» зарегистрировало за собой право соб-

1 Архив Арбитражного суда Тверской области. Дело № А66-340 от 29 октября 2004 Г             

ственности на судно без законных оснований в соответствии с договором подряда, который является основанием лишь для выполнения работ по достройке судна, но не для возникновения права собственности1. В результате исковые требования (со ссылкой на ст. 301 ГК РФ) были удовлетворены.

В данной ситуации собственник также передал имущество (судно «Курильское озеро») по договору подряда для его достройки ответчику по своей воле. И если следовать общепринятой логике законодателя и сложившейся на основе закона практике, то имущество не может быть возращено собственнику. Ведь собственник допустил неосмотрительность, некоторые даже бы сказали — грубую неосторожность, в выборе контрагента по заключенному договору. Тем не менее, суд счел возможным принять сторону собственника и защитить его права.

Большинство ученых-цивилистов также чаще придерживаются общей высказанной выше позиции. Как отмечает С.В. Никольский, при оценке характера выбытия вещи следует ориентироваться на волю собственника в момент утраты им владения вещью2. Как бы продолжая эту мысль, Р.С. Бевзенко, ссылаясь на У. Мат- теи, пишет, что к дальнейшим актам распоряжения воля собственника отношения не имеет. Автор полагает, что подобная ситуация должна дисциплинировать собственника, он будет проявлять большую бдительность, осмотрительность в актах распоряжения вещью (передачи ее в аренду, заклада, сдачи на хранение и т.п.)3.

Весьма интересна в этом смысле позиция В.А. Тархова и В.А. Рыбакова, которые отмечают, что необходимо различать два обстоятельства: выбытие вещи из владения собственника и поступление ее во владение ответчика. Последнее всегда имеет место помимо воли собственника, иначе владение ответчика не

1. Архив Арбитражного суда Приморского края. Дело № А51-336/ 00/12-19 от 9 октября 2004 г.
2. Никольский С.В. Гражданско-правовая защита имущественных^ прав: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 100.
3. Бевзенко Р.С. Добросовестное владение и его защита в гражданском праве. Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2002. С. 134. '              v к              :

может считаться незаконным. Если волеизъявление собственника вовсе отсутствует, считают авторы, например хищение или потеря, или же было вынужденным (насилие, угроза), то в этих случаях у добросовестного приобретателя виндикация возможна. Если же собственник добровольно передал вещь другому лицу внаем или по иным основаниям либо просто по своей воле оставил вещь без надзора, то последующее истребование ее от добросовестного приобретателя не может иметь место1.

Но ведь в подобных случаях воля собственника направлена на совершение конкретного, обычно правомерного, действия, а именно на передачу имущества, и не кому-либо, а конкретному, известному ему лицу Необходимость предвидеть дальнейшее поведение контрагента, бдительность, осмотрительность являются общечеловеческими характеристиками поведения и не закреплены законом в качестве условия виндикации вещи. Ни один здравомыслящий человек не может с уверенностью заявить, что он просчитал всю ситуацию и может с точностью определить, а точнее, предвидеть поведение своих контрагентов. Это можно расценить как, по меньшей мере, самоуверенность и бахвальство. Тем не менее, законодатель, практика, доктрина ориентируют собственников именно на подобные заявления и подобное поведение.

Приведенные примеры позволяют сделать вывод, что такой признак, как наличие или отсутствие воли собственника при отчуждении имущества, еще недостаточен для того, чтобы делать вывод о возможности или невозможности истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Важно определить направленность воли собственника. Ведь и в первом, и во втором случае собственник, вступая в обычные гражданские правоотношения (передача имущества во владение, договор подряда), выражал вовне свою волю (волеизъявление) именно на совершение указанных действий, не предвидя возможные нарушения со стороны контрагента. Более того, собственник был не в состоянии предвидеть такую ситуацию. В.А. Тархов и В.А. Рыбаков справедливо пишут, что когда собственник доверяет вещь

1 Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. С. 201-202.              другому лицу, то его вина в большинстве случаев более чем сомнительна, как правило, у него в момент заключения договора нет оснований не доверять своему контрагенту (действительно, иначе он просто не вступал бы с ним в гражданские правоотношения. — Авт.)1. Представляется, что в противном случае законодатель ставит собственника и незаконного владельца (добросовестного приобретателя) в неравные условия: собственник должен проявлять осмотрительность, осторожность в своих действиях, предвидеть, предусмотреть возможные недобросовестные действия своих контрагентов, а добросовестный приобретатель может сослаться на законную формулу: «не знал и не мог знать», и суд, основываясь на законе, встанет на защиту этого приобретателя.

В то же время ряд ученых, рассматривая виндикационный иск, ограничение виндикации, категорию добросовестного приобретателя, подчеркивают, что речь идет о движимом имуществе. Так, A.M. Эрделевский отмечает, что вопреки установившимся воззрениям судебных органов правила ст. 302 ГК РФ распространяются только на движимое имущество, поскольку переход права собственности на такое имущество, по ст.ст. 223, 224 ГК РФ, происходит в момент передачи вещи во владение приобретателя. Именно это обстоятельство позволяет считать добросовестным поведение приобретателя, который предполагает владельца движимой вещи ее собственником2.

М.В. Аверьянова отмечает, что одной из важнейших особенностей, характеризующих законодательную конструкцию ограничения виндикации, является ее применение исключительно для движимых вещей3.

С.В. Никольский, приводя пример получения имущества добросовестным приобретателем, пишет: «Например, довод о том, что продажа арендатором арендованной вещи (движимого иму-

1. Тархов В. А., Рыбаков В А. Собственность и право собственности. С. 204.
2. Эрделевский A.M. О некоторых вопросах защиты права собственности // СПС «КонсультантПлюс».
3. Аверьянова М.В. Защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 121.

щества) происходит помимо воли собственника и, следовательно, при истребовании последним своего имущества по винди- кационному иску не распространяется ограничение виндикации на приобретателя, должен быть признан несостоятельным. В данном случае возможно говорить о незаконности сделки»1.

Другие ученые отмечают, что ст. 302 ГК РФ не проводит различия между движимым и недвижимым имуществом. В результате этого А.А. Рубанов полагает, что виндикация любой вещи является ограниченной в пользу добросовестного приобретателя вещи от неуправомоченного отчуждателя2.

Следует отметить, что в праве современных стран с развитой рыночной экономикой, как правило, комбинируются два подхода: неограниченная и ограниченная виндикация. Виндикация недвижимого имущества является неограниченной, а виндикация движимого имущества ограничивается. Например, в праве Франции в сфере недвижимости во главу угла поставлены интересы права собственности, а в области движимости — интересы содействия обороту. Россия оказалась едва ли не единственной страной, где собственник лишен права виндицировать свою недвижимость, если владельцем является добросовестный приобретатель3.

Поэтому весьма важно, что некоторые ученые, отмечая, что ст. 302 ГК РФ не проводит различий в видах имущества, все же признают необходимость изменения ситуации. Так, А.В. Кан- чукоева, не высказывая конкретных предложений по совершенствованию законодательства в указанном направлении, отмечает, что желательно было бы в ст. 302 ГК РФ провести различие между движимым и недвижимым имуществом, предоставив собственнику право виндицировать свою недвижимость, если владельцем является добросовестный приобретатель. Это, по мне-

1. Никольский С.В. Указ. соч. С. 101.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: На- учно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабал- кин, В.П. Мозолин. М., 1996. С. 483.
3. Комментарий к ГК РФ, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайтиздат: Правой закон, 2002. С. 649.

нию автора, способствовало бы оптимальному функционированию рынка недвижимости1.

Более опреленно высказался на этот счет В.А. Рахмилович: «В современных довольно сложных условиях плохо у нас организованного оборота недвижимостей есть веские основания возражать против одинакового применения ст. 302 ГК к движимому и недвижимому имуществу. Следовало бы подумать о внесении в ГК соответствующих дополнений»2.

Данная точка зрения заслуживает пристального внимания и безусловного одобрения, поскольку и условия виндикации имущества, и, особенно, условия ограничения виндикации, а также обобщение практики позволяют утверждать, что внесение указанных изменений является на сегодняшний день особо необходимым мероприятием.

В этом смысле интересен следующий пример.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью, и истребовании этого имущества из незаконного владения ООО. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой ре-

1. Канчукоева А.В. Указ. соч. С. 24.
2. Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную не- управомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000. С. 143.

гистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.

Поскольку права собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не могло отчуждать это имущество другому лицу

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества1.

В целом соглашаясь с таким решением, следует обратить внимание на аргументацию суда. Имеется в виду переход права собственности на имущество. До недавнего времени в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности по договору у приобретателя вещи возникало с момента ее передачи, что совпадало с формулировкой ст.ст. 301 и 302 ГК РФ, предусматривающих в качестве условия возникновения права собственности у приобретателя и прекращения его у отчуждателя передачи вещи приобретателю. Пункт 2 ст. 223 ГК РФ закреплял переход права собственности на отчуждаемое имущество с момента государственной регистрации, если таковая предусмотрена для данных случаев законом. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в ст. 223 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было установлено, что добросовестный возмездный приобретатель недвижимого имущества признается собственником такого имущества с момента осуществления государственной регистрации отчуждения имуще-

1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Российская юстиция. 1998. № 1. С. 54.

ства, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ «случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Данное изменение законодательства можно рассматривать с нескольких позиций.

Во-первых, внося подобное изменение в ГК РФ, законодатель тем самым еще раз подтвердил различия правового режима движимого и недвижимого имущества, поскольку из содержания поправки с необходимостью следует вывод о том, что владение добросовестного приобретателя может быть реальным только в отношении движимого имущества, то есть должна состояться фактическая передача движимой вещи (traditio) от отчуждателя к приобретателю. Как писал Г. Амфитеатров, в споре собственника вещи с ее добросовестным приобретателем «как бы противополагается праву на вещь одного лица фактическое господство над вещью другого лица, и факт побеждает право»1.

Что касается недвижимого имущества, то здесь абсолютно не имеет значения фактическое владение вещью. Собственником является тот, кто имеет зарегистрированное право.

Во-вторых, законодатель не поясняет, о каком праве собственности добросовестного приобретателя недвижимого имущества идет речь, если он (добросовестный приобретатель) получил имущество от неуправомоченного отчуждателя, который не имеет оговоренного выше зарегистрированного права на указанную недвижимость (данный вопрос будет рассмотрен более подробно в следующем параграфе).

Таким образом, на наш взгляд, вопрос о добросовестности приобретателя недвижимого имущества до сих пор не решен, а он имеет принципиальное значение для разрешения проблемы о приобретении или неприобретении добросовестным приобретателем права собственности.

Вернемся к понятию добросовестного приобретателя, которое было рассмотрено нами ранее. Основной признак добросовестности — это то, что лицо не знало и не могло знать, что от-

1 Амфитеатров Г. Вопросы виндикации в советском праве // Сов. государство и право. 1941. № 2. С. 42. . .

чуждатель, от которого недвижимое имущество получено, является лицом неуправомоченным. Поскольку переход права собственности к приобретателю происходит только в момент государственной регистрации отчуждения имущества, само право собственности также подлежит государственной регистрации, что является единственным доказательством наличия этого права. Следовательно, установить факт добросовестного владения (приобретения) весьма проблематично в силу того, что отчуж- датель, а за ним и лицо, претендующее на признание его добросовестным приобретателем, не смогут предъявить доказательств такого зарегистрированного права. Поэтому, как справедливо отмечает A.M. Эрделевский, фактическое владение недвижимым имуществом не может иметь причинной связи с таким обстоятельством, как добросовестность приобретения; по той же причине не может иметь значения и способ выбытия недвижимой вещи из владения собственника, что не оставляет места для применения правила ст. 302 ГК РФ в качестве основания для отказа в удовлетворении предъявленного в отношении недвижимого имущества виндикационного иска1.

Именно из таких соображений исходил Президиум ВАС РФ, принимая решение по одному из обжалуемых решений нижестоящего арбитражного суда.

Товарищество с ограниченной ответственностью «АРТ» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному предприятию «Лужский завод белковой колбасной оболочки «Белкозин»» (далее — предприятие) об освобождении последним незаконно занимаемого им производственного нежилого здания (пождепо). Исковые требования мотивированы тем, что истец является добросовестным приобретателем спорного имущества по договору купли-продажи и его права как собственника этого имущества подлежат судебной защите, а имущество — изъятию из незаконного владения ответчика в порядке, предусмотренном ст.ст. 12, 301, 302 ГК РФ.

1 Эрделевский A.M. О некоторых вопросах защиты права собственности // СПС «КонсультантПлюс».

Спорное здание приобретено истцом у ООО «Мираж» по договору купли-продажи. Ранее ООО «Мираж» приобрело это здание по договору купли-продажи у ИЧП «Стройком», которое, в свою очередь, приобрело его по договору купли-продажи у ответчика. Вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по другому делу договор купли-продажи, заключенный между ИЧП «Стройком» и ответчиком, признан недействительным как ничтожная сделка по отчуждению государственного имущества, совершенная в нарушение требований законодательства.

В силу ст. 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и правовых последствий не порождает. Поэтому арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что все последующие сделки по отчуждению спорного имущества, совершенные между ИЧП «Стройком», ООО «Мираж» и истцом, являются недействительными. Разрешая вопрос о том, является ли истец добросовестным приобретателем спорного имущества и вправе ли он истребовать это имущество у ответчика в порядке, предусмотренном ст.ст. 301, 302 ГК РФ, суд отметил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не может распоряжаться приобретенным имуществом, в том числе отчуждать его другому лицу, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (собственником имущества).

Кроме того, истец не отрицал, что, покупая спорное здание у ООО «Мираж», он ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на него (договорами купли-продажи) и знал о том, что переход права собственности на данный объект ни одним из его приобретателей по указанным сделкам не зарегистрирован, однако не принял во внимание указанные выше требования закона и заключил договор купли-продажи с ООО «Мираж», не имевшим права отчуждать спорное имущество. Таким образом, истец — ТОО «АРТ» должен был знать, что ООО «Мираж» являлось ненадлежащим продавцом и не могло отчуждать ему здание, поэтому ТОО «АРТ» не может быть признано добросовестным приобретателем этого имущества. s , k vr

На момент рассмотрения спора владельцем и пользователем здания был ответчик. Суд отказал в удовлетворении иска1.

Из обстоятельств рассматриваемого дела видно, что суд совершенно обоснованно принял решение отказать в иске, поскольку о добросовестности приобретателя недвижимого имущества и речи быть не могло. Любой действительно добросовестный приобретатель недвижимости прежде всего должен проверить наличие титула у отчуждателя. Недвижимое имущество требует чистоты и определенности титула, тем более что на недвижимое имущество титул проверить вполне возможно. Судьба недвижимого имущества фиксируется в государственном реестре, и правами на него нельзя распорядиться без надлежащей регистрации.

Достаточно четко на этот счет высказался К.И. Скловский. Он отмечал, что переход к системе регистрации прав на недвижимость направлен на вытеснение, исключение доброй совести, но платой за это становится существенное замедление, затруднение оборота недвижимости2.

Германский ученый В. Эренберг считал, что «большинство частных прав можно себе представить в двояком положении — покоящимися и движущимися... правопорядок никогда не проводит последовательно интереса права... Наоборот, очень часто правопорядок выдвигает на первый план интересы обеспеченности оборота»3. Автор разграничивает два вида обеспеченности права собственности: обеспеченность права как такового (в статике) и обеспеченность права в обороте (в динамике). На наш взгляд, весьма ценно утверждение о взаимосвязи этих видов обеспечен-

1. «Принимая решение о понуждении ответчика освободить занимаемые им помещения, суд не учел, что истец не являлся собственником спорного имущества и не мог рассматриваться в качестве добросовестного приобретателя, а потому не вправе истребовать имущество из владения ответчика» (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 18 декабря 2001 г. № 1125/00 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 4. С. 43-45).
2. Скловский КИ. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2002. № 9. С. 84.
3. Цит. по: Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 254-255.

ности, поскольку безопасность статическая является основой для безопасности динамической. Следовательно, какие-либо неоправданные ограничения, ущемления прав собственника не могут не отразиться на интересах оборота. Об этом писал и другой немецкий ученый-юрист А. Тур, который пришел к выводу, что случаи защиты доброй совести не должны выходить за пределы, установленные законом, ибо речь идет о компромиссе между двумя равно заслуживающими уважения принципами безопасности (обеспеченности) оборота и обеспеченности права1. И это при том, что автор говорил все-таки о движимом имуществе, которое не подвергается специальной процедуре закрепления прав.

Странным представляется мнение Р.С. Бевзенко, который указывает, что заявления противников защиты добросовестного приобретения права за счет прекращения соответствующего права у прежнего собственника, которым нарушается право собственности, гарантированное Конституцией РФ, свидетельствует лишь о непонимании проблемы2. Он предлагает при столкновении интересов собственника и добросовестного приобретателя «отодвинуть виндикацию на задний план» ради общественных выгод, интересов благосостояния общества, что является более важным, чем достигаемое виндикацией благо отдельного лица3. Таким благом, по мнению автора и большинства сторонников указанного подхода, является развитие гражданского оборота.

На наш взгляд, следует прежде всего говорить именно о компромиссе, а не о столкновении интересов собственника и добросовестного приобретателя, поскольку интересы оборота не должны оправдывать грубых нарушений интересов собственника, порой граничащих с уголовными преступлениями, что также противоречит общественным интересам.

В российской практике последних лет нередки ситуации, когда компания, владеющая значительным объектом недвижимости, не только перестает быть собственником и утрачивает контроль над ним помимо воли своих акционеров и менеджеров, но

!Указ. соч. С. 256.

2. Бевзенко Р.С. Указ. соч. С. 77.
3. Черепахин Б.Б. Там же. С. 78.

долгое время не подозревает о состоявшемся переходе права собственности на недвижимое имущество. Существуют даже схемы такой «деятельности»: изготавливается протокол общего собрания акционеров компании о смене генерального директора и в течение пяти дней вносятся изменения в Единый государственный реестр юридических лиц в налоговом органе; далее новоявленный генеральный директор, опираясь на протокол общего собрания участников и выписку из ЕГРЮЛ, в кратчайшие сроки совершает сделку по отчуждению недвижимого имущества на подставную компанию и регистрирует переход права собственности на объект недвижимости. Чаще всего совершается договор купли-продажи, который не требует заверения у нотариуса и государственной регистрации. Далее имущество также за небольшой отрезок времени несколько раз перепродается аналогичным промежуточным компаниям, в конце цепочки имущество попадает к компании, которая, являясь добросовестным приобретателем, получает полную защиту на основании ст. 302 ГК РФ. Таким образом, на бывшего собственника возлагается нелегкое бремя доказывания факта недобросовестности приобретателя, что связано с огромными сложностями, поскольку подобные операции оформляются законно и тщательно.

Еще одним примером могут стать действия недобросовестных лиц при проведении собраний, на которых принимаются соответствующие решения об отчуждении имущества. Так, согласно ст. 58 Закона «Об акционерных обществах» в случае, если собрание не может быть проведено по причине отсутствия кворума (50% акционеров), лица, созывающие и проводящие собрания, вправе провести повторное собрание акционеров. При этом для повторного собрания кворум существенно снижен и составляет 30% голосов размещенных голосующих акций.

В судебной практике встречаются случаи, когда недобросовестное лицо, проводящее собрание, «направляет» сообщение держателям акций, те, в свою очередь, ничего не зная о собрании, на него не являются. Кворум отсутствует, что дает право провести повторное собрание, «уведомив» аналогичным образом владельцев акций и о повторном собрании. Таким образом, на повторном собрании при явке в 30% достаточно иметь 16% акций для

принятия необходимого решения, в частности, решения о продаже имущества. Здесь, конечно, можно возразить, поскольку существует право обжалования решений, принятых на таком собрании. Но, во-первых, это можно сделать в установленные сроки (акционер может просто не знать о принятом решении), во- вторых, суд может оставить принятое решение в силе, если будет выяснено, что голосование данного акционера не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и т.д., то есть признать недействительным решение такого собрания вряд ли возможно, в результате имущество переходит к добросовестному приобретателю, регистрирующему свое право на основании ст. 223 ГК РФ.

Аналогична ситуация и с физическими лицами. Выше нами уже приводился пример, когда В. после смерти отца получила свидетельство о праве на наследство 1 /2 доли в квартире, скрыв, что имущество умершего было завещано ее брату Б. После этого доля в квартире неоднократно продавалась, пока истинный наследник, Б., не подал иск к последнему приобретателю об истребовании имущества, поскольку оно выбыло из его владения против воли. Однако суд отказал Б. в иске, поскольку приобретатель является добросовестным, он не знал о притязаниях третьих лиц и речь может идти только о денежной компенсации. Тем более что все приобретатели соответствующее право регистрировали надлежащим образом, то есть в соответствии со ст.ст. 223 и 302 ГК РФ право собственности получил добросовестный приобретатель.

Таким образом, в свете норм действующего гражданского законодательства постепенно сформировалась практика решения споров в пользу добросовестного приобретателя. Трудно не согласиться в этом плане с A.M. Эрделевским, который считает, что есть неплохие шансы на победу в деле защиты нарушаемых в результате сформировавшихся обыкновений правоприменительной практики прав собственника в случае обращения потерпевших (как физических, так и юридических лиц) в Европейский Суд по правам человека, поскольку ст. 1 Протокола 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод провозглашает, что никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотрен-

ных законом и общими принципами международного права. На сегодняшний день ГК не содержит такого основания прекращения права собственности, как отказ в истребовании имущества у добросовестного приобретателя1. Думается, что и нормы гражданского законодательства должны более эффективно защищать интересы собственника, который в недавнем прошлом, может быть, был добросовестным приобретателем.

Для этого необходимо скорректировать существующую систему укрепления прав на недвижимость, с тем, чтобы достигнуть вышеозначенного компромисса и защитить права собственника, обладающего законным титулом.

Основная функция в этом случае должна выполняться органами государственной регистрационной службы, которым необходимо решить ряд проблем. Первая — это проблема «незарегистрированных прав».

Прежде всего следует признать, что на стадии приобретения недвижимости нельзя говорить о добросовестности приобретателя, в силу того, что любое право должно быть зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если отчуждатель не представляет приобретателю доказательство наличия своего права (т.е. свидетельство о государственной регистрации), то значит, что он этим правом не обладает, являясь неуправомоченным лицом. Недвижимое имущество у приобретателя в таком случае может быть истребовано собственником в любом случае, независимо от способа его выбытия (возмездно или безвозмездно). Поэтому, на наш взгляд, целесообразно говорить о «приобретателе», исключив в этом случае категорию «добросовестный приобретатель»2, допол-

1. Эрделевский A.M. О некоторых вопросах защиты права собственности // СПС «КонсультантПлюс».
2. Следует отметить, что в ГГУ отсутствует сам термин «собственник - добросовестный приобретатель» по отношению к недвижимому имуществу, а используется понятие «приобретатель», хотя применительно к движимому имуществу в ГГУ есть понятие «собственник — добросовестный приобретатель».              . •

нив в связи с этим ст. 302 частью 4 в следующей редакции: «Недвижимое имущество, полученное приобретателем от неупра- вомоченного отчуждателя, право на которое не зарегистрировано в порядке, установленном законом, может быть истребовано собственником у приобретателя в любом случае, независимо от способа выбытия этого имущества».

Вторая проблема — «дефектов зарегистрированных прав». Как справедливо указывал В.А. Рахмилович, хотя права на недвижимость подлежат государственной регистрации и поэтому добросовестное приобретение от неуправомоченного лица практически сведено к минимуму, тем не менее, нельзя полностью исключить возможность ошибочной регистрации права на недвижимость1.

В связи с этой ситуацией большое значение должно придаваться осведомленности приобретателя. В настоящее время Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ориентирован на то, что при нынешних условиях на участников коммерческого оборота не может быть возложена обязанность проверять полноту и достоверность всех правоустанавливающих документов, предшествующих сделке. По мнению ряда авторов, это стесняло бы свободу гражданского оборота и принижало бы ценность приобретаемых прав собственности. Государство все эти обязанности возложило на регистратора. Однако подобные действия не входят и в компетенцию регистратора, который только проверяет и констатирует то, что состоялось на стадии " приобретения. Кроме того, регистратор проверяет только последнюю проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он регистрирует право. Он не наделен полномочиями по поверке предыдущих сделок и законности выдачи свидетельств о регистрации права предыдущим владельцам недвижимости. Также регистратор не может проверить и оспорить законность выдачи ему свидетельства о регистрации — это полномочен сделать только суд.

1 Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную не- управомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица). С. 142.

Регистратор может назначить проведение правовой экспертизы по поводу проверки действительности поданных заявителем документов. На сегодняшний день порядок ее проведения, форма заключения эксперта в законодательстве не урегулированы. Ясно только, что регистратор и эксперт должны быть разными лицами, и эксперту должны быть предоставлены полномочия для возможности проверки законности всех сделок, совершенных по поводу данной недвижимости. Соответственно, все выводы по регистрации должны быть построены на основании заключения эксперта. Но это уже вопросы, которые должны регулироваться процессуальным законодательством.

С точки зрения материального права, с момента регистрации права добросовестность собственника-приобретателя подтверждается законодательно. И в этом случае должна действовать презумпция добросовестности. Однако добросовестность должна пониматься более конкретно, чем это определялось ранее. Законодатель должен подчеркнуть активную позицию приобретателя. Поэтому мы предлагаем под добросовестностью приобретателя понимать такое состояние лица, когда оно по объективным причинам не обладает достаточными знаниями об обстоятельствах, сопутствующих его намерениям по приобретению права, несмотря на проявленную должную заботливость и осмотрительность, то есть определенное стремление выявить факторы, способные вызвать нарушения прав третьих лиц. Тем самым собственник — добросовестный приобретатель должен будет доказать, что он изучил любые сведения и фактическое положение вещей, чтобы представлять ситуацию, предшествующую заключению сделки по отчуждению недвижимого имущества прежде всего относительно законности титула отчуждателя. Доказательством такой осведомленности может служить, в частности, акт правовой экспертизы, предшествующей регистрации.

Вопрос оспаривания зарегистрированного права собственника — добросовестного приобретателя также должен быть урегулирован законодательно. Выше нами были приведены примеры из судебной практики, свидетельствующие о довольно часто встречающихся случаях лишения собственника его имущества с использованием норм гражданского законодательства, когда со-

здается видимость легитимности такого отчуждения. В правовом государстве нельзя допустить даже возможность такой «деятельности». Поскольку поправка к ст. 223 ГК РФ закрепляет регистрацию права собственности за добросовестным приобретателем, за исключением случаев, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, когда собственник вправе истребовать свое имущество. Поэтому представляется необходимым дополнить ст. 302 ГК РФ частью 5, закрепив в ней случаи истребования недвижимого имущества собственником у добросовестного приобретателя, то есть лица, которое зарегистрировало свое право в установленном законом порядке: «Недвижимое имущество у добросовестного приобретателя, зарегистрировавшего свое право в соответствии со ст. 223 ГК РФ, может быть изъято в следующих случаях:

• когда зарегистрированное право, на которое он ссылается, порочно;
• когда отчуждатель неправомочен (банкрот, недееспособный и т.д.);
• когда зарегистрированная сделка, на которую приобретатель ссылается, недействительна (ничтожна или оспорима)».

Данное предложение основывается на приоритете права собственности перед правом собственника — добросовестного приобретателя. Первое — бесспорно, второе — оспоримо.

Но поскольку право собственника — добросовестного приобретателя прошло государственную регистрацию, ответственность за утрату этого права несет государство. Законом в дан- " ном случае предусмотрена выплата денежной компенсации. Именно такой принцип заложен, например, в системе регистрации Швеции, урегулированной Земельным кодексом. Интересно, что данный закон предусматривает компенсацию даже при отсутствии ошибки или небрежности со стороны регистрирующего органа. В отечественном гражданском праве вопросы ответственности основаны на принципе вины, следовательно, право на компенсацию возникает в случае виновности (ошибки, неточности сведений, злоупотребления, мошенничества, других нарушений) регистратора.

Кроме того, в России начинает развиваться титульное страхование, под которым понимают страхование риска утраты пра-

ва собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Как правило, такой вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект будет истребован у владельца в результате:

• признания заключенной с имуществом сделки недействительной и применения судом последствий ее недействительности в виде обязания возврата полученного по сделке имущества;

• удовлетворения судом виндикационного иска.

Для того чтобы снизить риск истребования имущества у собственника — добросовестного приобретателя, страховая компания должна будет гарантировать чистоту титула, проверив для этого всю цепочку происшедших с недвижимостью сделок, по крайней мере, за последние три года, что, собственно, и должно обеспечить интересы добросовестного приобретателя, помимо денежной компенсации, выплачиваемой государством (казной).

Вторым способом защиты права собственности традиционно считается негаторный иск, который регламентирован ст. 304 ГК РФ.

В римском праве необходимость возникновения такого способа защиты права собственности связано с появлением сер- витутов (буквальное значение слова «негаторный» — «отрицающий право ответчика на совершение таких действий иск»). Формула негаторного иска содержала отрицание права ответчика на совершение незаконных действий. Целью его являлось признание свободы собственности от претендуемого сервитута, восстановление прежнего состояния, возмещение убытков и предоставление гарантий защиты от возможных дальнейших посягательств1.

В юридической литературе довольно часто подчеркивается, что иск, с помощью которого собственник (законный владелец) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, направлен на защиту правомочий пользования и распоряжения. В частности, Е.А. Емелькина пишет: «В отличие от виндикаци-

1 Кочеткова ЮЛ. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности. С. 25—26.

онного иска, защищающего все правомочия, негаторный иск призван защитить правомочия пользования и распоряжения»1.

Такого же мнения придерживается и Ю.А. Ламейкин, отмечая, что поскольку речь идет о защите прав собственника (законного владельца), не лишенного владения, значит в центре внимания оказываются нарушенные правомочия пользования и распоряжения2.

Некоторые авторы указывают, что негаторными исками защищается право пользования3. Однако из смысла ст. 304 ГК РФ данный вывод совершенно не следует.

Ряд авторов придерживаются иного мнения. Так, В.А. Тархов и В.А. Рыбаков, отстаивая позицию о наличии двух вещно- правовых способов защиты права собственности (виндикаци- онного и негаторного исков), пишут, что «негаторный иск предъявляется против всякого нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, в том числе и против оспаривания этого права»4.

А.А. Иванов согласен с тем, что негаторный иск по смыслу статьи Гражданского кодекса — универсальное средство защиты права собственности, но его следует применить тогда, когда нет оснований для применения виндикационного иска5.

С.В. Никольский полагает, что возможны ситуации, когда титульный владелец не наделен правом пользования или распоряжения вещью, однако возникшие помехи препятствуют осуществлению права владения (например, вещи, переданной на хранение). В связи с этим возникает право на негаторный иск. Негаторный иск, полагает автор, ссылаясь на А.В. Коновалова, на-

1 Емелькина ЕЛ. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учеб. пособ. М.: Юрист, 2003 С. 108.

2Ламейкин Ю.А. Вещно-правовые иски в механизме защиты права собственности: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. С. 106.

3. ЕремеевД.Ф. Право личной собственности в СССР. М., 1958. С. 122.
4. Тархов В.А.У Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. С. 212.
5. Иванов А.А. Правовые средства защиты права частной собственности // Правоведение. 2001. № 6. С. 84.

   правлен также на устранение помех в осуществлении правомочия владения, создаваемых собственнику третьими лицами. При этом С.В. Никольский все же признает, что собственник осуществляет фактическое господство над вещью, хотя оно и затруднено неправомерными действиями нарушителя1. Каких-либо пояснений относительно таких затруднений автором не дается.

К.И. Скловский также отмечает, что практика предъявления негаторных исков, имеющих целью возврат владения вещью, приобретает распространение. В подтверждение своей мысли он приводит пример, когда арендатору муниципального земельного участка, получившему его в установленном порядке от собственника для возведения магазина, после завершения строительства владельцем соседнего участка был предъявлен иск об устранении

нарушений, то есть на основании ст. 304 ГК РФ. При этом истец

lt;

ссылался на то, что ранее этот же участок выделялся ему и был затем незаконно у него изъят и предоставлен ответчику. Истец требовал освобождения участка и передачи ему владения2.

Данная ситуация на практике встречается нередко. В этом смысле определенный интерес представляет следующее дело.

ООО «Карьера» обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Матви- ецу В.В. об обязании ответчика освободить занимаемый торговым павильоном земельный участок, принадлежащий истцу на праве собственности. Как следует из материалов дела, постановлением администрации Матвиецу В.В. предоставлен в долгосрочную аренду земельный участок. Между предпринимателем Матвиецом В.В. и администрацией заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На этом земельном участке предпринимателем Матвиецом В.В. построен торговый павильон, на который позже зарегистрировано право собственности ответчика, что подтверждается

1. Никольский С. В. Гражданско-правовая защита имущественных прав: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 123—124.
2. Скловский К.И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным // Бизнес-адвокат. 2001. № 7. С. 1-3.

свидетельством о государственной регистрации права. Суд посчитал, что, заявляя требование об освобождении принадлежащего ему земельного участка, ООО «Карьера» фактически оспаривает зарегистрированное право собственности ответчика на объект недвижимости — торговый павильон и потому в иске отказал, поскольку данный вопрос не рассматривается в рамках негаторного иска1.

Следует упомянуть также об указании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ о том, что «исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права. Это правило относится и к требованиям собственников (владельцев) жилищного фонда о защите их права на жилые помещения, неправомерно занятые иными лицами, у которых права на эти помещения возникнуть не могло»2. Данное указание выполняется нижестоящими судами.

Так, Советский районный суд г. Уфа Республики Башкортостан рассмотрел дело об устранении нарушений прав собственника и вселении по иску Фахретдиновой Г.Х. к Гатауллиной А.Г. Было установлено, что Фахретдинова Г.Х. по договору купли- продажи приобрела 1/2 квартиры, в которой вторая половина принадлежит на праве собственности Гатауллиной А. Г. Право собственности указанных лиц надлежащим образом зарегистрировано. Однако Гатауллина А.Г. препятствует вселению и проживанию истицы. Суд посчитал исковые требования правомерными и удовлетворил иск3.

Совершенно очевидно, что здесь речь идет прежде всего о защите владения, то есть об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Тем не менее, суд считает возможным использовать правило ст. 304 ГК РФ.

Нам представляется, что с точки зрения рассмотрения права собственности как целостного явления как совокупности трех пра-

1. Архив Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. Дело № А13-12030/03 от 16 декабря 2004 г.
2. Бюллетень Верховного суда РФ. 1999. № 9. С. 23—24.
3. Архив Советского районного суда г. Уфы РБ. Дело № 2-191/об от

15июля2006г

- - _ * - . .

288             

вомочий — владения, пользования, распоряжения — справедливы мнения тех авторов, которые полагают, что в любом случае (предъявлен виндикационный или негаторный иск) защищается право собственности как совокупность этих трех правомочий, поскольку, защищая владение, закон дает возможность осуществляться пользованию и распоряжению. И наоборот, защищая правомочие пользования или распоряжения вещью, обеспечивается легитимное, спокойное владение объектом собственности. Кроме того, необходимо учитывать, что наличие правомочия владения является обязательной предпосылкой предъявления негаторного иска.

В то же время следует обратить внимание на то, что чаще всего негаторный иск предъявляется относительно защиты прав на недвижимое имущество, права на которое подлежат специальному закреплению — государственной регистрации. Поэтому разграничение применения виндикационного и негаторного исков имеет важное практическое значение. Когда ставится вопрос о защите владения, то фактически решается вопрос о принадлежности вещи, о ее собственнике, что в случае положительного решения вызовет необходимость регистрации этого факта. В случае, если собственнику чинятся препятствия в осуществлении иных правомочий, например, пользования, вопрос о смене собственника и регистрации этих изменений, как правило, не ставится. Именно на это обращает внимание практика.

ГУЛ «Ленгидроэнергоспецстрой» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО «Порт Высоцк» о нечинении ответчиком препятствия в осуществлении истцом его права хозяйственного ведения причалом минеральных строительных грузов порта и об обязании ответчика освободить все занятые им объекты причального комплекса. Истец и ответчик имеют свидетельства о государственной регистрации их прав на спорное имущество. Арбитражным судом было отмечено, что истцом предъявлено два исковых требования. Исковые требования о нечинении препятствий в осуществлении права хозяйственного ведения представляют собой негаторный иск, то есть требование об устранении препятствий в осуществлении вещного права, которые не связаны с лишением собственника или иного законного (титульного) владельца его владения иму-

ществом. В то же время исковое требование об освобождении объектов причального комплекса представляет собой требование о виндикации. Названные требования по своей правовой природе взаимоисключающие, поскольку их удовлетворение зависит от того, находятся спорные объекты во владении истца или нет. Суд первой инстанции предложил истцу уточнить предмет иска1.

Приведенное выше решение суда довольно наглядно показывает, что практика совершенно четко разделяет два названных вещ- но-правовых способа защиты права собственности, считая их взаимоисключающими, отмечая при этом, что их применение зависит от того, находятся ли спорные объекты во владении истца или нет. Относительно движимого имущества такие вопросы, пожалуй, не вызывают сомнений, поскольку, как отмечает К.И. Скловский, традиционное представление о владении предполагает именно фактическую, физическую власть над вещью, полный физический контроль самого собственника2. Однако в отношении недвижимости данный вопрос не столь однозначен.

Как нами отмечалось ранее, в отношении владения недвижимым имуществом актуально не только фактическое, но и юридическое владение, то есть когда собственник, обладая зарегистрированным правом, тем не менее, реально не обладает принадлежащим ему имуществом. Однако с точки зрения закона он - легитимный обладатель титула и останется таковым до момента оспаривания законности регистрации этого права. А поэтому, как пишет Е.А. Суханов, даже при незаконном лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (или в свой жилой дом и т.д.) он вправе защищаться путем предъявления не виндикационного, а негаторного иска3.

Тем самым можно утверждать, что основной отличительный признак негаторного иска — фактическое владение имуществом — применительно к недвижимому имуществу не является

'Архив Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. Дело № А56-22431/00 от 27 февраля 2001 г.

2. Скловский К. И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным. С. 1—3.
3. Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 369.              :

существенным. Достаточно наличия у лица (собственника, владельца) зарегистрированного права. Для его предъявления владение (фактическое или юридическое) недвижимым имуществом обязательно. Поэтому мы не можем согласиться с теми авторами, которые считают формулировку ст. 304 ГК РФ неудачной («Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения») , поскольку из буквального толкования закона следует, что при помощи негаторного иска право собственности может быть защищено от любых нарушений, включая и те из них (именно так предлагается понимать значение союза «хотя бы»), которые не соединены с нарушением владения. Значит, полагают сторонники этой позиции, право предъявления негаторного иска должно предоставляться и невладеющему собственнику.

Думается, что, используя в ст. 304 ГК РФ оборот « хотя бы», законодатель учел возможные исключения из общего правила, которые могут возникнуть в процессе развития общественных отношений. Поэтому, чтобы данная формулировка действительно отражала эти особенности, мы предлагаем изменить редакцию ст. 304 ГК РФ, указав, что «собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, не связанных с нарушением как фактического, так и юридического (для недвижимого имущества) владения».

Говоря об особенностях рассмотрения требований собственников (законных владельцев) недвижимого имущества в рамках негаторного иска, следует обратить внимание на то, что истцу порой необходимо доказывать не только факт владения имуществом, но и то, что речь идет именно о недвижимости. В качестве примера можно привести следующее дело.

ООО «Торговый павильон» обратилось в арбитражный суд с иском к МУП «Городской рынок» об обязании ответчика устранить нарушения прав собственника, не связанных с лишением владения, а именно попросил обязать ответчика передвинуть строительство на восемь метров от стены торгового павильона, где находится вход в него, и передвинуть на три метра от стены павильона примыкающую к ней торговую палатку. Истец с 1993 г. владеет на праве собственности торговым павильоном, расположенным

на территории рынка. Земельный участок, на котором находятся рынок и павильон, передан МУП «Городской рынок» в соответствии с договором аренды. Судом установлено, что ООО «Торговый павильон» не оформило прав на земельный участок, на котором расположен павильон и который необходим для его эксплуатации. Надлежащих доказательств того, что указанный павильон является объектом недвижимости, истцом не представлено.

В результате судом сделан вывод о том, что истец, не имеющий законных оснований для размещения торгового павильона, не являющегося объектом недвижимости, не вправе предъявлять иск об устранении нарушений пользования земельным участком для эксплуатации павильона1.

В данном случае суд в качестве обязательного условия предъявления негаторного иска рассматривает не просто владение имуществом. Оно должно быть признано именно недвижимым имуществом, иметь легитимный статус. Это важно, поскольку с точки зрения ст. 130 ГК РФ наличия признаков недвижимости, прежде всего неразрывной связи с землей, достаточно, чтобы имущество считалось недвижимым. Речь, вероятно, идет о подтверждении наличия права собственности (или иного вещного права) на недвижимое имущество, по поводу использования которого возник спор, то есть о государственной регистрации. Однако в судебном решении указывается, что истец не представил доказательств признания указанного павильона именно объектом недвижимости, и значит, истец должен доказывать наличие признаков недвижимого имущества у означенного торгового павильона.

Такой подход значительно усложняет ситуацию и представляется абсурдным. На наш взгляд, достаточно, чтобы заинтересованное лицо (собственник) представило свидетельство о регистрации права на указанное недвижимое имущество, что одновременно явится подтверждением наличия необходимых признаков в соответствии со ст. 130 ГК РФ.

Таким образом, различия виндикационного и негаторного исков вполне очевидны. Поэтому следует признать неправиль-

1 Архив Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. Дело № А13-2368/02-09 от 13 сентября 2005 г.

ной практику злоупотребления применения негаторных исков. Например, когда Арбитражный суд, рассматривая дело по иску комитета по управлению городским имуществом к акционерному обществу закрытого типа об истребовании из незаконного владения ответчика имущественного комплекса в связи с тем, что совершенная сделка купли-продажи данного комплекса является недействительной, указал, что истец требований о признании недействительными названных сделок не заявлял, а фактически предъявил иск об устранении препятствий со стороны ответчика в пользовании имущественным комплексом.

Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа г. Москвы это решение отменил, указав, что суд первой инстанции неправомерно применил правила ст. 304 ГК РФ, в то время как указанный спор решается на основании ст.ст. 301—302 ГКРФ1.

Можно привести еще ряд примеров, когда негаторный иск используется для решения вопросов, ему не характерных. Основанием столь вольного обращения с законом является ряд признаков негаторного иска, которые отсутствуют у иска вин- дикационного. В частности, о неприменении правил об исковой

давности, поскольку объект требования по негаторному иску — длящееся правонарушение.

Так, крестьянско-фермерское хозяйство обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления районной администрации об изъятии земельного участка в связи с его бесхозяйственным использованием. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку крестьянско-фермерским хозяйством пропущен срок исковой давности. Кассационная инстанция с данным решением не согласилась, отметив, что на основании ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права2.

Вполне .очевидно, что здесь суд должен был решать вопрос о признании недействительным акта государственного органа, а

1. Архив Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. Дело № А42-1583/02-13 от 2 сентября 2004 г.
2. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа. Дело № А08-462/02-12-18-14 от 5 мая 2003 г.

применил правила о негаторном иске, хотя никаких препятствий для осуществления прав крестьянско-фермерского хозяйства выявлено не было. Оспариваемый акт таких препятствий не создавал, а потому применение ст.ст. 208 и 304 ГК РФ в данном случае неправомерно.

Еще один вопрос, на который хотелось бы обратить внимание, — это понятие негаторного иска как внедоговорного требования владеющего вещью собственника, или законного владельца. Как известно, воспользоваться данным способом защиты может как собственник, так и титульный владелец. Причем каждый из них должен предоставить бесспорные доказательства своего права на спорное имущество. Таким доказательством может быть, в частности, наличие договора между истцом (лицом, требующим устранения помех в осуществлении своих прав) и ответчиком (лицом, создающим подобные помехи). В этом случае истец может вполне воспользоваться обязательственно- правовыми способами защиты.

По этому поводу Ю.А. Ламейкин пишет: «Если препятствия созданы в результате действий или бездействий по связывающему стороны обязательству в отношении вещи, права на которую нарушены, то у собственника имеются возможности использования обязательственно-правовых способов защиты, а не вещно-правовых»1.

Аналогичного мнения придерживаются и судебные органы. Так, рассматривая спор между ООО «Берег» и АОЗТ «Русь» об обязании ответчика не чинить препятствий истцу в пользовании земельным участком, предоставленным ему в аренду, Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области указал, что ООО «Берег», являясь арендатором земельного участка по договору аренды, по смыслу ст.ст. 304 и 305 ГК РФ не может использовать вещно-правовые способы защиты своего нарушенного права от действий третьих лиц, поэтому его права могут быть защищены в данном случае только в соответствии со ст. 611 ГК РФ2.

1. Ламейкин Ю.А. Вещно-правовые иски в механизме защиты права собственности: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. С. 114.
2. Архив Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. Дело № А56-22770/03 от 23 июня 2004 г.

Отсюда следует, что негаторный иск предъявляется лишь тогда, когда собственник (законный владелец) и третье лицо не состоят между собой в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи и когда совершенное правонарушение не привело к прекращению субъективного права собственности1.

Однако из смысла закона следует несколько иной вывод. Статья 305 ГК РФ, как известно, предоставляет защиту прав лицам, хотя и не являющимся собственниками, но владеющими имуществом на основе иного вещного права, предусмотренного законом или договором. Такая защита предоставляется даже против собственника. Данное положение закона следует толковать буквально, а именно, что защита на основе ст. 304 ГК РФ предоставляется независимо от того, существуют между сторонами обязательственные отношения или нет, Именно такой подход может обеспечить эффективную защиту вещных прав, особенно прав на недвижимое имущество.

И речь в таком случае идет даже не о конкуренции исков, хотя противники такого подхода будут говорить именно об этом, а о возможности управомоченного лица выбрать самый удобный и необходимый способ защиты, позволяющий полноценно осуществлять принадлежащее ему право.

В заключение следует отметить, что все остальные условия, необходимые для предъявления негаторного иска в отношении устранения нарушений прав собственников или законных владельцев относительно недвижимого имущества, на наш взгляд, соответствуют общепринятым: действия правонарушителя пресекаются независимо от его вины, поскольку они носят неправомерный характер; указанные нарушения должны существовать на момент предъявления собственником негаторного иска.

5 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т 1. С. 469.              :              г