3.3. Оспаривание государственной регистрации как особый способ защиты прав на недвижимость

Мнение относительно природы государственной регистрации прав и сделок практически устоялось: почти никто не оспаривает, что в данном случае речь идет о правоустанавливающей, а в некоторых случаях — и правоподтверждающей процедуре. Это следует из положения ст. 23 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», закрепившей, что государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обремене- « ния), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Тем самым государство берет под свою защиту целый комплекс правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним легализует соответствующие вещные права путем фиксации их в ЕГРП.

Справедливости ради необходимо отметить, что не все воспринимают положительно данное легитимное определение. Е.С. Бол- танова, например, характеризует его как попытку «объять необъятное». Она полагает, что невозможно дать единое понятие, поскольку к государственной регистрации сделок оно неприменимо, так как «регистрация сделок не может признавать и подтверждать права на недвижимое имущество».

ременения, по мнению автора, возникают є момента государственной регистрации соответствующих прав, а не сделок[304]. В то же время Е.С. Болтанова признает, что законодатель совершенно четко обозначил те сделки, которые подлежат регистрации.

Думается, все-таки неправильно отрицать, что права участников сделки возникают на ее основе. Это подтверждает и государственная регистрация, при осуществлении которой сделка считается заключенной. Хотя, конечно, не всегда права возникают на основе сделки. Наравне со сделкой основаниями возникновения права являются завещание, договор, акт государственного органа и т.д.

Свое несогласие с определением выражает и И.А. Емельки- на, поскольку, по ее мнению, данная дефиниция не придает государственной регистрации правоустанавливающего характера, значит, на ее основании можно установить, что права на жилые и нежилые помещения могут возникнуть и до государственной регистрации, а последняя только признает и подтверждает их возникновение. И.А. Емелькина предлагает понимать государственную регистрацию как основание возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, если иное не установлено законом[305].

В данном случае, во-первых, следует иметь в виду, что иногда момент возникновения прав может по времени не совпадать с их государственной регистрацией или вовсе не связываться с ней. Например, п. 2 ст. 8 ГК РФ предусматривает такую возможность, закрепляя, что права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. А в п. 4 ст. 218 ГК РФ записано, что член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой взнос за квартиру, дачу, гараж, но не за помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Во-вторых, с таким определением вряд ли можно согласиться, поскольку здесь подчеркивается лишь правоустанавливающее значение государственной регистрации, но совершенно упускается из виду ее правоподтверждающее значение, что следует из ст.ст.

Кроме того, государственную регистрацию можно рассматривать и как правоотношение между уполномоченными государственными органами Федеральной регистрационной службы России и заявителями по поводу регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и как процесс осуществления юридически значимых действий, связанных с приемом документов на государственную регистрацию, проведение правовой экспертизы и т.п. Таким образом, если следовать принципу, предложенному И.А. Емелькиной, необходимо отразить в определении все эти аспекты, государственной регистрации, что в принципе невозможно, да и вряд ли нужно.

На наш взгляд, следует обозначить наиболее важное, сущностное значение государственной регистрации, которое как раз состоит в признании и подтверждении прав, хотя в широком смысле государственная регистрация, и здесь мы согласны с мнением Е.В. Тресцовой, представляет собой особый государственный процесс, направленный на признание и подтверждение прав конкретного лица на недвижимое имущество в соответствии с положениями гражданского законодательства[306].

В то же время следует сказать еще об одной функции государственной регистрации: принципы и требования, положенные в ее основу, позволяют утверждать, что государственная регистрация — это один из способов, с одной стороны, охраны, с

другой стороны, защиты гражданских прав, прежде всего прав на недвижимое имущество.

На этот факт обращает внимание М.Г. Масевич, отмечая, что задача государственной регистрации — охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе[307].

В.В. Долинская предлагает квалифицировать государственную регистрацию в качестве меры охраны гражданского права, определяя в качестве одной из сущностных ее характеристик «контроль за законностью действий, придание факту законности, учет, объединение информации, охрану прав заинтересованных лиц»[308].

Е.В. Тресцова несколько по-иному рассматривает назначение государственной регистрации. Она пишет: «Введенная ГК РФ в 1994 г. система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была направлена на решение следующих задач: установление контроля за оборотом недвижимого имущества; обеспечение надежности и гласности при совершении сделок с недвижимостью; охрана и защита интересов участников рынка недвижимости». При этом автор отмечает, что государственная регистрация является в первую очередь охранительным отношением[309].

Определеннее высказывается на этот счет О.М. Козырь. Определяя цели и задачи государственной регистрации, она полагает, что для субъектов права на недвижимость такая регистрация имеет правоустанавливающее значение и обеспечивает приоритет их прав. Что касается заинтересованных лиц, включая как приобретателя, так и третьих лиц, государственная регистрация защищает их интерес[310].

Приведенные позиции лишь обозначают проблему, которая до сих пор не обсуждалась в цивилистической литературе. На наш взгляд, произошедшие изменения в законодательстве (п. 2 ст. 223 ГК РФ), необходимость определиться с правом собственности добросовестного приобретателя, в связи с этим — с защитой первоначального собственника недвижимого имущества заставляют нас взглянуть на государственную регистрацию под другим углом.

Справедливости ради следует отметить, что в основном учеными подчеркивается охранительная функция государственной регистрации. И это понятно, поскольку в своем классическом понимании охрана представляется как совокупность мер, обеспечивающих и способствующих нормальному, беспрепятственному развитию существующих общественных отношений, позволяющих при этом предусмотреть возможность нарушения прав собственника недвижимости. В связи с этим не вызывает сомнений, что государственная регистрация является именно той мерой, тем косвенным рычагом государственного регулирования, с помощью которого гарантируется соблюдение имущественных прав и законных интересов субъектов гражданского оборота.

Более того, учитывая, что институт государственной регистрации содержит значительный элемент публичности, обусловленный присутствием административно-правовых норм в его регулировании[311], закономерным является наличие элемента принуждения. Однако принуждение в гражданском праве отличается от того же способа, присущего нормам публичного права:

оно исходит из уже имеющихся в наличии гражданско-правовых отношений, то есть оно не принуждает субъектов вступать в эти отношения. Как писал И.А. Покровский, «оно (государство) не предписывает частному лицу стать собственником, наследником или вступить в брак, все это зависит от самого частного лица или нескольких частных лиц (контрагентов по договору); но государственная власть будет охранять то отношение, которое будет установлено частной волей»[312]. Охрана отношений, установленных частной волей, - такова область применения гражданско-правового принуждения, то есть органы принуждения (органы охраны прав) не могут самостоятельно создавать права, а могут лишь придать им юридическую силу.

Другой стороной принуждения является ограничение прав, причем ограничиваются именно те права, которые охраняются. Так, ограничение прав собственности на объекты недвижимости посредством государственной регистрации заключается в том, что, несмотря на наличие гражданско-правовых отношений для возникновения этих прав, они не могут возникнуть без их признания со стороны государства. Особенностью принуждения в гражданском праве является то, что оно не должно ограничивать права участников гражданского оборота, если эти ограничения накладываются не в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ).

И, наконец, еще одно проявление принуждения - наличие определенной законом процедуры регистрации, которую субъекты гражданского оборота не могут изменить по своей воле.

Таким образом, субъекты гражданского права самостоятельно, по своей воле, на согласованных между ними условиях вступают в гражданские правоотношения по поводу объектов недвижимости (эти отношения складываются независимо от государственной регистрации).

но-правовые. В частности, к первой группе он относит принцип публичности (внесения) прав на недвижимое имущество, принцип публичной достоверности (бесповоротности) государственной регистрации, принцип исправления, принцип возражения (протестации), принцип отметки (предварительной регистрации) и принцип изъятия из действия давности. Ко второй — относит принципы специальности государственной регистрации, частной инициативы, легалитета и гласности.

Думается, что столь обширный перечень принципов государственной регистрации не соответствует пониманию принципа как основополагающего начала того или иного правового института. Фактически автор выделяет характерные черты государственной регистрации, раскрывающие сам процесс регистрации, и называет их при этом принципами.

Например, в силу принципа исправления, по мнению автора, лицо, чьи права нарушены неправильной записью в ЕГРП, может заявить об исправлении записи или требовать этого в судебном порядке. А в силу принципа возражения, который, как отмечает сам автор, связан с принципом исправления, то же самое лицо, чьи права нарушены неправильной записью, может внести запись о возражении против достоверности государственной регистрации. Принцип отметки предполагает право кредитора с согласия должника внести в ЕГРП отметку о существующем обязательстве в отношении объекта недвижимости1. Совершенно очевидно, что речь идет именно о процедуре регистрации, и все указанные действия соответствуют принципу достоверности записей в ЕГРП.

Поэтому, на наш взгляд, принципами государственной регистрации являются, во-первых, принцип достоверности, во-вторых, принцип гласности, в-третьих, принцип приоритета ранее зарегистрированных прав, в-четвертых, принцип двойной регистрации. Именно эти принципы, как нам представляется, довольно четко отражают направленность института государственной регистрации на охрану и защиту прав на недвижимое имущество[313].

Значимость первого принципа достоверности — довольно трудно переоценить. В общем виде он предполагает, что все сведения, занесенные в ЕГРП, считаются истинными и полностью отражающими правовой режим недвижимости, что следует из п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, закрепившего статус государственной регистрации как единственного доказательства существования зарегистрированного права. В совокупности с положением ст. 2 Закона о регистрации относительно возможности оспорить зарегистрированное право только в судебном порядке можно говорить о своеобразной презумпции достоверности.

Некоторое сомнение высказывается в литературе относительно достоверности государственной регистрации. Некоторые ученые сводят ее к простой декларации[314]. Речь идет о правиле, закрепленном в абз. 3 п. 8 ст. 12 Закона о регистрации, согласно которому «при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ».

Действительно, формулировка данной статьи неудачна, а потому вызывает недоумение и даже непонимание[315]. Если речь идет о технической ошибке, допущенной при внесении записи в реестр, то, согласно ст. 21 Закона о регистрации, она может быть исправлена по решению самого регистратора при условии обязательного уведомления «участников отношений, возникающих при государственной регистрации». В остальных случаях, ког-

да, например, расхождения не носят технического характера или технические ошибки могут нарушить законные интересы правообладателя, вопрос должен отдаваться на рассмотрение суда. Лишь после того как данная запись будет признана судом недействительной, в нее могут быть внесены изменения.

Поскольку принцип достоверности предполагает регистрацию только правомерно возникших прав и сделок, Закон о регистрации (ч. 3 п. 1 ст. 13) предусматривает проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки. Т.М. Мике- рова пишет, что такая экспертиза носит формальный характер, аргументируя это тем, что ни в одной норме Закона не закреплено право на проверку «волевой составляющей» сделки, то есть состояния воли участников сделки, понимания ими правовых последствий заключаемых сделок и т.п.1

Следует отметить, что с точки зрения охраны прав на недвижимое имущество подобная проверка законности сделки, которая осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие сделки закону ничтожность или допускает ее оспоримость, имеет весьма серьезное значение, поскольку в случае несоответствия требованиям закона в регистрации сделки или переходе прав на ее основании должно быть отказано. Условиями законности сделки с недвижимым имуществом, проверку которых должны осуществлять регистрационные органы, являются право- и дееспособность сторон; наличие необходимых полномочий; наличие установленных законом существенных условий договора; принадлежность - имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имуществом; соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке (два последних условия особо важны с точки зрения исследуемых вопросов), и т.д.

Более того, как отмечает М.Г. Пискунова, проверка законности сделки производится регистрационными органами независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он

! Микерова Т. М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт гражданского права // Нотариус. 2000. № 4 (24). С. 57. . .             

является только основанием для регистрации перехода прав[316]. Например, для заключения договоров купли-продажи зданий, сооружений, нежилых помещений и т.п. государственная регистрация не требуется, но переход права к покупателю в соответствии со ст. 551 ГК РФ должен быть зарегистрирован, поэтому проверка законности сделки производится независимо от вида проданной недвижимости, и в случае обнаружения каких-либо нарушений следует отказ в регистрации.

В связи с вышесказанным вряд ли возможно говорить о формальности такой проверки. Кроме того, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации одним из оснований для отказа в регистрации является несоответствие содержания представленных документов требованиям действующего законодательства, не исключается и проверка регистратором истинной воли сторон, однако все-таки в основном такую функцию выполняет суд при наличии заявления заинтересованной стороны.

Довольно противоречивое мнение относительно принципа достоверности высказывает Е.Ю. Петров. Он пишет: «По российскому законодательству регистрация может быть оспорена в судебном порядке (ст. 2 Закона о регистрации недвижимости), а потому никакой достоверности и бесповоротности, как еще именуется указанный принцип, предположением правильности государственной регистрации не создается»2. В то же время автор все же предлагает считать такой принцип одним из основополагающих для системы укрепления прав на недвижимое имущество[317].

Принцип бесповоротности является самостоятельным принципом государственной регистрации, хотя он, безусловно, связан с принципом достоверности. Обычно считается, что прин-

цип бесповоротности означает доверие к записям ЕГРП, то есть возможность лиц, пользующихся сведениями ЕГРП, рассчитывать на то, что эти сведения соответствуют правовому статусу недвижимости, следовательно, эти лица могут строить свои отношения, основываясь на таких записях. Но в такой трактовке принцип бесповоротности совершенно идентичен принципу достоверности, что, на наш взгляд, не является правильным. Представляется, что принцип бесповоротности в его буквальном понимании предполагает невозможность изменения данных ЕГРП и в этом смысле он не характерен для отечественной системы государственной регистрации.

Безусловно, доверие к сведениям, занесенным в ЕГРП, представляется вполне закономерным явлением, однако, и в этом нельзя не согласиться с Е.Ю. Петровым, законодатель не пошел по пути придания записям в ЕГРП абсолютного характера, как это прописано, например, в системе Торренса, где регистрационная запись, если только не совершена в результате подлога, не может быть оспорена по материально-правовым основаниям. Соответственно, признать ее недействительной и потребовать на этом основании вернуть недвижимость обратно практически невозможно. Аналогичная ситуация и в австралийской системе, где выделяется принцип неоспоримости титула.

Напротив, в Швейцарии и Германии основанием перехода прав на недвижимое имущество является абстрактный вещный договор, на основании которого и производится запись в позе- - мельной книге. Поэтому в случае противоречия между формальным и материальным моментом (если запись, например, сделана на основе сделки, признанной ничтожной), несмотря на наличие регистрации, право на недвижимость не возникает.

В отечественной правовой системе принято аналогичное положение, тем более, что иначе это противоречило бы норме, закрепленной в ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому гражданину возможность судебной защиты. На практике возни- • кает достаточно много ситуаций, когда выясняется, что государственная регистрация не соответствует реальному положению и произведена ошибочно вследствие небрежности или злого умысла. Признание бесповоротности государственной регистрации

(невозможность ее оспаривания) привело бы к грубейшим нарушениям прав прежде всего собственников недвижимости.

Так, прокурор г. Нефтекамска РБ обратился в суд в интересах инвалида I группы с иском к ОАО АНК «Башнефть» о признании государственной регистрации права собственности на квартиру недействительной. Заявленные требования обоснованы следующим. Договором между АНК «Башнефть» и МУП ПЖРЭТ № 13 «О передаче ведомственного жилого фонда в муниципальную собственность» жилое помещение в качестве служебного жилья приказом по МУП ПЖРЭТ и на основании ордера было выделено Тазетдиновой С.И. — пенсионерке по инвалидности. Позднее Тазетдиновой С.И. было дано разрешение на приватизацию служебной квартиры, поскольку она проработала на предприятии более 10 лет, но ГУ ФРС по РБ ей было отказано в приватизации, так как собственником квартиры является ОАО АНК «Башнефть» на основании свидетельства о государственной регистрации. Тем самым, по мнению прокуратуры, было нарушено право Тазетдиновой С.И. приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, переданное в муниципальную собственность. Судом иск был удовлетворен[318].

Другой случай, СаитоваМ.Х. обратиласьсискомкСаитовуАК., СМУП «ДЭЗ» о признании договора передачи квартиры в собственность, его государственной регистрации и оформлении приватизации на указанную квартиру недействительными. Са- итова М.Х. проживала в спорной квартире с мужем, скончавшимся 1 марта 2005 г., и сыном, являясь при этом ответственным квартиросъемщиком. В августе 2005 г. она сдала документы для приватизации квартиры, однако сын настоял, чтобы она документы забрала. В ноябре 2005 г. сын опять собрал документы для оформления приватизации, которые Саитова М.Х. подписала, доверяя сыну. В июне 2006 г., желая разделить с сыном квартиру, она из запроса адвоката узнала, что сын является собственником указанной квартиры. Суд иск удовлетворил[319].

Данные примеры хотя и не в полной мере, но все же дают представление о том, насколько велика вероятность несоответствия данных государственной регистрации истинному положению. Таким образом, закрепив бесповоротность в качестве принципа государственной регистрации, законодатель лишил бы собственника возможности оспорить ошибочно зарегистрированное право или сделку и тем самым защитить свое право. Здесь речь идет прежде всего о случаях отчуждения недвижимости неуправомоченным отчуждателем[320].

Совершенно очевидно, что принцип бесповоротности государственной регистрации отвечает в первую очередь интересам защиты прав так называемого добросовестного приобретателя. Именно он заинтересован, чтобы первоначальный собственник не заявил о своих нарушенных правах и запись в ЕГРП не была изменена. Этот вопрос особенно актуален в связи с внесенными в п. 2 ст. 223 ГК РФ изменениями относительно возможности возникновения права собственности на недвижимое имущество у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Приведем пример.

Вступившим в законную силу решением суда ОАО было отказано в виндикационном иске к ООО. ОАО обратилось с новым иском к ООО, в котором просило признать за ним право собственности на оспариваемое недвижимое имущество. Решением, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении исковых требований было отказано. При этом кассационная инстанция указала следующее: «Отказ в удовлетворении виндикационного иска является основанием для регистрации права собственности приобретателя даже в том случае, если бы оно ранее не было зарегистрировано. Такой отказ означает, что право заявителя не подлежит защите и путем предъявления иска о признании права собственности»[321].

Анализ приведенной ситуации позволяет заключить, что возникновение или невозникновение права собственности у первоначального собственника зависело всего лишь от того, как будут сформулированы первоначальные исковые требования. Если бы ОАО с самого начала вместо виндикационного иска обратилось с иском о признании права, то, возможно, что решение было бы другим и повлекло бы за собой необходимость изменения записи о регистрации права в ЕГРП. Возможны и другие ситуации, когда возникает необходимость изменить запись в ЕГРП.

Как справедливо отмечает Н.А. Сыроедов, «заложенная в Законе система регистрации прав на недвижимое имущество не способна в полной мере обеспечить надлежащую достоверность сведений о правах на недвижимость...»[322]. Поэтому мы не можем согласиться с теми авторами, которые предлагают закрепить бесповоротность, то есть неизменяемость как принцип государственной регистрации.

В то же время мы полагаем, что при всех недостатках только система государственной регистрации прав может придать соответствующую прочность обороту недвижимости, потому необходимо доверие к данным ЕГРП. Хотя все вышесказанное свидетельствует, что такое доверие неабсолютно и абсолютным быть не может, все же целесообразно вести речь о закреплении не только принципа, но и презумпции достоверности данных государственной регистрации.

Презумпция необходима прежде всего для определения вопросов фактического и юридического владения, предусмотренных ст. 302 ГК РФ. Представляется, что она будет служить компромиссом между интересами собственника и добросовестного приобретателя, о котором так часто в последнее время упоминают в литературе. В первую очередь, она служит защите интересов добросовестного приобретателя. Как отмечает Е.Ю. Петров, действие начала публичной достоверности представляет собой частный случай возникновения права от неуправомоченного отчуждателя[323].

Однако она может быть использована и для охраны и защиты прав собственника. На основании данной презумпции должен решаться вопрос о добросовестности приобретателя недвижимого имущества. При наличии регистрации прав на недвижимое имущество невозможно добросовестно приобрести то же самое имущество от неуправомоченного отчуждателя, а следовательно, как нами отмечалось выше, только данные государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволяют утверждать, что нельзя говорить о добросовестности приобретателя до момента фиксации его прав на недвижимое имущество. Поэтому мы не можем согласиться с предложением Е.Ю. Петрова понимать добросовестность приобретателя недвижимого иму- І щества по аналогии с критерием добросовестности для приобретения права собственности на движимое имущество с той лишь разницей, что, по мнению автора, добросовестность приобретателя недвижимости связана с тем, что он не знал и не мог знать об отчуждении имущества неуправомоченным лицом на основании информации, предоставленной из ЕГРП[324].

В этом смысле весьма показателен опыт европейского зарубежного законодательства, в частности Германии и Швейцарии, где приобретатель должен исследовать титул своих предшественников, чтобы убедиться в чистоте титула отчуждателя. В США приобретатель также должен восстанавливать цепочку предшествующих документов на приобретение недвижимости, и сделка может быть признана недействительной, если какие-то лица, входящие или не входящие в цепочку, могут предъявить права на данную недвижимость[325]. Поэтому о незнании в таком случае вряд ли может идти речь.

Приобретатель, используя данные реестра прав и сделок, проявив необходимую заботливость и осторожность, должен выяснить наличие правомочий у отчуждателя. Если же в ЕГРП были

зафиксированы неверные сведения и зарегистрированное право приобретателя на этом основании будет впоследствии оспорено, его (приобретателя) в таком случае все равно следует считать добросовестным.

В связи с этим мы предлагаем изменить содержание п. 2 ст. 223 ГК РФ, изложив его следующим образом: «Когда имущество (недвижимость) подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает после такой регистрации при условии, что это не нарушает интересы лиц, чьи права зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством»

С принципом достоверности напрямую связан принцип гласности, или, как его иногда иначе называют, открытости[326], то есть любое лицо в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона о регистрации может получить, сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости. Этот принцип обеспечивает одну из целей создания института регистрации - публичность информации о правах и сделках, в силу чего в конечном итоге обеспечивается охрана, а в необходимых случаях — и защита прав собственника, иных заинтересованных лиц, ведь открытые сведения труднее фальсифицировать. Получить информацию вправе любое лицо при условии подачи соответствующего заявления и предъявления документа, удостоверяющего личность. Поскольку лица знакомятся не непосредственно с содержанием ЕГРП, как это предусмотрено, например, в законодательстве Австрии и Нидерландов, а с выписками из него, то такая реализация принципа гласности оказывает непосредственное влияние на доверие к записям, поскольку неверное содержание выписки может быть рассмотрено судом как искажение информации и, следовательно, основанием для

взыскания ущерба, нанесенного неправомерными действиями регистрирующего органа (п. 2 ст. 31 Закона о регистрации, ст. 16 ГК РФ). Выписка, как правило, содержит сведения фактического (описание объекта недвижимости), а также правового характера, а именно информацию о праве собственности на объект недвижимости, иных зарегистрированных правах, сделках, обреме- нениях, ограничениях, притязаниях. Иная информация выдается исключительно правообладателям, то есть субъектам права собственности и иных вещных прав.

Третий принцип — приоритета ранее зарегистрированных прав (принцип старшинства) — предполагает, что права и требования, которые зарегистрированы раньше, должны быть учтены как приоритетные (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 1, п. 7 ст. 16 Закона о регистрации). Обычно в литературе его относят к принципам организации регистрационного процесса. Однако, с точки зрения охраны и защиты прав на недвижимое имущество, этот принцип имеет важное значение, поскольку строгое соблюдение такой приоритетности сведет к минимуму проблемы «добросовестного» (если об этом вообще можно говорить) приобретения недвижимости.

В Законе о регистрации (п. 7 ст. 16) довольно четко прописано, что приоритеты прав устанавливаются по дате регистрации: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. При этом датой регистрации является дата внесения соответствующей записи в реестр, а не дата обращения за регистрацией.

Однако реализация данного положения вызывает ряд вопросов. В частности, О.М. Козырь отмечает, что при такой ситуации вопрос о приоритете «конкурирующих» прав остается нерешенным. «Вполне возможна ситуация, — пишет он, — когда заявление одного лица будет отложено, например, в связи с непредставлением какого-либо документа, а в это время будет подано заявление о регистрации конкурирующего права, которое и будет зарегистрировано»[327].

Действительно, такая проблема в российской регистрационной практике существует. В зарубежных правовых системах (Германия, Швейцария, Австрия) приоритет устанавливается по дате поступления заявления о регистрации с приложенными к нему документами.

Но и в отечественном Законе о регистрации предусмотрено правило, по которого следует решать обозначенную проблему. Пункт 6 ст. 12 Закона о регистрации предусматривает внесение записей о правопритязании, при этом на заявлении сразу же проставляется дата, соответствующая дате приема документов на регистрацию. Такое внесение записей в ЕГРП прав или сделок можно расценивать как предварительную регистрацию, которая в случае признания правомерности возникновения прав и совершения сделок будет просто рассматриваться как регистрация права или сделки с даты первичных записей о праве или сделке в ЕГРП. В случае отказа в регистрации первичные записи будут погашены. Таким образом, регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию и внесения записи о заявлении на право в ЕГРП. Именно этим моментом будет впоследствии определяться и дата регистрации права, и, соответственно, его (права) приоритет. Совершенно очевидно, что такое правило, установленное законом, позволяет выстроить логическую последовательность приоритетов прав и сделок, что, в свою очередь, способствует минимизации возможности дублирования регистрации прав на один и тот же объект недвижимости, предупреждению возникновения возможных спорных ситуаций, в частности возникновения вопроса о добросовестном приобретении объекта недвижимости, на который уже подана заявка о праве или право уже зарегистрировано.

Четвертый принцип — принцип двойной регистрации. При совершении сделки, подлежащей государственной регистрации, направленной на отчуждение недвижимого имущества, регистрации подлежат и договор купли-продажи недвижимости (например, договор купли-продажи квартиры), и переход права собственности к покупателю. Согласно п. 3 ст. 433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным

с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации права.

Вопрос о государственной двойной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является на сегодняшний день спорным.

Так, В.А. Белов отмечает, что разъединение собственника вещи и обладателя права собственности в российском праве невозможно. Установление таких двух различных процедур государственной регистрации, как регистрация принадлежности имущества и регистрация принадлежности права собственности на это имущество, лишено практического смысла. Практический смысл в таком «разделении» регистрации, по мнению автора, появляется только тогда, когда под государственной регистрацией вещей начинают понимать технический учет таковых, предпринимающийся исключительно для достижения ряда публично-правовых целей[328].

Н.А. Сыроедов и В.В. Чубаров также констатируют «нежизненность» и «ненужность» конструкции двойной регистрации отдельного укрепления сделок с недвижимостью, не влекущих своим совершением установление обременений или ограничений в отношении недвижимости[329]. Аналогичной позиции придерживаются и другие ученые[330].

Пункт 2 ст. 8 ГК РФ предусматривает, что право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом, то есть без государственной регистрации эти права не существуют.

Однако это правило противоречит ряду норм ГК РФ. Так, ст. 550 ГК РФ предписывает заключать договор продажи недвижимости в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. В свою очередь, ст. 551 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию лишь перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости. Следовательно, действительность договора в данном случае не зависит от наличия или отсутствия государственной регистрации: взаимные права и обязанности сторон возникают из самого договора, и соответствующий правообладатель получает право владеть и пользоваться приобретенным по договору имуществом также независимо от государственной регистрации этих правомочий. Единственно, право распоряжения означенным имуществом правообладатель приобретает только после государственной регистрации.

Точно такая же ситуация складывается и в отношении договора доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

Именно столь «нелогичный» подход законодателя к вопросам регистрации сделок обусловил предложение авторов «Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе» отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, дабы исключить противоречивость правовых норм по данному вопросу, а также избыточность регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним.

Однако на практике ситуация может сложиться совершенно противоположно. Так, ООО «Стройинвест» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по РБ об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из материалов дела следует, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких квартир в построенном ею жилом доме, заключила договор купли-продажи одной из них с ООО «Прогресс». ФРС по РБ отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры между ООО «Стройинвест» и индивидуальным пред-

принимателем Чепаловым М.С. ООО «Стройинвест», не оспаривая указанный факт, в обоснование своих требований указал, что хотя договор купли-продажи квартиры и был зарегистрирован в установленном порядке, покупатель не зарегистрировал переход права собственности на спорную квартиру. Поэтому строительная организация остается собственником жилого помещения и может распорядиться им по своему усмотрению.

Арбитражный Суд РБ в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям[331].

В данном случае совершенно очевидно, что только благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение. А ведь в указанном случае речь идет о сделке, регистрация которой предусмотрена законом. Что же говорить о тех случаях, когда такая регистрация не предполагается? Нарушений закона будет еще больше.

Справедливости ради необходимо отметить, что ряд авторов, предлагающих исключить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, оговаривают исключение из только что установленного ими правила. Так, В.А. Алексеев предлагает продолжать регистрировать сделки, которые непосредственно не влекут перехода прав, например сделки под отлагательным условиям, когда переход права на объект недвижимости связан с полной выплатой покупной цены[332].

Думается, что подобных исключений будет достаточно много. Например, это может касаться смешанных договоров, один из которых подлежит обязательной государственной регистрации. На это обратил внимание Высший Арбитражный Суд РФ.

В «Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указывалось, что «поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договор поставки оборудования (содержащий элементы договора купли-продажи, для которого регистрация не предусмотрена. — Авт.) устанавливают единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным»[333].

Кроме того, следует учитывать положения п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимость...», устанавливающей, что при регистрации права необходимо провести не только правовую экспертизу документов, но и проверить законность сделки. Следовательно, как верно отмечает И.А. Емелькина, «даже в случаях, когда сделка с недвижимостью не подлежит регистрации, а переход права по ней регистрируется, функция по исследованию сделки осуществляется»[334]. И значит, если не будет установлена законность сделки, не будет регистрироваться и право.

В связи со всем вышесказанным нам представляется, что на сегодняшний день нет объективных условий для внесения изменений в действующее гражданское законодательство относительно исключения государственной регистрации сделок. Более того, следует признать целесообразным государственную регистрацию всех сделок с недвижимостью, переход права по которым подлежит государственной регистрации. По этому по-

воду М.И. Брагинский и В.В. Витрянский отмечают, что в силу ст. 131 ГК РФ государственная регистрация обязательна для всех сделок, предметом которых является недвижимость[335].

Мы согласны с В.В. Чубаровым, который считает, что такая регистрация будет преследовать иную цель, чем регистрация ограничения (обременения) права собственности. Эта цель аналогична той, которую преследует государственная регистрация сделок с движимым имуществом (п. 2 ст. 164 ГК РФ), а именно - в извещении третьих лиц о совершении сделки, а применительно к договору — еще и обозначение момента ее заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ)[336], а также исключение возможности злоупотребления правом путем отчуждения одного и того же имущества разным лицам.

Таким образом, предлагается различать два вида регистрации: регистрацию прав, которая связана с закреплением за управомо- ченным лицом соответствующего титула и, следовательно, носит правообразующий характер, и регистрацию сделок, которая будет носить учетный характер и применяться в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом (в силу особой значимости отношений) или когда право на объект недвижимости не переходит по каким-либо причинам. В противном случае мы рискуем получить систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество, допускающую наличие сведений, не соответствующих реальному положению дел, что повлечет за собой увеличение количества гражданских правонарушений.

В последнее время все чаще стали высказываться мнения относительно умаления роли нотариата применительно к процессу регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ряд ученых вслед за авторами «Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе» полагают, что ввиду предлагаемой отмены государственной регистрации сделок следует вновь ввести их обязательное нотариальное удостоверение. Это якобы будет способствовать проверке законности содержа-

ния сделки и даст дополнительные гарантии защиты прав и интересов, вытекающих из нее. Причем речь в первую очередь по- чему-то идет о физических лицах. Но ведь юридические лица тоже заключают сделки, которые не подлежат государственной регистрации (например, договоры купли-продажи нежилой недвижимости), и они в не меньшей степени, чем физические лица, нуждаются в защите своих прав и законных интересов.

В связи с этим хотелось бы отметить следующее. Действительно справедливо, что нотариус в силу своей квалификации и специфики служебной деятельности грамотно проводит правовую экспертизу представленных сторонами документов, проверяет обстоятельства, влияющие на действительность правоотношений (правоспособность и дееспособность участников сделки, соответствие их воли и волеизъявления, законность совершаемой сделки и т.д.). Тем не менее, нам представляется невозможным заменить государственную регистрацию сделки ее нотариальным удостоверением. И дело здесь не в «принижении роли государственной регистрации», как пишет Е.В. Тресцова[337].

При регистрации перехода права на недвижимое имущество по нотариально удостоверенному договору регистрирующий орган обязан вновь проверить все указанные обстоятельства, иначе государство не сможет гарантировать титул. Ведь с момента нотариального удостоверения сделки могут измениться обстоятельства, что повлияет на ее действительность (на имущество, являющееся предметом сделки, может быть наложен арест, может измениться дееспособность участников и т.д.). Обязанность провести такую проверку с регистрирующего органа никто не снимал.

Кроме того, не следует забывать, что нотариальное удостоверение - это лишь одна из форм сделки. А государственная регистрация — это условие действительности сделки, предусмот-

ренное законом. Именно государственная регистрация делает право легитимным, поэтому запись в ЕГРП может в полной мере защитить интересы сторон сделки.

Все сказанное свидетельствует о том, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним делает ненужным нотариальное удостоверение сделок как дублирующее ее, и о том, что государственная регистрация сама по себе является достаточно надежным способом охраны права на недвижимость.

Таким образом, рассмотренные нами понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним наглядно свидетельствуют о том, что данный институт выполняет функцию охраны прав на недвижимость, которая не требует вмешательства судебных и иных органов, достаточно лишь точно и неукоснительно соблюдать все требования закона.

Однако на практике в рамках отношений по поводу регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом возникают ситуации, которые связаны с нарушением прав лиц, в них участвующих. Это может быть, например, отказ в регистрации или внесение неверных данных в ЕГРП на основе информации, не соответствующей действительности, а также по ряду других причин. В этих случаях необходимо ставить вопрос о защите данных нарушенных прав. Причем защита должна осуществляться специальными способами, что определяется особенностью сферы нарушения прав (отношения по регистрации прав с недвижимым имуществом и сделок с ним).

Статья 12 ГК РФ, закрепляющая общие способы защиты гражданских прав, не предусматривает таких специальных способов защиты. Заинтересованные лица, как правило, использу- . ют либо признание права, либо признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, если последний не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ст. 13 ГК РФ). В большинстве случаев граждане и юридические лица, не согласные с произведенной государственной регистрацией прав и сделок, обращаются в суд с иском о признании регистрации как ненормативного акта орга-

на государственной власти недействительной. Однако, на наш взгляд, такой подход не является правильным, поскольку органы государственной регистрации осуществляют юридический (правовой) акт, о чем прямо говорится в определении государственной регистрации («государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт...» — п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Отказ в государственной регистрации прав также является правовым актом регистрационных органов, который в соответствии с п. 5 ст. 2 Закона о регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

При этом мы отдаем себе отчет в том, что указанные нормы носят процессуальный характер, однако основа спора — мате- риально-правовая. Поэтому трудно согласиться с М. Мирзоян относительно того, что хотя в целом Закон о регистрации относят к материальному (гражданскому праву), о чем свидетельствуют отсылки в нем к нормам ГК РФ и положение участников отношений, возникающих при государственной регистрации, тем не менее, нормы, устанавливающие судебный порядок обжалования зарегистрированного права на недвижимое имущество и обжалования отказа в государственной регистрации либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации, следует считать процессуальными[338].

Для решения данного вопроса следует обратиться к материалам практики.

В этом плане интересны выводы, к которым пришла Е. И. Афонина, анализируя практику окружных судов Северо-Западного округа РФ. Речь идет о необходимости регистрации договора аренды нежилых помещений. Как известно, ГК РФ не содержит специальной нормы, регулирующей аренду такого имущества, а Закон о регистрации определяет нежилые помещения как самостоятельный вид недвижимого имущества и предусматривает регистрацию договора аренды такого помещения. Как показывает практика, зачастую стороны сделки соблюдают простую письменную

форму, считая договор исполненным, и не предусматривают, на ком лежит обязанность государственной регистрации договора. Но поскольку договор аренды регистрируется как обременение права арендодателя, то в ряде случаев арендодатели уклонялись от выполнения необходимой процедуры. Для того чтобы защитить свое право, арендаторы подавали исковые заявления о понуждении к государственной регистрации, и суды, основываясь на п. 3 ст. 165 ГК РФ, решали дело в пользу истцов (арендаторов).

Поэтому вполне закономерен вывод, сделанный Е.И. Афониной: «Статьей 165 ГК РФ предусмотрен способ защиты нарушенных интересов арендатора при уклонении арендодателя от регистрации сделки в виде права обратиться в суд с требованием о понуждении к регистрации сделки»[339].

Ф.С. Хейфец утверждает, что ч. 3 ст. 165 ГК РФ поощряет недобросовестную сторону и является «легальной лазейкой для обхода закона»[340]. Думается, что такое утверждение не соответствует реальному положению дел. Судебно-арбитражная практика свидетельствует, что именно ответчики, как правило, являющиеся недобросовестной стороной сделки, то есть стороной, уклоняющейся от ее государственной регистрации, предъявляют встречные gt; иски о недействительности договора или признании его незаключенным, с тем, чтобы защитить себя от претензий контрагента, как правило, исполнившего свои договорные обязанности (как это было в вышеприведенном примере по договору аренды недвижимости)[341]. Поэтому становится очевидным, что судебное ре- * шение о государственной регистрации сделки, вынесенное по иску о понуждении к государственной регистрации, является важным способом защиты интересов именно добросовестной стороны.

Как известно, ч. 3 ст. 165 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации такой сделки. Следовательно, практическое значение ч. 3 ст. 165 ГК РФ в том, что в данном случае защищаются права участников сделки, прежде всего, права добросовестных участников отношений, а понуждение к государственной регистрации является способом защиты нарушенного права.

Данная проблема имеет и еще один аспект.

Часть 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом», в противном случае такой договор считается незаключенным. В то же время п. 1 ст. 165 Г К РФ устанавливает, что отсутствие государственной регистрации сделки в случаях, прямо установленных законом, влечет ее недействительность. Гражданский кодекс содержит довольно мало норм, прямо предусматривающих недействительность договора по такому основанию (ч. 4 ст. 339, ч. 3 ст. 1017 ГК РФ). Для таких договоров государственная регистрация — условие действительности, для всех остальных — необходимое условие для признания их заключенными.

По этому поводу С.Ф. Савкин полагает, что указанную норму можно применять только при недействительности сделки[342]; ряд других авторов ведут речь только о незаключенных сделках[343]. Мы согласны с В.В. Чубаровым[344] относительно того, что требовать решения о государственной регистрации и, соответственно, ставить вопрос о понуждении к государственной регистра-

ции может как сторона по несостоявшемуся, так и по недействительному договору.

Возможно, что требование о понуждении к регистрации может сочетаться с другим способом защиты — признанием права.

Так, кассационная инстанция не согласилась с решением суда об отказе в иске о признании права собственности на здание, предъявленном к ТОО, и в иске об обязании зарегистрировать право собственности на это здание в регистрации права собственности на спорное здание истцу было отказано в связи с тем, что оно зарегистрировано за ТОО. Из материалов дела следовало, что истец приватизировал спорные помещения путем их выкупа на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с Фондом государственного имущества Краснодарского края, то есть способом, предусмотренным законодательством о приватизации. Законность договора аренды проверена и подтверждена решением арбитражного суда, вступившим в силу. Продажа впоследствии Комитетом по управлению муниципальным имуществом города спорного имущества ТОО не соответствует законодательству, поскольку это имущество было незаконно передано в муниципальную собственность. В связи с выкупом имущества истец приобрел право собственности на него и может требовать признания этого права в судебном порядке в силу ст. 12 ГК РФ. Также удовлетворению подлежит требование о государственной регистрации в силу п. 5 ст. 2 Закона о регистрации, предусматривающей право обжалования отказа в государственной регистрации в суд1.

На практике также довольно часто суды рассматривают споры о признании недействительной государственной регистрации.

Требование о понуждении к регистрации сочетается, как правило, с требованием о признании договора недействительным. Так, Фаррахова М.А. обратилась в Туймазинский городской суд с иском к Фаррахову Р.А. и Фарраховой P.M. о признании договора купли-продажи домовладения и земельного участка недействительным и о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации прав на домовладение и земель-

1 Вестник ВАС РФ. 2000. № 7. С. 91.

ный участок. В обосновании иска истица указала, что проживала в д. Тукаево Туймазинского района в принадлежавшем ей на праве собственности доме до 1991 т. С ней проживали ее сын, Фаррахов Р.А., и его супруга, Фаррахова P.M. Сын указанные дом и земельный участок продал, на вырученные деньги приобрел новый дом и зарегистрировал право собственности на свое имя. Истица считает, что в результате незаконных действий ответчиков лишилась жилплощади. Суд удовлетворил иск[345].

При анализе данных судебных споров обращает на себя внимание, что удовлетворение требования о понуждении к государственной регистрации с необходимостью следует из факта признания соответствующего права собственности. В то же время не исключается и предъявление подобного требования в качестве самостоятельного способа защиты права. Аналогичная ситуация складывается относительно исков о признании государственной регистрации недействительной: возможно самостоятельное предъявление данного требования или сочетание его с другим способом защиты, например, как было показано выше, с признанием договора или сделки недействительными.

Мы полагаем, что обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также огромное количество споров, возникающих в связи с этим, предопределяют необходимость защиты прав заинтересованных лиц, прежде всего собственников, в данной специфической области. Поэтому государственная регистрация как таковая является способом охраны, а оспаривание государственной регистрации — способом защиты гражданских прав, в первую очередь прав на недвижимость , и выступает в двух видах: в виде понуждения к государственной регистрации; в виде признания государственной регистрации недействительной. Указанный способ защиты носит выраженный материальный (гражданско-правовой) характер, поскольку регулирование его осуществляется на основе норм Гражданского кодекса РФ и Закона о государственной регистрации. Кроме того, возможно использование указанного способа

защиты в качестве самостоятельного или в качестве дополнительного (вспомогательного), например, как верно предлагает В.В. Чубаров1, допустимо рассматривать два взаимосвязанных требования одновременно: одно — по существу спора, другое — требование о признании государственной регистрации недействительной или о понуждении к государственной регистрации.

На основе всего вышесказанного можно утверждать, что оспаривание государственной регистрации как способ защиты прав на недвижимое имущество представляет собой систему взаимосвязанных предусмотренных законом действий, носящих, по своей сути, материально-правовой характер, осуществляемых посредством предъявления соответствующих требований исключительно в рамках юрисдикционной формы защиты.

В связи с этим мы предлагаем внести изменение в Гражданский кодекс РФ, дополнив ст. 131 ГК РФ пунктом 7, изложив его в следующей редакции: «В случае нарушения прав, возникающих в связи с отношениями по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защита этих прав осуществляется путем заявления требований о понуждении к государственной регистрации или признания государственной регистрации недействительной».

Также предлагаем внести соответствующее изменение в ст. 12 ГК РФ, зафиксировав указанный способ, тем более что в данной статье законодатель предусмотрел возможность возникновения иных, кроме перечисленных ниже, способов защиты гражданских прав.