Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки

Правовая экспертиза документов — это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).

Такая проверка непосредственно связана с функциями Росреестра и ее территориальных органов в субъектах Федерации. К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав и органов по государственной регистрации в предусмотренных законом случаях относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о государственной регистрации).

В ходе правовой экспертизы проводится не только проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица, но также установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации).

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке; Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества. Проверка действительности правоустанавливающих документов. В случаях, когда правоустанавливающим документом является договор, осуществляется проверка законности сделки.

Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие предъявляемым требованиям. Принятие решения по результатам правовой экспертизы.

Органы по государственной регистрации прав проводят регистрацию только бесспорных прав на недвижимость. Цель правовой экспер-

t тизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права путем внесения записей в ЕГРП.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, с учетом требований, предъявляемых законодательством к содержанию договоров, должны проводить проверку следующих условий законности сделок с недвижимостью: право- и дееспособность сторон (как физических, так и юридических лиц); наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки; соблюдение формы договора, установленной законом или со- глашением сторон;

gt;              — наличие установленных законом или соглашением сторон су

щественных условий, без которых договор нельзя признать заключенным;              ,

в*,              — принадлежность недвижимости лицу, которое ею распоряжает

ся, или наличие полномочия по распоряжению недвижимостью у лица, не являющегося собственником; соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публичных интересов в установленных законом случаях; отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия — указания этих условий в договоре.

Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо делает ее оспоримой (ст. 166 ГК РФ). Относительно последствий выявления на стадии проведения правовой экспертизы оснований ничтожности сделки специалисты единодушны: в государственной регистрации такой сделки должно быть отказано. Применительно к последствиям обнаружения на стадии проведения правовой экспертизы оснований для последующего оспаривания сделки такого единства мнений не обнаруживается. Одни считают, что государственный регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой

сделки, поскольку признание такой сделки недействительной находится в компетенции суда, а отнюдь не органа по регистрации прав. Иск о признании недействительной оспоримой сделки вправе предъявлять только ограниченный круг лиц, указанных в законе. Другим представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество, а потому в регистрации оспоримой сделки следует отказывать[192].

а)              сторонам предоставляется возможность представить дополнительные документы и тем самым исключить ее оспаривание в будущем.

Например, получение последующего одобрения сделки со стороны родителей, попечителей несовершеннолетнего (в возрасте от 14 до 18 лет) участника сделки исключит возможность ее оспаривания в будущем;

б)              стороне, приобретающей по такой сделке права, которые могут быть оспорены в будущем, предоставляется возможность добровольно отказаться как от сделки, так и от ее государственной регистрации. Разумеется, это возможно только в случае, если сделка подлежит государственной регистрации и до ее проведения не считается заключенной. Вместе с тем остается вопрос о возможности проведения государственной регистрации, в случае если стороны не воспользуются правом отказаться от государственной регистрации или не предоставят необходимые документы. Представляется, что решение о государственной регистрации должно приниматься в каждом конкретном случае в зависимости от возможности нарушения прав и законных интересов сторон сделки, третьих лиц, общества или государства, а также иных юридически значимых обстоятельств.

Следует заметить, что правовая экспертиза при государственной регистрации ограничена своей целью проверкой юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов и не должна выходить за указанные пределы и означать проверку и оценку законности деятельности иных государственных или муниципальных органов и организаций.

Основания для государственной регистрации прав

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты;              , акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Среди оснований для государственной регистрации как наличия прав на недвижимое имущество, так и их возникновения, прекращения, перехода (обременения) на первое место помещены «акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции». Под такими актами в абз. 2 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав подразумеваются нормативные по своей правовой природе акты. />Пределы нормотворческой компетенции определяются Конституцией РФ, а также другими нормативными правовыми актами РФ,

субъектов РФ и муниципальных образований. Статья 71 Конституции РФ безоговорочно относит к исключительному ведению Российской Федерации гражданское законодательство, тогда как в ст. 72 говорится, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находятся: владение, пользование и распоряжение землей, недрами, водными и другими природными ресурсами» и соответственно жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах. Совместная компетенция предполагает возможность нормотворческой деятельности в определенной сфере как Российской Федерации, так и ее субъектов. Однако при обнаружении противоречий между актами, изданными на том или ином уровне, приоритетом пользуется акт Российской Федерации (п. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы местного значения. В частности, к вопросам местного значения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности[193].

Таким образом, решение вопросов, связанных с правовым режимом недвижимости, включая ее регистрацию, в принципе может осуществляться на разных уровнях. Прямые указания на этот счет, основанные на приведенных выше положениях Конституции, конкретизируются иногда в отдельных нормативных правовых актах. Примером может служить ЗК РФ, согласно которому земельное законодательство состоит из соответствующего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права (ст. 2 ЗК РФ).

Во всех случаях, когда орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен применить нормативный правовой акт органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, надлежит предварительно определить, издан ли такой акт в рамках компетенции соответствующего органа и соблюден ли установленный для его принятия порядок.

При применении законодательства необходимо учитывать действие нормативных правовых актов не только в пространстве, но и во времени. Порой органу по государственной регистрации прав бывает нелегко определить, в компетенцию какого органа входило издание того или иного нормативного акта в тот или иной период.

Решающее значение для выбора разных по времени их действия актов имеет указание ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на необходимость руководствоваться законодательством, действовавшим на момент издания соответствующего акта органом государственной власти или местного самоуправления.

Договоры и другие сделки (абз. 3 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав) могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав1.

Среди оснований для проведения государственной регистрации названо свидетельство о праве на наследство. Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на перешедшее в порядке универсального правопреемства имущество. Поскольку на-

.F Подробнее сад. разд. 3.8 настоящего издания.

следники приобретают право собственности на унаследованное имущество со дня открытия наследства, постольку как свидетельство о праве на наследство, так и государственная регистрация соответствующего права имеют не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение[195].

Свидетельство о праве на наследство выдается нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом по месту открытия наследства по письменному заявлению наследников. В соответствии со ст. 36 Основ законодательства РФ о нотариате[196] свидетельства о праве на наследство выдают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах; при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы оформление прав на наследство и принятие мер по охране наследственного имущества поручается совместным решением органа юстиции[197] и нотариальной палаты одному                             и А

из нотариусов, занимающихся частной практикой .

По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.

Если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117 ГК РФ), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказыва-

ется в пользу другого наследника (ст. 1158 ГК РФ), имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. При переходе имущества по праву наследования к государству свидетельство о праве на наследство выдается соответствующему государственному органу.

Свидетельство о праве на наследство, как правило, выдается наследникам в любое время по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ).

Указанному в абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основанию регистрации — вступившему в законную силу судебному решению — посвящена специальная ст. 28 Закона о государственной регистрации.

Кроме того, основанием регистрации являются многообразные акты (свидетельства), относящиеся к категории индивидуальных актов, адресованных определенному лицу. Соответствующий акт (свидетельство) может относиться к различным по их природе правам и таким же различным стадиям их реализации. Общим для всех этих актов является то, что они исходят от управомоченного органа. Компетенция тех или других органов определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа)[198].

Примером таких актов могут служить акты предоставления гражданам земельных участков органами местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование для строительства объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, выдававшиеся до введения в действие ЗК РФ.

Наличие прав на недвижимое имущество подтверждается теми выданными государственным органом или органом местного самоуправления актами, которые имеют правоустанавливающий характер в соответствии с действовавшим в месте регистрации права (нахождения недвижимости) законодательством и изданы в установленном порядке.

К иным актам передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада

в виде недвижимого имущества в уставный капитал учреждаемого ими хозяйственного общества, наделение собственником правом оперативного управления недвижимостью создаваемого учреждения, передача прав на недвижимость от одного юридического лица к другому в порядке реорганизации и др.