4.7.1. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Описание объекта недвижимого имущества должно содержать: адрес (местоположение); вид (название) объекта; площадь; назначение; этажность (для отдельно стоящих зданий); этаж и номер (для помещения или квартиры).

Правоустанавливающие документы должны подтверждать наличие у заявителя бесспорного права на объект недвижимости, право на который заявляется на регистрацию, поэтому в них должны присутствовать сведения об объекте, субъекте-правообладателе и

о              праве.

Правоустанавливающие и иные необходимые для проведения государственной регистрации документы представляются в подлинниках с приложением копий. Верность копий правоустанавливающих документов удостоверяется нотариусом либо органом государственной власти, органом местного самоуправления или организацией, выдавшей документ. Верность копий договоров с участием юридических лиц может быть удостоверена участниками сделки, подписями уполномоченных лиц, скрепленных печатями организаций.

В случаях совершения сделки в простой письменной форме для государственной регистрации необходим дополнительный подлинник договора для хранения в деле правоустанавливающих документов.

Например, договор продажи недвижимости следует составить в трех подлинных экземплярах: по одному для продавца, покупателя и органа по регистрации прав.

На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании договоров и других сделок, представляются не менее 2-х экземпляров документов, выражающих содержание сделок, один из которых — подлинник — после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Акты органов государственной власти и местного самоуправления представляются только в копиях (в двух экземплярах). Подлинники этих документов находятся на хранении в принявшем их органе. Лицо, чье право основывается на соответствующем акте, предъявляет для проведения государственной регистрации права копию документа, верность которой свидетельствуется подписью руководителя издавшего акт органа или уполномоченного на то должностного лица.

Документы, исходящие от юридических лиц, должны быть подписаны руководителем организации с указанием занимаемой должности, фамилии и инициалов. Если документ оформлен не на бланке организации, то ее наименование включается в состав наименования должности руководителя.

Судебные акты (решения, определения, постановления) представляются в копиях, заверенных подписью уполномоченного лица и печатью суда. Вступление судебного акта в законную силу должно быть подтверждено надписью (штампом) с указанием даты и подписью судьи, скрепленной печатью суда. Вступление судебного акта в силу может подтверждаться также решением вышестоящей судебной инстанции.

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 18 Закона о государственной регистрации не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными

повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Документы, выданные на территории иностранного государства, могут быть приняты в России только после их легализации или апо- стилирования. Апостилированные документы должны содержать апостиль на языке государства, на территории которого и в соответствии с законодательством которого составлен документ, перевод текста и текста апостиля на русский язык. Все листы апостилированного и переведенного документа должны быть прошиты и скреплены печатью нотариуса Российской Федерации, засвидетельствовавшего верность перевода или подлинность подписи переводчика.

В соответствии со ст. 13 Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минская конвенция от 22.01.1993)', заключенной между государства - членами СНГ, документы, которые на территории одной из договаривающихся сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других государств — участников Конвенции без какого-либо специального удостоверения. Документы, которые на территории одного из государств — участников Конвенции рассматриваются как официальные документы, пользуются на территориях других государств-участников доказательной силой официальных документов.

Кадастровые паспорта недвижимости не являются правоустанавливающими документами, а потому сведения о правообладателях, в них содержащиеся, не имеют юридической силы.

'СЗ РФ. 1995. № 17. Ст. 1472.

это не препятствует государственной регистрации сделки и права нового собственника[190]. Однако надеемся, что в связи с созданием единой системы кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним такие случаи со временем будут исключены.

Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям ; государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, 4 план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, -'“ предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае ; государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В случае, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I Единого государственного реестра прйв, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета в соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой

  выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Порядок проведения государственной регистрации

Порядок проведения государственной регистрации установлен в ст. 13 Закона о государственной регистрации и включает следующие действия: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

При выполнении регистрационных действий органы по регистрации прав руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184 (ред. от 19.01.2005)'.

Особенности государственной регистрации установлены (см. таблицу 4):

Таблица 4

Документы Минюста России, устанавливающие особенности госрегистрации

1 Бюллетень Минюста России. 2002. № 11. В действующей редакции см. «Кон- сультантПлюс».

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки государственный служащий, уполномоченный принимать документы, обязан выяснить, проводилась ли государственная регистрация прав на данный объект недвижимости в ЕГРП (в том числе возникших до 31 января 1998 г.). При отсутствии регистрации права продавца, сторон (или одной из них) в договоре мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя государственный служащий органа по регистрации прав сообщает о необходимости ее проведения до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации.

Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона а государственной регистрации. На основании Закона от 09.06.2003 № 69-ФЗ, которым были внесены изменения в указанную норму, заявления на государственную регистрацию, независимо от того, заключен договор в простой письменной или в нотариальной форме, требуются от всех сторон договора, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 26 предусматривает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.).

На приеме в соответствии со ст. 16 и 18 Закона о государственной регистрации осуществляются следующие действия: установление личности заявителя; проверка полномочий представителей правообладателей и участников сделки; проверка состава документов, необходимых для осуществления регистрационных действий; проверка соответствия документов требованиям Закона, установленным для их принятия; сличение копий с подлинниками документов; внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих

документов;              , выдача заявителям расписки в получении документов.