РЕГЛАМЕНТАЦИЯ ИНСТИТУТА МЕНЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

А.П. Грудинина, студентка

А.В. Верещагина

науч. рук., канд. юрид. наук, доцент

Владивостокский государственный университет экономики и сервиса

г. Владивосток

Распад СССР в 1991 году привел к образованию независимых государств, каждое из которых пошло по своему пути развития: политическому, экономическому, культурному, социальному.

Вместе с тем, между Российской Федерацией и Республикой Беларусь 08 января 1999 года заключен Договор «О создании единого государства» [1]. Одной из целей указанного Договора является формирование единой правовой системы демократического государства, а также гармонизация и унификация законодательства государст-участников, что свидетельствует о стремлении союзных государств выработать единый подход к формированию законодательной базы и разрешению правовых вопросов.

Указанные обстоятельства вызывают интерес к законодательству союзных государств. В рамках сравнительного анализа нормативно-правовых актов, а также судебной практики Республики Беларусь и Российской Федерации, представляется интересным рассмотрение института мены земельных участков, как недостаточно изученного и имеющего особенности применения на практике.

Отношения, возникающие по поводу мены недвижимости, носят имущественный характер и урегулированы гражданским законодательством, которое нацелено на развитие рыночных отношений, как в России, так и в Белоруссии.

Правовые нормы, регламентирующие мену земельных участков, в основном носят бланкетный характер, как в законодательстве Российской Федерации, так и в законодательстве Республики Беларусь. В соответствии с идентичными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации [2] и Гражданского кодекса Республики Беларусь [3] при заключении договора мены надлежит руководствоваться правилами, применимыми к заключению договора купли-продажи.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар взамен на другой. При этом каждая из сторон одновременно признается и продавцом, и покупателем.

В Российской Федерации предметом договора мены земельных участков является сам участок. Земельным кодексом Российской Федерации установлен ряд особенностей для купли-продажи земельных участков, соответственно распространяющихся на мену [4]. Закрепление в Земельном кодексе РФ ограничений в отношении сделок с землей представляется удачным решением законодателя, в результате которого можно избежать некоторых затруднений применения мены на практике. Вместе с тем отнесение Земельным кодексом РФ к объектам земельных отношений частей земельных участков вызывает вопрос: возможно ли обменять не весь участок, а лишь его часть?

Представляется, что часть участка не может являться предметом договора и объектом имущественных правоотношений до тех пор, пока она не будет выделена в самостоятельный земельный участок в установленном порядке. Так в качестве предмета мены выступает участок прошедший государственный кадастровый учет.

Действующим земельным законодательством Республики Беларусь сомнения по поводу возможности совершения сделок с частью земельного участка исключены. Что следует оценить положительно. Предметом договора мены в соответствии с положениями Кодекса о земле Республики Беларусь могут выступать лишь сформированные земельные участки, находящиеся в собственности, при сохранении их целевого назначения [5].

Общими требованиями для России и Белоруссии, предъявляемыми к предмету договора мены, является указание в договоре конкретного местоположения участка, его размера, категории земель, целевого назначения, кадастрового номера, зданий и сооружений, находящихся на нем, а также, кто является собственником участка, обязательства сторон в отношении участка и права третьих лиц. Необходимость указания приведенных требований, применительно к Белоруссии, закреплена в Постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22 июля 2008 года [6], в соответствии с которым при разрешении земельных споров судам надлежит исследовать правоудостоверяющие документы, подтверждающие факт предоставления земельного участка истцу, государственную регистрацию права на земельный участок, его кадастровый номер, вещное право на земельный участок и его площадь. В Российской Федерации документом, определившим условия мены, явилось Письмо государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 19 октября 1994 года № 2-16/1629 [7], которое утвердило рекомендуемую форму договора мены земельными участками (в настоящее время является недействующим).

Интересным является установление белорусским законодателем максимального размера участка, предоставляемого в частную собственность. С позиции совершения мены земельных участков данное ограничение представляется удачным, в связи с тем, что обмениваемые участки по договору мены признаются равноценными, если иное не будет указано в договоре, одинаковый размер участков выступает одним из критериев признания участков равными.

Другим аспектом института мены, заслуживающим внимания, является признание обмениваемых участков равноценными. При обмене неравноценными земельными участками на практике возникает вопрос: можно ли признать такой договор недействительным? В отличие от договора купли-продажи в договоре мены цена не является существенным условием. По смыслу статьи 568 Гражданского кодекса РФ и тождественной статьи 538 Гражданского кодекса РБ обмениваемые товары предполагаются равноценными, обязанность по признанию их таковыми возложена на стороны договора.

Примечательным по вопросу установления денежного эквивалента является судебная практика Республики Беларусь. По договору мены одна сторона передала второй стороне имущество, однако встречного исполнения обязательства не последовало. Сторона, надлежащим образом исполнившая свои обязательства, обратилась в суд с требованием о понуждении другой стороны передать имущество, а также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на основании части 4 статьи 457 Г ражданского кодекса РБ, согласно которой, в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 366 Гражданского кодекса РБ. Указанная статья предусматривает ответственность лица за пользование денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица. Из смысла договора мены вытекает то, что у сторон обязанность по оплате обмениваемых объектов не возникает, за исключением тех случаев, когда объекты признаются неравноценными. Следовательно, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами невозможно. Данная позиция изложена в письме Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь [8].

Особое внимание российского законодателя обращено на обязанность сторон по договору предоставить информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Другим вопросом, вызывающим интерес, является вопрос правомерности совершения мены доли в праве общей собственности на земельный участок. В соответствии с положениями Г ражданских кодексов РФ и РБ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться долей, с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил предоставления преимущественного права покупки остальным участникам долевой собственности. Данное правило применяется при отчуждении доли по договору мены. Однако при отчуждении доли в праве общей собственности на земельный участок по договору мены стороне предоставляется право собственности или доля в праве общей собственности на другой индивидуально определенный земельный участок, очевидно, что такой участок обладает исключительными характеристиками (размер, местоположение и т.п.). Соответственно участники долевой собственности не могут использовать право преимущественного приобретения доли, так как предоставить в обмен участок, указанный в заявлении, не представляется возможным. Следовательно, преимущественное право долевых собственников фактически нарушается. Российский правоприменитель в данном случае идет по пути лишь обязательного уведомления участников долевой собственности о намерении отчуждения доли. По делу о признании незаконным отказа регистрирующего органа в регистрации сделки мены доли в праве общей собственности Калининградский областной суд в кассационном определение установил, что отказ в связи с не предоставлением сведений об уведомлении всех участников долевой собственности о намерении отчуждения доли является правомерным [10].

Сторонами договора мены могут являться физические и юридические лица, обладающие земельными участками на праве собственности. Спорным вопросом в Российской Федерации, нашедшим разрешение в законодательстве Республики Беларусь, является отнесение к субъектам земельных правоотношений иностранного государства.

Действующие земельное и гражданское законодательство Российской Федерации не содержит норм, позволяющих выделить иностранное государство в качестве субъекта земельных правоотношений, что представляется существенным недостатком.

В Кодексе о земле РБ, напротив, в качестве субъектов выступают иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства. В соответствии со статьей 12 Кодекса о земле РБ иностранные государства обладают правом собственности на землю, земельные участки, находящиеся на территории Республики Беларусь. Данный подход представляется удачным, так как на территории обоих государств находится достаточное количество посольств и консульств иностранных государств, которые осуществляют свою деятельность в зданиях и сооружениях, расположенных на земельных участках.

В истории существуют примеры мены земельных участков, расположенных на территории разных государств. Например, по договору между СССР и Польшей от 15 февраля 1951 года обе стороны обменялись равноценными по размеру пограничными участками [12]. Соглашением между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Беларусь об условиях размещения Посольства Российской Федерации в Республике Беларусь и Генерального консульства Российской Федерации в г. Бресте от 17 ноября 1997 года, России переданы в собственность различные объекты недвижимости [13].

В результате сравнительного анализа нормативно-правовых актов, а также судебной практики Республики Беларусь и Российской Федерации можно сделать вывод о наличии общего и особенного в регламентации института мены земельных участков.

Несмотря на то, что договор мены имеет сходства с договором купли-продажи, он имеет и свои специфические особенности, и, как следствие, требует более четкой регламентации в законодательстве. Сотрудничество соседних государств и обмен положительным опытом в отношении мены земельными участками позволили бы урегулировать спорные вопросы совершения сделок мены. Это привело бы к более эффективному применению договоров мены на практике, что упростило бы оборот земельных участков между собственниками и способствовало развитию рыночных отношений.

1. Договор между Российской Федерацией и Республикой Беларусь «О создании союзного государства» от 08 декабря 1999 года // Российская газета. - 2000. - 29.01.— № 21.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: федеральный закон от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. от 30.01.2014) [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс» (далее по тексту — Гражданский кодекс РФ).

3. Гражданский кодекс Республики Беларусь. Закон Республики Беларусьот 7 декабря 1998 г. № 218-З [Электронный ресурс] / Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь — Режим доступа: http://etalonline.by/?type= text&regnum=HK9800218#load_text_none_1_

4. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Российская газета. — 30.10.2001. — № 211—212.

5. Кодекс Республики Беларусь о земле. Закон Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. № 425-З [Электронный ресурс] / Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь — Режим доступа: http://etalonline.by/?type= text&regnum=Hk0800425#load_text_none_1_

6. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22 декабря 2011 года [Электронный ресурс] / Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь. Режим досту- па:http://www.pravo.by/

7. Типовые договоры дарения и мены земельными участками: письмо Роскомзема от 19.10.1994 № 2- 16/1629 [Электронный ресурс] / СПС «Консультант плюс»

8. О взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки передачи имущества, присужденного по приказам хозяйственных судов. Письмо Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь от 7 мая 2003 года № 03-25/956 [Электронный ресурс] / Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь. Режим доступа: http://www.pravo.by/

9. Постановление Арбитражного Суда Приморского края от 10 декабря 2012г. №А-51-25896/2012 [Электронный ресурс] / РосПравосудие — Режим доступа: https://rospravosudie.com

10. Кассационное определение Калининградского областного суда от 29 февраля 2012 года по делу № 33-748/2012 [Электронный ресурс] / РосПравосудие — Режим доступа: https://rospravosudie.com

11. О государственной регистрации недвижимого имущества, права на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 года № 133-З [Электронный ресурс] / Законодательство стран СНГ. Режим доступа: http://base.spinform.ru/show doc.fwx?rgn=1845

12. Договор между Союзом Советских Социалистических Республик и Польской Республикой об обмене участками государственных территорий, утвержденный Советом Министров СССР от 15 февраля 1951 года // Сборник законов СССР и указов Президиума Верховного Совета СССР. 1938—1975. Т. 2. — М.: Известия Советов депутатов трудящихся СССР, 1975. — С. 170.

13. Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Беларусь об условиях размещения Посольства Российской Федерации в Республике Беларусь и Генерального консульства Российской Федерации в г. Бресте от 17 ноября 1997 года (с изменениями от 4 марта 2005 г.) // Бюллетень международных договоров. — 2006. — № 3. — С. 70—71.