Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Важной особенностью правового режима объектов недвижимости в многоквартирном доме является то, что всем собственникам жилых помещений наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит доля собственности на общее имущество в этом многоквартирном доме.

Многоквартирный дом как объект прав собственности представлен на рисунке 1.

Рисунок 1. Многоквартирный дом как объект собственности Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в данном доме:

V помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме - межквартирные лестничные площадки, лестницы,

лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

S иные помещения в МКД, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социальнобытовых потребностей собственников МКД, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

S крыши, ограждающие несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения;

S земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации, благоустройства данного дома объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном законом порядке распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников путем реконструкции.

По решению собственников, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен МКД, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса МКД собственники помещений сохраняют свою долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался дом с элементами благоустройства и озеленения и на иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объекты, расположенные на данном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на момент разрушения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Размер доли собственника рассчитывается так:

Доля = S помещения собственника / S всех помещений в доме (кроме общего имущества),

где S - площадь, кв. м

Доля собственника жилого помещения в общей долевой собственности следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество нового собственника такого помещения равна доле на указанное имущество предшествующего собственника.

Собственники помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел свей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД; отчуждать свою долю в праве общей собственности, совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества для собственника определятся долей в праве общей собственности на это имущество.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади этой комнаты. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества данной квартиры. При этом доля обязательных расходов собственника на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. А доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади его комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в квартире.

Собственникам помещений в МКД принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества. Такой счет (специальный счет) открывается в кредитной организации, и формируется за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных из-за ненадлежащего исполнения обязанностей по уплате этих взносов, а также начисленных кредитной организацией процентов.

Доля собственника помещения в МКД в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником и предшествующим собственником этого помещения. Право собственника на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на помещение. При переходе права собственности доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства специального счета, равна доле в праве на эти денежные средства предшествующего собственника. Собственник не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства специального счета.

4.2