§ 5.1. Техническое обслуживание, эксплуатация инженерных систем и содержание помещений в многоквартирном доме

Сложность технического обслуживания здания заключается в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностике причин и установлении рациональных методов их устранения.

Отметим, что наиболее сложной и в то же время важной задачей технического обслуживания является не просто выполнение работ по содержанию конструкций, но и постоянный анализ причин и последствий, принятие обоснованных решений по их устранению методами текущего и капитального ремонта.

Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов, и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Техническое обслуживание включает:

1. Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений:

> устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;

> устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др., замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек, очистка от накипи запорной арматуры и др., укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов);

> проветривание колодцев;

> проверка исправности канализационных вытяжек, наличия тяги в дымовентиляционных каналах, заземления ванн;

> мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверок, предтопоч- ных листков и др.);

> прочистка канализационного лежака;

> промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.;

> проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов;

> проверка заземления оборудования (насосы, щитовые вентиляторы);

> протирка и смена перегоревших электролампочек на лестничных клетках, технических подпольях и чердаках;

> устранение мелких неисправностей электропроводки;

> смена штепсельных розеток и выключателей.

2. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период:

> укрепление водосточных труб, колен и воронок;

> расконсервирование и ремонт поливочной системы;

> снятие пружин на входных дверях;

> консервация системы центрального отопления;

> ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

> ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек;

> устройство дополнительной сети поливочных систем;

> укрепление флагодержателей;

> консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, разгрузка рессор, регулировка оборудования);

> работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков;

> осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

3. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:

> утепление оконных и балконных проемов;

> замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей;

> утепление входных дверей и квартиры;

> ремонт и утепление чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;

> крепление и ремонт парапетных ограждений;

> остекление и закрытие чердачных слуховых окон;

> изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, в подвалах;

> ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления;

> ремонт печей и кухонных очагов;

> ремонт и утепление бойлеров;

> ремонт, утепление и прочистка дымовентиляционных

> замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, входных дверей и дверей вспомогательных помещений;

> консервация поливочных систем;

> укрепление флагодержателей, номерных знаков;

> заделка продухов в цоколях зданий;

> ремонт и утепление наружных водоразборных кранов

> ремонт и постановка пружин на входных дверях;

> ремонт и укрепление входных дверей.

4. Прочиеработы:

> регулировка и наладка систем центрального отопления и вентиляции в период ее опробования;

> очистка и промывка водопроводных баков;

> промывка системы центрального отопления;

> регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием;

> подготовка зданий к праздникам;

> прочистка колодцев;

> подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации;

> удаление с крыш снега и наледей;

> очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

B табл. 5.1 и 5.2 представлены продолжительность эксплуатации жилых зданий и их основных элементов.

Таблица 5.1

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации

жилых зданий

Минимальная продолжительность эксплуатации элементов жилых зданий

Таблица 5. 2

* Элементы, не подлежащие замене на протяжении всего периода использования зданий по назначению.

** Продолжительность эксплуатации элементов жилых зданий, выполненных из конструкций и материалов нового поколения и по новым технологиям, может корректироваться в сторонуувеличения в соответствии со сроками эксплуатации, указываемыми в сертификатах пред- приятий-изготовителей.