Законодательные основы управления жилфондом в соответствии с Жилищным кодексом РФ

Общие положения управления недвижимостью в жилищной сфере в основном регламентируются ГК РФ, жилищным законодательством Российской Федерации - Жилищным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу (согласно ст. 4, гл.1 ЖК РФ):

S возникновения, осуществления, изменения, прекращения, права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилфондов;

S пользования жилыми помещениями частного жилфонда;

S пользования общим имуществом собственников помещений;

S отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилфонда;

S учета жилфонда;

S содержания и ремонта жилых помещений;

S переустройства и перепланировки жилых помещений;

S управления многоквартирными домами;

S создания и деятельности жилищных и жилищностроительных кооперативов, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;

S предоставления коммунальных услуг;

S внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

S формирования и использования фонда капитального

ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

S контроля за использованием и сохранностью жилфонда;

S соответствия жилых помещений установленным

санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

S осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

S ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (ст. 15, гл. 2 ЖК РФ). Жилое помещение - изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся:

S жилой дом, часть жилого дома;

S квартира, часть квартиры;

S комната.

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Квартира - структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающие возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначается для проживания граждан. Допускается его использование для осуществления профессиональной деятельности или индивидуального предпринимательства проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Согласно ст. 19, гл. 2 ЖК, жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

В зависимости от формы собственности (ст. 19, гл. 2 ЖК) жилфонд делится на:

S частный жилфонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

S государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ;

S муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилфонд подразделяется на:

S жилищный фонд социального использования -

совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

S специализированный жилфонд - совокупность

предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК жилых помещений

государственного и муниципального жилфондов;

S индивидуальный жилфонд - совокупность жилых помещений частного жилфонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

S жилфонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

В разделе II ЖК РФ рассмотрены основные права и обязанности собственников жилых помещений и иных граждан, проживающих совместно с собственниками в принадлежащих им помещениях (гл.5, ст.30, ст. 31).

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности в соответствии с назначением этого помещения и пределами его использования.

Собственник вправе предоставить принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение во владение и (или) в пользование физическому лицу (на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании), а также юридическому лицу (на основании договора аренды или на ином законном основании).

Собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему помещения, а, если данное помещение является квартирой в МКД, то и общего имущества собственников помещений в этом МКД.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать это помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Он обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД.

Члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником (если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи). Они обязаны использовать это жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность

В разделе III ЖК РФ (ст. 49 - 91) рассмотрены основные аспекты отношений, возникающих по поводу жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма.

По договору социального найма определенным категориям граждан (ст.49) предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. По договорам социального найма жилые помещения не предоставляются: иностранным гражданам, лицам без гражданства (если международным договором РФ не предусмотрено иное). Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма жилого помещения. По договору социального найма одна сторона - собственник жилого помещения или муниципального жилищного фонда обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для целей проживания на условиях, установленных настоящим ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Наниматель жилого помещения в МКД по договору социального найма жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

S передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте

общего имущества в МКД, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

S обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

S нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе в установленном порядке:

S вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

S сдавать жилое помещение в поднаем;

S разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

S осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

S требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества МКД, предоставления коммунальных услуг.

S может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

S использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

S обеспечивать сохранность жилого помещения;

S поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

S проводить текущий ремонт жилого помещения;

S своевременно вносить плату за жилое помещение и за коммунальные услуги;

S в установленные договором сроки информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право

пользования жилым помещением по договору социального найма.

V нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

В разделе III.1 рассмотрены основные аспекты отношений по поводу жилых помещений, предоставляемых по договорам найма жилищного фонда социального использования.

Раздел III.2 ЖК РФ определяет понятие наемных домов. Наемный дом - здание, которое (или все помещения в котором) принадлежит на праве собственности одному лицу и предназначено для предоставления гражданам во владение и пользование в целях проживания. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений.

Управление наемным домом осуществляется наймодателем жилых помещений в таком доме с учетом требований, установленных ЖК РФ (ст.91.20).

В разделе IV ЖК РФ определены основные положения, касающиеся специализированного жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Разделы V и VI посвящены рассмотрению базовых положений о жилищных кооперативах (ЖК), жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) и товариществах собственников жилья (ТСЖ).

Раздел VII трактует основные вопросы осуществления платы за жилые помещения и коммунальные услуги.

В разделе VIII определены основные положения управления многоквартирными домами, раздел К определяет правовые основы проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, а раздел Х раскрывает положения о лицензировании деятельности по управлению МКД.

4