2.2. ТСЖ как объединение собственников помещений в многоквартирном доме

Как монета соответствует своей номинальной ценности только когда у нее две стороны - «орел» и «решетка», - так товарищество собственников жилья только тогда соответствует своему назначению, когда обе стороны его деятельности - самоорганизация собственников и содержание многоквартирного дома - тесно связаны и равноценны.

Раньше уже было сказано, назначение товарищества собственников жилья - обеспечивать реальную самоорганизацию собственников помещений в многоквартирном доме. Что представляет собой внутренняя организация объединения собственников жилья, - слаженного, хорошо работающего, внушающего доверие своим членам и представляющего их интересы?

Органами управления товарищества являются общее собрание членов ТСЖ и правление. Общее собрание членов товарищества по закону должно проводиться не реже, чем раз в год: ежегодно проводятся очередные собрания, посвященные отчету за предыдущий год и утверждению плана и сметы на следующий, а также выборам правления; ТСЖ также может проводить собрания вне очереди, в случае необходимости. На практике, как правило, общие собрания проводятся

не чаще одного раза в год: провести общее собрание - это хлопотно, зачастую дорого, и как считается, очень трудно обеспечить кворум самого собрания и принятия решений.

Обычно в ТСЖ функции управления, делегированные собственниками товариществу, ложатся на плечи правления. Практика некоторых товариществ в России (особенно - бывших ЖСК) состоит в том, что общее собрание избирает вообще только одного председателя, который возглавляет ТСЖ в течение периода, установленного уставом - чаще всего 2-3 года. Если председатель единолично принимает решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, включая обеспечение содержания и ремонта дома и установления размера платежей, - ТСЖ перестает быть объединением собственников и представителем их интересов. То же самое может произойти, если правление ТСЖ, состоящее из нескольких человек, принимает решения, опираясь на свое мнение, а не на мнение остальных собственников, не советуясь с ними.

В результате «рядовые» члены ТСЖ не видят необходимости своего участия в делах организации, не проявляют активности и не желают участвовать в общих собраниях ТСЖ, необходимые решения не принимаются, все опять ложится на плечи правления - образуется порочный круг. Со временем собственники начнут покидать ТСЖ, становясь в оппозицию ко всем его решениям, возникнут конфликты и финансовый крах.

Еще на стадии подготовки к созданию товарищества собственникам необходимо осознавать, что такого результата нужно избежать. Если уж создавать товарищество - то такое, которое будет реально представлять интересы всех или максимально возможного большинства собственников и позволит собственникам действительно самим решать, как управлять домом.

Товарищество должно стать коллективом, во главе которого стоит правление, состоящее из наиболее подготовленных и ответственных членов ТСЖ (см. схему на следующей странице). Правление из своего состава выбирает председателя, который координирует деятельность правления, ведет его заседания, обладает правом подписи документов от имени ТСЖ, и при этом сам подотчетен правлению и общему собранию членов ТСЖ. Подчеркнем, что личные интересы членов и председателя правления должны всегда уступать место интересам общественным.

Правление опирается в своей деятельности на самых активных собственников - членов ТСЖ, например - на старших по подъездам, которые, в свою очередь, осуществляют взаимосвязь между «рядовыми» членами товарищества и правлением.

В помощь правлению в товариществе могут также создаваться инициативные комиссии. Такие комиссии - постоянные либо временные - учреждаются, когда возникает специальная надобность. Они не принимают стратегических решений, скорее они создаются для сбора и анализа информации, на основании которой затем выносят рекомендации правлению. Правление, в свою очередь, использует эти рекомендации, чтобы установить или изменить политику товарищества. На схеме ниже приведены некоторые примеры инициативных комиссий, которые могут создаваться и работать в ТСЖ.

Нужно отметить, что одна из комиссий - ревизионная - должна быть создана в ТСЖ обязательно, ее деятельность регулируется Жилищным кодексом. Ревизионная комиссия проверяет деятельность правления и отчитывается перед общим собранием членов товарищества.

Правильная организация работы правления и актива - часть успеха товарищества как коллектива. Другая составляющая этого успеха - привлечение ресурсов, которыми обладают собственники. Лучше всего эти ресурсы можно выявить и использовать через добровольную помощь инициативным комиссиям, о которых мы говорили выше, и через участие в разовых мероприятиях в ТСЖ. Чем больший ресурс добровольцев смогут привлечь активисты, тем легче будет найти и «завербовать» тех, чьи интересы и таланты для этого подходят, тем активней и гибче будет работа комиссий и правления.

В конечном итоге цель руководящих оргаов товарищества - вовлечь в его деятельность как можно большее количество членов, добиться того, чтобы наименее активные члены ТСЖ как минимум с готовностью участвовали в общих собраниях, чтобы ТСЖ объединяло по возможности всех собственников в доме.

Рис. 1. Внутренняя организация объединения собственников помещений в многоквартирном доме - ТСЖ

Таким образом, перед инициативными собственниками, готовыми создать товарищество в своем доме, стоит задача создать объединение собственников помещений,

• в которое вступили все или почти все собственники помещений в доме,

• в деятельности которого принимают участие как можно большее число собственников,

• которое возглавляет не единственный лидер, а актив, состоящий из нескольких собственников - единомышленников, которые стремятся к коллегиальному принятию решений;

• в исполнительном органе которого производится периодическая ротация членов (лозунг: «ТСЖ как школа самоуправления»).

3. Предпосылки создания и условия успеха товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья - этот способ управления многоквартирным домом, который предоставляет собственникам наибольшие возможности для реализации своих прав, защиты интересов и удовлетворения потребностей и запросов в отношении качества содержания дома. Успех или неуспех товарищества, прежде всего, зависит от того, как собственники распорядятся этими возможностями, смогут ли они объединиться для решения общих задач. В этой связи можно говорить о предпосылках создания товарищества и условиях, необходимых для его успешной деятельности.

Создание товарищества собственников жилья может оказаться трудном делом, когда интересы собственников в многоквартирном доме сильно разнятся, а это случается, например, когда в доме проживают люди разного материального достатка и социального уровня, или когда собственниками помещений в доме, помимо граждан, являются юридические лица или органы местного самоуправления. Если же интересы граждан - собственников близки, и есть возможности для согласования интересов с муниципалитетом и собственниками нежилых помещений, создание товарищества становится менее рискованным.

Можно считать хорошими предпосылками для создания товарищества собственников жилья:

• наличие муниципального нормативного документа, определяющего порядок участия органа местного самоуправления как собственника помещений в многоквартирном доме в общих расходах собственников на содержание и ремонт общего имущества, а также порядок представительства органа местного самоуправления в товариществах собственников жилья;

• наличие муниципальной (региональной) программы поддержки товариществ собственников жилья;

• наличие в городе или районе ассоциации или иного объединения (или центра поддержки) товариществ собственников жилья;

• готовность собственников нежилых помещений исполнять свои обязанности, прежде всего - связанные с несением доли расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также с полной и своевременной оплатой коммунальных услуг;

• высокий уровень сбора платежей собственников и нанимателей помещений за содержание и ремонт и коммунальные услуги.

Деятельность товарищества собственников жилья, с высокой вероятностью, в первые годы после регистрации будет успешной, если к моменту его создания выполняются следующие условия:

• в доме есть инициативные собственники, готовые взять на себя организацию процессов принятия и исполнения решений;

• собственники из числа актива правильно представляют себе цель и задачи ТСЖ в данном многоквартирном доме;

• большинство собственников положительно относятся к перспективе создания ТСЖ и вступления в него, и нет явного противодействия со стороны кого-либо из собственников;

• в городе (районе) есть жилищные организации - управляющие и обслуживающие, - заинтересованные в ТСЖ как в заказчике услуг;

• есть возможность организовать аварийно-диспетчерское обслуживание дома при любой модели управления / обслуживания.

Если инициатива создания товарищества исходит от одного - двух лиц, которых не поддерживают остальные собственники, если работающие поблизости жилищные и коммунальные организации не готовы работать с товариществом как с заказчиком, - не стоит предлагать общему собранию собственников выбрать товарищество как способ управления. В таком случае надо подумать о других возможных способах управления многоквартирным домом, скорее всего, - о заключении договора собственниками с управляющей организацией.

Если перечисленные условия отсутствуют, создать товарищество будет трудно. В то же время, вряд ли они возникнут сами собой, - их можно подготовить. Необходимо поработать, чтобы создать в доме добрососедские отношения, выделить среди собственников наиболее активных и ответственных, изучить имеющийся рынок услуг по содержанию и ремонту жилья, техническому и аварийному обслуживанию, найти и изучить нормативные документы и другую информацию по вопросам создания и деятельности ТСЖ. И этому нужно будет посвятить даже большее внимание и большее время, чем подготовке общего собрания по выбору способа управления и созданию товарищества.

4.