§ 1.4.6. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

Впервые понятие товариществом собственников жилья (ТСЖ) в гражданский оборот ввел Гражданский кодекс РФ, который ст. 291 в сфере жилищных правоотношений закрепил конституционное право граждан РФ, имеющих на праве собственности помещения в многоквартирном доме, на объединение и дал понятие товарищества собственников жилья

Новый Жилищный кодекс в ст.

B отличие от определения ТСЖ, данного Гражданским кодексом, который характеризует ТСЖ как объединение собственников квартир, Жилищный кодекс определяет ТСЖ как объединение собственников всех помещений в многоквартирном доме. Такой подход обусловлен складывающейся в последнее время тенденцией строительства многофункциональных административно-жилых комплексов, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами, потому наряду с собственниками квартир в доме имеются и собственники нежилых помещений, и собственники гаражных (парковочных) мест. Таким образом, членами ТСЖ в многофункциональных жилых комплексах могут стать собственники не только квартир, но и любых иных помещений в многоквартирном доме. Также следует принять во внимание, что собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть не только физические, но и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, которые в результате реализации своих прав и исполнения обязанностей становятся собственниками жилых и нежилых помещений.

При создании товарищества собственников жилья необходимо строго соблюдать установленный Жилищным кодексом порядок.

ТСЖ — это добровольное, а не обязательное объединение граждан — собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно закрепленной в п. 1 ст. 136 ЖК РФ правовой норме в одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Законодатель закрепил возможность создания ТСЖ и в результате объединения:

> нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких граничащих друг с другом земельных участках, связанных общими сетями инженерно- технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

> нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками (или без таковых), гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

При этом в Жилищном кодексе не нашла отражения ситуация, когда происходит слияние двух или более ТСЖ в одно вновь создаваемое. Скорее всего разработчики нового Жилищного кодекса оставили это на откуп Гражданского кодекса, а конкретно — его нормам, регламентирующим процесс слияния двух юридических лиц. Потому, если в повседневной жизни случится такая ситуация, необходимо обращаться к ст. 57, 58 ГК РФ.

B соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Инициатором создания ТСЖ может быть любой субъект жилищных правоотношений (физические или юридические лица через своих законных представителей, муниципальные образования, субъект Российской Федерации, Российская Федерация), обладающий правом собственности на помещение в данном доме. Причем инициировать образование ТСЖ может как один собственник (правообладатель), так и группа собственников (правообладателей).

Для наиболее четкого представления о действиях Инициатора в процессе создания ТСЖ необходимо выработать алгоритм (порядок), которого необходимо придерживаться для выполнения установленного Жилищным кодексом порядка создания ТСЖ.

Согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений многоквартирного дома, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, то инициатору создания ТСЖ необходимо точно определить число собственников помещений в многоквартирном доме, их адреса и другие реквизиты, по которым с ними можно связаться.

Контрольные вопросы и задания

1. Назовите основные нормативно-правовые предпосылки появления Нового Жилищного кодекса РФ

2. Назовите условия, которые обеспечивают органы государственной власти и местного самоуправления для осуществления гражданами права на жилище

3. B каких программах Правительства РФ содержится ориентация на самостоятельное обеспечение гражданами себя жильем?

4. Назовите основные направления обеспечения развития жилищного строительства в РФ

5. Каким категориям граждан государство намерено помочь в обеспечении жильем?

6. Какие граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма?

7. K чьей компетенции относится определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма?

8. K чьей компетенции относится установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда?

9. Какие помещения являются объектами жилищных прав?

10.

11. Какими правами обладают собственники нежилых помещений?

12. Каковы обязанности собственников нежилых помещений?

13. Кто решает о способе выбора управления МКД?

14. Кто инициатор проведения общего собрания?

15. Какие способы управления МКД вам известны?

16. Если собственниками помещений в МКД не выберут способ управления домом или не реализуют выбранный способ, то какой орган власти определяет управление МКД?

17. Каким образом проводится отбор управляющей организации?

18. B каких случаях проводится конкурс по выбору управляющей организации?

19. B каких случаях орган местного самоуправления не может быть организатором открытого конкурса по выбору управляющей организации?

20. Какие организации могут выступать в качестве организатора торгов?

21. Назовите основные принципы проведения конкурса.

22. Какими денежными средствами и в каком размере обеспечивается заявка на участие в конкурсе?

23. Перечислите основные требования, которые предъявляются к претендентам — участникам конкурса

24. Каким образом проводится государственный контроль способа обеспечения управляющей организации?

25. Кто принимает решение о непосредственном управлении МКД?

26. Почему способ непосредственного управления МКД не является привлекательным для собственников помещений?

27. Каким образом жилищный кооператив осуществляет управление МКД?

28. Что означает «управление управляющей организацией» МКД?

29. Назовите основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией

30. B каких случаях между управляющей организацией и каждым собственником помещений заключается договор управления и надо ли его утверждать на общем собрании собственников?

31. Ha какой срок заключается договор управления МКД?

32. При каких условиях управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организацией при должной поддержке государства может стать одним из основных способов управления?