§ 8. Особенности реализации права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (п. 1443-1448)

1443. Многоквартирные дома, являясь самостоятельными объектами права собственности (обычно -

публичной, или собственности юридических лиц) обладают, в отличие от большинства иных объектов недвижимости, таким свойством, как делимость.

* СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002. № 1. Ч. I. Ст. 2; № 12. Ст. 1093. Далее - «Закон о товариществах собственников жилья».

1444. В состав общего имущества многоквартирного дома включаются (1) общие помещения (межквартирные лестничные клетки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, мансарды); (2) несущие конструкции; (3) крыши и ограждающие конструкции; (4) лифты, лифтовые и иные шахты; (5) оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное, в частности - мусоропровод, отопительная система, оборудование телефонной связи, телевизионные кабели и антенны); (6) прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства; (7) иные объекты, предназначенные для обслуживания и использования кондоминиума* (п.

происходить только на основании таких юридических фактов, которые служат основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения в данном многоквартирном доме. Косвенно этот принцип отразился в нормах п. 2 и 3 ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья. Разумеется, в такой ситуации не может быть и речи о применении к долям в ценности общего имущества многоквартирного дома института имущественного права покупки.

1446. Далее, доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома прямо пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в этом доме, измеренных в квадратных метрах площади, если соглашением сособственников не установлено иное (и. 1 ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). Иными словами, имеет место чрезвычайно важное отступление от общего правила п. 1 ст. 245 ГК о презумпции равенства долей участников общей долевой собственности.

1447. Право общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в целом, может осуществляться не только сособственниками непосредственно (см. п. 2 ст. 20 и п. 2 ст. 21 Закона о товариществах собственников жилья), но и третьими лицами - унитарными ремонтно­эксплуатационными предприятиями, специально созданными для этой цели некоммерческими организациями - товариществами собственников жилья и (или) управляющими, назначенными по договоренности с товариществами (п. 2 ст. 20 Закона). Сособственники решают вопросы, связанные с осуществлением своего права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (в том числе и вопрос о способе управления им) на общих собраниях домовладельцев (ст. 22 Закона).

1448. Каждый сособственник имеет на общем собрании количество голосов, прямо пропорциональное размеру его доли в праве общей собственности (и. 3 ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья), т. е. имеет место отступление от принципа равного распределения голосов между сособственниками. Кворум правомочности общего собрания домовладельцев - присутствие сособственников, обладающих более чем 50 % голосов от общего числа голосов домовладельцев; кворум принятия решений - большинство голосов от числа присутствующих (и. 4 и 7 ст. 22 Закона). И здесь допущено отступление от общих правил ст. 246 и 247 ГК об осуществлении права общей долевой собственности по соглашению всех его участников.