<<
>>

Управление многоквартирными домами

Основные аспекты деятельности по управлению МКД изложены в разделе VIII ЖК РФ и постановлении Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами".

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. Такое содержание должно обеспечивать:

✓ соблюдение требований к надежности и безопасности

МКД;

✓ безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

✓ доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в МКД;

✓ соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД, а также иных лиц;

постоянную готовность инженерных коммуникаций,

приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД (в соответствии Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов,

утв.

постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354).

Деятельность по управлению МКД осуществляется на основании лицензии, за исключением случая осуществления такой деятельности ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом.

Специалисты, занятые процессе управления МКД обязаны придерживаться профессионального стандарта «Специалист по эксплуатации и обслуживанию многоквартирного дома» (приказ Минтруда России от 11.04.2014 N 236н, зарегистрирован в Минюсте России 2 июня 2014 г. N 32532)

Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления:

S непосредственное управление собственниками помещений МКД, количество квартир в котором составляет не более тридцати;

S управление ТСЖ, ЖК или специализированным потребительским кооперативом;

S управление управляющей организацией (У О).

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений, может быть выбран и изменен в любое время на основании решения такого собрания. При этом все решения собрания собственников являются обязательными для всех собственников в МКД.

Органы местного самоуправления в установленном порядке должны провести открытый конкурс по отбору УО в том случае, если в течение года до дня проведения этого конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Такой конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляют всех собственников о результатах этого конкурса и об условиях договора управления этим МКД. Собственники обязаны заключить договор управления объектом с управляющей организацией, победившей в конкурсе. Не позднее чем за месяц до окончания срока действия этого договора управления МКД органы местного самоуправления созывают собрание собственников для решения вопроса о выборе способов управления, если такое решение не было принято ранее.

Любой собственник помещения в МКД может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать УО.

МКД может управляться только одной управляющей организацией.

Порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Управление такого рода собственности МКД осуществляется путем заключения договора управления данным домом с УО, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения конкурса.

Управление МКД обеспечивается выполнением ряда стандартов:

1) прием, хранение и передача технической документации на МКД и иных связанных домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;

2) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;

3) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения общим собранием собственников помещений МКД, в том числе:

S разработка с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а в случае управления ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным потребительским кооперативом - формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества;

S расчет и обоснование финансовых средств, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников финансирования (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);

S подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) МКД, а также

осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;

S подготовка предложений о передаче объектов общего имущества МКД в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, оптимальных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием инструментов конкурсного отбора;

S обеспечение ознакомления собственников помещений в МКД с проектами документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества, пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения таких проектов;

4) организация собственниками помещений МКД, органами управления ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных потребительских кооперативов, а в случаях, предусмотренных договором управления МКД, управляющей организацией рассмотрения общим собранием собственников помещений, общим собранием членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных потребительских кооперативов вопросов, связанных с управлением МКД:

S уведомление собственников помещений в МКД, членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных потребительских кооперативов о проведении собрания;

S обеспечение ознакомления собственников помещений в МКД, членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных потребительских кооперативов с информацией и (или) материалами, которые будут рассматриваться на собрании;

S подготовка форм документов, необходимых для

регистрации участников собрания;

S подготовка помещений для проведения собрания,

регистрация участников собрания;

S документальное оформление решений, принятых

собранием;

S доведение до сведения собственников помещений в

многоквартирном доме, членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных потребительских кооперативов решений, принятых на собрании;

5) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:

S определение способа оказания услуг и выполнения работ;

S подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;

S выбор, в том числе и на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества на

условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в МКД;

S заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества;

S заключение с собственниками и пользователями

помещений в МКД договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;

S заключение иных договоров, направленных на

достижение целей управления МКД, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;

и

S осуществление контроля за оказанием услуг

выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества исполнителями этих услуг и работ, включая документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;

S ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества;

6) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД;

7) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, включая услуги и работы по управлению, в том числе:

S начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства РФ;

S оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в МКД;

S осуществление УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК и иными потребительскими кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями (рсо) за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения;

S ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством РФ;

8) обеспечение собственниками помещений, органами управления УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК и иных потребительских кооперативами контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению МКД, в том числе:

S предоставление собственникам помещений отчетов об исполнении обязательств по управлению МКД с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления;

S раскрытие информации о деятельности по управлению МКД в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731;

S прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в МКД;

S обеспечение участия представителей собственников помещений МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

Деятельность по управлению МКД осуществляется УО на основании лицензии (на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ.

В целях создания условий для управления МКД органы местного самоуправления:

S должны обеспечивать равные условия для деятельности УО независимо от организационно-правовых форм;

S могут предоставить УО, ТСЖ, ЖК бюджетные средства на капремонт МКД;

S должны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление МКД, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления, УО, ТСЖ, ЖК или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту МКД и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию:

S о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг;

S о нормативных правовых актах органов местного

самоуправления, регулирующих отношения в этих сферах;

S о состоянии расположенных на территориях

муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур;

S о лицах, осуществляющих эксплуатацию таких объектов;

S о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы для предоставления коммунальных услуг;

S о соблюдении установленных параметров качества

товаров и услуг этих организаций;

S о состоянии расчетов лиц, осуществляющих

предоставление коммунальных услуг, с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение;

S о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.

<< | >>
Источник: Абрамович О.С.. Основы управления многоквартирным домом. Ч.1: конспект лекций/ О.С. Абрамович; Сиб. Гос. индустр. ун-т. - Новокузнецк: Изд. центр СибГИУ,2015. - 111 с.. 2015

Еще по теме Управление многоквартирными домами:

  1. 3. Управление жилищным фондом
  2. Управление домами социального использования и специализированного фонда.
  3. Законодательные основы управления жилфондом в соответствии с Жилищным кодексом РФ
  4. Управление многоквартирными домами
  5. Тема 5. Управление многоквартирным домом управляющей организацией
  6. Годовой план управления МКД
  7. Выбор способа управления многоквартирным домом
  8. Создание товариществ собственников жилья в разных типах многоквартирных домов
  9. Глава 17 Управление многоквартирными домами
  10. Управление многоквартирными домами
  11. Коробко В. И., Цветлюк Л. С.. K68 Управление и экономика многоквартирного дома: учеб, пособие для слушателей, обучающихся по программе повышения квалификации «Управление многоквартирными домами», студентов бакалавриата по направлениям «Государственное и муниципальноеуправление», «Экономика», «Менеджмент».— M. : Издательство «СОЦИУМ»,2015. — 314 с., 2015
  12. Управление многоквартирным домом
  13. § 1.4.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
  14. § 1.4.2. Конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
  15. § 1.4.5. Управление многоквартирным домом управляющей организацией
  16. § 1.4.6. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья
  17. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Управление многоквартирными домами
  18. Понятие «управление многоквартирными домами»
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -