Статья 26. Документы о правах на земельные участки

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Комментарий к статье 26

1. Право собственности на землю, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды земельными участками, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право безвозмездного срочного пользования земельными участками удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Для определения документов, удостоверяющих права на землю, следует обратиться к смыслу статьи 2 указанного Закона. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Вместе с тем права на землю, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Федеральным законом . Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

--------------------------------

Статья 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, документами, удостоверяющими права на землю, являются ЕГРП и документы, удостоверяющие права на землю, выданные до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С документами, удостоверяющими права на землю, не следует отождествлять свидетельство о государственной регистрации права, которое, в соответствии со статьей 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяет проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество . Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

--------------------------------

Применяется с учетом абзаца 2 пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

2. Отдельное правило по государственной регистрации содержится в Земельном кодексе РФ в отношении договоров аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее чем один год (п. 2 статьи 26). Такие договоры не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данная правовая норма является исключением из общего правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, установленного в п. 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ. Последнее касается договоров субаренды, так как к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ). Правила о договоре аренды применяются и к договорам безвозмездного пользования (п. 2 статьи 689 Гражданского кодекса РФ).

Аналогичное исключение имеется в п. 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ применительно к договорам аренды зданий и сооружений, заключенных на срок менее года.