Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Комментарий к статье 25

1. Право собственности на землю, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды земельными участками, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право безвозмездного срочного пользования земельными участками (статьи 15 - 24 Земельного кодекса РФ) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами.

Основаниями возникновения прав на землю выступают юридические факты (действия и события). Однако в большинстве случаев основаниями возникновения прав на землю выступают юридические составы - совокупность юридических фактов. Это обусловлено тем, что в силу прямого предписания закона права на земельные участки подлежат государственной регистрации.

Перечень оснований возникновения прав на землю содержится среди общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, предусмотренных в статье 8 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем права на земельные участки могут возникать по основаниям, хотя прямо и не предусмотренным в Гражданском кодексе РФ, но установленным федеральными законами, в том числе Земельным кодексом РФ.

--------------------------------

СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060. Вступил в силу 21 января 2002 г.

2. Права на землю подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

--------------------------------

С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 5 мар. 2001 г. N 20-ФЗ, от 12 апр. 2001 г. N 36-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; 2001. N 16. Ст. 1533.

Вопрос государственной регистрации сделок с земельными участками требует специального рассмотрения. Статья 164 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что случаи государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом устанавливаются как в Гражданском кодексе, так и в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако последний иных случаев государственной регистрации сделок не предусматривает, а дает отсылку к статьям 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса.

Здесь проявилась непоследовательность законодателя в решении вопроса, какую систему государственной регистрации недвижимости взять за основу . В литературе высказывались мнения, что, несмотря на отсутствие четкости относительно регистрации сделок, регистрация сделок необходима лишь в случаях, указанных в законе . Соответствующую позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который сделал вывод, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом.

--------------------------------

См. подробнее: Волков Г.А. Проблемы государственной регистрации прав на землю // Экологическое право России. Сборник научных статей преподавателей и аспирантов кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, посвященный памяти профессора В.В. Петрова. Сост.: А.К. Голиченков, Т.В. Петрова / Под ред. А.К. Голиченкова. М.: Зерцало, 2001. 432 с. С. 182 - 200.

См.: Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в Российской Федерации // Юридический Мир. 1997. N 9. С. 48; Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 93, 96.

См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. п. 4, 15). Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Земельный кодекс РФ сохранил преемство судебной практики, ранее сделанных в юридической литературе выводов и создал определенность в решении вопроса о соотношении регистрации прав на землю и сделок с земельными участками, предусмотрев, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах .

--------------------------------

См. также: комментарий к статье 26 Земельного кодекса РФ.

3. Земельный кодекс РФ не допускает возврат земельных участков, возмещение или компенсацию стоимости земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Дата 1 января 1991 г. знаменует начало периода денационализации земли.

- Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. "О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса";

- Закон РСФСР от 15 декабря 1990 г. "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного закона) РСФСР";

- Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г. (вступил в силу 1 января 1991 г.);

--------------------------------

С изменениями от 27 декабря 1990 г.

- Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23 ноября 1990 г. (вступил в силу 1 января 1991 г.);

--------------------------------

То же.

- Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. (вступил в силу 1 января 1991 г.).

КонсультантПлюс: примечание.

Закон от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".