Статья 10. Деление и слияние земельных участков

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Дели­мым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регла­ментов, природоохранных требований, противопожарных, санитар­ных, строительных и иных норм и правил.

Слияние земельных участков может быть произведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение и при этом не превышаются предельные размеры земельных участков, ус­тановленные статьей 36 настоящего Кодекса, а также не нарушают­ся другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Комментарий

1. Комментируемая статья предусматривает классификацию земельных участков на делимые и неделимые.

Делимый земельный участок может быть разделен на час­ти, каждая из которых после раздела образует новый земель­ный участок, при условии, что после раздела не будут нару­шаться градостроительные регламенты, природоохранные тре­бования, противопожарные, санитарные, строительные и иные нормы и правила. В иных случаях земельный участок призна­ется неделимым. Таким образом, критерием, позволяющим от­нести земельный участок к делимому или неделимому, являет­ся возможность соблюдения после раздела указанных в коммен­тируемой статье требований.

Общие положения о разделе недвижимого имущества содер­жатся в Законе о государственной регистрации недвижимого имущества. Согласно ст. 51 названного Закона раздел недви-

103

жимого имущества осуществляется на основании договора меж­ду сособственниками о разделе недвижимого имущества, являю­щегося общей собственностью, на два или более объекта недви­жимого имущества либо решения о разделе недвижимого иму­щества на два или более объекта недвижимого имущества, при­нятого его собственником или судом.

Земельный участок, в отношении которого осуществлялось деление, считается прекратившим существование.

2. Слияние земельных участков может быть произведено при соблюдении следующих условий:

— земельные участки являются смежными;

— земельные участки имеют одинаковое целевое назначение (установленные решением об изъятии и предоставлении земель­ного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей);

— в результате слияния не будут превышены предельные размеры земельных участков, установленные ст. 36 комменти­руемого Кодекса (см. комментарий к ст. 36);

— не нарушаются другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Статья 53 Закона о государственной регистрации недвижи­мого имущества предусматривает общие правила слияния не­движимого имущества, которое может осуществляться на осно­вании договора между собственниками о слиянии двух или бо­лее объектов недвижимого имущества в один объект недвижи­мого имущества с образованием общей собственности либо на основании решения о слиянии двух или более объектов недви­жимого имущества в один объект недвижимого имущества, при­нятого их собственником или судом. Слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объек­тов недвижимого имущества одного вида и непосредственно при­мыкающих друг к другу. В результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недви­жимого имущества того нее вида, а объединенные путем слия­ния объекты недвижимого имущества считаются прекративши­ми существование.

Ю4

3. Порядок деления и слияния земельных участков, находя­щихся в собственности, определяется Инструкцией, утвержден­ной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геоде­зии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 х. Указанный порядок применим к делению (разделу) и слиянию земельных участков независимо от целей, для которых они передавались в собственность, нали­чия или отсутствия строений на них.

Делению, слиянию подлежат земельные участки, создание которых, возникновение (переход) права собственности на кото-рые зарегистрировано в установленном порядке.

Деление, слияние земельных участков предусматривает про­ведение организациями по землеустройству комплекса землеуст­роительных работ, направленных на формирование нового (но­вых) земельного (земельных) участка (участков).

Процедура деления, слияния земельных участков включает следующие стадии:

1) разработка проекта деления, слияния земельных участ­ков и его согласование с заинтересованными субъектами;

2) установление в натуре (на местности) границ образован­ных в результате деления, слияния земельных участков;

3) государственная регистрация прекращения существова­ния разделенных, объединенных земельных участков, создания вновь образованных в результате деления, слияния земельных участков.

Для выполнения работ по делению, слиянию земельных участ­ков их собственники (заявители) обращаются в организацию по землеустройству по месту нахождения земельных участков с за­явлением по установленной форме. Заявление подписывается все­ми собственниками земельных участков, а также субъектами иных прав, ограничений (обременении) прав на них. Согласие облада­телей иных прав, чем право собственности, ограничений (обреме­нении) прав может быть выражено отдельным документом.

1 Инструкция о порядке деления (раздела), слияния земельных участков, находящихся в собственности: утв. постановлением Комитета по земель­ным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 // НРПА. 2004. № 58. 8/10788; 2005. № 195. 8/13547; 2006. № 129. 8/14811; 2009. № 57. 8/20217.

105

Для рассмотрения заявления о разделе или слиянии земель­ных участков необходимы документы, перечисленные в п. 7 на­званной Инструкции:

документы, удостоверяющие права на делимые или объеди­няемые земельные участки;

договор между сособственниками земельного участка о его делении либо договор между собственниками земельных участ­ков об их слиянии в один с образованием общей собственности, а также письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обремене­нии) прав на делимые или объединяемые земельные участки;

при недостижении соглашения сособственниками делимого или собственниками объединяемых земельных участков, а так­же в случае отсутствия согласия субъектов иных прав, ограни­чений (обременении) - решение суда о делении или слиянии земельных участков;

земельно-кадастровый план делимого земельного участка или объединяемых земельных участков с предложениями (варианта­ми) прохождения линии раздела земельного участка;

копии технических паспортов капитальных строений, расположенных на делимых или объединяемых земельных уча­стках;

документ о предварительном согласовании с территориаль­ным органом архитектуры и градостроительства возможности деления, слияния земельных участков.

Юридические лица подают указанные документы самостоя­тельно, а в случае, когда заявителем является гражданин, часть из них запрашивается организацией по землеустройству '.

После проверки соответствия законодательству заявления и представленных документов организация по землеустройству заключает с заявителем договор подряда на выполнение работ по делению, слиянию земельных участков либо отказывает в

1 Перечень документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу организациями при совершении административных процедур по заявлениям граждан: утв. постановлени­ем Совета Министров Республики Беларусь от 17 декабря 2005 г. № 1475 // НРПА. 2006. № 4. 5/16986; № 27. 5/18846; № 152. 5/22893; № 185. 5/24147; 2008. № 6. 5/26438; № 83. 5/27442, № 188. 5/28107.

106

заключении договора, если состав или содержание документов не соответствует законодательству.

В соответствии с вышеназванной Инструкцией при разра­ботке проекта деления должны быть предусмотрены:

—возможность обеспечения для каждого из образованных в результате деления земельных участков подъездной дороги, про­ходов или установление сервитутов для организации доступа к соответствующим участкам;

—возможность обеспечения при необходимости прокладки сетей водоснабжения и канализации на образуемых в результа­те деления земельных участках, на которых находятся капи­тальные строения;

- возможность обеспечения собственникам капитальных стро­ений, находящихся на образуемых в результате деления земель­ных участках, отдельного входа в принадлежащие им строе? ния;

- установление границ, образуемых в результате деления земельных участков на расстоянии не менее 3 м от отдельно стоящего жилого дома (садового, дачного домика) или стены другого капитального строения, не менее 1 м - от хозяйствен­ных построек, не менее 3 м - от плодовых и декоративных деревьев, не менее 1 м - от кустарников.

Площадь образуемых в результате деления земельных участ­ков, занятых капитальными строениями производственного на­значения, устанавливается согласно градостроительной докумен­тации.

При делении земельных участков линия раздела не должна проходить по неделимым капитальным строениям, а к каждо­му вновь образуемому в результате раздела земельному участку должен быть обеспечен доступ. Однако если собственники зе­мельных участков изъявляют желание границу раздела устано­вить по оси внутренней стены разделяемого капитального стро­ения на уровне отметки земли, то такие предложения должны учитываться исполнителем работ при наличии заключенного между собственниками земельных участков соглашения, предус­матривающего взаимные обязательства сторон по недопущению разрушения, содержанию в нормальном состоянии и ремонту этой стены, а также обязательства по недопущению разруше-

107

ния помещений этого строения, расположенных выше или ниже уровня отметки земли, либо решение суда по этому вопросу.

Для разработки проекта деления, слияния земельных участ­ков исполнитель работ производит обследование земельных уча­стков, подлежащих делению, слиянию и находящихся на них капитальных строений. Обследование производится в присут­ствии заявителей (или их представителей). В ходе обследова­ния сопоставляются сведения регистра недвижимости, представ­ленные заявителями, с фактическим использованием земельно­го участка (соответствие использования земельных участков по целевому назначению, наличие капитальных строений, не заре­гистрированных в регистре недвижимости, изменение границ и площади земельных участков, причины изменений и другие фак­ты). Изменения, выявленные в ходе обследования, отображают­ся на земельно-кадастровых планах земельных участков.

Результаты обследования оформляются актом обследования на местности земельного (земельных) участка (участков), состав­ленным по установленной форме, который подписывается ис­полнителем работ и заявителями.

На основании разработанного проекта деления, слияния зе­мельных участков вычисляется площадь каждого из образуе­мых земельных участков, в том числе площадь с ограничения­ми в их использовании. Площадь образуемого в результате сли­яния земельного участка определяется аналитическим спосо­бом (по координатам, занесенным в регистр недвижимости), а образуемых в результате деления земельных участков - графи­ческим способом с округлением до 0,0001 га (1 кв.м).

Организация по землеустройству согласовывает разработан­ный проект деления, слияния земельных участков с соответ­ствующей областной (Минской городской) землеустроительной и геодезической службой Государственного комитета по иму­ществу Республики Беларусь, территориальным органом архи­тектуры и градостроительства, территориальным органом при­родных ресурсов и охраны окружающей среды, санитарного и пожарного надзора и с заявителями.

После разработки проекта деления, слияния земельных участ­ков и его согласования исполнитель работ производит установ-

108

ление в натуре (на местности) линии раздела, слияния земель­ных участков в соответствии с требованиями Инструкции пс установлению, восстановлению и закреплению границ земель­ных участков, утвержденной постановлением Комитета по зе­мельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Мини­стров Республики Беларусь от 16 мая 2002 г. № З1, в присут­ствии заявителя (заявителей), обладателей иных, чем праве собственности, прав, ограничений (обременении) прав на них или их представителей с оформлением акта ознакомления их с установленными на местности границами вновь образованных земельных участков.

Землеустроительные дела по делению, слиянию земельны» участков передаются исполнителем работ для проведения тер­риториальной организацией по государственной регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним государ­ственной регистрации.

Прекращение существования, создание новых земельны j участков в результате раздела или слияния, возникновение, пе­реход, прекращение прав на них, а также договор между сособ-ственниками земельного участка, находящегося в общей соб­ственности, о делении этого земельного участка на два или бо­лее земельных участка либо договор между собственниками зе­мельных участков о слиянии этих земельных участков в одив земельный участок с образованием общей собственности, еелк он являлся основанием для такого деления (слияния) подле жат государственной регистрации (ст. 7-9 Закона о государ­ственной регистрации недвижимого имущества).

Согласно ст. 51, 53 названного Закона при разделе регист­рационное дело на разделенный земельный участок, а при сли­янии - на объединяемые участки закрывается, а на созданные земельные участки заводятся новые регистрационные дела.

Земельные участки считаются созданными в результате раз дела или слияния, прекратившими существование с момента го­сударственной регистрации соответственно их создания, прекра-

1 НРПА. 2002. № 65. 8/8138; 2003. № 107. 8/9987; 2005. № 87. 8/12643 2006. № 73. 8/14372; № 130. 8/14818; 2008. № 45. 8/18017.

109

щения существования. Права на вновь образованные земельные участки возникают, переходят, прекращаются с момента госу­дарственной регистрации соответственно их возникновения, пе­рехода, прекращения.

Последовательность регистрационных действий определяет­ся с учетом положений ст. 10 Закона о государственной реги­страции недвижимого имущества.