Особенности нотариального удостоверения гражданско-правовых договоров

Нотариальное удостоверение сделок урегулировано значитель­ным числом нормативных правовых актов. Порядок осуществления нотариального действия по удостоверению сделок предусмотрено также ст.

Статья 53 Основ подразделяет нотариально удостоверенные сделки на сделки, удостоверяемые в силу закона, и сделки, удосто­веряемые по соглашению сторон.

Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. № 480-ФЗ «О внесе­нии изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Феде­рации» дополнил Основы ст. 53.1 о том, что при участии в сделке двух и более лиц без их совместного присутствия она удостоверяет­ся двумя и более нотариусами. Если отчуждается недвижимое иму­щество, то удостоверение осуществляется по месту нахождения не­движимости. Проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством ЕИС в соответствии с согласованными сторо­нами сделки условиями. Каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью и экземпляр сделки на бумажном носителе. Экземпляр сделки в электронной форме с совершенной удостоверительной надписью подписывается удостоверившими ее нотариусами их квалифицированными электронными подписями и хранится в ЕИС. Удостоверенная сделка регистрируется в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удосто­веренных двумя и более нотариусами, в ЕИС.

Эти изменения нотариусы оценивают позитивно. В частности, К. А. Фабрикантова полагает, что эта новелла «значительно уско­ряет весь процесс гражданского делопроизводства, сокращаются транспортные издержки и временные затраты на синхронизацию действий сторон, снижается интенсивность бумажного документо­оборота»^[105].

Развитие цифровой экономики требует применения электрон­ных технологий, в том числе и электронного нотариата.

Внедрение цифрового нотариата осуществляется также в за­рубежных странах. Например, в странах Балтии. Как отмечается, «главной новацией латвийского законодательства стала возмож­ность дистанционно осуществлять нотариальное удостоверение сделок, причем не только для граждан, находящихся на террито­рии Латвийской Республики, но и для граждан, находящихся за ее пределами. Латвийские нотариусы являются единственными среди всех 88 нотариальных стран латинского типа, которые совершают подобные сделки, требующие участия присяжного нотариуса»^[107]. Ви­деоконсультации осуществляются на латвийском, английском и рус­ском языках. Гражданин регистрируется на соответствующем пор­тале, записывается на видеоконференцию, нотариус подтверждает день и час консультации. В этой стране значительное число элек­тронных ресурсов: завещаний, доверенностей и т. д. Электронные услуги нотариата являются здесь очень востребованными.

В Эстонии действует закон «О нотариальном удостоверении». Изменения, внесенные в него, позволяют с 1 февраля 2020 г. нота­риусам совершать нотариальные действия, используя видео-конфе- ренц-связь через Интернет без физического присутствия клиента в нотариальной конторе^[108].

В Литве «действует единый электронный реестр eNotaras, ко­торый не только служит для регистрации нотариальных действий, но и является инструментом для накопления статистики и данных для налоговых органов, а также расчета стоимости услуг для кли­ентов и создания счетов-фактур»^[109].

В Российской Федерации развитие цифрового нотариата нахо­дится на стадии становления.

Отдельно урегулированы правила нотариального удостовере­ния сделок с недвижимостью. Эти особенности предусмотрены Методическими рекомендациями по проведению проверки испол­нения нотариусом, занимающимся частной практикой, профессио­нальных обязанностей, утвержденными решением правления ФНП от 17 июня 2005 г.^[111]

Сделки с недвижимостью совершаются по месту нахождения недвижимости нотариусом соответствующего нотариального окру­га. При проверке законности нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом нотариусы должны обращать внимание на содержание договора, наличие в нем необходимых обязательных условий, полномочия лиц, его подписавших; полноту предостав­ленных документов, необходимых для нотариального удостовере­ния указанных сделок (наличие правоустанавливающих докумен­тов, срок действия предоставленных справок, наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга, если сделка касается совместно нажитого имущества супругов, соблюдение прав и за­конных интересов несовершеннолетних, наличие сведений, доста­точных для идентификации предмета ипотеки, при удостоверении сделки об ипотеке, наличие справок налоговой инспекции в случае отчуждения жилых помещений, приобретенных собственником в порядке дарения или наследования, и другие документы в зависи­мости от вида сделки); соблюдение преимущественного права по­купки участника долевой собственности при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.

При определении государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в качестве базы выступает либо кадастровая, либо рыночная стоимость.

Определенная особенность нотариального удостоверения сде­лок с недвижимостью на территории закрытого административ­но-территориального округа (далее - ЗАТО) - субъектный состав сделки с недвижимостью. Совершать сделки с недвижимостью на территории ЗАТО могут только граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на этой территории или работающие на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок. Остальные вправе осуществлять эти сделки по решению ор­ганов местного самоуправления ЗАТО. Поэтому нотариусы обяза­ны проверять наличие этих решений^[113].

При распоряжении недвижимым имуществом, являющимся нажитым в браке, необходимо нотариально удостоверенное согла­сие другого супруга.

По мнению ФНП России, «согласие супруга обладает всеми квалифицирующими признаками, присущими сделкам. Это дей­ствие, направленное на оформление документа, являющегося не­обходимым для распоряжения совместной собственностью супру- гов»^[114]. Выдача согласия супруга направлена на прекращение или установление права собственности на имущество. Удостоверение согласия супруга осуществляется по правилам удостоверения сде­лок: проверка дееспособности гражданина, установление его воли, разъяснение смысла, значения и последствий данного нотариаль­ного действия.

Особенности имеет нотариальное удостоверение договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое иму­щество постороннему лицу. Они предусмотрены письмом ФНП от 31 марта 2016 г. № 1033/03-16-3 «О направлении Методических ре­комендаций по проверке нотариусом соблюдения преимуществен­ного права покупки участника долевой собственности при удосто­верении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу».

Статья 250 ГК РФ предусматривает преимущественное право долевых собственников на приобретение доли при ее отчуждении. На лицо, отчуждающее долю, налагается обязанность уведомлять их о продаже. Нотариус обязан проверить направление извещения участникам общей долевой собственности на недвижимое имуще­ство о намерении одного из участников продать свою долю. Бес­спорными доказательствами, в частности, являются свидетельство нотариуса о передаче или направлении извещения сособственнику или выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, на­правленной продавцом сособственнику самостоятельно. В случае направления сособственникам письма с описью вложения опись не является бесспорным подтверждением направления соответствую­щего извещения, так как в ее тексте не отражается содержание из­вещения. При отсутствии сведений о регистрации участника доле­вой собственности по месту жительства допускается направление извещения по месту нахождения недвижимости.

Отказ от покупки рассматривается в качестве сделки, поэтому нотариально удостоверяется по правилам сделки.

Если продавец самостоятельно извещал сособственников, но ответа от них не получил, данное обстоятельство отражается в удо­стоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятель­ствах в порядке ст. 431.2 ГК РФ.

Статья 55 Основ предусматривает, что при отчуждении недви­жимого имущества нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему. Ис­ключение составляют отсутствие на момент совершения сделки данного имущества у продавца, отсутствие ограничений прав, об­ременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров.

После удостоверения договора, на основании которого возни­кает право на недвижимое имущество, нотариус обязан не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государ­ственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Ро­среестр, если стороны сделки не возражают против этого.

Если нотариус не имеет технической или иной^[115] возможности направить заявление о государственной регистрации прав в элек­тронной форме, то он представляет документы на бумажном носи­теле не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора.

Статья 76 Основ предусматривает, что нотариальными дей­ствиями являются наложение и снятие запрещения отчуждения имущества. Отмечается, что в настоящее время «отсутствуют от­раслевые нормы права, устанавливающие основания производства нотариусами данного нотариального действия»^[116].

Действующее законодательство предусматривает ряд огра­ничений правомочий собственника по распоряжению его имуще­ством (арест, налагаемый на имущество по решению суда в порядке обеспечения иска). Но эти случаи не требуют совершения нотари­альных действий.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Классифицируйте сделки, подлежащие нотариальному удо­стоверению.

2. Проанализируйте правовой статус нотариусов и других лиц, входящих в систему нотариата, правомочных на удостоверение сделок.

3. Определите общие условия, основные и специальные прави­ла нотариального удостоверения сделок.

4. В чем заключаются особенности нотариального удостовере­ния односторонних сделок?

5. Раскройте порядок нотариального удостоверения завеща­ния.

6. Определите правовой режим закрытого завещания и особен­ности его нотариального удостоверения.

7. Перечислите особенности нотариального удостоверения из­менения и отмены завещания, хранения завещаний.

8. Сформулируйте правила нотариального удостоверения до­веренностей.

9. Определите виды доверенностей, требующих обязательного нотариального удостоверения.

10. Проанализируйте доверенности, приравненные к нотари­ально удостоверенным.

11. Систематизируйте особенности нотариального удостовере­ния передоверия.

12. Определите порядок нотариального удостоверения отмены доверенности.

13. Перечислите особенности нотариального удостоверения гражданско-правовых договоров.

14. В чем сходство и различия между нотариальным удостове­рением и государственной регистрацией договоров?