Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению. Нотариусы и другие лица, входящие в систему нотариата, правомочные и ограниченно правомочные на удостоверение сделок

Согласно ст. 153 ГК РФ^[69] сделки - действия граждан и юри­дических лиц, направленные на установление, изменение или пре­кращение гражданских прав и обязанностей. В науке гражданского права дискуссионным вопросом является, какие именно действия физических и юридических лиц можно квалифицировать в каче­стве гражданско-правовых сделок.

Гражданско-правовые сделки классифицируются по различ­ным основаниям. Прежде всего, сделки подразделяются на од­носторонние, двух- и многосторонние (ст. 154 ГК РФ). По смыслу п. 2 ст. 154 ГК РФ «односторонней считается сделка, для соверше­ния которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны». Если закон, иной нормативный правовой акт или соглашение сторон не предусматривают совершение односторон­ней сделки либо нарушены требования по ее совершению, то такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (п. 51 Пленума ВС РФ № 25). Если для заключения до­говора необходимо выражение согласованной воли двух сторон, то это двусторонняя сделка. Если необходимо согласие трех или более сторон, то эта сделка квалифицируется как многостороння.

Также гражданско-правовые сделки подразделяются на кон­сенсуальные и реальные.

Кроме того, выделяют возмездные и безвозмездные сделки. По общему правилу, все гражданско-правовые сделки предполагаются возмездными, если иное не вытекает из норм закона, иных право­вых актов, содержания договора или существа обязательства.

Все сделки действительны при соблюдении ряда условий, одно из которых - требования к ее форме. Статьей 158 ГК РФ предусма­тривается устная или письменная форма сделки. В свою очередь письменная форма сделки подразделяется на простую и нотариаль­ную.

Нотариально удостоверенные сделки можно разделить на две группы: 1) сделки, удостоверяемые нотариусом в обязательном по­рядке (эти виды сделок предусмотрены законом) и 2) сделки, удо­стоверенные нотариусом по соглашению сторон.

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, включая наличие у каждой из сторон права на ее совершение. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется нотариусом или должностным лицом, име­ющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном Основами. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность таких сделок.

В доктрине гражданского права довольно часто обсуждается вопрос о соотношении государственной регистрации и нотариаль­ного удостоверения сделок. Данный вопрос возник в связи с тем, что до появления законодательства о государственной регистрации недвижимости и прав на нее^[71] все права на недвижимость и сделки с нею подлежали обязательному нотариальному удостоверению. После вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» государственную регистрацию сделок с недвижимостью стали осуществлять специально созданные уч­реждения юстиции, затем Федеральная регистрационная служба^[72], в настоящее время - Федеральная служба государственной регистра­ции, кадастра и картографии России.

Концепция развития гражданского законодательства^[74] изменила правовой подход к государственной регистрации, убрав ее «двой­ственность». В настоящее время действует Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недви­жимости»^[75] (далее - Закон о регистрации). Согласно ст. 59 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки име­ет свои особенности, а именно: 1) государственный регистратор прав не проверяет законность совершения нотариально удосто­веренной сделки; 2) достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется через единую информационную систему нотариата; 3) документы на государственную регистрацию может предоставлять нотариус, удостоверивший их; 4) сокращен срок го­сударственной регистрации до трех рабочих дней, при поступле­нии документов в электронной форме - один рабочий день (ст. 16 Закона о регистрации).

Соотношение государственной регистрации и нотариального удостоверения многим специалистам видится в том, что нотари­альное удостоверение - это форма сделки, несоблюдение которой влечет ее ничтожность, а государственная регистрация - юридиче­ский акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижи­мого имущества, являющийся единственным доказательством су­ществования зарегистрированного права^[76].

Аналогичное значение нотариальное удостоверение сделок имеет и в зарубежных странах. В ФРГ «форма договора считает­ся «восстановленной» (Heilung), если состоялось внесение запи­си о праве в реестр... из чего следует, что именно нотариальное удостоверение обеспечивает публичную достоверность реестра»^[77].

Во Франции регистрация права на недвижимое имущество осуществляется на основании нотариально заверенного документа. Большинство имущественных сделок подлежат обязательному но­тариальному удостоверению.

В странах Латинской Америки нотариусы содействуют в реа­лизации фискальной функции государства, помогая выявлять всех налогоплательщиков при переходе права собственности на недви- жимость^[81].

В странах ЕАЭС по-разному урегулировано нотариальное удостоверение сделок.

Согласно Гражданскому кодексу Республики Казахстан и Зако­ну от 14 июля 1997 г. № 155-I «О нотариате» обязательная нотари­альная форма предусматривается для договоров ренты, завещания, доверенности на управление имуществом, учредительных доку­ментов хозяйственных товариществ, соглашений об уплате али­ментов и очередности наследования. Также обязательному нотари­альному удостоверению подлежат брачные договоры, алиментные соглашения, договоры суррогатного материнства^[83].

В Гражданском кодексе Кыргызской Республики обязательно­му нотариальному удостоверению подлежат договоры ренты арен­ды здания или сооружения, аренды предприятия, договора лизинга.

В Республике Армении установлена обязательная нотариаль­ная форма для подавляющего большинства сделок^[84].

В странах с англосаксонской правовой системой нотариат не играет существенной роли в обороте недвижимости. Это приводит к тому, что «по мнению руководителей Международного союза латинского нотариата, неучастие нотариуса в странах англосак­сонской системы в сфере имущественных отношений обусловило многочисленные нарушения при заключении сделок, а затраты, в частности, на содержание судов, ввиду неразвитости системы нотариата, кратно превышают такие же затраты в континенталь­но-европейских гражданско-правовых системах»^[85].

Учитывая обязательный характер нотариального удостовере­ния сделок в значительном числе стран континентального права, сегодня Федеральная нотариальная палата России выступает с инициативной вернуть обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью.

Согласно действующему законодательству предусмотрены следующие случаи обязательного нотариального удостоверения сделок:

1) договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

2) договор уступки требования по нотариально удостоверен­ной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

3) договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ);

4) соглашение об изменении и расторжении нотариально удо­стоверенного договора;

5) предварительный договор, если основной договор будет за­ключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

6) согласие на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[88] (далее - Закон об ипотеке));

7) брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса РФ^[89] (далее - СК РФ));

8) соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ);

9) завещание (ст. 1124 ГК РФ);

10) сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»^[90] (далее - Закон об ООО));

11) доверенность на совершение сделок, требующих нота­риальной формы (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

12) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ);

13) доверенность на сделки с земельными долями, заключение договора аренды находящихся в общей долевой собственности зе­мельных участков сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 12, п. 2 ст. 14, п. 3 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначени­ям^[91] (далее - Закон об обороте сельхозземель))^[92];

14) представительство на подачу документов на государствен­ную регистрацию сделок с недвижимостью (ч. 4 ст. 16 Закона о ре­гистрации);

15) представление заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов посредством почтового отправления, подлин­ность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетель­ствована в нотариальном порядке (ч. 12 ст. 18 Закона о регистра­ции);

16) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в пра­ве общей собственности на недвижимое имущество, за исключени­ем сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками доле­вой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционно­го фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по от­чуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматрива­ющего переход права собственности на жилое помещение в соот­ветствии с Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ч. 1 ст. 42 Закона о ре­гистрации);

17) договор эскроу (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ);

18) наследственный договор (п. 7 ст. 1140.1 ГК РФ);

19) согласие супруга для заключения другим супругом сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государ­ственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обяза­тельной государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ);

20) сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуще­ством на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недви­жимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему граж­данину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации);

21) договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федераль­ного закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»^[93] (далее - Закон о товариществе));

22) соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяй­ственных партнерствах»^[94] (далее - Закон о партнерстве));

23) сделка, направленная на отчуждение доли в складочном ка­питале хозяйственного партнерства (ст. 12 Закона о партнерстве);

24) медиативное соглашение (ст. 59.1 Основ).

В науке гражданского права также высказано мнение о том, что к сделкам относятся также решения очных собраний участ­ников хозяйственных обществ. ГК РФ предусматривает их но­тариальное удостоверение, если иной способ удостоверения не предусмотрен уставом общества с ограниченной ответственно­стью либо решением общего собрания участников такого обще­ства, принятым участниками общества единогласно (подп. 1-3 п. 3 ст. 67.1 ГК РФ). Это подтверждается и судебной практикой (п. 107 Пленума ВС РФ № 25).

Полномочия нотариуса и уполномоченных должностных лиц по удостоверению сделок предусмотрены гл. VIII Основ.

Согласно ст. 35 Основ к числу нотариальных действий, со­вершаемых нотариусом, относится нотариальное удостоверение сделок. Это главный субъект правоотношений по нотариальному удостоверению сделок. Роль нотариусов в удостоверении сделок увеличилась после модернизации ГК РФ в 2013-2015 гг. и вступле­ния в силу Закона о регистрации (1 января 2017 г.). Вместе с тем не на всей территории России нотариусы присутствуют, поэтому пра­вом совершать отдельные нотариальные действия наделены долж­ностные лица местного самоуправления. В поселениях, в которых отсутствует нотариус, к ним относятся глава местной администра­ции поселения и (или) уполномоченное должностное лицо мест­ной администрации поселения, в расположенном на межселенной территории населенном пункте при отсутствии нотариуса - глава местной администрации муниципального района и (или) уполно­моченное должностное лицо местной администрации муниципаль­ного района, во входящем в состав территории муниципального округа, городского округа населенном пункте, не являющемся его административным центром, в котором нет нотариуса, - уполно­моченное должностное лицо местной администрации муниципаль­ного округа, городского округа при условии, что это должностное лицо исполняет должностные обязанности в данном населенном пункте согласно должностной инструкции. Правом на обращение к должностным лицам местного самоуправления за нотариальным удостоверением сделок обладают лица, зарегистрированные по ме­сту жительства или месту пребывания в соответствующем муници­пальном образовании, в котором отсутствует нотариус.

Согласно ст. 37 Основ должностные лица местного самоуправ­ления вправе удостоверять доверенности, за исключением дове­ренностей по распоряжению недвижимым имуществом. Порядок совершения нотариальных действий должностными лицами мест­ного самоуправления урегулирован приказом Минюста России от 7 февраля 2020 г. № 16 «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами мест­ного самоуправления».

На территории иностранных государств нотариальное удосто­верение сделок осуществляют должностные лица консульских уч­реждений Российской Федерации. Консульский устав Российской Федерации уточняет виды сделок, которые вправе удостоверять консулы, включая доверенности и завещания (ст. 26 Консульско­го устава). Вместе с тем консульские должностные лица не удо­стоверяют договоры, направленные на отчуждение недвижимого имущества, находящегося на территории России, а также сделки, направленные на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале ООО, созданного на территории РФ (ст. 26 Кон­сульского устава Российской Федерации).

Правовое регулирование осуществления нотариальных дей­ствий по удостоверению сделок представляет собой совокупность правовых норм различных нормативных правовых актов: ГК РФ, СК РФ, Основ о нотариате, Консульского устава, Закона о реги­страции, Закона об ипотеке, Закона об ООО, Закона об обороте сельхозземель, Закона о товариществе, Закона о партнерстве, при­казов Минюста России, методических рекомендаций ФНП России.

5.2.