Строительство жилых домов как основание возникновения права собственности.

Говоря о строительстве жилых домов как основании возникновения права собственности на жилье, в действительности, мы говорим о возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Применительно к сфере жилищного права, отметим, что строительство жилых домов как основание возникновения права собственности это межотраслевой институт, регулируемый нормами градостроительного права, земельного права, административного, гражданского и т.д. Для регистрации объекта недвижимости в качестве жилого дома необходимо соблюдение целого ряда условий.

1. Юридический факт создания объекта. При этом, необходимо, чтобы возведенный объект обладал свойствами недвижимой вещи.

2. Одним из условий признания объекта самовольной постройкой, по

смыслу ст. 222 ГК РФ, является строительство на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Соответственно, первым условием признания

недвижимости в качестве жилого дома является наличие прав на земельный участок, категория, территориальная зона и разрешенное использование которого позволяют возведение соответствующего объекта недвижимости.

Исходя из ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) в действующем законодательстве закреплено семь категорий земель. Кроме того, правовой режим земельного участка определяется исходя из правил

землепользования и застройки, разработка которых регулируется

21

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее ГрК РФ).

Указанные правила представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается компетентными органами, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты В соответствии со ст.

Применительно к зоне жилого строительства, выделяют:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

Разрешенное использование, применительно к каждой территориальной зоне определяется градостроительным регламентом и подразделяется на основные виды разрешенного использования, условно разрешенные и вспомогательные. Предоставление земельных из государственной и

муниципальной собственности по общему правилу предоставляется за плату. Согласно ч. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (не касается территорий, в отношении которых принято решении о развитии).

3. Получение разрешения на строительство связано с необходимостью проверки уполномоченным органом соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории. Данный документ по общему правилу предоставляет застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

ГрК РФ предусмотрены случаи, когда отсутствует необходимость в получении разрешения на строительства, например в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или [20] [21] строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства. Необходимо отдельно оговорить, что случай строительства индивидуального жилого дома не является исключением из общего правила о необходимости получения разрешения на строительство.

тем, что в силу ч. 4 ст. 8 ФЗ № 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в

22

действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» , статьи 25.3 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной

23

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 1 марта 2015 года предоставления разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности не требуется.

4. Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Наличие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в совокупности свидетельствуют об отсутствии подобных нарушений.

1.3.