Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В жилищном, также как и в гражданском праве, различные субъекты правоотношений могут иметь и вещные права, тесно связанные с пользованием имущества, и права, основанные на обязательствах, например, договор аренды жилого помещения и т.д.

В ст. 209 ГК РФ установлено содержание права собственности: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В основной своей массе, нормы, которые касаются вещных прав, в том числе и вещных прав на жилое имущество, находятся во II разделе ГК РФ (ст. 209 - 306). Ядром вещных прав выступает, конечно, имущество. В статье 218 ГК РФ перечислены основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе и на жилые помещения различных типов). В данной статье указывается, что право собственности на имущество, включая и жилье, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или других сделок об отчуждении этого имущества. В случае наступления смерти гражданина

право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Из гражданского права нам известно, что право собственности включает в себя три правомочия - это право владения, право пользования, право распоряжения. Исходя из этого ст. 30 ЖК РФ в пункте 1 устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. О назначении и пределах использования жилых помещений говорится в ст. 17 ЖК РФ.

Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ уже более детально рассматривает одно из правомочий собственности - распоряжения жилым помещением. Из данной статьи следует, что лицо, которому принадлежит на праве собственности жилое помещение, имеет право предоставить данное жилое помещение физическому или юридическому лицу во владение и (или) пользование.

В данном случае для распоряжения жилым помещением используются различные виды договоров. Для граждан это - такие договоры, как, например, договор безвозмездного пользования или найма; для юридических лиц - это договор аренды или другие, заключаемые на законных основаниях договоры.

К сожалению, в ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речь о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами - отчуждение1. Это объясняется тем, что при разделении предмета правового регулирования, переход права собственности на жилые помещения - это предмет регулирования гражданского права, нежели жилищного. Именно поэтому данный процесс и регулируется нормами ГК РФ.

В п. 3 ст. 30 ЖК РФ находит свое отражение гражданско-правовой принцип «бремени собственности». Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме.

Пункт 4 ст. 30 ЖК РФ посвящен основным, наиболее общим обязанностям собственников жилых помещений. Собственники жилых помещений обязаны:

- поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

- не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;

- соблюдать права и законные интересы соседей;

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

- соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В этой связи следует обратить внимание, что ст. 293 ГК РФ установлена ответственность собственника жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей

или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин, не произведен необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

6.3