Государственное регулирование оборота земель сельскохозяйст­венного назначения

К нормативно-правовым актам, регулирующим отношения в сфере землепользования, относится Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В целом Закон об обороте земель преследует цель в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохо­зяйственного назначения общие правила земельного и гражданского за­конодательства.

Применение механизмов государственного регулирования, уста­новленных Законом об обороте земель, позволит обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агро­промышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земель­ных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Указанный Закон - ключевой фактор обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственно­го назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.

Данный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сель­скохозяйственного назначения; устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей соб­ственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного на­значения.

Под оборотом подразумеваются сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйст­венного назначения. Вышеназванный ФЗ определяет условия предостав­ления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собствен­ность.

Действие Закона не распространяется на земельные участки, пре­доставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Принципы, на которых основывается оборот земель сельскохо­зяйственного назначения

Законодателем сформулированы принципы, на которых основыва­ется оборот земель сельскохозяйственного назначения:

1) оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка;

2) установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории од­ного административно-территориального образования субъекта Россий­ской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в ко­торых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) на покупку земельного участка из зе­мель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключени­ем случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) на покупку доли в праве общей собст­венности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назна­чения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой соб­ственности в случае, если другие участники долевой собственности от­кажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из зе­мель сельскохозяйственного назначения;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юри­дическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля ино­странных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собствен­ность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных феде­ральными законами.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйствен­ного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Одним из важнейших положений Закона является положение о приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного на­значения, находящихся в государственной или муниципальной собст­венности.

Участниками отношений, связанных с оборотом земель, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Россий­ской Федерации, муниципальные образования.

Квалификационные требования к приобретателям земель сельско­хозяйственного назначения не указываются. Требование о том, что зе­мельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретать в собственность и получать в аренду только граждане, имеющие опыт ведения сельскохозяйственного производства или сельскохозяйствен­ную профессиональную квалификацию, а также юридические лица, уч­редительными документами которых предусмотрено, что сельскохозяй­ственное производство является их основным видом деятельности, было отклонено при принятии Закона об обороте земель во втором чтении. Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.

Законом определяются также права иностранных граждан, ино­странных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных гра­ждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяй­ственного назначения. Перечисленные категории лиц могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Закон об обороте земель оговаривает предельные размеры и тре­бования к местоположению земельных участков из земель сельскохо­зяйственного назначения.

Закон ограничивает минимальные и максимальные размеры зе­мельных участков, которые могут быть в собственности одного лица.

Минимальные размеры земельных участков для граждан и юриди­ческих лиц устанавливаются законами субъектов РФ. Выдел земельного

участка в счет земельной доли, площадь которого будет меньше уста­новленного минимального размера, не допускается.

Максимальные размеры общей площади земельных участков, ко­торые расположены на территории одного административно- территори­ального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юриди­ческих лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, устанавливаются законом субъекта РФ.

При этом Закон об обороте земель определил, что этот максималь­ный размер может быть установлен субъектом РФ в пределах от 10 до 100% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (не менее чем 10%). Следует обратить внимание на то, что максимальные размеры общей площади земельных участков для юридических лиц не устанавливаются. Сверхнормативные гектары придется отчуждать в течение года.

Закон устанавливает подробные правила отчуждения у лица зе­мельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельско­хозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на пра­ве собственности.

В соответствии с Законом об обороте земель, собственники зе­мельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы зе­мельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы.

Нарушение данных требований является основанием для принуди­тельного прекращения прав на землю.

Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Фе­деральным законом "Об охране окружающей среды".

В соответствии с Законом об обороте земель, залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в

соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)".

Прежде всего, следует отметить, что в соответствии со ст.334 ГК ипотека - это залог недвижимого имущества. К недвижимому имущест­ву относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Предметом ипотеки может быть земельный участок, границы ко­торого определены в натуре, и права на который зарегистрированы в по­рядке, установленном гражданским законодательством.

Законом об ипотеке урегулирован весь порядок залога земель, в т.ч. порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок.

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохо­зяйственного назначения

Законодателем подробно рассмотрены сделки, которые отражают особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйствен­ного назначения. К подобным сделкам относятся:

1. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйст­венного назначения.

В соответствии с Земельным кодексом совершение сделок с зе­мельными участками регулируется гражданским законодательством, ес­ли иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательст­вом, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специ­альными федеральными законами.

Особенности, установленные ЗК РФ (которых нет в гражданском законодательстве), направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

а) продавать можно земельный участок, прошедший государст­венный кадастровый учет в соответствии с Законом о земельном кадаст­ре;

б) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа зе­мельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, об от­странении себя от ответственности в случае предъявления прав на зе­мельный участок третьими лицами;

в) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения

покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Закон об обороте земель в отношении купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ввел еще одно до­полнительное условие - субъекту РФ или органу местного самоуправле­ния (в случаях, установленных законом субъекта РФ) предоставлено преимущественное право на покупку такого земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В случае продажи земельного участка с публичных торгов прав преимущественной покупки субъект РФ либо орган местного само­управления не имеют, так как договор заключается с лицом, выиграв­шим торги. Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо орган местного самоуправления могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями.

В отличие от ГК РФ, для защиты преимущественного права по­купки земельного участка установлен не трехмесячный, а более дли­тельный срок исковой давности. В течение года с момента государст­венной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с на­рушением преимущественного права покупки, субъект РФ либо орган местного самоуправления имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

2. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собст­венности.

Законодатель установил, что срок аренды не может превышать со­рок девять лет, площадь арендуемых земель одним арендатором не ог­раничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собст­венность, и другие особенности аренды.

В собственность земельные участки разрешено предоставлять гражданам и юридическим лицам только на торгах (конкурсах, аукцио­нах).

Передача земли в аренду допускается даже при наличии одного заявления, при условии предварительного и заблаговременного опубли­кования сообщения в средствах массовой информации о наличии пред­лагаемых для передачи в аренду земельных участков.

Для отдельных категорий юридических лиц (религиозные органи­зации, казачьи общества, общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока и т.д.) передача земель в аренду осуществляется без торгов (конкурсов, аукционов), но без права выкупа арендуемых земель в собственность.

Приобрести земельные участки в собственность эти юридические лица могут на общих основаниях на торгах (конкурсах, аукционах).

3. Сделки с земельными долями.

Закон об обороте земель установил, что сделки с земельными до­лями осуществляются в соответствии с правилами ГК РФ, но с учетом особенностей, определенных Законом.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в устав­ный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распоря­диться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федера­ции. Порядок извещения участников долевой собственности о пред­стоящей продаже земельной доли (через средства массовой информа­ции) носит упрощенный характер.

Субъект РФ или орган местного самоуправления имеют преиму­щественное право на покупку земельной доли, если другие участники долевой собственности откажутся от ее покупки.

В Законе подробно оговорены условия выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из зе­мель сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственно­сти вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве об­щей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйствен­ного назначения. Процедура выдела земельного участка в счет земель­ной доли определена как заявительная.

В законе определены особенности порядка владения и пользова­ния земельным участком, находящимся в долевой собственности. При­нятие решений о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляются общим собра­нием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности.

Закон гарантирует признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю.

Законодательством также урегулированы отношения, связанные с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу Федерального закона об обороте земель.

В случае их несоответствия законодательству, отношения догово­ров аренды земельных долей изменяются на отношения договоров дове­рительного управления.

3.5.