2.1. Землеустрій як форма забезпечення використання земель сільськогосподарського призначення

На сучасному етапі земельної реформи продовжується подальше реформування агропідприємств та організацій, які використовують землі сільськогосподарського призначення. Таке реформування здійснюється на основі утвердження та реалізації права власності на землю, освоєння механізму економічного і правового регулювання земельних відносин через орендні платежі, поступового введення з певними обмеженнями в економічний оборот земель сільськогосподарського призначення та забезпечення їх раціонального використання.

Поступово в аграрній сфері відбувається перехід від державної до приватної та комунальної власності на землю. Змінюються форми господарських структур, що часто формуються стихійно за бажанням власників земельних часток (паїв), іноді без врахування балансу інтересів між економічними та екологічними чинниками. У більшості сільськогосподарських підприємств проведено приватизацію земель, у зв’язку з чим сільськогосподарське виробництво здійснюється на землях різного правового статусу. Одні з них знаходяться у власності сільськогосподарських підприємств. Другі – передані власниками земельних часток (паїв) в оренду. Треті – орендовані в органів виконавчої влади та місцевого самоврядування. Отже, в умовах реформування відносин власності у сільському господарстві, при явній застарілості відповідної проектної документації та необхідності розробки нової з урахуванням екологічного фактору землеустрій є оптимальною формою забезпечення використання та охорони земель сільськогосподарського призначення.

Нині в аграрному секторі відбувається органічне поєднання малого, середнього та великого сільськогосподарського виробництва. Відбувається більш тісне об’єднання інтересів сільськогосподарських підприємств і особистих господарств.

Територія реорганізованого сільськогосподарського підприємства та території, які сьогодні знаходяться у віданні органів місцевого самоврядування, повинні стати об’єктом землеустрою. На сучасному етапі також виникає потреба розробки проектів землеустрою на території сільських (селищних) рад. Просторову структуру нових землеволодінь і землекористувань доцільно формувати, враховуючи ландшафтно-екологічні умови конкретних земельних ділянок відповідно до проектів організації їх території. На землях суб’єктів господарювання виконуються землевпорядні роботи, які складають сутність міжгосподарського землеустрою (складання проектів відведення земельних ділянок, зміна цільового призначення земельних ділянок, кадастрового землевпорядкування, проектів встановлення і зміни меж землеволодінь і землекористувань тощо).

Слід додати, що в умовах існування радянської держави складання проекту внутрішньогосподарського землеустрою радгоспу або колгоспу було спрямоване на впорядкування сільськогосподарських угідь. При ринковому ж механізмі економіки на землях колишніх сільськогосподарських підприємств створено одне або декілька агроформувань, фермерських господарств, господарств громадян, які самостійно господарюють на конкретній земельній частці (паю), відбувається розширення земель особистих селянських господарств, формуються землі резерву та запасу.

Організація території нових сільськогосподарських підприємств не обмежується формуванням землекористувань. Уявляється необхідним розробити весь комплекс заходів щодо поліпшення використання та охорони земель в межах вже створених землекористувань, забезпечити ефективне функціонування кожної земельної ділянки, а також засобів виробництва нерозривно пов’язаних із землею.

В основі внутрішньогосподарського землеустрою лежить відповідний науково обґрунтований проект, який зорієнтований на максимальне задоволення економічних інтересів власників земельних ділянок та землекористувачів і спрямований на організацію раціонального та ефективного використання земель.

Залучення землі до системи ринкового обігу та фінансових ринкових операцій вимагає нових підходів до проектування заходів у сфері землеустрою. Є необхідною не лише наявність оптимізації економіки виробничо-технологічного процесу на відповідній земельно-територіальній основі, але й відшукання для кожної частини цієї основи найбільш вигідного варіанту її включення до системи ринкових операцій. У певній мірі внутрішньогосподарський землеустрій є аналогічним іншим заходам щодо організації території, що проводяться в межах населених пунктів, промислових, гірничих, лісогосподарських та інших відводів. Однак йому властиві свої суттєві риси. До цих рис слід віднести: організацію землі не як просторового базису, а в якості головного засобу сільськогосподарського виробництва з врахуванням властивих їй ознак: ґрунтова родючість, геоботанічні, гідрологічні та інші умови; проведення його на землях сільськогосподарського призначення; у процесі його провадження розробляються найважливіші природоохоронні та ґрунтозахисні заходи; організація територій сільськогосподарських підприємств має не лише економічне, а й соціальне значення, оскільки на цій території проживає значна частина сільського населення, яке органічно пов’язане з сільськогосподарським виробництвом та використанням землі.

Шляхом внутрішньогосподарського землеустрою вирішується важливе виробниче завдання – забезпечити взаємну відповідність трьох ланок: організації виробництва, організації території, організації трудових ресурсів населення, яке мешкає на певній території. Отже, воно орієнтовано не лише на максимальну прибутковість підприємства, але й на раціональне використання та охорону земельних ресурсів, зайнятість населення, дотримання загальнодержавних економічних та соціальних інтересів.

Таким чином, головною метою внутрішньогосподарського землеустрою є організація раціонального використання землі і пов’язаних з нею засобів виробництва, яка забезпечує максимальну економічну ефективність сільгоспвиробництва, його соціальну й природоохоронну спрямованість. При цьому вирішується низка задач: визначення завдань, характеру та режиму використання кожної земельної ділянки та контура угідь з властивими йому ознаками: родючістю, місцезнаходженням, рослинністю, розмірами; визначення заходів щодо поліпшення виробничих властивостей та природних умов земельних ділянок на підставі меліоративних, агротехнічних заходів тощо; забезпечення раціонального співвідношення головних елементів та умов виробництва: організації території, розселення, розміщення галузей, виробничих, господарських центрів, організаційно-виробничої структури; розробка системи природоохоронних та ґрунтозахисних заходів, які забезпечують екологічну рівновагу довкілля та екологічну безпеку сільгоспвиробництва; створення організаційно-територіальнних умов для застосування сучасних технологій, виробничого використання техніки, підвищення культури землеробства, наукової організації праці та управління сільгоспвиробництвом; розробка системи земельно-оціночних нормативів.

Таким чином, можна зробити висновок, що при внутрішньогосподарському землеустрої розробляються три головні напрямки: організація території; заходи щодо поліпшення стану земель та їх охорони; заходи щодо підвищення обсягів виробництва та зниження витрат на обробку землі і транспортування сільськогосподарських вантажів.

В результаті проведення земельної реформи, законодавчого закріплення багатосуб’єктності форм власності на землю є всі підстави стверджувати про об’єктивне формування нового різновиду землеустрою. Його можна було б називати дрібноконтурним землеустроєм.

Чинний Земельний кодекс вперше надає визначення земельної ділянки як частини земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ст.

Слід зазначити, що новий різновид землеустрою відрізняється від внутрішньогосподарського землеустрою, розрахованого на великий масив земель та спрямованого на впорядкування землеволодіння або землекористування в цілому. Було б доцільним вважати його певним різновидом внутрішньогосподарського землеустрою, який здійснюється на господарському рівні. В результаті проведення земельної реформи з’являються маломірні (дрібноконтурні) земельні ділянки. За даними Інституту аграрної економіки УААН, сьогодні на основі приватної власності на землю в поєднанні з індивідуальною, сімейною, колективною формами організації виробництва діє майже 19 тис. сільськогосподарських підприємств, які працюють на ринкових засадах, понад 43 тис. фермерських і близько 12,9 млн. особистих селянських господарств, які обробляють відповідно 63,4, 7,7 і 28,9 % усіх сільськогосподарських угідь країни [199, с.17]. В результаті проведення аграрної і земельної реформи землі сільськогосподарського призначення були приватизовані й колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств отримали земельні ділянки у приватну власність. Таким чином, приватизація є ринковим правовим інструментом і пов’язана з переходом від планової економічної системи до ринкових засад господарювання та є засобом набуття права власності, який полягає у передачі об’єктів права державної, комунальної або колективної власності у приватну власність. За даними Міністерства аграрної політики України, внаслідок паювання земель 6,8 млн. селян набули право на земельну частку (пай), 6,7 млн. з них отримали сертифікати, що посвідчують це право; у приватну власність передано 29,5 млн. га або 70,5 % усіх сільськогосподарських угідь [200, с.6]. Закон зобов’язує використовувати отримані землі для товарного сільськогосподарського виробництва. Зі змісту Земельного кодексу випливає, що такі землі повинні використовуватися лише згідно з проектами землеустрою. Однак у зв’язку з тим, що середній розмір земельної ділянки складає менше 5 га, розробити повноцінний проект внутрішньогосподарського землеустрою досить важко. Проте ці ділянки все одно потребують розробки певних документів. Чим і викликано впровадження дещо спрощеного виду землеустрою – дрібноконтурного, який орієнтований на випадки використання приватизованої земельної ділянки самим власником. Уявляється доцільним, що проекти дрібноконтурного землеустрою повинні узгоджуватися між власниками суміжних земельних ділянок. Такий проект може бути розроблений і на декілька суміжних земельних ділянок, а може й стосуватися й всього поля (контура) – звідси походить і його назва – дрібноконтурний. При розробці таких проектів треба виходити й з того, що згідно з Земельним кодексом власникам земельних ділянок надана можливість об’єдувати належні їм ділянки у єдиний масив. Все це свідчить про необхідність законодавчого закріплення вказаного різновиду землеустрою, який на практиці дозволяє отримати робочі проекти із кошторисами оволодіння земельної ділянки на підставі детальних топографічних, геоботанічних та інших вишукувань з метою підвищення продуктивності ділянок сільськогосподарських угідь, а також їх облаштування та охорони; упровадження ресурсозберігаючих технологій обробки сільськогосподарських культур, обов’язкових ґрунтозахисних заходів тощо. Новий різновид землеустрою повинен ґрунтуватися перш за все на економічних методах господарювання, але не відкидаючи загальних адміністративних начал управління. Уявляється доцільним використовувати земельні паї, здійснювати щодо них заходи землеустрою відповідно до “Методичних рекомендацій щодо порядку передачі земельної частки (паю) в натурі із земель колективної власності членам колективних сільськогосподарських підприємств і організацій” від 4 червня 1996 р. [201, с.172 – 178], розроблених відповідно до Указу Президента України від 8 серпня 1995 р. “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям” [202] та постанови Кабінету Міністрів України від 12 лютого 1996 р. “Про стан реформування земельних відносин” [203]. Відповідно до вказаних рекомендацій передача в натурі земельної частки (паю) громадянину здійснюється після складання землевпорядними та іншими організаціями, які мають дозвіл, “Схеми поділу земель колективної власності на земельні частки (паї)”. Рекомендації детально розкривають порядок передачі земельної частки (паю) в натурі згідно зі Схемою та проектом організації території першочергової передачі, чим значно полегшують громадянину виконання дій щодо землеустрою власної ділянки. Законом України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” від 5 червня 2003 р. визначено організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками [204]. Таким чином, для отримання земельної ділянки у власність необхідно виготовлення технічної документації на перенесення на місцевість меж земельної ділянки, відвід земельної ділянки в натурі (на місцевості). Недодержання вищезазначеного свідчить про незаконність володіння певною земельною ділянкою, що підтверджують приклади судової практики. Так, відсутність документів, які б свідчили про проведення дій, передбачених чинним земельним законодавством про відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості), до отримання Державного акту на право власності на земельну ділянку, стала однією з підстав оскарження рішення Шевченківського районного суду Харківської області від 4 березня 2004 р., винесеного за позовом ПСП “Еліна” до громадянина Ч. про захист права користування земельною ділянкою на правах оренди та відшкодування шкоди, в Апеляційному суді Харківської області. З таких же самих причин рішенням Камінь-Каширського районного суду громадянам К. та Р. було відмовлено у задоволенні позову до громадянина Л. та Камінь-Каширської міської ради про повернення самовільно зайнятої земельної ділянки й усунення перешкод у користуванні нею [205, с. 8 – 9]. Аналогічні порушення законів були виявлені й прокуратурою Запорізької області у діяльності національного заповідника “Хортиця” [206, c.6]. Необхідно додати, що аналіз узагальнення Верховним судом України та апеляційними судами практики розгляду судами земельних спорів [207, c. 27] свідчить про досить невелику кількість позовів, пов’язаних із землеустроєм, яка є недостатньою для узагальнення по таких категоріях судових справ.

Згідно з вищезазначеним Законом щодо організації території земельних часток (паїв) державними та іншими землевпорядними організаціями, які отримали в установленому законом порядку ліцензії на проведення землевпорядних робіт, розробляється проект землеустрою, який погоджується відповідною сільською, селищною, міською радою чи районною державною адміністрацією і затверджується на зборах більшістю власників земельних часток (паїв) у межах земель, що перебувають у користуванні одного сільськогосподарського підприємства, та оформляється відповідним протоколом (ст.7) [204]. У вказаному проекті визначаються місце розташування земельних ділянок, їх межі та площі сільськогосподарських угідь, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв), їх цільове призначення, дії обмежень (обтяжень) у використанні земельних ділянок, у тому числі земельних сервітутів. На розвиток положень вищезазначеного Закону Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову “Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)” від 4 лютого 2004 р. № 122, що визначає процедуру розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) згідно з проектом землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) [208]. Таким чином, аналіз чинного земельного законодавства та літературних джерел, присвячених проблемам права власності та господарювання у сільському господарстві [209], дозволяють дійти висновку, що саме завдяки проведенню певних заходів землеустрою щодо виділення земельної частки (паю) в натурі у вигляді земельної ділянки, право на яку посвідчується Державним актом на право власності на земельну ділянку, остання стає об’єктом права власності на землю. Отже, при реалізації заходів землеустрою виникають окремі, самостійні земельні ділянки як об’єкти прав на землю (земельна ділянка, земельний масив, охоронна зона тощо). Саме при проведенні земельної реформи така роль набуває особливої актуальності.

Питання щодо сутності і правової природи права на земельну частку (пай) має дискусійний характер. Одні вчені вважають, що її слід розглядати в структурі цивільних правовідносин як об’єкт спільної часткової власності, О.А. Вівчаренко ж вважає її об’єктом “колективної спільнопайової власності”, обґрунтовуючи свої погляди тим, що член юридичної особи колективної організації, який набув право на земельну частку (пай), не має права приватної власності на земельну ділянку, а може витребувати в натурі конкретну земельну ділянку в разі виходу з колективного підприємства [210, с.170]. На думку ж В. Носіка та Т. Коваленко, віднесення земельної частки (паю) до об’єктів права власності (спільної часткової або колективної спільно пайової) суперечить правовій природі земельної частки (паю) та праву на земельну частку (пай) [211, с.51]. З останньою точкою зору не можна не погодитись, оскільки зміст права на земельну частку (пай) відрізняється від права власності на виділену в натурі земельну ділянку (права користування, володіння, розпорядження).

Зміст права на земельну частку (пай) складає право вимоги особи, яка має право на земельну частку (пай) і визнану у законодавстві можливість реалізувати зазначене право, про виділення в натурі (на місцевості) конкретної земельної ділянки, якому кореспондує обов’язок недержавного сільськогосподарського підприємства щодо задоволення вказаної вимоги. Земельна частка (пай) не існує як об’єкт матеріального світу та не виділяється в натурі на (місцевості), а представляє собою особливу юридичну категорію.

З урахуванням викладеного доцільно зробити наступні висновки:

1. Реформування сільськогосподарських підприємств та організацій, які використовують землі сільськогосподарського призначення, потребує значної кількості робіт у сфері землеустрою. Завдяки проведенню заходів землеустрою конкретна земельна ділянка набуває статусу об’єкта права власності.

2. Нинішній землеустрій щодо земель сільськогосподарського призначення повинен характеризуватися новими рисами – максимально задовольняти економічні інтереси власників та користувачів земельних ділянок, сприяти економічній ефективності виробництва, забезпечувати екологічно збалансоване, стале землевикористання, підвищувати родючість ґрунтів, організацію оптимальної структури сільськогосподарських угідь, збереження та поліпшення природних ландшафтів. Процеси, що відбуваються сьогодні в аграрному секторі потребують певних змін та підходів до документації із землеустрою, яка покликана забезпечувати раціональне та екологічно збалансоване використання земель сільськогосподарського призначення, надзвичайної актуальності набуває правове забезпечення проекту землеустрою. Вищезазначене підтверджує актуальність землеустрою як оптимальної форми забезпечення використання та охорони земель сільськогосподарського призначення.

3. Найголовнішу роль на зазначених землях відіграє внутрішньогосподарський землеустрій, який проводиться з метою організації раціонального використання земель сільськогосподарського призначення та їх охорони, та новий різновид внутрішньогосподарського землеустрою –дрібноконтурний, формування якого пов’язане з проведенням земельної реформи.