<<
>>

L Земельные участки.

  Гражданский кодекс РФ оперирует именно понятием «земельный участок», в то время как Земельный кодекс РФ в ст. 6 называет объектами земельных отношений и землю как природный объект, и природный ресурс, и земельные участки. О.И. Крассов полагает, что в данном случае речь идет об общих и непосредственных объектах земельных отношений. «Общим объектом земельных отношений, — пишет он, — является земля как определенная часть земной поверхности, рассматриваемая в качестве природного объекта и природного ресурса.
Это определенная территория, являющаяся пространственной сферой деятельности лица, использующего ее.

На ней могут возводиться здания, строения и сооружения. Земля может использоваться также как средство производства для растениеводства, выращивания плодовых. Непосредственным объектом земельных отношений является земельный участок либо его часть. Для того чтобы земельный участок был признан объектом земельных отношений, он должен быть индивидуализирован, то есть определен его размер, границы и местоположение»[27].

Очевидно, что земля и земельный участок представлены как видовое и родовое понятия, как общее и частное. Частное имеет те же признаки и характерные черты, что и общее. Также очевидно и то, что законодатель в Земельном кодексе РФ рассматривает землю в рамках земельных отношений как природный ресурс и только. Это подтверждается и определением, зафиксированным в ч. 2 ст. 6 ЗК РФ: «Земельный участок как объект земельных от-

ношений - часть поверхности земли (в том числе и почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке». В любом случае имеется в виду земля как объект публично-правовых отношений (управление, использование, охрана земли как государственной собственности).

Иной взгляд на землю возникает в гражданском законодательстве. Здесь земля включается в имущественный оборот, поскольку она - признана единственной недвижимостью по своей сути, не требующей никаких дополнительных признаков. Все остальные вещи могут быть признаны недвижимостью в зависимости от того, связаны они с землей или нет.

Как недвижимость земля является товаром, по поводу которого возникают гражданские (вещные) правоотношения, поэтому в данном случае земля должна иметь четкие, определенные границы. Ранее уже отмечалось, что нельзя приобрести землю вообще. Это так же невозможно, как приобрести воздух. Но можно купить участок земли, имеющий конкретные координаты и признаки. Также земельный участок должен иметь и определенные качественные показатели (удобное расположение, обрабо- танность, доступность, урожайность и т.п.).

Все эти вопросы решаются в рамках гражданских правоотношений путем заключения взаимовыгодного согласования воли участников. Какова же здесь роль норм земельного законодательства?

Как верно отмечает Е.Н. Комкова, специфика земли как объекта права предполагает сочетание частноправового и публичного методов регулирования ее статуса[28]. Но мнения по вопросу сочетания этих начал различаются. Именно поэтому вполне оправданна дискуссия о соотношении земельного и гражданского законодательства по проблеме регулирования правового режима земельных участков.

Существуют диаметрально противоположные позиции. Так, В.А. Дозорцев полагает, что «земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом»,

и, следовательно, нет оснований говорить о самостоятельности такой отрасли, как земельное право, а значит вопрос о соотношении норм этой отрасли и норм гражданского права отпадает сам собой1.

Данный вывод подтверждается высказываниями и в земельно-правовой науке. Как пишет Н.А. Сыроедов в монографии «Общая теория советского земельного права», «национализация всей земли в стране определила исключительный характер собственности государства на землю и всей совокупности, привела к выделению земельной собственности и всей совокупности связанных с нею общественных отношений в их особый вид — земельные отношения, требующие специального регулирования. Тем самым было обусловлено обособление в системе советского права совокупности норм, регулирующих земельные отношения, то есть земельного права»2. Как верно подчеркивает Н.А. Сыроедов, отсюда следует сделать вывод, что «для выделения земельного права как самостоятельной отрасли права основополагающее значение имеет не специфическая область общественных отношений как предмет правового регулирования, а форма собственности. Если следовать указанной логике, то с разрушением государственной собственности на землю и включением земли в гражданский оборот исчезают конструктивные элементы, лежащие в основании существования земельного права»3.

Г.В. Чубуков, напротив, считает, что включение в Гражданский кодекс РФ норм, регулирующих земельно-правовые отношения, означает яростную атаку» на сложившуюся систему российского права. Он полагает, что закрепление в ГК РФ главы о собственности на землю еще не означает, что эти правила становятся нормами гражданского, а не земельного права, поскольку речь идет не о регулировании имущества граждан, а о земельной

    1. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 4. С. 26.
    2. Сыроедов Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. № 4. С. 28.

3Там же.

недвижимости, как предмете правового регулирования[29]. В качестве одного из аргументов своей точки зрения Г.В. Чубуков указывает, что граждане России по «естественному» праву должны признаваться собственниками земли, данной всем россиянам вместе самой природой, а не государством. Гражданское законодательство якобы не наделено соответствующими правовыми регуляторами, чтобы обеспечить земельные права россиян, не являющихся собственниками отдельных земельных участков.

Подобные утверждения вызывают некоторое недоумение. Складывается впечатление, что благодаря нормам земельного права охраняется некое «абстрактное» право граждан на землю как природный объект. Однако гл. 3 Земельного кодекса РФ («Собственность на землю») называет вполне конкретных собственников земли (Российскую Федерацию, субъектов Федерации, муниципальные образования, граждан, юридические лица). Действительно, это верно, поскольку не может быть ничьей земли. К тому же вряд ли земельное право, регулирующее отношения в основном императивным методом, путем установления властных предписаний, ограничений и запретов может в полной мере обеспечить равенство субъектов. Напротив, гражданское право использует диспозитивный метод, одним из проявлений которого является обеспечение правового равенства субъектов. Статья 262 ГК РФ предусматривает право граждан свободно, без каких-либо разрешений находиться на земельных участках, являющихся государственной или муниципальной собственностью, использовать имеющиеся на этих участках природные объекты. Это право не только провозглашается, но и обеспечивается гражданско-правовыми мерами защиты.

Примечательно в связи с этим понятие земельного права.

Так, Б.В. Ерофеев определяет земельное право как самостоятельную отрасль права, направленную на регулирование земельных отношений и имеющую своей задачей закрепление, совершенствование и создание эффективного земельного строя в России, основанного на государственной, муниципальной, частной

собственности граждан и юридических лиц на землю, обеспечивает рациональное использование и охрану земель и т.д.[30] Как видим, ни о каком равноправии и тем более защите прав граждан по использованию земли речь здесь не идет.

Более лояльной представляется позиция И.Ф. Панкратова, который (со ссылкой на ст. 3 ГК РФ) считает, что «в Земельном кодексе РФ и других актах земельного законодательства нормы ГК РФ, во-первых, могут воспроизводиться (полностью или частично), не вступая в противоречие с нормами ГК РФ; во-вторых, они могут и должны развиваться, конкретизироваться с учетом особенностей регулирования земельных отношений, опять-таки, не вступая в противоречие с ГК РФ, в первую очередь, с нормами о праве собственности и другими правами, о сделках с землей и др.; в-третьих, могут и должны содержать сугубо свои земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК РФ»[31].

Ф.Х. Адиханов, критикуя позицию И.Ф. Панкратова, указывает, что в этом случае ГК РФ по отношению к Земельному кодексу и другому земельному законодательству является как бы сюзереном, который может дозволить Земельному кодексу включить в него свои нормы (нормы ГК РФ. — Авт.), а может разрешить ему иметь и сугубо «свои» нормы[32].

Своеобразную позицию занимает Ю.Г. Жариков, который считает, что нормы земельного права имеют приоритет перед нормами гражданского права. «Соотношение норм граждан-ского и земельного права, — пишет Ю.Г. Жариков, — проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной — земельного права»[33].

Соответственно, если имеется специальная норма, то общая норма не должна применяться. И далее, в другой своей работе Ю.Г Жариков поясняет, что применение норм гражданского законодательства в сфере земельных отношений не только желательно, но и необходимо, если существует пробел в земельном праве, а определенные земельные отношения в силу их имущественного содержания и однородности с гражданскими отношениями могут быть урегулированы именно нормами гражданского права[34].

Обращает на себя внимание, что Ю.Г. Жариков, несмотря на признание имущественного характера ряда отношений по поводу земли, все же настаивает на том, что это земельные отношения и регулироваться они должны земельным правом, гражданское право призвано лишь устранять пробелы в законодательстве. Видимо, это продиктовано желанием отстоять самостоятельность земельного права, ибо если нет земельных отношений, обладающих определенной спецификой, то о какой самостоятельной отрасли права можно будет вести речь в этом случае?

Аналогичной позиции придерживается и Е.Ю. Чмыхало[35].

Думается, что, используя крайние, порой достаточно противоречивые позиции, довольно трудно найти решение вопроса. На наш взгляд, речь должна идти не о приоритетности тех или иных правовых норм. Здесь вряд ли есть перспектива. Необходимо разграничить сферу действия гражданского и земельного права.

Часть 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ предусматривает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством. Казалось бы, вопрос решен. Однако вновь создается впечатление, что гражданское законодательство выполняет вспомогательную

функцию и лишь заполняет пробелы в земельном законодательстве. По этому поводу совершенно справедливо В.В. Витрянский пишет: «Земельный кодекс не только необоснованно расширил сферу своего действия за счет имущественных отношений, составляющих предмет гражданско-правового регулирования, но предлагает делать то же самое и иным отраслям законодательства»[36]. Более того, указывает далее В.В. Витрянский, Земельный кодекс включает немало гражданско-правовых норм, просто дублирующих нормы ГК РФ[37]. Например, ч. 1 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением, необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Аналогичные положения содержатся в ст. 273 ГК РФ. В отдельных случаях Земельный кодекс прямо противоречит ГК РФ, что совершенно недопустимо, поскольку ЗК РФ вторгается в «чуждую» ему сферу общественных отношений (например, п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно ст. 36 Конституции РФ гражданам гарантировано право иметь в частной собственности землю, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею, не нанося ущерб окружающей среде и правам третьих лиц. Следовательно, часть земли вовлекается в торговый оборот, из чего, собственно, и следует исходить, решая проблему правового регулирования. Земля с этой точки зрения есть вещь, приносящая доходы, а потому она является объектом гражданского права. Возникающие по этому поводу имущественные отношения становятся предметом гражданского, а не земельного права, которое не обладает правовым механизмом регулирования подобных отношений. Как верно отмечает Е.А. Суханов, гражданское (частное) право как специально приспособленное для регулирования имущественного оборота, несомненно, должно включать в свой предмет регламентацию всех товар-

но-денежных отношений, независимо от объектного состава. С этой точки зрения земельные участки становятся нормальной разновидностью недвижимости, а их оборот — естественной составной частью предмета гражданско-правового регулирования[38].

Кроме того, поскольку речь идет о праве собственности на землю, то следует признать, что это институт гражданского права. От того, что объектом этого права выступает земля, отраслевая принадлежность права не меняется. Не может быть права собственности с точки зрения земельного или гражданского права. Право собственности едино.

Однако земля — вещь особого рода, поскольку является объектом различных правоотношений. И, соответственно, нельзя отрицать, что отрасли права, которые рассматривают ее как объект, обязательно должны соприкасаться, взаимодействовать. В этом случае земельное право регулирует отношения по поводу земли именно как природного богатства, в частности, устанавливает правила рационального землепользования, целевого использования, поддержания необходимой экологической обстановки, определяет, какие земли и в каком объеме могут быть объектами частной собственности и т.д., то есть все то, что вытекает из публичности земли как общественного достояния. Кроме того, земельное право регламентирует правовой режим земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уделяя особое внимание землям сельскохозяйственного назначения. Поэтому не правы те представители аграрно-правовой науки, которые считают, что земельное право может решать не только вопросы, о которых сказано выше, а также и те, которые входят в сферу гражданского права. Так, Е.Ю. Чмыхало утверждает, что «при совершении любой сделки с земельным участком при изменении его целевого назначения предусмотрена особая процедура распоряжения им. До оформления сделки требуется получить разрешение на это... государственных органов. Таким образом, земельное законодательство устанавливает не только ограничения по распоряжению земельными участками, обеспечивая

их рациональное использование и охрану, но и специальную процедуру совершения сделок в отдельных случаях»[39].

Совершенно очевидно, что здесь речь идет об административных правилах, предшествующих совершению сделки с земельным участком, а именно об установлении ограничений, связанных с рациональным землепользованием и охраной земли как общественного достояния. Сама же сделка, условия и порядок ее совершения земельным правом регулироваться не могут по той простой причине, что данная отрасль права не имеет необходимых для этого правовых норм и не обладает соответствующими правовыми механизмами, чем как раз располагает гражданское право. «...Земельно-правовое регулирование, — пишет Е.А. Суханов, — по самой своей сути никак не приспособлено (и не должно быть приспособлено) для регулирования рыночного оборота (товарно-денежных отношений)»[40]. Ю.Х. Калмыков, как бы развивая эту мысль, писал, что вопрос о пределах включения земли в экономический оборот должен решаться Земельным кодексом, а правила, по которым этот оборот будет осуществляться (купля-продажа, аренда, мена и т.д.), — это уже сфера действия гражданско-правового регулирования[41].

Ф.Х. Адиханов указывает, что если и можно говорить об общем характере норм гражданского права в регулировании земельных отношений, то только в том смысле, что они регулируют эти отношения наряду со всеми другими отношениями как отношения, возникающие по поводу объектов гражданского права, безотносительно к тому, какие специфические свойства имеет тот или иной объект. Когда же дело доходит до регулирования земельных отношений, в которых земля проявляет себя как природный объект, нормы гражданского права как бы приостанавливают регулирование таких отношений и передают эстафету нормам земельного права[42].

Таким образом, взаимосвязь гражданского и земельного права по вопросу регулирования отношений, связанных с землей, представляется следующим образом. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, являются предметом регулирования земельного права. Все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего права частной собственности), а также сделки с землей регулируются гражданским правом.

Соответственно, Гражданский кодекс должен более четко определить свою позицию в регулировании такого рода отношений. В п. 3 ст. 2 ГК РФ оговаривается, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении, в том числе к административным отношениям (здесь имеются в виду также и земельные отношения. — Авт.), гражданское законодательство не применяется. Представляется, что регулирование земельных отношений следует отметить особо и дополнить ст. 2 ГК РФ частью 4, где указать, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством с учетом правил бережного и рационального пользования землей как общественным достоянием». Указание на бережное и рациональное использование земельных участков подчеркивает особенность земли как общественного природного богатства, что следует учитывать при совершении сделок.

Также с учетом сказанного необходимо уточнить ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ, изложив ее в следующей редакции: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством».

 

<< | >>
Источник: Е.М. Тужилова-Орданская. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Монография. - М.: ООО «Издательский дом «Буквовед»,2007. - 448 с.. 2007

Еще по теме L Земельные участки.:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -