Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Комментарий к статье 66

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Случаи установления рыночной стоимости земельного участка определены в Земельном кодексе РФ. Один предусмотрен для реквизиции земельного участка (статья 51), второй - при выкупе земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд (статья 63).

Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков .

--------------------------------

Справочная правовая система КонсультантПлюс:ВерсияПроф.

2. Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены случаи, когда оценка недвижимого имущества и других объектов оценки проводится в обязательном порядке (статья 8).

Исключением из этого правила является определение цены продажи земельных участков при их приватизации собственниками зданий, строений, сооружений в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ. Здесь применяются положения, установленные в статье 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Для такого случая субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года) .

--------------------------------

Аналогичные правила определения цены выкупа земельного участка установлены в п. 7 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". См. также: комментарий к статье 36 Земельного кодекса РФ.

До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. Поэтому субъекты Российской Федерации заинтересованы утвердить цену продажи земельных участков в кратчайшие сроки.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

3. Представляется, что до утверждения Правительством Российской Федерации поправочного коэффициента субъекты Российской Федерации могут восполнить этот пробел путем принятия своего нормативного правового акта, который будет действовать до принятия соответствующего решения Правительством Российской Федерации, установив в нем поправочный коэффициент от 0,7 до 1,3, либо на основании такого нормативного правового акта проводить приватизацию по нормативной цене земли, либо на основании оценки рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Это суждение основано на статье 5 Протокола к Федеративному договору (Договору о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга Российской Федерации) от 31 марта 1992 г. . В ней записано, что до принятия соответствующих законов Российской Федерации по вопросам, отнесенным Федеративным договором к совместному ведению согласно его статье II, органы государственной власти краев, областей вправе осуществлять по этим вопросам собственное правовое регулирование. При издании в последующем федеральными органами государственной власти Российской Федерации актов по таким вопросам акты краев, областей приводятся в соответствие с федеральными актами.

--------------------------------

Конституция (Основной закон) Российской Федерации - России. М.: Известия, 1992. 112 с. Приложение. Федеративный договор. С. 98.

Несмотря на то что указанный протокол регулирует отношения между Российской Федерацией и лишь отдельными ее субъектами, что Ленинградская область и Санкт-Петербург подписали Протокол с оговорками по статье 5, на протяжении всех последних лет практически все субъекты Российской Федерации исходили в своей законотворческой деятельности, например в сфере регулирования земельных отношений, из положения, равного по смыслу со статьей 5 Протокола. Соответствующее толкование статьи 76 Конституции РФ неоднократно давал Конституционный Суд РФ .

--------------------------------

См., например: Постановление Конституционного Суда РФ от 10 июня 1998 г. N 17-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 6 статьи 4, подпункта "а" пункта 3 и пункта 4 статьи 13, пункта 3 статьи 19 и пункта 2 статьи 58 Федерального закона от 19 сентября 1997 года "Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 25. Ст. 3002; Определение Конституционного Суда РФ от 1 октября 1998 г.

Содержание статьи 5 Протокола в настоящее время воспроизведено в п. 2 статьи 12 Федерального закона от 24 июня 1999 года N 119-ФЗ "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации" .

--------------------------------

СЗ РФ. 1999. N 26. Ст. 3176.

До утверждения Правительством Российской Федерации поправочного коэффициента необходимо также руководствоваться п. 7 Указа Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации", где установлена выкупная цена земли при продаже земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп.

--------------------------------

С изм. и доп., внесенными Указами Президента РФ от 18 сент. 1996 г. N 1368, от 29 янв. 1997 г. N 57 и от 16 мая 1997 г. N 485.

4. Некоторые субъекты Российской Федерации оперативно воспользовались своим правом восполнять пробелы в правовом регулировании.

Например, в Законе Краснодарского края от 8 августа 1995 г. N 13-КЗ (в редакции Закона Краснодарского края от 30 ноября 2001 г. N 417-КЗ) "О регулировании земельных отношений в Краснодарском крае" предусмотрено, что при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений устанавливается следующая стоимость таких земельных участков:

в городе Краснодаре - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

в иных муниципальных образованиях Краснодарского края - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (статья 5).