СУХАНОВ Е.А. КОДИФИКАЦИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ВЕЩНОМ ПРАВЕ

<1> Принят 6 марта 1990 г. (Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164). Далее - союзный Закон о собственности.

Разумеется, союзный Закон о собственности сделал лишь первые шаги на этом пути. Несмотря на то что в момент принятия он рассматривался как "закон радикальной перестройки советского общества", направленный на "радикальное обновление самых глубинных основ экономического базиса", "глубокое и комплексное обновление всей системы отношений собственности в стране" <1>, с современных позиций он может оцениваться как довольно осторожный вариант законодательного регулирования. Достаточно сказать, что в нем намеренно не использовалось понятие частной собственности и принципиально отвергалась возможность появления какой-либо иной собственности на землю, кроме государственной собственности <2>.

<1> См.: Доклад заместителя Председателя Совета Министров СССР Абалкина Л.И. о проекте Закона о собственности в СССР // Бюллетень N 3 совместного заседания Совета Союза и Совета Национальностей 15 февраля 1990 г.

<2> Там же. С. 8 - 9, 13.

Вместе с тем, несмотря на сохраненное союзным Законом о собственности безусловное экономическое господство государственной собственности и плановой системы хозяйства, в нем содержался и ряд весьма прогрессивных, действительно радикальных по тому времени положений. С социально-экономической точки зрения это относится прежде всего к признанию различных форм собственности, в первую очередь собственности граждан и коллективной собственности (под которой фактически скрывалось право собственности юридических лиц, что ясно следует из содержания п. 1 ст. 10 данного Закона), равноправными с государственной формой собственности <1>.

<1> Различные формы собственности возникли в отечественном гражданском праве после принятия ГК РСФСР 1922 г. Их наличие, по мнению одного из главных создателей этого закона А.Г. Гойхбарга, должно было стать одним из принципиальных отличий советского ГК от буржуазных гражданских кодексов, которым неизвестны никакие формы собственности. Впоследствии вместо названных в ст. 52 ГК 1922 г. трех форм собственности (государственной, кооперативной и частной) ГК 1964 г. предусмотрел четыре формы собственности - государственную, колхозно-кооперативную, собственность профсоюзных и иных общественных организаций и личную. Но все эти формы собственности имели различный правовой режим, а тем самым и юридический смысл, тогда как признание "равенства всех форм собственности" вновь превратило их в юридически бессодержательные, политэкономические категории. Поэтому более десятка различных форм собственности, предусмотренных союзным Законом о собственности (к тому же открывшим в п. 3 ст. 4 неограниченные возможности установления законодательными актами союзных и автономных республик "иных, не предусмотренных этим Законом форм собственности"), в действительности уже не имели гражданско-правового значения.

При обсуждении данного Закона даже отдельные депутаты ссылались на то, что "человечество за всю цивилизацию придумало две формы собственности - "мою" и "нашу", и в связи с этим требовали ясно ответить на вопрос, "хотим ли мы перейти к рыночной экономике" и признать частную собственность в качестве ее необходимого атрибута, или "собираемся просто либерализировать существующую государственную собственность" (см.

Более того, в структуре союзного Закона о собственности нормы, посвященные собственности граждан и коллективной собственности, предшествовали нормам о государственной собственности. При оценке значимости этого шага следует учесть, что в действовавших тогда Основах гражданского законодательства 1961 г. и в ГК РСФСР 1964 г. в соответствии с союзными Конституциями 1936 г. и 1977 г. регулирование отношений собственности строилось прямо противоположным образом: оно начиналось с государственной собственности и завершалось личной собственностью, что вполне соответствовало их реальному социально-экономическому и юридическому значению. Союзным же Законом о собственности фактически закреплялся принцип равенства форм собственности, который в искаженном (политэкономическом) виде отразил процесс восстановления в отечественном гражданском праве единого права собственности, оформляющего принадлежность имущества конкретным (и в этом смысле частным) лицам, а не мифическим коллективным образованиям вроде "общенародного коллектива трудящихся", "коллектива всех советских профсоюзов" и т.д. <1>.

<1> С этой точки зрения имущество, принадлежащее на праве собственности любому конкретному лицу (гражданину, юридическому лицу и даже государству), является именно его собственностью, юридически обособленной от имущества всех других лиц, т.е. частной собственностью (в гражданско-правовом, а не в политэкономическом понимании). В этом смысле частным, т.е. принадлежащим конкретному лицу, является и право собственности любого публично-правового образования, противопоставляемое имущественным правам как других публично-правовых образований, так и всех иных (третьих) лиц.

Иной подход, основанный на политэкономических представлениях, приводит лишь к появлению бессодержательных законодательных абстракций, подобных закрепленному Гражданским кодексом Украины 2003 г.

При этом в новом Законе всем собственникам, а не только государству в качестве общего принципа было разрешено использование принадлежащего им имущества "для осуществления хозяйственной или иной деятельности, не запрещенной законом" (абз. 2 п. 2 ст. 1), т.е., по сути, открывалась возможность ведения предпринимательской деятельности гражданами и созданными ими, а не государством юридическими лицами.

Принципиально важным, хотя и не бесспорным по существу, стало разделение единой государственной собственности на общесоюзную собственность, собственность союзных республик и автономных образований, а также коммунальную собственность (собственность административно-территориальных образований) (п. 1 ст. 19 Закона). Таким образом, место единого государства-собственника впервые заняли различные публично-правовые образования, юридически ставшие вполне самостоятельными собственниками своего имущества. Этот подход в дальнейшем лег в основу деления публичной собственности в РФ на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

В связи с сохранением исключительной государственной собственности на землю <1> вопрос об ограниченных вещных правах и тем самым о восстановлении гражданско-правовой подотрасли вещного права в рассматриваемом Законе не решался. Следует иметь в виду, что в классическом понимании все ограниченные вещные права (кроме "обеспечительных" прав залога и удержания) имеют объектом земельные участки (недвижимости "по природе"). Именно поэтому отмена частной собственности на землю повлекла у нас "упразднение деления имуществ на движимые и недвижимые" (примечание к ст.

<1> Вопрос о том, каким образом право государственной собственности на землю было разделено между Союзом ССР, союзными и автономными республиками и другими национально- государственными образованиями, заслуживает отдельного рассмотрения. По смыслу п. п. 1 и 2 ст. 20 рассматриваемого Закона всеми правомочиями собственника в полном объеме в отношении этого объекта не располагал никто из названных субъектов. Эта ситуация, дававшая возможность одновременного признания собственниками одних и тех же природных ресурсов различных публично-правовых образований, находящихся на одной и той же территории, и тем самым предотвращения политических конфликтов между ними, маскировалась юридически бессодержательной, но политически привлекательной категорией "неотъемлемое достояние народов, проживающих на данной территории" (абз. 1 п. 1 ст. 20).

<2> Вещное право застройки было исключено из ГК 1922 г. в 1948 - 1949 гг., а право залога в ГК 1964 г. было перенесено в обязательственное право и стало рассматриваться только в качестве способа обеспечения надлежащего исполнения обязательств. В результате этого в кодификации гражданского законодательства начала 60-х годов прошлого века вещное право исчезло и было заменено "всеобъемлющим" правом собственности.

Вместе с тем в союзном Законе о собственности нашли отражение не только появившиеся в плановой экономике "вещные права" полного хозяйственного ведения (п. 1 ст. 24) и оперативного управления (п. п. 1 и 2 ст. 26) <1>, но и появившееся в земельном законодательстве право пожизненного наследуемого владения земельными участками (отечественный аналог римского эмфитевзиса или дореволюционного чиншевого права), защищавшееся наравне с правом собственности и даже против самого собственника (п.

<1> Признание этих прав "вещными" в отечественной цивилистической доктрине ни в коей мере не соответствует классическому пониманию вещных прав, ибо они представляют собой не экономически необходимое участие одного лица в праве собственности другого лица на недвижимую вещь (что выражает существо традиционных ограниченных вещных прав), а форму реализации государством-собственником своих правомочий на юридически разнородное имущество ("имущественные комплексы") путем искусственного создания на базе этого имущества юридических лиц, не становящихся обычными, нормальными участниками имущественного оборота (ибо они не являются и не могут стать собственниками никакого имущества). Не случайно объектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления не могут стать важнейшие виды недвижимости - земельные участки, ибо названные "вещные права" рассчитаны на функционирование в условиях полной национализации земли и отсутствия категории "недвижимость".

Принятый 24 декабря 1990 г. Закон "О собственности в РСФСР" <1> (далее - российский Закон о собственности) во многом развил новеллы союзного Закона. В нем впервые появилось право частной собственности как обобщающая категория для права собственности граждан и права собственности юридических лиц (разд. II), а также была законодательно признана частная собственность этих субъектов на земельные участки (п. 2 ст. 6). Четкое противопоставление в его структуре права частной собственности (граждан и юридических лиц) и права публичной (государственной и муниципальной) собственности наводило на мысль о давно ожидаемом признании отечественным законодателем принципиального деления "форм собственности" только на частную и публичную собственность.

<1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

К сожалению, наряду с правом частной собственности юридических лиц в качестве самостоятельной формы собственности российским Законом была признана "собственность общественных объединений (организаций)" (разд. III), которые по смыслу этого Закона также являются юридическими лицами <1>. В результате российский Закон в абз. 1 п. 3 ст. 2 закрепил наличие частной, государственной и муниципальной собственности, а также собственности общественных объединений (организаций), т.е., по сути, сохранил лишившееся юридического смысла многообразие форм собственности.

<1> Данное решение во многом было вызвано наличием в числе этих организаций КПСС, а также профсоюзов, признать которые частными собственниками своего имущества тогдашнему законодателю помешали идеологические стереотипы. Впрочем, и в современной отечественной правовой литературе можно встретить утверждения, что кооперативная и даже акционерная собственность являются разновидностями некоей "коллективной", а не частной собственности.

Вместе с тем в нем в качестве общей категории появились вещные права, которым, правда, была посвящена не отдельная глава или раздел, а лишь одна статья (ст. 5). По сути, данное положение было обусловлено отсутствием реальной потребности в классических вещно-правовых институтах из-за неразвитости отношений землепользования, фактически сохранявших монополию государственной собственности.

Российский Закон о собственности отличался гораздо большей юридической четкостью, в том числе за счет отказа от ряда традиционных для прежнего правопорядка политических и экономических догм и деклараций, смешавшихся с гражданско-правовыми понятиями. Так, в отличие от союзного Закона о собственности, который в п. 1 ст. 3 объявлял объектом права собственности "землю" <1>, в российском Законе о собственности в этом качестве ясно обозначены "земельные участки", т.е. индивидуально-определенные вещи (хотя еще отсутствует категория "недвижимость"), а "земля" как природный ресурс рассматривается в качестве "достояния народов, проживающих на соответствующей территории" (ср. п. п. 1 и 2 ст. 6). По сути, здесь были закреплены и принципиальные отличия в гражданско-правовом и земельно-правовом регулировании отношений землепользования: предметом первого объявлялись индивидуально- определенные (недвижимые) вещи, а предметом второго - абстрактные природные ресурсы.

<1> Впрочем, еще хуже обстояло дело с объектами права собственности в модных тогда "альтернативных законопроектах". Так, Комитет Верховного Совета СССР по вопросам экологии и рационального использования природных ресурсов и Комиссия Совета Союза Верховного Совета СССР по вопросам труда, цен и социальной политики предлагали принять Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о собственности в СССР, ст. 2 которого в качестве объектов права собственности называла "жизнь и все способности человека, в том числе его интеллект", "воздушный бассейн", "природные и этнические ландшафты", "продукты всех видов труда", "права и свободы граждан".

Наиболее четко современные подходы к гражданско-правовому регулированию отношений собственности были зафиксированы в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (далее - Основы 1991 г.) <1>. Серьезным достоинством данного Закона стал принципиальный отказ от использования категории "формы собственности". Вместо выделения и противопоставления права частной собственности и права государственной и муниципальной собственности Основы 1991 г. в п. 1 ст. 44 установили, что имущество может находиться в собственности гражданина, юридического лица, государства и других публично- правовых образований. Из этого ясно следовало, во-первых, наличие у всех перечисленных субъектов одинакового по содержанию и возможностям осуществления единого права собственности; во-вторых, фактическое признание лишь двух форм собственности: частной и публичной, причем именно в юридическом (гражданско-правовом), а не в политэкономическом смысле. Реальные различия частной и публичной собственности (по кругу объектов, основаниям возникновения и прекращения и т.д.), препятствующие прямому законодательному закреплению экономического принципа равенства всех форм собственности (в действительности не имеющего юридического смысла), были здесь юридически корректно отражены в виде "особенностей правового режима имущества" в зависимости от нахождения его в собственности гражданина, юридического лица или государства (п. 2 ст. 44).

<1> Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733. На территории Российской Федерации названные Основы действовали на условиях и в порядке, предусмотренных Постановлением Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. N 3301-1 "О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 30. Ст. 1800).

Другой принципиальной новеллой Основ 1991 г. стало обособление в их структуре общего раздела II "Право собственности. Другие вещные права", который знаменовал законодательный переход от свойственного прежнему правопорядку "всеобъемлющего" (а в действительности обедненного и упрощенного) института права собственности к полноценной подотрасли гражданского права - вещному праву.

Наконец, именно в Основах 1991 г. впервые с 1922 г. было восстановлено "деление имущества" на недвижимое и движимое (п. 2 ст. 4), а в ст. 49 закреплена система различных ограниченных вещных прав граждан и юридических лиц на земельные участки.

По своему юридико-техническому уровню данный Закон существенно превосходит как союзный, так и российский Законы о собственности, будучи подлинным гражданско-правовым законодательным актом кодифицированного типа, а не политизированным "революционным декретом" общего, декларативного характера, которым в сущности были Законы о собственности.

Разумеется, Основы 1991 г. по самой своей природе были рассчитаны на известную конкретизацию в республиканских гражданских кодексах, и в силу этого многие их нормы и разделы имели достаточно обобщающий характер. Вместе с тем они, безусловно, составили хороший фундамент для новой кодификации гражданского законодательства, ставшей необходимой как в связи с углублением социально-экономических преобразований, так и из-за усиления неизбежно сопутствовавших им неувязок, противоречий и пробелов в законодательстве.

Таким образом, на протяжении всего 2 - 3 лет была постепенно создана достаточно продуманная и отвечающая социально-экономической реальности законодательная база гражданско-правового оформления важнейшей части имущественных отношений. В ходе ее разработки отечественное законодательство, а вместе с ним и цивилистическая доктрина в значительной мере освобождались от многих стереотипов и догм прежнего правопорядка, нередко имевших политэкономическое, а не юридическое значение, и осуществляли продуманный переход к современному гражданско-правовому регулированию, которое вместе с тем основано на классических подходах и решениях, выверенных временем и практикой рыночного хозяйства <1>.

<1> Нельзя также не отметить, что в ходе этой деятельности сформировалась и рабочая группа юристов, на которую затем была возложена подготовка нового российского Гражданского кодекса, костяк которой составили участники разработки Законов о собственности и Основ гражданского законодательства.

2. Новый Гражданский кодекс РФ (далее - ГК) в своей части первой содержит раздел II "Право собственности и другие вещные права", который в целом можно охарактеризовать как достаточно развернутое и четкое вещно-правовое регулирование современного, рыночного типа.

Прежде всего ГК закрепил вещное право в качестве самостоятельной подотрасли гражданского права. Наиболее ясно этот подход выражен в гл. 17, посвященной праву собственности и иным вещным правам на землю. В ней появились (а точнее, были восстановлены) земельные сервитуты (ст. ст. 274 - 277 ГК), а также подробно урегулированы права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст. ст. 265 - 269 ГК). Иначе говоря, именно в ГК впервые за долгое время появилась система ограниченных вещных прав классического типа.

При этом разработчики данной главы (среди которых главную роль играл ныне покойный С.А. Хохлов) вполне отдавали себе отчет в том, что в условиях сохраняющегося господства государственной собственности на землю классические вещные права, рассчитанные на участие одного частного собственника в имуществе (недвижимости) другого частного собственника, в российском гражданском праве неизбежно будут определенным образом искажены. Ведь здесь ограниченные вещные права в подавляющем большинстве случаев означают участие частных собственников (граждан и юридических лиц) в недвижимом имуществе, находящемся в собственности государства (публично-правовых образований).

Это обстоятельство, в частности, делало невозможным закрепление в ГК традиционного принципа superfcies solo cedit, ибо неизбежным оставался разрыв между правом собственности на земельный участок, принадлежащий публичному собственнику, и правом собственности на возведенное на нем строение, в большинстве случаев уже принадлежащее частному собственнику. Отсюда и содержащиеся в части второй ГК нормы ст. ст. 552 и 553 о купле-продаже недвижимости, допустившие продажу зданий и сооружений отдельно от земельного участка, на котором они расположены (но с предоставлением приобретателю определенного права пользования таким участком), либо продажу застроенного земельного участка без одновременного отчуждения находящегося на нем строения (также с сохранением за собственником строения - продавцом земли права пользования соответствующей частью земельного участка). Ведь в условиях господства государственной (публичной) собственности на землю применение принципа superfcies solo cedit означало бы фактическую национализацию частных строений.

Вместе с тем было очевидно, что строение или сооружение, конечно, не могут ни физически, ни юридически существовать помимо земельных участков, на которых они расположены (что не имело практически никакого значения в прежнем правопорядке, в условиях национализации земли, когда участники гражданского оборота привыкли отчуждать и передавать здания и сооружения, ни в коей мере не заботясь о правовом режиме соответствующих земельных участков <1>). Поэтому уже в части первой ГК было, например, установлено, что ипотека здания или сооружения недопустима без одновременной ипотеки земельного участка (или хотя бы права аренды этого участка), а ипотека земельного участка распространяется по общему правилу на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения (п. п. 3 и 4 ст. 340 ГК).

<1> Отсюда и немыслимые для нормального правопорядка ситуации отсутствия у законного собственника здания или сооружения каких бы то ни было титулов на земельный участок (ср.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003. С. 21), что в настоящее время также имеет место и у законных землепользователей (ср. абз. 2 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Этим же в конечном счете можно объяснить и отнесение абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК к самостоятельным видам "недвижимости по природе" не только земельных участков, но и находящихся на них зданий и сооружений <1>, а впоследствии даже малопонятных "объектов незавершенного строительства". В нынешних отечественных условиях традиционный принцип superfcies solo cedit пока следует трактовать как режим "единого объекта недвижимости", имея в виду невозможность разрыва юридической связи земельного участка и расположенного на нем здания (сооружения), из-за чего их переход от одного лица к другому по общему правилу должен осуществляться одновременно <2>. В реальности такой подход будет означать постепенное "разгосударствление" (приватизацию) земельных участков, на которых возводятся или находятся здания и сооружения, принадлежащие частным лицам, а не скрытую национализацию этих объектов, исключающую частные инвестиции в недвижимость.

<1> Отнесение к недвижимостям не только земельных участков, но и зданий и сооружений является традицией российского права. Вместе с тем дореволюционное законодательство лишь перечисляло отдельные виды недвижимости, не давая им какой-либо обобщающей характеристики (что отразилось и в ст. 32 проекта Гражданского уложения). В свою очередь, эта ситуация порождала затруднения при решении вопроса о том, является ли недвижимостью, например, дом, построенный на чужой земле. Так, по словам К.П. Победоносцева, дома, построенные на казенной общественной земле, "велено признавать за недвижимое" (Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права (серия "Классика российской цивилистики"). М., 2002. С. 112), что наводит на мысль о возможности отнесения их к недвижимостям по закону, а не по природе.

При этом еще В.И. Синайский отмечал, что традиционный теоретический критерий отличия недвижимости от движимости в виде возможности перемещения вещи без существенных повреждений "при успехах современной техники... нельзя считать вполне надежным", поэтому "современное право" (германское и швейцарское) "выдвигает новый критерий - понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью" (см.: Синайский В.И. Русское гражданское право (серия "Классика российской цивилистики"). М., 2002. С. 127).

<2> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 13 - 14. Примечательно, что данная Концепция, первоначально определив недвижимость как "физическую и юридическую связь" объекта с землей (с. 5), в дальнейшем последовательно исходит только из юридической связи объектов (с. 14, 30, 32), т.е. по сути (и вполне обоснованно) признает недвижимость юридическим режимом вещи, а не ее физическим свойством.

К сожалению, гл. 17 ГК, как известно, была "заморожена" при принятии части первой ГК, ибо тогдашний законодатель по сугубо политическим соображениям посчитал необходимым отложить введение ее в действие до принятия нового Земельного кодекса. Хотя фактически она и вступила в силу на несколько месяцев раньше этого события <1>, принятый вскоре после этого Земельный кодекс РФ попытался занять иные исходные позиции.

<1> С 28 апреля 2001 г. согласно Федеральному закону от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ.

Так, среди основных принципов земельного (а не гражданского!) законодательства он назвал "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому указанные объекты "следуют судьбе земельных участков" (подп. 5 п. 1 ст. 1), т.е., по сути, провозгласил классический гражданско-правовой принцип superfcies solo cedit. Однако сделано это весьма непоследовательно: во-первых, неудачная формулировка ЗК дает возможность толковать этот принцип как правило о том, что именно здание определяет судьбу земельного участка, а не наоборот; во-вторых, установлены достаточно серьезные исключения из этого правила (п. 4 ст. 35 ЗК); в-третьих, в нем появляется некое "право на использование части земельного участка", возникающее у приобретателя здания, строения и сооружения, находящегося на чужом земельном участке (п. 1 ст. 35 ЗК) <1>. Земельный кодекс не развил, а безосновательно сузил систему вещных прав на землю: ограничив в ст. ст. 20 и 21 случаи появления прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, он по существу свел такие вещные права к праву собственности и сервитутам (при этом включив в число последних "публичные сервитуты", в действительности являющиеся не субъективными "сервитутными" правами, а ограничениями права собственности).

<1> Названные недостатки были отмечены при анализе действующего земельного законодательства в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (с. 11 - 12).

Более того, Земельный кодекс отошел и от намеченного еще в Законах о собственности разграничения сфер гражданского и земельного права. Формально признав, что предмет земельного законодательства составляют именно "земельные отношения", т.е. отношения по использованию и охране земель "как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории" (п. 1 ст. 3 ЗК), тогда как "имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством" (п. 3 ст. 3 ЗК), он тут же указал, что в последнем случае "иное", т.е. земельно-правовое регулирование отношений, входящих в предмет гражданского права, может быть предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах и об охране окружающей среды.

В дальнейшем на этой основе были внесены и прямые изменения в ГК, согласно которым "земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством" (п. 1 ст. 264 ГК в редакции Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ). Из этого прямо следует, что правовой режим вещных прав, аренды и даже купли-продажи земельных участков может устанавливаться не только гражданским, но и земельным законодательством. Таким образом, сфера действия последнего вышла далеко за рамки "земельных отношений", складывающихся по поводу земель как природных ресурсов. С учетом как юридико-технического и содержательного уровня земельного законодательства, так и существа осуществляемой им регламентации такое положение вряд ли можно считать удовлетворительным и вполне соответствующим сложившемуся и общепризнанному соотношению гражданского (частного) и земельного (публичного) права и законодательно закрепленным предметам их регулирования, а главное - необходимому в условиях развивающегося рыночного хозяйства формированию "цивилизованного" рынка недвижимости.

Следует отметить, что известную законодательную основу для такой ситуации составили некоторые нормы самого Гражданского кодекса РФ, первоначально включенные в него законодателем по сугубо политическим соображениям. При принятии части первой ГК в 1994 г. вопрос о допустимости частной собственности на землю стоял очень остро. Действовавшее тогда земельное законодательство принципиально исходило из возможности существования исключительно государственной собственности на землю. Поэтому в ГК и были внесены правила о том, что оборот земли и других природных ресурсов допустим лишь в той мере, в какой он разрешен законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК), т.е. старым земельным и природоресурсным, а не новым гражданским законодательством. К тому же гл. 17 ГК была "заморожена" в надежде весьма долгой разработки и принятия нового Земельного кодекса.

Кстати, именно это положение, в свою очередь, послужило базой для сохранения и даже известного развития представлений о недвижимых вещах как о зданиях, сооружениях и других "самостоятельных" объектах, имеющих с землей исключительно физическую, а не юридическую связь, поскольку общие нормы ГК о недвижимости не блокировались, а вводились в действие обычным (общим) порядком, в то время как регламентация землепользования по-прежнему осуществлялась за рамками гражданского права земельным законодательством, которое сохраняло фактическую "монополию" на регулирование этих отношений.

Ситуация начала изменяться лишь в конце 90-х - начале 2000-х годов, когда развивающееся рыночное хозяйство стало все более явно ощущать неудовлетворительность положения, сложившегося с правовым режимом земельной собственности. Потребность в его гражданско- правовом, а не земельно-правовом оформлении становилась очевидной. Имевшиеся законодательные решения позволили разрешить эту проблему достаточно осторожно: путем принятия нового, более прогрессивного Земельного кодекса наряду с введением в действие гл. 17 ГК. В результате "рыночное оформление" земельных отношений вместо единого гражданско- правового регулирования получило законодательное закрепление как в Земельном кодексе (прежде всего), так и в Гражданском кодексе (отчасти), т.е. оказалось искусственно разорванным и потому во многом противоречивым.

С этой точки зрения очевидно, что подавляющее большинство норм, содержащихся в гл. III - IX Земельного кодекса, по своей юридической природе в действительности являются гражданско- правовыми и не имеют прямого отношения к земельно-правовому регулированию. Их наличие в Земельном, а не в Гражданском кодексе представляет собой еще один "пережиток" прежнего правопорядка, в котором ранее, в силу национализации земли, все земельные отношения регулировались исключительно земельным (по сути административным) правом.

Признание, в том числе конституционное, частной собственности на землю, т.е. на земельные участки, объективно превращает их в недвижимые вещи - объекты гражданских прав (п. 1 ст. 130 ГК), а имущественные права на них - в вещные и обязательственные права, оформляемые гражданским, а не земельным правом. Земля же как природный ресурс - "достояние народов, проживающих на соответствующей территории", - в этом качестве остается предметом земельного (соответственно природоресурсного и экологического) права. Такое разграничение предметов этих правовых отраслей предопределено переходом к рыночной организации экономики, и сопротивление ему лишь искусственно тормозит неизбежное развитие товарно- денежных отношений землепользования.

В связи с этим представляется, что важнейшей задачей, решение которой позволит говорить о сущностном, а не о формальном завершении кодификации гражданского законодательства в России, должно стать четкое законодательное разграничение сфер гражданско-правового и земельно-правового регулирования, осуществленное путем исключения из последнего чужеродных для него гражданско-правовых норм и переноса их в Гражданский кодекс. С точки зрения законотворческой техники такое решение будет иметь очевидное преимущество в виде устранения многочисленных и по большей части ничем не оправданных противоречий между нормами Гражданского и Земельного кодекса, а также позволит сосредоточить в едином кодифицированном законодательном акте весь массив гражданско-правовых норм общего характера. При этом оно даст возможность создать единый, непротиворечивый правовой режим недвижимости, что, несомненно, послужит и необходимому развитию российского вещного права в целом.

3. Раздел II ГК в своих общих положениях (гл. 13) завершил законодательное оформление современного института права собственности. Он определил содержание права собственности в качестве традиционной для отечественного правопорядка "триады" правомочий, осуществляемой собственником по своему усмотрению (ср. п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК), что принципиально отличает это вещное право от иных (обязательственных) имущественных прав, иногда содержащих аналогичные правомочия. Закон не воспринял периодически появляющихся в доктрине предложений о дополнении "триады" особым правомочием управления имуществом, хотя бы применительно к публичным собственникам. Дело не только в несоответствии таких предложений принципу равенства форм собственности (а точнее, единству содержания правомочий всех собственников), а в том, что в действительности "правомочие управления" представляет собой лишь один из способов осуществления права собственности. В конечном итоге не столь важно, сколько правомочий назовет законодатель в составе права собственности (известно, что зарубежные правопорядки содержат самые различные модели этого права, включающие в свой состав от 1 до 10 - 12 и более различных правомочий). Важно, чтобы они в соответствии со сложившимися в данном правопорядке историческими традициями закрепляли полноценную, а не фиктивную власть собственника над имуществом и чтобы эта "мера юридической власти" была одинаковой для всех лиц, считающихся собственниками.

Вместе с тем современное гражданское право давно отошло от старых воззрений относительно абсолютного, "безграничного" господства собственника над вещью. Очевидно, например, что никакой правопорядок не может позволить собственнику использовать свою вещь для совершения противоправных действий. Более того, современный имущественный оборот признает неизбежными ряд ограничений права собственности в общественных (публичных) интересах. Прежде всего это касается земельных участков и других объектов недвижимости, использование которых их собственниками должно осуществляться с безусловным соблюдением указанных интересов. Именно поэтому ГК установил необходимость строго целевого использования земельных участков и возможность их изъятия у собственников, использующих их с нарушением целевого назначения и иных требований законодательства (п. 2 ст. 260, ст. ст. 285 и 286) и вместе с тем предусмотрел обязательное наличие земельных участков общего пользования (п. 1 ст. 262). Аналогичным по сути ограничениям, прежде всего целевого характера, изначально было подвергнуто и право собственности на жилое помещение (ст. 288 ГК), что представлялось особенно важным в условиях сохраняющегося дефицита жилья.

ГК в основном достаточно последовательно отразил принципиальные различия в правовом режиме движимых и недвижимых вещей. В частности, он установил четкое различие в основаниях возникновения права собственности на такие вещи. Договор об отчуждении в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 218 становится правопорождающим фактом при приобретении движимых вещей, тогда как передача вещи, согласно п. 1 ст. 223, определяет лишь момент, а не факт возникновения права собственности у приобретателя (причем диспозитивно, что дает возможность сторонам сделки определить этот момент иначе, например, приурочив его к наступлению какого-либо дополнительного условия). Возникновение права собственности у приобретателя недвижимой вещи четко связано с его государственной регистрацией (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551), а не с передачей такой вещи по соответствующему документу, представляющей собой исполнение договорного обязательства (абз. 2 п. 1 ст. 556 и п. 2 ст. 551 ГК), а не момент перехода права собственности на недвижимую вещь.

На это положение следует обратить внимание в связи с распространившимися в последнее время попытками использования в отечественной доктрине и даже в правоприменительной практике заимствованной из германского права конструкции "распорядительной" ("вещной") сделки как якобы главного основания для перехода права собственности на вещь от отчуждателя к приобретателю. Такие попытки, базирующиеся на достаточно искусственном разрыве "обязательственно-правового эффекта" (исполнения договорного обязательства по отчуждению вещи) и "вещно-правового эффекта" (перехода вещного права собственности), являются чуждыми для российского правопорядка, в котором никогда не существовало свойственного германскому (пандектному) праву принципиального разрыва "обязательственной" и "вещной" сторон сделки об отчуждении вещи (Trennungsprinzip) и выводимого из него "принципа абстракции" (Abstraktionsprinzip), позволяющего считать действительной "вещную сделку" независимо от возможной недействительности "обязательственной сделки" (не говоря уже о закрепленном последним различном содержании и оформлении "вещных сделок" по передаче недвижимых и движимых вещей - ср. § 925 и 929 BGB - Германского гражданского уложения, ГГУ). ГК 1922 г. в ст. 66 предусмотрел для перехода права собственности на вещь наиболее простую (романскую) "систему договора", а ГК 1964 г. в ст. 135 перешел на диспозитивно закрепленную "систему традиции", дополненную впоследствии прямым указанием на значение регистрации договора об отчуждении вещи (ч. 2 ст. 135 в редакции от 24 февраля 1987 г.). Это же решение было закреплено и ст. 223 ГК 1994 г. <1>.

<1> Дореволюционный проект Гражданского уложения предусматривал для перехода права собственности на "недвижимые имения" во всех случаях их "добровольного отчуждения", т.е. приобретения в силу договора, "систему регистрации" ("внесения в вотчинную книгу") (ч. 1 ст. 837), а для приобретения права собственности на движимые вещи - "систему передачи", совершаемой во исполнение заключенного договора (ч. 1 ст. 839).

При этом он исходил из "бесповоротности вотчинных прав на недвижимое имение" (ст. ст. 745 - 747), что по общему правилу означало оставление в силе записей в вотчинной книге, "хотя бы по судебному решению было впоследствии признано, что имение не принадлежало тому, кто его продал или установил на нем вотчинные права". Примечательно, что на аналогичных позициях стоит и германское право: как отмечают многие комментаторы ГГУ, даже "неправомерно внесенные (в поземельную книгу) права существуют; неправомерно не внесенные (в нее) права не существуют; в целом неправильное содержание (запись) поземельной книги действует как правильное" (см., например: Jauernig O., Schlechtriem P., Sturner R., Teichmann A., Vollkommer M. Burgerliches Gesetzbuch. Erlauterungen (Kommentar). 6 Auf. Munchen, 1991. S. 1065).

Но к введению таких правил ни отечественный законодатель, допустивший неограниченное судебное оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), ни тем более правоприменительная практика оказались пока не готовы.

К сожалению, четкое разделение правового режима движимых и недвижимых вещей в меньшей мере удалось провести при оформлении норм о защите права собственности на них, которые в значительной мере остались тождественны аналогичным правилам прежнего правопорядка (ср. ст. ст. 151, 152, 154 - 157 ГК РСФСР 1964 г.), не учитывавшим этого важного различия. Лишь с началом функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней стало ясно, что нормы о виндикации в основном рассчитаны на истребование из незаконного владения движимых вещей. Виндикация же недвижимой вещи невозможна без предварительного признания права собственности истца на истребуемое имущество, которое в подавляющем большинстве случаев неизбежно связано с изменением соответствующей записи в Едином государственном реестре прав, т.е. так или иначе сводится к спору о признании права собственности. Поэтому разрешение ряда (хотя, конечно, и далеко не всех) возникших в практике проблем потребовало дополнения норм ГК (абз. 2 п. 2 ст. 223 в редакции от 30 декабря 2004 г.).

ГК отказался от выделения форм собственности как гражданско-правовой категории: в п. 1 ст. 212 текстуально воспроизводится правило п. 2 ст. 8 Конституции РФ о признании разных форм собственности, однако теперь оно помещено в статье о субъектах права собственности, наличие исчерпывающего перечня которых (п. 2 ст. 212 ГК) в действительности исключает появление каких-либо иных форм собственности, кроме частной и публичной, т.е. принадлежности имущества на праве собственности гражданам, юридическим лицам и публично-правовым образованиям. Кроме того, в абз. 1 п. 3 ст. 212 ГК по типу законодательного решения, впервые закрепленного в п. 2 ст. 44 Основ гражданского законодательства 1991 г., юридически корректно говорится не о политэкономических формах собственности, а об "особенностях приобретения и прекращения права собственности", а также об особенностях осуществления этого права в зависимости от того, находится ли имущество в собственности гражданина, юридического лица или публично-правового образования. Из этого ясно, что речь идет о едином праве собственности, содержание и возможности осуществления которого в принципе больше не зависят от его субъекта (субъектного состава).

Важно также отметить, что право собственности прямо регулируется в ГК как важнейшая, но не единственная составная часть вещного права. В ст. 216 закреплен подробный, хотя и не исчерпывающий перечень других (ограниченных) вещных прав на имущество, в числе которых ставшие традиционными для отечественного правопорядка права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом. Однако открывается этот перечень ограниченными вещными правами на землю: правом пожизненного наследуемого владения и правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Хотя эти права и не являются вполне классическими вещными правами, ибо оформляют использование частными собственниками земли, находящейся в государственной (публичной), а не в частной собственности, их выдвижение на первое место в системе ограниченных вещных прав ясно говорит о намерении отечественного законодателя постепенно перейти к традиционному вещно-правовому регулированию.

При этом ст. 216 ГК фактически закрепляет и некоторые признаки ограниченных вещных прав, поскольку эта категория за время своего долгого отсутствия в отечественном правопорядке была основательно забыта не только законодательством, но и доктриной. К их числу отнесены: производность данных прав от права собственности и их ограниченное в сравнении с правом собственности содержание (п. 2 ст. 216); "право следования" (п. 3 ст. 216); абсолютный характер правовой защиты (п. 4 ст. 216).

То обстоятельство, что в этой статье отсутствует исчерпывающий перечень (numerus clausus) ограниченных вещных прав, являющийся одной из их принципиальных характеристик, было вызвано спорами относительно юридической природы некоторых имущественных гражданских прав, а также опасением сдержать их развитие в дальнейших разделах ГК, которые не были готовы к моменту принятия его части первой. Действительно, уже в части второй ГК появилось ограничение права собственности плательщика ренты на недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания (распорядиться которым в соответствии с ч. 1 ст. 604 ГК он может лишь с предварительного согласия получателя ренты), которое вызывает вопрос относительно юридической природы (обязательственной или вещной) прав на это имущество получателя ренты <1>. Затем в части третьей ГК было закреплено право пожизненного пользования отказополучателем жилым помещением наследодателя (п. 2 ст. 1137 ГК), которое вполне может быть отнесено к числу ограниченных вещных прав.

<1> По сути, речь здесь идет о залоговом (вещном) праве гражданина - получателя ренты на отчужденное им недвижимое имущество, которое в общем виде установлено п. 1 ст. 587 ГК (см.: Гражданское право: Учебник. Т. III. Обязательственное право / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд. М., 2005. С. 441 (автор главы - В.С. Ем)).

В ст. 292 ГК первоначально закреплялось и ограниченное вещное право пользования членом семьи собственника принадлежащим последнему жилым помещением. Вещный характер этого права косвенно подтверждался и заголовком гл. 18 ГК, говорящим о "других вещных правах на жилые помещения". В дальнейшем, однако, новой формулировкой п. 2 ст. 292 ГК данное право было лишено правомочия следования и тем самым утратило свой вещный характер. Это обстоятельство фактически подтвердил и новый Жилищный кодекс РФ в п. 4 ст. 31.

Вместе с тем новый ЖК включает раздел II, аналогичный по заголовку и отчасти по содержанию гл. 18 ГК "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Наряду с правом пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33 ЖК), вещный характер которого предопределен правилами п. 2 ст. 1137 ГК, в этом разделе Жилищного кодекса содержится и норма о праве пользования жилым помещением получателем ренты на основании договора его пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК). Вещный характер прав такого пользователя предопределен законодателем как включением правил о нем в разд. II ЖК, посвященный исключительно вещным правам на жилые помещения, так и содержащейся в ст. 34 ЖК отсылкой к ст. 33 ЖК, т.е. к вещному праву пользования отказополучателя. Таким образом, Жилищный кодекс признал вещный, а не обязательственный характер двух названных имущественных прав по пользованию жилыми помещениями, несмотря на отсутствие указаний о них в общем перечне п. 1 ст. 216 ГК.

В связи с этим возникает вопрос о соотношении жилищного и гражданского законодательства и их кодификаций, в том числе в сфере вещного права. В соответствии со ст. 4 ЖК жилищное законодательство регулирует как гражданско-правовые (частноправовые) отношения пользования жилыми помещениями, являющимися объектами недвижимости (п. 2 ст. 15 ЖК), так и соответствующие им административно-правовые (публично-правовые) отношения, т.е. является комплексным. Следовательно, в части гражданско-правового регулирования его нормы должны соответствовать общим положениям гражданского права (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК), тем более что регулируемые жилищным законодательством отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями по своим юридическим характеристикам тождественны гражданско-правовым отношениям (ср. п. п. 1 - 3 ст. 1 ЖК и ст. 1, п. 1 ст. 2 ГК), а точнее, представляют собой разновидность последних <1>. С этой точки зрения представляется правильным говорить не о наличии норм "жилищного права" в Гражданском кодексе, а о наличии норм гражданского права в жилищном законодательстве (ибо в последнем случае речь идет именно об отрасли законодательства, а не о самостоятельной отрасли права).

<1> Вместе с тем нет никаких оснований рассматривать Жилищный кодекс в качестве lex specialis в отношении Гражданского кодекса даже в части содержащегося в ЖК гражданско- правового регулирования: последний не принимался "в соответствии с Гражданским кодексом" (как, например, многие законы о статусе юридических лиц), имеет собственный, конституционно определенный предмет (подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ) и опирается на собственные принципы (ср. ст. ст. 1 и 5 ЖК).

В соответствии с этим Жилищный кодекс имеет приоритет в применении перед другими законами, содержащими нормы жилищного законодательства (п. 8 ст. 5 ЖК), но должен уступать ГК в сфере регулирования жилищных отношений, являющихся одновременно гражданско- правовыми. При ином подходе приоритет над ГК получат не только Жилищный и Земельный кодексы, но и транспортные кодексы, обобщающие законы в сфере страхования, банковской деятельности и т.д., что приведет к распаду единого по своей юридической (отраслевой) природе гражданского законодательства и соответствующей ему кодификации. Иными словами, комплексная (межотраслевая) систематизация законодательства, в том числе и в форме "кодификации" <1>, не может и не должна иметь приоритет над отраслевой кодификацией. Из этого, в частности, следует, что гражданско-правовую (вещную или обязательственную) природу имущественных прав, строго говоря, должно определять именно гражданское, а не комплексное (жилищное) законодательство.

<1> Такая систематизация в действительности не может стать подлинной кодификацией хотя бы потому, что разноотраслевой характер охватываемых ею норм препятствует формированию полноценной общей части, составляющей принципиальную черту любого кодекса пандектного типа (что было давно и убедительно обосновано в спорах о возможностях кодификации хозяйственного или предпринимательского законодательства) - см., например: Иоффе О.С. Вопросы кодификации Общей части советского гражданского права // Вопросы кодификации советского права. Вып. 1. Л., 1957.

К сожалению, имеются и другие примеры решения гражданско-правовых по сути вопросов права собственности (вещного права) законодательными актами публично-правового характера, причем без внесения необходимых изменений в основополагающие правила Гражданского кодекса. Так, абз. 2 п. 3 ст. 212 ГК предусмотрено правило, согласно которому федеральный закон может определить виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности, т.е. изымаются из свободного гражданского оборота (п. 2 ст. 129 ГК). Из него следует, что такое имущество может находиться только в собственности публично- правовых образований; другими словами, в собственности этих субъектов гражданского права, в отличие от собственности частных (физических и юридических) лиц, может находиться любое имущество, в том числе изъятое из оборота или ограниченное в обороте. Между тем законодательство о государственном устройстве предусмотрело, что в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований теперь может находиться только имущество строго целевого назначения: предназначенное для осуществления возложенных на них публично-правовых полномочий и функций и для обеспечения деятельности их органов, должностных лиц и других работников <1>. При этом такие ограничения не распространяются на федеральную собственность, что позволяет говорить о ее привилегированном правовом режиме и вызывает сомнения в соответствии этих правил конституционному принципу равенства форм собственности (п. 2 ст. 8 Конституции РФ) <2>.

<1> См. п. 1 ст. 26.11 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 4 июля 2003 г. N 95-ФЗ) (СЗ РФ. 1999. N 42. Ст. 5005; 2003. N 27 (ч. 2). Ст. 2709) и п. 1 ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822).

<2> Несмотря на то что Конституционный Суд РФ в своих "правовых позициях", закрепленных в констатирующей части Постановления от 30 июня 2006 г. N 8-П (Вестник Конституционного Суда РФ. 2006. N 4), как будто бы подтвердил их конституционность.

Очевидно, что установление целевого характера имущества, находящегося в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, направлено на объективно необходимое в рыночных условиях дальнейшее ограничение участия публично-правовых образований в гражданско-правовых имущественных отношениях. Однако сделать это следовало бы в первую очередь в общих нормах ГК о праве собственности, а не порождать очередное искусственное противоречие с ними.

Вместе с тем следует подчеркнуть, что нормы вещного права ГК будут продолжать развиваться и совершенствоваться не только за счет снятия неоправданных противоречий с другими законодательными актами, действующими в этой сфере. Представляется, что одним из основных направлений их неизбежного развития должно стать постепенное включение в ГК правил об ограниченных вещных правах на земельные участки и другие виды недвижимых вещей: разнообразные сервитуты, право застройки, узуфрукт, "земельные повинности" ("вещные выдачи") и т.п., подобно тому, как это имеет место практически во всех правопорядках восточноевропейских государств, близких нам по уровню правового и экономического развития. Российское вещное право должно в большей мере приближаться к классическим образцам, шире включая в свой предмет отношения землепользования.