Совет многоквартирного дома

Если в МКД не создано ТСЖ либо данный дом не управляется ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом, а в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в этом доме на своем общем собрании обязаны избрать совет МКД из числа собственников помещений в данном доме.

Количество членов совета МКД устанавливается на общем собрании собственников. Количество членов совета МКД устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (если иное не установлено решением общего собрания собственников).

Совет МКД:

S обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений МКД;

S выносит на общее собрание собственников для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в МКД (в том числе земельным участком, на котором расположен этот дом), о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений относительно общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета МКД, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ;

S представляет собственникам помещений в МКД предложения по вопросам планирования управления МКД, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

S представляет собственникам помещений МКД до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в МКД комиссии по оценке проектов договоров такое заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

S осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, за качеством предоставляемых коммунальных услуг;

S представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в МКД отчет о проделанной работе;

S осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества МКД в случае принятия общим собранием собственников соответствующего решения.

На общем собрании собственников помещений из числа членов совета МКД избирается председатель совета МКД. Председатель совета МКД осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников помещений МКД. Председатель совета МКД:

S до принятия общим собранием собственников решения о заключении договора управления МКД вправе вступить в переговоры относительно условий такого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в ЖК РФ (частях 1 и 2 статьи 164), доводит до сведения общего собрания собственников помещений МКД результаты переговоров;

S на основании доверенности, выданной собственниками помещений МКД, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления МКД или иные договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ. По договору управления МКД приобретают права и обязанности все собственники помещений в данном МКД, предоставившие председателю совета полномочия, удостоверенные доверенностями. Собственники помещений вправе потребовать от УО копии этого договора, а при непосредственном управлении МКД - копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

S осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении УО обязательств;

S на основании доверенности, выданной собственниками помещений МКД, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений по делам, связанным с управлением этим домом и предоставлением коммунальных услуг;

S осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета МКД в соответствии с решением общего собрания собственников, принятым в соответствии с ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты вознаграждения, а также порядок определения его размера.

Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников; в случае принятия решения о создании ТСЖ - до избрания правления товарищества собственников жилья. Совет подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений МКД каждые два года (если иной срок не установлен решением общего собрания). В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть досрочно переизбран общим собранием собственников.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам могут избираться комиссии собственников помещений, которые являются коллегиальными совещательными органами управления МКД. Комиссии избираются по решению общего собрания собственников или по решению совета МКД. Создание специальных комиссий собственников помогает преодолеть проблему недостаточной квалификации членов совета по отдельным вопросам управления домом, а также перераспределить нагрузку и ответственность между большим числом собственников помещений, принимающих участие в подготовке предложений. В МКД могут создаваться разные комиссии собственников. ЖК РФ предлагает одну из возможных комиссий - комиссию по оценке проектов договоров управления. Такая комиссия может создаваться при подготовке к проведению общего собрания по выбору УО и заключению договора управления (утверждению условий договора). Работа такой комиссии может заключаться в изучении предложений услуг и работ разных УО, размещаемых в сети Интернет или присланных в ответ на запрос совета МКД, сравнении этих предложений (по существенным условиям договора управления), а также в оказании помощи председателю совету дома при подготовке к проведению переговоров с УО, отобранными в качестве возможных претендентов на роль нового управляющего домом. Комиссия может также представить совету рекомендации по подготовке заключения по условиям предлагаемых разными организациями проектов договоров управления и предложений для общего собрания собственников помещений.

Полезным для собственников помещений в МКД будет создание комиссий для подготовки предложений по перечню работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества для формирования заказа УО. Если совет дома принял решение подготовить для собственников помещений предложение по перечню работ и услуг, помочь ему могут техническая и финансовая комиссии собственников помещений. Техническая комиссия, в которую могут входить собственники, имеющие строительное или другое инженерное образование, может оценить состояние общего имущества и потребность в работах и ремонтах для его надлежащего содержания. Техническая комиссия может работать самостоятельно или в контакте со специалистами управляющей организации. Результаты ее работы будут отражать взгляд «изнутри» на потребности дома в работах и услугах, что затем в процессе обсуждения с УО поможет сформировать обоснованный перечень работ и услуг по договору управления.

Техническая комиссия может создаваться для работы в течение непродолжительного отрезка времени один раз в году - например, в августе-сентябре для планирования работ на следующий календарный год. В то же время, в течение года для техническая комиссия может содействовать совету МКД в приемке ремонтных работ, выполненных управляющей или подрядной организацией, или для оценки последствий аварийных ситуаций, если при их возникновении нанесен вред общему имуществу.

Задачей финансовой комиссии может быть оценка количества средств, необходимых для выполнения работ и ремонтов, предложенных технической комиссией или оценка обоснованности и доступности для собственников помещений размера платы по договору управления, предлагаемой УО. Финансовая комиссия может провести анализ стоимости услуг и работ разных управляющих и подрядных организаций в городе, оценить предлагаемые сметы на ремонтные работы.

Выявление и учет мнений собственников помещений, а также информирование их по важным вопросам управления общим имуществом важны не только для вовлечения собственников в процесс принятия решений, но и для обеспечения доверия к деятельности совета дома.

собственников. Работу таких комиссий лучше организовать на постоянной основе. Работа комиссии по выявлению мнений собственников по разным вопросам, связанным с управлением МКД, может заключаться в сборе информации от собственников по тем или иным вопросам, разработке анкет и проведении опросов, обобщении результатов опросов и анализе обращений

собственников в совет дома, организации встреч совета с собственниками помещений для обсуждения разных вопросов и т.д.

Задачи комиссии по информированию собственников об управлении МКД и работе совета дома могут заключаться в подготовке по поручению совета дома объявлений,

информационных листков, ведении информационного уголка или даже сайта многоквартирного дома в Интернете.

Возможно создание административной комиссии, которая будет заниматься организационными вопросами при подготовке и проведении общего собрания собственников помещений - подготовке листов регистрации участников собрания, нужного количества бюллетеней голосования, проведение регистрации и т.д.

Кроме того, в многоквартирных домах часто возникают разные вопросы, непосредственно связанные с проживанием в доме или пользованием общим имуществом, которые требуют коллективного решения на общем собрании собственников помещений. Это могут быть вопросы организации площадок для выгула собак, стоянки автомобилей, сдача в аренду части общего имущества или размещение рекламы. Для подготовки решений по таким вопросам также могут создаваться временные комиссии собственников. Но собственники могут создать и специальную комиссию по вопросам пользования общими имуществом, которая будет существовать постоянно, но собираться по необходимости.

Для многих МКД актуальными были бы комиссии по взаимодействию с арендаторами (собственниками) нежилых помещений или согласительные комиссии, задача которых - помощь в разрешении соседских конфликтов, связанных с соблюдением правил проживания и пользования общим имуществом МКД.

3