<<
>>

Глава Разработка годового плана технического обслуживания многоквартирного дома

Годовой план технического обслуживания многоквартирного дома — это планреализации мероприятий (действий), направленных на управление домом, в рамках календарного года с указанием стоимости мероприятий, ответственных за их выполнение и рисков при их осуществлении, а также конечного результата деятельности.

B основе любой эффективной деятельности лежит процесс планирования. B плане управления ставится конкретная цель и устанавливаются сроки, в которые будут выполняться мероприятия по ее достижению. При этом отслеживается эффективность деятельности лиц, которые управляют домом, по различным показателям, например:

> выполняются ли установленные планом мероприятия (сравниваем план и факт);

> соблюдаются ли сроки выполнения мероприятий и т.д.

Если выявляются отклонения от плана, то их анализ либо позволяет корректировать цель или сроки, либо обращает внимание на те риски, которые изначально не были учтены.

Годовой план необходим для того, чтобы и собственники, и лица, управляющие многоквартирным домом правильно понимали общие цели и задачи, которые они собираются достичь при совместных усилиях. Для этого УО готовят проект плана управления, а собственники помещений его утверждают. B результате поправок и обсуждений возникает цель, которую каждый из участников должен воспринять как свою.

При разработке годового плана необходимо учесть:

1) конкретные мероприятия или действия, которые предстоит выполнить в текущем году лицу, управляющему домом (возможно, и собственникам помещений), для того чтобы дом и все его элементы хорошо функционировали, предоставлялись все необходимые жилищные и коммунальные услуги, а собственникам и нанимателям помещений были созданы благоприятные и комфортные условия проживания;

2) стоимость каждого мероприятия или действия, заложенного в плане (бюджет мероприятия или действия);

3) сроки выполнения мероприятий (действий);

4) лица, ответственные за качественное и своевременное выполнение указанных в плане мероприятий (действий);

5) планируемый результат каждого мероприятия или действия.

Процесс составления годового плана включает следующие этапы:

Этап1. Составление перечня всех работ, которые требуется произвести исходя из технического состояния дома в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищ-ного фонда.

Данный этап складывается из следующих мероприятий:

1) осмотр и составление акта осмотра технического состояния

дома,

2) составление перечня обязательных периодических и регулярных работ, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя России от 27.09.03 № 170 (далее — Постановление № 170)),

3) анализ всех неисполненных предписаний надзорных органов (например, Государственной жилищной инспекции),

4) составление перечня всех необходимых в доме работ.

Осмотр технического состояния дома и составление акта осмотра

первоначально осуществляются при принятии дома в управление, заключения договора управления с управляющей организацией. Порядок проведения осмотра технического состояния определен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление № 170).

Для проведения осмотра дома и составления заключения создается специальная комиссия, в которую входят специалисты из обслуживающей жилой дом организации (например, ЖЭУ, управляющей организации или комитета городского хозяйства).

Общие осмотры технического состояния дома должны производиться два раза в год весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Периодичность плановых и частичных осмотров установлена Постановлением № 170 рекомендательно и определяется обслуживающей организацией самостоятельно. Ho при этом осмотры технического состояния дома должны производиться не реже чем раз в 5 лет.

По результатам осмотра составляется акт технического состояния дома. Следует отметить, что этот документ первоначально основывается на данных технической инвентаризации, проведенной при подготовке технического паспорта дома, т. e. основные элементы общего имущества (конструкции, сети и т.

п.) должны совпадать с данными паспорта.

Помимо осмотра технического состояния дома и определения проблемных зон на данном этапе предполагается ознакомление с перечнем регулярных и периодических работ указанных в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, которые направлены на обеспечение технической, пожарной, санитарной безопасности проживания. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда устанавливают примерный рекомендательный перечень работ по текущему содержанию и обслуживанию жилья, определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.

Этап 2. Определение перечня мероприятий. B соответствии с актом осмотра технического состояния дома, Правилами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление № 170), функциями обслуживающей компании и пожеланиями собственников помещений определяется полный перечень мероприятий, необходимых для эксплуатации дома.

B перечень включаются мероприятия, в первую очередь предусмотренные правилами и нормами технической эксплуатации, а также необходимые для исполнения в ближайший год исходя из технического состояния дома.

Этап 3. Определение стоимости мероприятий. Для определения необходимой на эксплуатацию дома суммы надо рассчитать стоимость всех мероприятий. Осуществить это можно двумя способами:

1) путем самостоятельного составления смет, калькуляций,

2) путем запроса стоимости у подрядчиков, обслуживающих организаций.

Первый способ требует профессиональной подготовки в области составления смет и знания расценок на услуги и работы, а также дополнительного программного обеспечения.

Второй способ более удобен. Полный перечень мероприятий составляется в виде таблицы и направляется подрядным организациям, которые указывают стоимость услуг, работ, материалов и отсылают его обратно. После чего вся информация аккумулируется и выбирается наиболее приемлемый вариант. По результатам данного этапа определяется затратная часть на содержание и ремонт многоквартирного дома.

Определение стоимости мероприятий Для определения необходимой на эксплуатацию дома суммы надо рассчитать стоимость всех мероприятий. Осуществить это можно двумя способами:

1) путем самостоятельного составления смет, калькуляций,

2) путем запроса стоимости у подрядчиков, обслуживающих организаций.

Разовые платежи вносятся на основании решения общего собрания и направляются на выполнение однократных действий (оформление стендов и т. n.).

Размер платы за жилое помещение в многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ определяется общим собранием собственников помещений на основании предложений управляющей организации с учетом реального состояния дома.

Этап 5. Уточнение мероприятий на год. После определения суммы бюджета в случае нехватки денег на запланированные мероприятия необходимо сократить их перечень. Для этого мероприятия нужно ранжировать по различным параметрам.

Для ранжирования строится таблица, в которой указываются мероприятия, а также параметры для оценки. Параметры оценки могут быть любыми, их количество также не ограничено (см. пример табл. 4.1)

Таблица 4.1

Ранжирование мероприятий

Мероприятие Важность Срочность Необходимость Итого
1 8 10 4 22
2 10 3 6 19

B представленном примере выбраны следующие параметры: важность (значимость запланированного мероприятия для содержания дома), срочность (близость крайнего срока исполнения) и необходимость данного мероприятия (предусмотрено к выполнению различными нормативными актами). Далее каждое мероприятие оценивается по шкале от 1 до 10 по выбранным параметрам. Шкала также может быть любая удобная (например, от 1 до 100, от 9 до 1 и т.

д.), важен сам принцип ранжирования. Выставление балы суммируются.

Этап 6. План действия по реализации мероприятий. После определения точного перечня мероприятий разрабатывается план действий по их реализации.

Делается это следующим образом:

1. Каждое мероприятие разбивается на составляющие его действия по принципам:

> взаимной исключительности — все аспекты мероприятия разделены и четко определены;

> совместного исчерпывания — все действия следуют одно за другим (именно одно за другим), и при этом учтены все аспекты мероприятия.

2. По каждому действию определяются срок и период исполнения, стоимость работ (если необходимо).

Детализация мероприятия позволяет исходя из его содержания более точно определить стоимость, временные рамки осуществления, ответственных за каждое действие, что в дальнейшем повышает вероятность исполнения каждого мероприятия.

После ранжирования по важности составляется таблица, в которой указываются мероприятия по убыванию суммы баллов (табл. 4.2)

Таблица 4.2

Определение перечня мероприятий исходя из доходной части бюджета на год

п/п

Мероприятие Балл Стоимость Сумма
1 Ремонт крыши 30 -
2 Система отопления 28 (1+2)
3 Горячее водоснабжение 25 (1+2+3)
4 Канализация 21 (1+2+3+4)
5 Ремонт водостоков 18 Опреде (1+2+3+4+5)
6 Электрооборудование 13 ляется по данным этапа 3 (1+2+3+4+5+6)=доход- ная часть бюджета
7 - 12 -
8 - 9 -
9 - 8 -
10 - 6 -
11 - 2 -

При достижении суммы, равной части бюджета, ставится черта, и все мероприятия, находящиеся за чертой, отсекаются. Если мероприятия, находящиеся за чертой, имеют высокий балл по сумме оценок, то необходимо провести дополнительные мероприятия по изысканию средств либо дополнительный анализ мероприятий, попавший в список принятых к исполнению; возможно произвести переоценку их по различным параметрам.

Этап 7. Определение ответственных за реализацию действий, мероприятий.

Действия и (или) мероприятия могут быть выполнены:

> собственными силами жильцов (например, проведение субботников, ремонт подъезда, отработка долгов за жилищно- коммунальные услуги),

> сотрудниками, нанятыми организацией, осуществляющей управление и эксплуатацию дома,

> работниками, подрядными организациями, привлеченными по гражданско-правовым договорам.

Для каждого действия, мероприятия для гарантии достижения результатов, определенных годовым планом, назначается ответственное лицо:

> производящее работы,

> организующее работы,

> контролирующее качество и ход выполнения работ.

Этап 8. Определение рисков. Как и при любой деятельности, при осуществлении годового плана управления возможно возникновение различного типа рисков. Для эффективной организации работы рисками необходимо управлять.

Управление рисками включает следующие процессы:

> выявление и идентификация предполагаемых рисков;

> анализ и оценка рисков;

> выбор методов управления рисками, построение сценарного плана, в котором описываются мероприятия по управлению рисками;

> применение выбранных методов управления рисками;

> реагирование на наступление рискового события;

> разработка и реализация мер снижения рисков;

> контроль, анализ и оценка действий по снижению рисков и выработка решений.

При выполнении годового плана могут возникнуть следующие типичные виды рисков:

1) финансово-экономические:

> риск изменения цены продукции или услуги;

> риски возникновения непредвиденных расходов и снижения доходов;

> инвестиционные риски;

2) природно-климатические, т. e. риск воздействия стихии (например, из-за дождливого лета могут нарушиться сроки ремонта крыши);

3) производственные (организационно-технологические):

> ошибки в организации производства, нарушение заранее определенной технологии;

> риски неисполнения договоров (контрактов) организация- ми-подрядчиками;

4) риски несоблюдения запланированных сроков;

5) имущественные риски:

> риск, связанный с потерей имущества в результате стихийных бедствий, вследствие действий злоумышленников;

> риск утраты или повреждения имущества из-за аварийной ситуации;

> риск, связанный с отчуждением имущества в результате действий органов власти и других собственников.

> риск законодательных изменений — непредвиденное изменение законодательного регулирования хозяйственной деятельности и др.

Существуют различные методы управления рисками. Наиболее универсальными являются:

1) разработка подробного плана с четкой и выверенной последовательностью действий,

2) строгий контроль над реализацией плана,

3) составление сценарного плана с указанием возможных рисков, методов их предотвращения, реагирования в случае наступления и снижения негативных последствий наступления рискового случая,

4) создание при планировании резервов времени и финансовых средств.

Сценарный план управления рисками прописывается в особом разделе годового плана.

После реализации всех последовательных этапов составляется непосредственно годовой план управления многоквартирным домом (табл. 4.3).

^

N

чО ^4

o^ . *

u^ Я R S

Я^н

@ r^R

S со

^H ^_|

&HjS

QJ g

K и

m о

O ь^

^ «5

Я R я 2i

Он

я

я

' 03

я

R

O

R Я я 3 я *

>> O

Я R

R O CO я

R

CvJ

Он

R

CvJ

CO

3

R

CO 2

о й « g s « сн Si

с R

S H

nt 3

« *

П у~\

O

CU

н

U

H

4)

M

H

O

R

Я

S

R

K X|

O ia5

^ ^¾ SCfl^^

tH И ^ G Рч O O b

O ОнО s w н о с.

=S

S

Он

¢3

я

4)

Я"

U

S

я

о

Он

U

R

Я

U

S

Он

Я

S

я

4>

R

M

я

Он

R

^

CD

R

R

CD CD

R

X

S

R S4 S G M ^

Я R

R CD *« s g

Он O

O R

RC 2 2 2 HH Я O ^ R ° Л I- оЗ R Я

Я R

я: Л & 2 Ou Я Л' ^

R CD

S R Я R R W

* g

Я

со S O R VO Я >> ^ CD

i « Й

I CvJ R і CO S

S

R

R

S

а

Я

O

а

2

R

R

>2

O

Я

O

CU

CU

Яг «

« O

ваться или уменьшаться.

Составление годового плана позволяет эффективно распределить ресурсы для исполнения запланированных мероприятий. Кроме того, это делает прозрачной отчетность. При отчете в конце года перед общим собранием собственников можно достаточно четко показать, на что были потрачены средства, рассчитать стоимость 1 кв.м.

Контрольные вопросы и задания

1. Сформулируйте определение годового плана технического обслуживания МКД

2. Возможна ли корректировка годового плана технического обслуживания МКД?

3. Какие этапы включает процесс составления годового плана?

4. Из каких мероприятий состоит этап подготовки перечня работ по техническому обслуживанию МКД?

5. Кто проводит осмотр здания?

6. Назовите периодичность плановых и частичных осмотров.

7. Из каких мероприятий состоит этап определения перечня мероприятий по техническому обслуживанию МКД?

8. Назовите способы определения стоимости мероприятий по техническому обслуживанию МКД?

9. Каким образом проводится ранжировка параметров по уточнению мероприятий на год?

10. Изложите последовательность составления плана действия по реализации мероприятий.

11. По каким направлениям определяются ответственные за реализацию действий, мероприятий?

12. Какие процессы включает управление рисками?

13. Назовите типичные финансово-экономические риски.

14. Назовите типичные производственные риски.

15. Назовите типичные имущественные риски.

16. Какие вы знаете методы управления рисками?

TECT

1. Годовой план технического обслуживания многоквартирного дома:

а) это план реализации мероприятий (действий), направленных на управление домом — ПРАВИЛЬНО

б) это план реализации мероприятий (действий), направленных на ремонт дома

в) это план реализации мероприятий (действий), направленных на ремонт мест общего пользования в доме

2. Годовой план необходим для того, чтобы:

а) собственникиконтролировалиУО

б) лица, управляющие многоквартирным домом, правильно понимали общие цели и задачи, которые они на себя взяли по управлению многоквартирным домом

в) собственники, и лица, управляющие многоквартирным домом, правильно понимали общие цели и задачи, которые они собираются достичь при совместных усилиях — ПРАВИЛЬНО

3. Проект плана управления многоквартирным домом готовят:

а) Управляющая организация

б) собственники помещений

в) органы местного самоуправления

4. Составление перечня всех работ, которые требуется произвести исходя из технического состояния дома в соответствии:

а) с пожеланиями собственников помещений

б) с указаниями специалиста, проводившего осмотр здания

в) с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда

5. Осмотр технического состояния дома и составление акта осмотра первоначально осуществляются:

а) при принятии дома в управление

б) при принятии дома в управление с учетом мнения собственников помещений

в) при принятии дома в управление, заключения договора управления с управляющей организацией

6. Общие осмотры технического состояния дома должны производиться:

а) один раз в год;

б) два раза в год;

в) поквартально.

7. Полный перечень мероприятий, необходимых для эксплуатации дома определяется в соответствии:

а) с актом осмотра технического состояния дома и Правилами технической эксплуатации жилищного фонда;

б) с актом осмотра технического состояния дома, Правилами

технической эксплуатации жилищного фонда, функциями

обслуживающей компании и пожеланиями собственников

помещений;

в) с актом осмотра технического состояния дома, Правилами технической эксплуатации жилищного фонда и пожеланиями собственников помещений.

8. Определение необходимой на эксплуатацию дома стоимости мероприятий рассчитывают способами, которых:

а) один;

б) два;

в) три.

9. Управление рисками включает следующий процесс:

а) страхование рисков;

б) определение видов риска;

в) анализ и оценка рисков.

10. При выполнении годового плана могут возникнуть следующие виды риска:

а) социально — экономические;

б) финансово-экономические;

в) управленческие.

11. Имущественные риски:

а) риск, связанный с отчуждением имущества в результате действий органов власти и других собственников;

б) риск изменения цены стоимости имущества;

в) инвестиционные риски.

12. Годовой план при исполнении:

а) не может изменяться;

б) может изменяться;

в) не зависит от распределения ресурсов.

<< | >>
Источник: Коробко В. И., Цветлюк Л. С.. Управление и экономика многоквартирного дома: учеб, пособие для слушателей, обучающихся по программе повышения квалификации «Управление многоквартирными домами», студентов бакалавриата по направлениям «Государственное и муниципальноеуправление», «Экономика», «Менеджмент».— M. : Издательство «СОЦИУМ»,2015. — 314 с.. 2015

Еще по теме Глава Разработка годового плана технического обслуживания многоквартирного дома:

  1. 6. ПОДГОТОВКА К ПРОВЕДЕНИЮ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА
  2. Содержание
  3. Глава Разработка годового плана технического обслуживания многоквартирного дома
  4. ПЕРЕЧЕНЬ ВОПРОСОВ и ОТВЕТОВ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИОННОГО ЭКЗАМЕНА
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -