Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими. Согласно ст. 116 ГК потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Q              Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК жилищным и жилищно-строительным

и              кооперативом признается добровольное [105] объединение граждан

и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

В отличие от ранее действующего законодательства Гражданский 215 кодекс предусматривает, что доходы, полученные потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК) от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами (п. 5 ст. 116 ГК).

Члены жилищного кооператива на свои средства приобретают многоквартирный дом, готовый к использованию его жилых помещений для проживания членов кооператива (ч.

Члены жилищно-строительного кооператива на свои средства ведут строительство многоквартирного дома, чтобы впоследствии его заселить (ч. 3 ст. 110 ЖК) [106].

Согласно ст. 111 ЖК право на вступление в кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

Часть 2 этой статьи предусматривает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы граждан, указанных в ст. 49 ЖК (малоимущие граждане и иные, определенные федеральными законами, указом Президента РФ или законами субъектов РФ граждане).

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей; количество членов кооператива не может быть менее 5, но не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме (ст. 112 ЖК) [107].

Законодатель предъявляет обязательные требования к уставу жилищного кооператива. В уставе должны быть указаны: наименование кооператива, его местонахождение, цель его деятельности и т.д.

(см, ст. 113 ЖК). Устав может содержать другие не противоречащие ЖК, иным федеральным законам положения.

Устав жилищного кооператива является его учредительным документом (см. ст. 52 ГК).

Жилищный кооператив должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридиче-

216 ских лиц. В этом вопросе следует руководствоваться положениями ст. 51 ГК, Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 438 «О Едином государственном реестре юридических лиц». Жилищный кооператив считается созданным с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов кооператива; конференция (при определенных условиях); правление кооператива и председатель правления.

Роль каждого органа управления предусмотрена ст.

Общее собрание решает вопросы: избрания правления жилищного кооператива (ст. 118 ЖК) и ревизионной комиссии (ст. 120 ЖК); утверждения заявления о приеме в члены кооператива (ст. 121 ЖК); реорганизации кооператива (ст. 122 ЖК).

Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок работы ревизионной комиссии, которая избирается общим собранием членов кооператива для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, определяются уставом кооператива, другими документами кооператива (ст. 118 и 120 ЖК).

Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива, таким образом, правление является исполнительным органом, который решает организационные хозяйственные вопросы; осуществляет руководство текущей деятельности кооператива.

Статья 122 ЖК предусматривает, что жилищный кооператив в установленном порядке может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Статьей 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ было установлено, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все члены полностью внесли паевые взносы [108], подлежал до 1 января 2007 г. преобразованию в товари-

щество собственников жилья или ликвидации. Имела место несо- 217 гласованность правил ст. 122 ЖК — жилищный кооператив может быть преобразован в ТСЖ, и ст. 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ — обязывающая [109] преобразовать кооператив в ТСЖ к определенному сроку, по истечении которого (срока) такие непреобразованные кооперативы подлежали ликвидации. Федеральным законом от 3 июня 2006 г. № 93-ФЗ ст. 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ признана утратившей силу.

Вопросы реорганизации юридического лица решаются в соответствии со ст. 57—60 ГК. Понятие «реорганизация юридического лица» включает в себя различные формы изменения статуса юридического лица: слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование (ст.

Позиция Верховного Суда РФ такова. К жилищным и жилищно-строительным кооперативам подлежит применению общий порядок, предусмотренный для реорганизации юридического лица (ст. 57 ГК РФ).

Далее приводится мнение Верховного Суда по данному вопросу.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит запрета создания ЖСК при объединении нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных вблизи зданий, строений или сооружений - жилых домов.

Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений.

Статьей 122 ЖК РФ предусмотрено, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Иных положений, регулирующих порядок реорганизации жилищного кооператива, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит.

Частью 4 ст. 110 ЖК РФ установлено, что жилищные и жилищностроительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, которые в свою очередь отнесены к некоммерческим организациям (ч. 3 ст. 50 ГК РФ), следовательно, на них распространяется установленный Гражданским кодексом Российской Федерации общий порядок, предусмотренный для реорганизации юридических лиц.

Статьей 57 ГК РФ предусмотрено, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.

Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящими в ЖСК, иного способа управления означает необходимость реорганизации ЖСК в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного кооператива, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами. Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.

При этом следует учитывать, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, из которых следует, что управление жилищно-строительным кооперативом является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей дома, которые решили выйти из состава ЖСК, и согласие на это других членов ЖСК, проживающих в других домах, входящих в состав ЖСК, не требуется. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г., вопрос 9)

Жилищный кооператив может быть ликвидирован на основании и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Вопросы ликвидации юридического лица решаются в соответствии со ст. 61—63 ГК.

Что касается правового положения членов жилищных кооперативов, то данным вопросам посвящена гл. 12 ЖК. Она определяет порядок вселения, а также владения и пользования жильем, предусматривает преимущественное право вступления в члены кооператива, случаи прекращения членства и проч.

Основанием для вселения является решение общего собрания членов кооператива.

делах распоряжение жилым помещением основано на членстве в 219 кооперативе (ст. 124 ЖК). Статья 124 ЖК не уточняет вид жилого помещения 1, предоставляемого члену кооператива, ограничиваясь нормой о его предоставлении в соответствии с размером паевого взноса, порядок и условия внесения которого определяются уставом кооператива.

Обратимся к ранее действовавшему законодательству. Согласно ст. 118 ЖК РСФСР члену кооператива предоставлялась отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой паевого взноса.

Член кооператива, повторим, имеет право владеть, пользоваться и в установленных пределах распоряжаться жилым помещением. Так, член кооператива и члены его семьи по взаимному согласию вправе разрешить проживание в занимаемом жилом помещении временным жильцам. В части порядка и условий проживания временных жильцов следует руководствоваться ст. 80 ЖК, предусматривающей регламентацию этого вопроса в отношении жилья, занимаемого по договору социального найма. Таким образом, срок проживания временных жильцов в жилом помещении члена кооператива не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК), временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания (ч. 4 ст. 80 ЖК) и т.д.

Член кооператива в установленном порядке вправе сдать часть либо все жилое помещение внаем за плату (ст. 128 ЖК). Сдача внаем осуществляется по правилам ст. 76—79 ЖК, регламентирующих вопросы сдачи в поднаем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Таким образом, в кооперативном доме договор найма может быть заключен, если общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Помимо упомянутого требования о размере жилья, применяется также положение ч. 4 ст. 76 ЖК о недопустимости вселения граждан, страдающих определенными заболеваниями, либо вселения в кооперативное жилое помещение нанимателей, если кто-либо из проживающих в этом помещении страдает такими заболеваниями.

Договор найма жилого помещения в кооперативном доме заключается на срок, определяемый сторонами договора (наймодатель —

220 член кооператива и наниматель — гражданин); если он не определен, срок договора — один год (см. ст. 77 ЖК).

Статья 127 ЖК предусматривает раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива. Раздел допускается между лицами, имеющими право на пай, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированного помещения в изолированное.

По сравнению с законодательством, действовавшим ранее, круг прав членов кооператива ощутимо сужен. Так, член кооператива имел право на обмен занимаемого жилого помещения (ст. 119 ЖК РСФСР, подп. «г» п. 19 Примерного устава ЖСК); подп. «д» п. 19 Примерного устава предусматривал право члена кооператива на первоочередное получение освободившейся квартиры в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Основания прекращения членства в жилищном кооперативе определены ст. 130 ЖК:

выход из кооператива;

исключение из кооператива (в случае грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин установленных обязанностей). В этом случае бывшему члену кооператива выплачивается в установленном порядке сумма пая (ст. 132 ЖК). Бывший член жилищного кооператива (исключенный из кооператива) обязан вместе с членами семьи освободить занимаемое жилое помещение в кооперативном доме (ст. 133 ЖК);

ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;

ликвидация жилищного кооператива (см. ст. 123 ЖК); смерть гражданина, являющегося членом кооператива. Положение о преимущественном праве на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования пая содержится в ст. 131 ЖК.

Следует иметь в виду, что рассмотренный выше материал (правовое положение членов кооператива) касался в основном членов жилищных кооперативов, не выплативших паевого взноса.

Согласно ст. 129 ЖК в случае выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение 1. На отношения собственности в многоквартирном доме жилищного кооператива — при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом кооператива — распростра-

няется действие гл. 6 ЖК («Общее имущество собственников поме- 221 щений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»).

В случае сноса кооперативного дома по предусмотренным основаниям к выселяемым из него членам кооператива (и членам их семей) применяются правила: ст. 86 ЖК — для членов кооператива, не выплативших пай; ст. 32 ЖК — для членов кооператива, выплативших пай [110].

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилья в кооперативном доме. Члены кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также оплачивают коммунальные услуги в порядке, установленном органом управления жилищного кооператива. Размер таких платежей устанавливается органом управления кооператива в соответствии с уставом кооператива.

Члены жиилищных кооперативов имеют право получать субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг (см. ст. 153; ч. 5 ст. 155; ч. 81 ст. 156; ч. 2 ст. 159 ЖК).

Нельзя не признать, что Жилищный кодекс неделикатно вторгается в область гражданского законодательства. Жилищным кодексом «предлагается» регламентация жилищным законодательством вопросов, подлежащих регулированию гражданским законодательством. В частности, раздел V ЖК содержит положения об организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (определение порядка образования кооператива, прием в его члены и исключение из него, организация общего собрания, определение органов управления, реорганизация кооперативов и т.д.). То же самое можно отметить и в отношении раздела VI «Товарищество собственников жилья» (п. 9 ч. 1 ст. 4 ЖК).

На основании имеющихся в Жилищном кодексе положений о кооперации (разд. V) предлагается дополнить его разделом «Управление территорией малоэтажной застройки». Таким образом, небесспорное включение в Жилищный кодекс определенных

222 норм (о кооперации, ТСЖ) влечет череду иных сомнительных решений.

Очевиден риск нарушения построения Жилищного кодекса, надлежащей его «наполняемости»; «смещения» приоритетов; искажения представления о значимости ряда его позиций вопреки задачам Жилищного кодекса, его роли в системе законодательства.

Представляется необходимым обратить внимание на освещение вопроса определения «круга» жилищных отношений в юридической литературе. В числе отношений, подлежащих регулированию жилищным законодательством, авторами не обозначены вопросы организации и деятельности жилищных кооперативов.

Так, П.И. Седугин считал, что «жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.» [111].

Представляет также интерес мнение П.В. Крашенинникова[112].

Наверное, вопрос малоэтажной застройки требует регламентации, но какова необходимость (целесообразность) обозначения этого в Жилищном кодексе? Нужен самостоятельный закон, который должен содержать все (обязательные) вопросы по организации кооперативов малоэтажного жилья (и не только малоэтажного); товариществ индивидуальных застройщиков (и ТСЖ); деятельности этих организаций и т.д. и т.п.

§ 2